2016 오피스텔·상가 소유자 세부담 늘어난다
내년부터 오피스텔을 상속(또는 증여)하거나 양도할 경우 부담해야 할 세금의 액수가 늘어날 것으로 보인다. 이와 함께 상업용 건물(상가) 소유자도 세부담이 높아질 전망이다.
국세청은 29일 내년 1월1일부터 시행하는 상업용 건물·오피스텔 기준시가를 정기고시했다.
고시대상은 수도권(서울·인천·경기)과 지방광역시(대전·광주·대구·부산·울산)에 소재하는 별도 분양(구분소유) 가능한 상업용 건물 6604동 49만8320호와 오피스텔 6918동 46만1337호다.
고시에 따르면 상업용 건물의 경우 전년도 고시 대비 전국 평균 0.83% 상승했고 오피스텔은 1.56% 상승했다. 오피스텔 소유자들의 내년도 상속·증여세 또는 양도소득세(양도세) 부담은 증가하고 상업용 건물보유자들도 상대적으로 세부담이 높아진다는 것이다.
오피스텔·상업용 건물 기준시가는 양도·상속·증여세 과세 시 활용하게 되며 양도소득세의 경우 실지거래가액으로 과세되나, 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 환산취득가액을 계산할 때 고시된 기준시가가 활용된다. 환산취득가액은 취득당시 기준시가를 양도당시 기준시가로 나눈 값에 양도당시 실지거래가액을 곱한 값으로 계산된다.
상속(증여)세는 상속(증여)재산의 시가를 기준으로 과세하나 시가를 알 수 없는 경우 고시된 기준시가를 과세기준으로 한다. 취득세, 재산세 등 지방세는 행정자치부의 시가표준액이 적용되므로 국세청 고시 기준시가는 적용되지 않는다.
이번에 고시되는 부동산 가격조사 기준일은 2015년 9월1일이며 시가 반영률은 지난해와 같은 80%다.
국세청은 이번 기준시가에 이의가 있는 소유자나 그 밖의 이해관계자는 홈페이지(www.nts.go.kr) 메인화면 배너를 통해 재산정 신청서를 제출하거나 같은 화면에서 재산정 신청서 서식을 내려 받아 관할세무서에 방문 또는 우편으로 제출할 수 있다고 전했다.
재산정 신청은 내년 1월4일부터 2월3일까지 가능하며, 국세청은 접수 후 재조사 해 2월26까지 결과를 통지할 예정이라고 밝혔다.
한편 이번 고시는 오는 31일 오전 9시부터 국세청 홈택스홈페이지(www.hometax.go.kr)에서 열람할 수 있으며, 기타 자세한 사항의 문의는 콜센터(1644-2828)에서 내년 1월4일부터 2월3일까지 안내 받을 수 있다.
오피스텔·고시원 매입해 공공임대로 공급 가능해진다
오피스텔 고시원 등 준(準)주택을 매입해 행복주택이나 국민·영구임대주택 등 공공임대주택으로 공급할 수 있도록 한 공공주택특별법과 시행령·규칙 개정안이 29일 시행에 들어간다.
공공주택특별법 등 개정안에는 10만㎡ 미만 소규모 주택지구는 지구 지정과 지구계획을 함께 승인받을 수 있도록 절차를 간소화하는 내용도 담겼다.
국토부 관계자는 "1~2인가구 증가 등 가구 구조 변화에 따라 맞춤형 소규모 공공임대주택 공급을 활성화하기 위한 것"이라고 설명했다.
마포 석유비축기지, 문화공원 변신 시작
1급 보안시설로 시민의 접근이 통제됐던 마포 석유비축기지가 2017년까지 공연·전시장을 갖춘 문화공간(14만㎡ 규모)으로 바뀐다.
서울시는 '마포 석유비축기지 재생 및 공원화 사업'을 30일 착공한다고 밝혔다.
