젠트리피케이션의 역습, 상권 공동화 깊어진다
'젠트리피케이션'의 역습이 시작됐다. 명소로 이름나면 예외 없이 임대료가 폭등해 기존 상인들이 쫓겨나고 그 자리를 곧장 대형 프랜차이즈 등이 점령하는 현상이 반복됐는데 최근 들어선 이곳에 입주하겠다는 세입자들의 발길이 하나 둘 끊기고 있는 것이다. 이 탓에 유명 상권 곳곳에 빈 상점이 늘고 있지만 건물주들의 콧대가 꺾이기는커녕 임대료는 요지부동 상태다. 전문가들은 세입자들이 임대료를 감내하는데 한계에 이른 것이라고 진단했다. 이대로 공실률이 높아질 경우 상권이 죽어 건물주들도 역풍을 맞을 수 있다는 것이다.
국토교통부에 따르면 서울 지역 유명 상권들의 공실률이 치솟고 있다. 작년 3분기 기준 홍대ㆍ합정의 상가 공실률은 8.2%로 2년 전보다 4.9%포인트 올랐다. 같은 기간 북촌한옥마을과 삼청동 길로 유명한 종로(8.9→9.8%)를 비롯해 압구정(5.1→9.1%), 신촌(5.5→8.9%), 이태원(3.3→10.0%) 등 다른 명소도 빈 점포가 크게 늘었다.
선종필 상가뉴스레이다 대표는 "관광객들이 줄고, 내수 경기도 악화하면서 세입자들이 임대료를 감당하는 데 한계에 달해 더는 명소라고 해도 들어갈 생각을 하지 않는 것"이라며 "하지만 건물주들은 임대료를 내리기 보다는 비싼 월세를 부담할 세입자가 나타날 때까지 공실로 두고 있는 것을 택하고 있다"고 말했다. 빈 점포가 늘면 어떻게든 세입자를 들이기 위해 임대료를 내리는 게 시장의 순리인데 이 기능이 전혀 작동하지 않고 있는 것이다.
다른 상권도 사정은 비슷하다. 공방과 갤러리 등으로 채워졌던 '공방천국'에서 대기업 업체들의 집합소로 변해버린 종로구 삼청동 거리가 대표적이다. 삼청파출소에서 한국금융연수원까지 1㎞에 이르는 메인 거리에 텅 빈 상가가 5곳이나 됐는데, 이중에는 주변 상점보다 몇 배의 월세를 더 내던 대형 프랜차이즈 카페도 포함돼 있었다. 5년간 이 길에서 전용면적 198㎡, 2층 규모의 유명 체인점 카페를 운영하다 최근 점포정리를 하고 있는 김모(35)씨는 "중국인 관광객들이 줄면서 소득도 줄었는데 월세는 2년 전보다 3배 넘게 올라 현재는 한 달에 1,500만원을 낸다"며 "고육지책으로 2014년 전부터 1층 일부 공간에 여성 신발과 장난감을 함께 팔았지만 역부족이라 이곳을 떠나기로 결정했다"고 말했다.
실제 임대료 상승세는 가파르다. 부동산114에 따르면 종로는 3.3㎡당 월 임대료가 2014년말 18만3,150원에서 지난해말 23만2,650원으로 27.0%, 용산구 이태원은 11만7,150원에서 14만3,880원으로 22.8% 급등했다. 강남구 신사동과 마포구 합정동도 월 임대료가 1년 만에 각각 12.4%, 11.1% 올랐다. 공실률이 늘면 임대료가 싸진다는 통념을 깨고 되레 유명세에 기대 임대료만 '나 홀로' 치솟고 있는 것이다.
전문가들은 젠트리피케이션 현상이 심각할 때는 상권이 개성을 잃는 것이 문제였는데, 이제는 상권 자체가 죽을 수도 있어 대책이 시급하다고 입을 모은다.
서울 상권 임대료 7.15% 상승중
지난해 4분기 서울 상권 임대료가 전분기대비 7.15% 뛰었다.
연남동 상권 임대료는 지난분기 대비 12.6% 올랐지만 홍대입구역 3번출구 일대의 유동인구가 많아지면서 일대 점포들의 임대료가 상승하지만 매물은 귀한 상황이다.
경의선 숲길이 상암동까지 연결(2017년 예정)된다면 앞으로 연남동 일대 임대료 및 상권 활기는 더욱 뛸 것으로 예상된다.