마포 석유비축기지(마포구 성산동 산53-1 일대)는 1974년 1차 석유파동 이후 비상 대비용 유류 저장시설로 1976년 만들어졌다. 이 시설은 1급 보안시설로 지정돼 40년 동안 시민의 접근이 철저히 통제되어왔지만 2002년 서울 월드컵 유치와 함께 월드컵 경기장 건립계획이 확정되면서 위험시설인 비축기지는 2000년 경기 용인으로 이전했고 이후 상암동 DMC 개발과 함께 시민공간으로 만들어 달라는 인근 주민들의 요청이 이어졌다.
서울시는 이를 수용해 마포 석유비축기지를 2017년 4월까지 실내·외 공연장과 전시장, 공원 등을 갖춘 시민 문화시설로 바꾸기로 하고 계약심사와 입찰을 거쳐 시공은 텍시빌, 건설사업관리는 무영CM을 선정했다.
사업부지는 14만㎡ 규모로 공연장·전시장·정보교류센터 등이 들어설 '유류저장탱크'(10만 1510㎡)와 임시 주차장 부지(3만 5212㎡), 접근로(3300㎡)로 구성된다. 주요시설은 1일 최대 1100여 명을 수용할 수 있으며 외부 공간에는 산책로, 야생화정원, 공연마당 등도 조성된다. 또 석유 4894만ℓ를 보관하던 5개의 유류저장탱크 중 1·2번 탱크는 해체 후 다목적 공간과 실내외 공연장으로 신축할 계획이다.
지하철 역을 품은 3971세대 SK 용현 단지내상가
3971세대인 용현 sk sky view 단지내상가가 임차접수 및 공급중에 있다.
용현 sk 아파트는 3971세대중 단지내상가 소비충성도가 높은 20평형과 30평형 타입 아파트가 3400여세대로 단지내상가에 대한 구매력이 중대형평형 아파트 단지보다 높을 것으로 예상되는 단지이다.
지상에 차없는 단지로 구성되지만 유일하게 단지내 상가주변에만 주민들의 차량출입시 소비편의를 위해 주차장 시설이 마련되어 있어 차량진출입에 따른 상가 이용편의성을 높인것도 장점이다.
아파트 내 단지내상가는 A상가 B상가 C상가로 나뉘지만 인하대역으로 최종 확정된 A구역 상가가 단지 차량의 진출입의 빈도및 대중교통 노선 이용을 위한 주민 유동인구가 집중될것으로 분석되면서 A구역 상가에 대한 관심이 집중되는 현상을 보이고 있다.
대규모 아파트 단지들이 여럿 있기는 하지만 대부분 넓게 나뉘어 여러개으 단지로 쪼개져 있거나 단지 주변에 일반 상업지역등으로 유출될 수 있는 환경으로 인해 단지내상가의 기능이 약화된 곳이 많았다
반면에 용현 SK SKY VIEW는 단지 좌측 우측 남측 등이 녹지 및 공원 등으로 차폐되어 있고 북단의 경우 경인고속도로로 막혀있어 단지출입의 출입구 주변으로 집중되는 구조를 가지고 있으며 단일 단지로 조성되어 세대의 밀도가 높아 단지내상가에 접근하는 거리가 짧게 형성되는 특징을 가지고 있다.
아파트 입주는 2016년 6월 입주이며 인하대역은 올해 12월 개통예정이 잡혀있어 사전에 업종선점을 위한 임차문의와 투자문의들이 집중될 것으로 예상된다.
문의 : 010-2764-7533
"도시계획선 바꿔준다" 사기 주의보 발령
도시계획선을 옮겨 용도지역 면적을 조정해주겠다는 '달콤한 유혹'에 속아넘어가는 사례가 잇따라 주의가 필요하다. 용도지역 변경 권한은 광역 시·도지사에게 있는 데다 요건도 매우 까다로워 단순히 특정 개인의 재산권 행사만을 위해 이뤄지는 일은 사실상 없기 때문이다.
부동산 업계에 따르면 강남 일대 노선상업지역 땅을 가진 토지주들 가운데 이 같은 유혹에 넘어가 피해를 본 사람이 적잖은 것으로 파악됐다.
노선상업지역은 보통 용도지역상 상업지역과 3종 일반주거지역이 섞여 있다. 서울시에 따르면 현재 시내 노선상업지역 면적은 약 89만6000㎡로, 전체 길이만 95㎞에 달한다.
2012년 이전에는 상업지와 일반주거지 중 면적이 더 큰 쪽 용적률과 건폐율을 전체 필지에 적용할 수 있었다. 상업지역과 일반주거지 비율이 1대1인 노선상업지역은 상업지역 면적을 조금만 더 넓히면 상업지역 용적률인 800%를 받을 수 있는 것이다.
모 업체가 파고든 지점이 바로 이 부분이다. 상업지역과 3종 일반주거지를 나누는 도시계획선을 바꾸는 전략으로 상업지역 면적을 키워주겠다고 호언장담했다. 민간업체가 사실상 용도지역을 바꿀 수 있다고 주장한 셈이다. 이런 감언이설에 넘어가 용역비를 지불한 곳이 수두룩한 것으로 알려졌다.
문제는 이 같은 용도지역 변경은 업체 한 곳이 힘쓴다고 해서 가능한 게 아니라 용도지역 변경 권한은 시·도지사, 서울시는 서울시장이 갖고 있으며 바꾸는 것도 '정책적으로 필요하다고 인정되는 경우'로 한정될뿐더러 바꾸는 경우에도 매우 복잡한 절차를 거쳐야만 한다.
해당 자치구 차원에서 실태조사와 도시계획위원회 자문, 구의회 의견 청취를 거친 이후에는 다시 시에서 진행하는 조사와 시의회 의견 청취, 시 도계위 심의를 통과해야만 도시계획선을 건드릴 수 있다.
서울시 관계자는 "역세권 개발이나 정비사업 등 시 도계위를 거치는 사업일 때에만 용도지역 변경이 이뤄진다고 보면 된다"며 "지금까지 노선상업지역이라고 해서 용도지역을 조정한 적은 한 번도 없다"고 설명했다.
이케아 후광, 4천세대 택지지구내 한곳뿐인 근린상가
위례 마곡 세종 동탄2등 대규모 개발 호재지역을 중심으로 상가투자분위기가 이어지고 있는 가운데 롯데 아울렛 몰오픈에 이어 일일 3만2천여명의 고객을 끌어당기고 있는 이케아 오픈 열풍으로 광명역세권 지구에 관심이 쏠리고 있다.
광명 역세권택지개발지구는 아파트 주거4천세대와 빌라8천여세대를 합해 1만2천여세대의 배후수요에 행운드림프라자 단 하나밖에 없는 근린상가부지로 독점성이 강하고 항아리상권을 형성하고 있다.
광명역세권 택지개발지구내 단독 근린상가인 행운드림 프라자는 이케아와 롯데쇼핑몰을 가기위해 거쳐야하는 사거리 코너에 입지해 길목입지로서의 가치와 시인성이 뛰어나고 1km2단위면적당 주거 인구밀도가 높은데다 초,중,고교 4개가 행운드림프라자 주변에 밀집하고 학생들의 학급당 정원초과 지역이어서 학원, 병원 등의 입지로 가치가 탁월하다.
지하에는 근린상가로는 드물게 에스컬레이터와 무빙워크 등이 구비된 초대형 ssm마트가 1월말 오픈해 지역주민들이 대거 소비유입되고 있으며 지하3층~지상4층 총 점포수 35개 연면적 7,005.90㎡ 규모로 1층에 은행CD기인 국민은행365, 장독대, 바푸리, 피자마루, 베니베베, SK텔레콤, 약국 등이 입점하여 선임대 후분양중에 있으며 2층은 소담한정식등 음식관련 업종이 3층은 소아과, 정형외과, 치과 4층은 지온학원, 피아노, 지성의 숲, 태권도등 학원들이 오픈해 선임대 후분양 조건으로 투자수익률 7.2%-8.9%선으로 분양중에 있다.
지상 3층 메디컬의 경우 소아과가 보증금 4천 월세 2백만원 실투자금 1억9700만원으로 수익률 8.97%로 분양되었으며 지상2층 미용실이 보증금 4천 월세 2백만원 지상3층 메디컬존의 정형외과도 보증금 7천 월세 4백만원 수준으로 실투자금은 2억선부터 투자가 가능하다.
분양문의 : 010-6299-5869
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상가 시장 동향