합정동 일대 점포 임대료도 9.3%, 6.2%씩 올랐다. 홍대 중심 상권의 높은 임대료에 임차 수요가 확산된 영향인 것으로 분석된다. 내국인 수요 및 중국인 관광객으로 붐비는 중심상권 대신 한적한 주택가 상권을 선호하는 수요 또한 늘고 있는 모습이다.
홍대 상권 임대료는 상수동, 연남동 등으로 상권이 확장되면서 전분기대비 2.0% 가량 하락했다.
이화여대 상권도 최근 상권 활성화를 위한 노력을 이어가고 있다. 최근 이화여대가 이대 상권 일대 빈 점포를 임차해 창업 전진 기지를 조성한다고 발표하고 최근 저렴한 주택을 매입해 리모델링하려는 투자자들의 움직임도 감지되고 있다.
영등포권역 상권 월 임대료는 여의도역이 5.6%, 영등포시장역이 2.4% 상승했고 영등포역이 6.3% 하락했다. 여의도 상권은 한화갤러리아면세점으로 인한 기대가 높다. 면세점 개장으로 외국인 관광객 밀집으로 유동인구가 늘면서 향후 상권이 활성화될 것으로 기대하는 분위기다. 지난 12월 30일 부분 개장해 비교적 한산했지만 관광객 유치 등 자리를 잡기까지는 시간이 필요할 것으로 예상된다.
강남권역은 △신사 (2.0%) △강남역 (0.5%) △삼성역 (-0.5%) △압구정 (-4.2%)순으로 임대료 변동을 나타냈다. 신사동 가로수길 및 세로수길 상권은 중국 국경절 연휴로 인한 중국인 관광객 유입과 연말 특수에 따른 내국인 수요로 붐볐다. 데상트, 카파 등 스포츠 브랜드들이 진출해 인기를 얻기 시작했으며 한류 여파로 중국인관광객들이 선호하는 화장품, 선글라스 매장 등을 중심으로 매출이 증가하는 모양새다. 강남역 상권 역시 연말 특수 영향으로 활기를 보였으나 중국인 관광객 효과는 크지 않다. 대로변에 늘어서 있는 안테나샵과 대형 SPA브랜드 외 쇼핑 거리가 없어 관광객 유치에 힘이 실리지 못하고 있다. 강남권역 내 오피스이전으로 상주인구도 줄 것으로 예상돼 상권에 활기를 불어넣을 집객요인이 부족한 상황이다.
삼성역 일대는 큰 이슈 없이 한산한 분위기를 이어갔고 매물에도 비교적 여유가 있다. 압구정로데오 상권은 유동인구 감소로 인해 상권 분위기가 어둡다. 공실인 점포들도 눈에 띄지만 높은 임대료 수준으로 임차인을 찾기는 쉽지 않다. 이런 상황 속에 최근에는 상권 활성화를 위한 다양한 행사들이 개최되고 있어 2016년 압구정로데오 상권이 반등할 수 있을지 귀추가 주목된다.
도심권역은 △광화문 (6.3%) △종로3가 (4.7%) △종각역 (0.2%) △종로5가 (-4.7%) 순으로 임대료가 변동했다. 세종문화회관 후면부와 교보생명 이면부를 중심으로 조성된 광화문 상권은 오피스 상주직원을 주 수요층으로 한다. 건물이 노후화돼 있고 상권 규모가 작아 빌딩 지하아케이드도 상권의 일부분으로 자리잡고 있다. 최근에는 종각, 광화문 일대 신규 오피스 입주로 상주 직원이 늘면서 상권 임대료 상승에 영향을 준 것으로 보여진다. 한편 종로3가는 낙원동 일대 5만원/㎡대 매물이 출시되며 가격 상승을 유인했다. 종각역도 소폭이지만 임대료가 0.2% 상승했다. 출시된 매물의 임대료가 높아 임차인 구하기가 어려워도 여전히 높은 가격대를 유지하는 모양새다.
서울 기타권역은 청량리 상권 임대료가 11.0% 상승했다. 전농사거리 대로변과 전농동에 위치한 대규모 단지 내 상가의 매물이 ㎡당 5만원 수준에서 출시된 영향이다. 한편 이태원 상권의 변화가 감지 된다. 최근 우사단로에 특색 있는 점포들이 들어서면서 수요자들의 관심을 끌고 있다. 이 중 일부는 경리단길의 높은 임대료를 감당하지 못한 공방이나 작업실들이 우사단로 일대로 이동하는 모습이다.
정부, 종합부동산회사 육성나선다.
우리나라에도 일본 미쓰이부동산처럼 개발·임대·중개사업 등을 모두 하는 초대형 종합부동산서비스 업체가 나온다. 국토교통부가 부동산산업을 새로 분류하고 중장기적으로 부동산업 업역 칸막이를 허물어 종합부동산서비스 기업 육성에 나서기로 해서다.
국토교통부 고위 관계자는 21일 "부동산산업 선진화 방안을 다음달께 발표할 것"이라며 "부동산산업 정의와 분류부터 새롭게 하고 중장기적으로 일본 미쓰이부동산 같은 종합부동산서비스 회사를 육성할 계획"이라고 말했다. 부동산업체를 대형화·전문화해 서비스 질을 높이겠다는 얘기다. 부동산산업을 키워 청년층에 양질의 일자리도 제공한다는 복안이다.
미쓰이부동산은 임대·관리는 물론 중개와 주거서비스를 제공하고 주택분양과 개발까지 하는 일본 최대 종합부동산 회사로2014년 매출액만 15조원에 달한다.
도심재생 대표 사례인 도쿄 미드타운을 개발·운영 중인 미쓰이부동산은 중산층은 물론 상류층을 겨냥한 임대주택을 기획·개발하고 관리 운영, 유동화까지 모든 영역을 포괄한다. 1~2인 가구와 고령자 가구 등 가족 구성이나 라이프 스타일에 맞춰 청소부터 장보기까지 최적의 주거 솔루션을 제공한다.
국토부는 '부동산산업 선진화 방안'을 발판으로 '한국판 미쓰이부동산'을 키우기 위해 개발·임대·중개·자문·감정평가 등 부동산산업 업역 간 장벽 제거를 최우선 과제로 꼽고 있다. 국토부 관계자는 "부동산개발업법·공인중개사법·주택법 등 업역별로 법규가 흩어져 있어 종합부동산서비스 회사 설립 근거 마련이 시급하다"고 말했다.
국내에 종합부동산서비스 회사가 탄생하면 수준 높은 부동산 자산관리·중개서비스는 물론 임대차 분쟁 때엔 법률서비스까지 원스톱으로 받는 길이 열린다. 최근 변호사들이 부동산 자문·중개업에 진출한 것은 작은 신호탄이다.
국토부가 한국판 미쓰이부동산 육성에 팔을 걷고 나선 것은 저성장 시대 내수 경제에 핵심 축이 되는 부동산산업 체질 개선이 급선무라는 인식 때문이다.
국내 부동산산업은 구멍가게 수준이다. 통계청에 따르면 2013년 말 기준으로 임대(공급·관리), 중개, 개발, 감정평가 등 부동산산업 종사자는 41만여 명이고 매출은 50조원에 이른다. 우리나라는 부동산산업에 개발·공급업을 포함하지만 선진국들은 개발·공급업을 건설업으로 분류하므로 전체 매출 50조원 중 절반인 25조원을 부동산산업에서 제외해야 한다는 지적도 나온다.
정희남 국토연구원 박사는 "부동산업체에서 대형법인을 중심으로 한 감정평가업계를 빼면 자문·중개업은 업체당 평균 종사자가 1.66명에 불과하다"고 말했다. 김찬호 주택산업연구원 선임연구위원은 "자본력을 갖춘 대기업이 진출해서 산업을 키워야 하는데, 기업 관심 부족과 각종 규제, 골목상권 침해 염려 등에 부동산산업 발전이 가로막혀 있다"고 말했다.
최근 정부가 기업형 임대주택(뉴스테이) 공급을 확대하고 입주민 주거 서비스를 강화하겠다고 나선 것도 종합부동산회사 탄생에 초석이 될 것으로 전망된다. 건설사가 아파트를 짓는 것에 그치지 않고 종합 주거복지서비스를 제공하는 시대를 앞당길 수 있다. 국내 대표 디벨로퍼 MDM과 롯데자산개발, 대림산업 등은 최근 변화에 발 빠르게 대응하고 있다.
선진국에서 대형 종합부동산기업은 임대관리업으로 시작해 확장한 사례가 많아 주택임대관리회사가 자회사를 만들지 않고도 중개서비스까지 제공하도록 제도를 개선해야 한다는 주장도 있다.
종합부동산서비스업체가 성장하기 위해 부동산투자회사(REITs·리츠) 활성화도 필요하다. 리츠란 다수 투자자에게서 모은 자금(주식 발행)을 부동산에 투자하고 발생한 수익을 다시 투자자에게 배분하는 주식회사다. 리츠는 부동산에 유동성을 부여하고 투명성을 높일 뿐 아니라 금융과 결합해 다른 산업과 융·복합해 경쟁력을 높이는 효과가 있다.
상장 요건을 완화해 공모 리츠가 활성화하면 유통·호텔·물류 시장에서 서비스 경쟁력과 운영 노하우를 쌓은 전문기업이 돌풍을 일으킬 수 있다. 호텔에 특화한 리츠로는 올해 처음으로 모두투어리츠가 상장할 예정이고, 지난해 인가된 사모 자기관리형 리츠인 MD리츠도 주요 출자자인 모다아울렛 주도의 아웃렛 전문 리츠가 기대된다. 국내 상장 리츠를 기반으로 외국 시장 진출도 가능하다. 국토부는 다음달 부동산산업 선진화 방안에서 '부동산산업의 날'을 지정해 업계 참가자들 자긍심을 높이고 관련 인력 양성을 위한 제도 개선도 함께 추진한다.
지하철 역을 품은 3971세대 SK 용현 단지내상가
3971세대인 용현 sk sky view 단지내상가가 임차접수 및 공급중에 있다.
용현 sk 아파트는 3971세대중 단지내상가 소비충성도가 높은 20평형과 30평형 타입 아파트가 3400여세대로 단지내상가에 대한 구매력이 중대형평형 아파트 단지보다 높을 것으로 예상되는 단지이다.
지상에 차없는 단지로 구성되지만 유일하게 단지내 상가주변에만 주민들의 차량출입시 소비편의를 위해 주차장 시설이 마련되어 있어 차량진출입에 따른 상가 이용편의성을 높인것도 장점이다.
아파트 내 단지내상가는 A상가 B상가 C상가로 나뉘지만 인하대역으로 최종 확정된 A구역 상가가 단지 차량의 진출입의 빈도및 대중교통 노선 이용을 위한 주민 유동인구가 집중될것으로 분석되면서 A구역 상가에 대한 관심이 집중되는 현상을 보이고 있다.
대규모 아파트 단지들이 여럿 있기는 하지만 대부분 넓게 나뉘어 여러개으 단지로 쪼개져 있거나 단지 주변에 일반 상업지역등으로 유출될 수 있는 환경으로 인해 단지내상가의 기능이 약화된 곳이 많았다
반면에 용현 SK SKY VIEW는 단지 좌측 우측 남측 등이 녹지 및 공원 등으로 차폐되어 있고 북단의 경우 경인고속도로로 막혀있어 단지출입의 출입구 주변으로 집중되는 구조를 가지고 있으며 단일 단지로 조성되어 세대의 밀도가 높아 단지내상가에 접근하는 거리가 짧게 형성되는 특징을 가지고 있다.
아파트 입주는 2016년 6월 입주이며 인하대역은 올해 12월 개통예정이 잡혀있어 사전에 업종선점을 위한 임차문의와 투자문의들이 집중될 것으로 예상된다.
문의 : 010-2764-7533
공급폭탄` 부메랑 맞은 오피스텔…가격·수익률 내리막
지난해 9월 경기도 광교신도시에서 분양된 '광교 중흥S-클래스 레이크힐' 오피스텔은 총 230실 모집에 무려 10만 522명이 몰려 평균 437.05대 1의 청약 경쟁률을 기록했다. 수도권 분양시장에 불어닥친 청약 열기와 탁월한 광교신도시 호수공원 조망권을 등에 업고 역대 오피스텔 최고 청약경쟁률 기록을 갈아치운 것이다. 그러나 미국 금리 인상과 정부의 대출 규제 강화 방침 등으로 분양시장이 얼어붙으면서 이 오피스텔은 분양 후 넉 달이 지난 지금까지 미분양이 20% 가량 남아 있다.
지난해 주택시장 호조세에 편승해 분양 물량을 마구 토해냈던 오피스텔 시장이 연초부터 공급 과잉 우려에 휩싸이고 있다. 오피스텔의 경우 1~2인 가구 증가에 힘입어 시장 침체기였던 2012~2014년 4만실 이상이 매년 시장에 쏟아져 나왔다. 지난해에는 공급 물량이 5만실을 넘어섰다. 올해도 예년 수준인 약 4만 5000실이 전국에서 분양될 예정이어서 임대 수익률 및 가격 하락 등 위기가 본격화할 것으로 우려하는 전문가들이 적지 않다.
2012~2015년 전국에서 분양된 오피스텔은 총 18만 5820실로 한 해 평균 4만 6000실 넘게 쏟아졌다. 특히 지난해에만 5만 7612실이 공급됐다. 전년(4만 2720실) 대비 35% 급증한 것이다. 입주 물량도 2012년 1만 5250실 수준에서 지난해 3만 8814실로 3년 새 2.5배나 늘었다. 이들 물량 중 64%가 서울·수도권에 집중됐다.
대표적인 오피스텔 공급 집중 지역은 서울 강서구 마곡지구와 송파구 문정지구 등이다. 마곡지구에서는 올해 서울 전체 입주 물량(1만 4944실)의 절반에 육박하는 6994실이 입주할 예정이다. 문정지구도 올해 3013실이 집들이에 나설 예정이다. 두 곳만 합쳐도 입주 물량이 1만실이 넘는다.
실제 이들 지역에 들어선 오피스텔 시세는 올 들어 내리막길로 걷고 있다. KB국민은행 시세 자료를 보면 마곡지구가 속한 강서구 오피스텔의 3.3㎡당 매매가는 2014년 4분기 703만원에서 지난해 4분기 753만원으로 4분기 연속 올랐다. 그러나 이달 들어 가격이 749만원으로 전달 대비 0.5%가량 떨어지며 하락세로 돌아섰다. 문정지구가 있는 송파구는 지난해 2분기 이후 현재까지 가격 변동 없이 1076만원을 유지하고 있지만 보합세가 언제 무너질지 위태로운 상황이다.
공급 과잉은 오피스텔의 임대 수익성까지 크게 악화시키고 있다.
서울지역 오피스텔의 연간 임대수익률은 2008년 6.07% 수준이었지만 매년 하락하다가 지난해엔 5.2% 선까지 떨어졌다. 이대로 가다간 심리적 저지선인 연 5% 수익률 붕괴도 시간 문제란 얘기가 나온다. 수익률이 4%대로 내려앉으면 아무리 저금리 시대라도 오피스텔 수요가 급감할 수 있다는 게 전문가들의 지적이다.
국토교통부 실거래가 자료에 따르면 서울 송파구 문정동 '송파 푸르지오시티'(1249실) 전용면적 24.9㎡짜리 오피스텔은 지난해 상반기 월세 65만원(보증금 1000만원)을 받다가 현재는 60만원으로 떨어졌다. 문정동 한 공인중개사는 "가격을 낮춘 오피스텔 매물이 적지 않지만 임대 수익성 악화로 투자 매력이 사라져 사겠다는 사람이 없다"고 전했다.
선종필 상가뉴스레이다 대표는 "오피스텔 투자자는 일반적으로 대출을 60% 정도 끼고 있는데 수익률이 4%대로 떨어지면 투자의 레버리지 효과를 기대할 수 없다"며 "향후 금리까지 오르면 투자 수요는 더 줄 것"이라고 말했다.
이런데도 오피스텔은 올해 전국에서 예년 수준인 4만 5000실 정도가 공급될 전망이다. 분양 계획을 확정한 2만 490실 중 서울·수도권 물량은 60%가 넘는 1만 2443실에 이른다. 공급 지역도 대부분 서울 마곡지구와 경기도 화성 동탄2신도시, 고양 삼송지구, 용인시 등 이미 오피스텔이 넘쳐나는 곳들이다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 "서울·수도권엔 공급이 많이 몰려 물량이 단기간에 소화되긴 힘든 곳이 적지 않다"며 "오피스텔 투자에 앞서 입지 및 투자 수익률 분석은 물론 주변 공급량까지 꼼꼼하게 따져봐야 낭패를 보지 않는다"고 말했다.
이케아 후광, 4천세대 택지지구내 한곳뿐인 근린상가
위례 마곡 세종 동탄2등 대규모 개발 호재지역을 중심으로 상가투자분위기가 이어지고 있는 가운데 롯데 아울렛 몰오픈에 이어 일일 3만2천여명의 고객을 끌어당기고 있는 이케아 오픈 열풍으로 광명역세권 지구에 관심이 쏠리고 있다.
광명 역세권택지개발지구는 아파트 주거4천세대와 빌라8천여세대를 합해 1만2천여세대의 배후수요에 행운드림프라자 단 하나밖에 없는 근린상가부지로 독점성이 강하고 항아리상권을 형성하고 있다.
광명역세권 택지개발지구내 단독 근린상가인 행운드림 프라자는 이케아와 롯데쇼핑몰을 가기위해 거쳐야하는 사거리 코너에 입지해 길목입지로서의 가치와 시인성이 뛰어나고 1km2단위면적당 주거 인구밀도가 높은데다 초,중,고교 4개가 행운드림프라자 주변에 밀집하고 학생들의 학급당 정원초과 지역이어서 학원, 병원 등의 입지로 가치가 탁월하다.
지하에는 근린상가로는 드물게 에스컬레이터와 무빙워크 등이 구비된 초대형 ssm마트가 1월말 오픈해 지역주민들이 대거 소비유입되고 있으며 지하3층~지상4층 총 점포수 35개 연면적 7,005.90㎡ 규모로 1층에 은행CD기인 국민은행365, 장독대, 바푸리, 피자마루, 베니베베, SK텔레콤, 약국 등이 입점하여 선임대 후분양중에 있으며 2층은 소담한정식등 음식관련 업종이 3층은 소아과, 정형외과, 치과 4층은 지온학원, 피아노, 지성의 숲, 태권도등 학원들이 오픈해 선임대 후분양 조건으로 투자수익률 7.2%-8.9%선으로 분양중에 있다.
지상 3층 메디컬의 경우 소아과가 보증금 4천 월세 2백만원 실투자금 1억9700만원으로 수익률 8.97%로 분양되었으며 지상2층 미용실이 보증금 4천 월세 2백만원 지상3층 메디컬존의 정형외과도 보증금 7천 월세 4백만원 수준으로 실투자금은 2억선부터 투자가 가능하다.
분양문의 : 010-6299-5869
토지-상가 분양권 전매도 2017년부터 거래신고해야
내년부터 부동산 분양 계약을 하거나 토지 및 상가 분양권을 전매하면 해당 시군구청에 거래 내용을 신고해야 한다. 또 부동산 거래신고제를 위반한 사실을 자진 신고하면 과태료를 면제받게 된다.
국토교통부는 19일 이 같은 내용의 '부동산 거래신고 등에 관한 법률'이 내년 1월 20일부터 시행된다고 밝혔다. 이는 기존 '부동산 거래신고에 관한 법률', '외국인토지법', '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'로 나눠진 부동산 거래신고 허가 관련 제도를 하나로 통합한 법이다.
이에 따라 앞으로 부동산 거래신고 대상에 부동산 분양 계약과 토지 및 상가 분양권 전매도 포함된다. 현재는 토지 및 주택의 매매, 아파트 분양권 전매만 부동산 거래신고 대상이며 나머지는 시군구에 검인신고만 하면 된다.
이번 제도 개편으로 부동산 거래 허위 신고 사실 등을 스스로 신고하면 과태료를 면제받을 수 있게 된다. 국토부 관계자는 "앞으로 시행령 등을 마련해 과태료를 면제받거나 감면받을 수 있는 구체적인 유형을 정할 예정"이라고 설명했다.
강남 빌딩 공실율 10%시대
서울 강남역(지하철 2호선·신분당선) 7·8번 출구로 나오면 바로 보이는 D빌딩 벽면엔 '임대료 인하'라는 글귀가 적힌 대형 현수막이 붙어 있다. 3.3㎡당 보증금은 45만원, 월 임대료는 기존보다 20% 내린 4만5000원을 내걸었다. D빌딩은 강남역 사거리 초역세권에 있는 데다 건물 관리가 비교적 잘 돼 있는 덕분에 프라임급(지역 랜드마크 건축물, 상위 10%) 다음 단계인 A급 업무용 빌딩으로 평가받고 있다.
서울 강남지역을 중심으로 '렌트프리'(일정기간 임대료를 공짜로 해주는 것)에서 한걸음 나아가 빌딩 임대료 자체를 낮추는 사례까지 등장하고 있다. 경기 위축 장기화와 기업 구조조정 등의 영향으로 강남에 사무실을 둔 기업들이 임대료가 싼 다른 지역으로 떠나면서 공실이 늘어나고 있어서다.
D빌딩처럼 선호도 높은 빌딩에서 임대료를 인하한 것은 2000년 이후 처음이라는 게 빌딩업계 설명이다.
부동산관리회사인 젠스타에 따르면 2012년 평균 3.9%이던 강남지역 A급 오피스빌딩(상위 10~30%) 공실률은 해마다 뛰어 지난해 평균 9.4%로 높아졌다.
빌딩 소유주들은 그동안 공실을 줄이기 위한 방법으로 한두 달 임차비용을 무료로 제공하는 렌트프리 방식을 주로 활용했다. 일부 할인을 하더라도 공식 임대료는 좀처럼 낮추지 않았다.
그러나 렌트프리만으로는 더이상 공실률 상승을 막을 수 없다고 건물주들이 판단하기 시작했다는 게 빌딩 컨설팅업계의 설명이다. 이런 모습은 자산운용사와 외국계 회사들이 보유한 프라임급 빌딩보다는 개인 건물주가 직접 관리하는 대형 또는 중소형 빌딩에서 더 빈번하게 나타나고 있다. 송 연구원은 "건물주들의 이런 노력 덕분에 작년 4분기 강남지역 A급 빌딩 공실률은 연평균보다 낮은 8.8%를 기록했으며 평균 임대료도 5분기 만에 하락세로 돌아섰다"고 설명했다.
강남 오피스빌딩 공실률이 높아진 건 무엇보다 기업 구조조정 및 비용절감 방침 때문이라는 게 전문가들 지적이다. 적지 않은 기업이 값싼 지역을 찾아 강남을 떠나거나 사무실 규모를 줄이고 있다. 강남역 인근 삼성 서초사옥 중층부에 입주해 있던 삼성의 화학 관련 계열사들은 롯데그룹에 인수되면서 지난해 사무실을 비웠다.
삼성 서초사옥과 인근 A급 빌딩에 입주해 있는 삼성물산 건설부문은 오는 3월 경기 성남 판교신도시 알파돔시티로 이전한다. 쿠팡은 지난해 선릉역 인근 빌딩에서 금천구 독산동으로 이사했다. 사모펀드에 매각된 홈플러스는 강남 역삼동에 있는 본사를 오는 4월 가양 인근 강서점으로 이전한다.
저축은행들도 비용 절감 등을 위해 다른 지역으로 잇따라 옮겨가고 있다. SBI저축은행은 작년 3월 삼성동 본사를 중구 센터원빌딩으로 옮겼다. 재작년에는 OK저축은행과 웰컴저축은행이 강남을 떠났다.
기업들이 잇따라 강남을 떠나는 가운데 지난해 지하철 9호선 신논현역~잠실 종합운동장역을 잇는 강남 봉은사로를 중심으로 신규 빌딩이 늘어난 것도 강남 공실률 상승 요인으로 꼽히고 있다.
최근 강남을 떠나는 기업들 상당수는 A급 오피스빌딩을 장기간 임차해 써왔다. 프라임급이나 B·C급 빌딩에 비해 공실 타격이 상대적으로 큰 이유다. 전문가들은 프라임급에 비해 물량이 많은 A급 빌딩 소유주들이 공실을 줄이기 위해 한정된 우량 임차인 확보 경쟁을 벌이고 있다고 전했다.
뒤숭숭한 아웃도어 업계 아웃되는가?
아웃도어 업계에 칼바람이 불고 있다. 극심한 실적 부진으로 대표이사가 물러나고 사업을 총괄해온 고위 임원부터 실무 담당 직원까지 잇따라 사표를 내고 있다.
2008년 이후 매년 20∼30% 성장하던 아웃도어 시장이 2014년부터 위축되면서 업계에 냉기류가 흐르고 있는 상태로 박창근 '네파' 대표가 최근 고문으로 물러났다.
사모펀드 MBK파트너스가 운영 중인 네파는 아직 새 대표를 정하지 못했다. 업계 관계자는 "후임자가 오기도 전에 대표 자리를 내놓은 것은 흔치 않다"며 "그만큼 실적 압박이 컸기 때문 아니겠냐"고 말했다. 네파 관계자는 "박 대표가 자리를 내놓은 것은 일신상의 문제로 알고 있다"며 "최대한 빠른 시일 안에 새 대표를 선임할 계획"이라고 밝혔다.
K2와 밀레는 사업 및 마케팅본부장이 교체됐다. K2코리아에서 'K2'를 총괄해온 이태학 사업본부장, 블랙야크 출신으로 밀레에 합류에 'M리미티드' 론칭을 주도한 박용학 마케팅본부 상무가 사표를 냈다.
디자인·영업·생산 등 실무진 이직도 잇따르고 있다. 밀레는 지난해 8∼9월과 연말 2차례에 걸쳐 상당수 직원이 사표를 낸 것으로 알려졌다. 업계 관계자는 "패션업계는 다른 산업에 비해 이직이 자유롭지만 밀레의 경우 지난해 회사를 떠난 직원이 유독 많다"며 "아웃도어 업계 실적이 좋을 때는 취업 희망자가 많았지만 요즘은 채용시장도 우울하다"고 전했다.
아웃도어 업계에 칼바람이 부는 것은 시장이 성숙 단계에 접어들어 매출이 꺾이고 있기 때문으로 지난해 대부분 아웃도어 업체의 매출이 역신장했다
실제로 아웃도어 주요 판매 창구인 백화점의 매출 신장률이 급격히 꺾인 것으로 확인됐다. 2013년 29.5%를 기록했던 롯데백화점의 아웃도어 매출 신장률은 2014년 13.2%, 지난해 5.3%로 2년 연속 반토막이 났다. 현대백화점도 2013년 24.8%에서 지난해 1.6%로 떨어졌다. 신세계백화점의 아웃도어 매출 신장률은 2013년 15.6%에서 지난해 -5.9%로 역신장했다.
젠트리피케이션 충격에 텅 빈 홍대 상가
상권 강세에 임대료를 자꾸 올려도 승승장구하던 홍대상권이 지난 연말부턴 여기저기 임대 알림표가 붙기 시작했다.
'커피프린스 길'로 불리는 홍대 메인 상권. 산울림 극장에서 홍대 정문으로 이어지는 대로변에서 가지를 친 이곳은 차도를 사이에 두고 크고 작은 클럽과 개성 있는 옷가게, 분위기 있는 식당 등이 몰려 있는 이곳은 소규모 매장들이 줄지어 있어 걷고 싶은 거리로 통하는 으로 관광 명소로 이름난 거리지만 3개월째 '임대' 쪽지를 붙인 가게가 나오고 있다.
겨울철 비수기에도 공실만큼은 없다던 홍대 상권이지만 사람들 주머니가 가벼워져 가게 수입이 크게 늘지 않아서다. 대신 권리금과 임대료는 내려올 줄 모르는 불균형이 계속되면서 공실은 늘어만 간다. 홍대 인근 A공인 관계자는 "임대료가 높아도 들어오겠다는 사람이 줄을 이었는데 이제는 한계치에 다다른 느낌"이라고 전했다.
범홍대 상권인 합정역 인근도 싸늘하다. 대로변에 들어선 5층 미만 소형 통상가에도 역시 10개월간 주인을 찾지 못한 곳이 있다. 인근 B공인 관계자는 "해외 유명 스포츠 의류 매장이 나간 이후로는 역세권 대로변인데도 세입자가 안 들어온다"고 말했다.
국토교통부에 따르면 최근 홍대·합정 인근 소규모 매장은 3.3㎡당 임대료가 22만4500원 선이다.
종로·광화문이나 남대문 등 서울 도심(17만2600원)에 비해 30% 이상 비싼 셈이다. 홍대 상권에서 잘나가는 '걷고 싶은 거리'에 있는 가게를 보면 전용면적 26.4㎡가량 1층이 보증금 1억원 선에 월세 200만~380만원, 권리금은 5000만~ 2억원 선이다. 전용면적 33㎡ 규모 1층 테라스형 점포는 보증금 5000만원에 월세 230만원, 권리금은 2억3000만~2억5000만원 선이다. 단독주택 개조 골목에 들어선 매장은 전용면적 60㎡ 남짓한 2층 가게가 보증금 2000만~3000만원에 월세 230만~250만원, 권리금은 7000만~8000만원 선이다.
임대료가 여전히 높은 편이다 보니 공실은 늘어난다. 지난해의 경우 서울 도심 소규모 매장 공실률이 상반기 3.4%에서 3.7%로 늘어난 데 비해 홍대·합정 인근은 6.2%에서 8.4%로 더 큰 폭으로 올랐다.
자치구 등이 나서 임대료 폭등 방지책을 내놓고 있지만 세입자나 투자자들은 걱정이 많다. 공실 위험을 피하기 위해 권리금이 없는 가게도 나오지만 세입자들은 여전히 높은 임대료가 부담이다.
대로변과 '상상마당 길' 사이에 난 먹자골목인 '365거리'에서 옷가게를 하는 상인 K씨(36)는 "면적이 좁아 가판대를 밖으로 내야 하는 3평 남짓한(전용면적 10㎡) 비교적 외진 매장만 해도 보증금 1000만원에 월세가 130만~150만원 선"이라며 "높게는 비슷한 면적에 보증금 3500만원, 월세 370만원까지 형성돼 있어 아무리 장사가 잘돼도 부담"이라고 말했다.
섣불리 발을 들였다가 울상인 투자자들도 나온다.365거리 인근 한 공인중개소 관계자는 "전용면적 132㎡인 2~3층 가게는 보증금 1억5000만원에 월세 700만원, 권리금은 7000만~7500만원 선"이라며 "수익률이 좋다는 말을 듣고 찾아온 투자자가 대리인을 두는 형식으로 프랜차이즈 커피전문점을 운영했지만 장사가 되지 않아 임대로 내놓은 것"이라고 말했다.
합정·상수 인근에서도 소형 신축 건물들이 텅 빈 채 세입자 찾기에 나섰다. 합정동 인근 공인 중개소 관계자는 "5층 남짓한 소형 건물은 전용면적 66㎡짜리 한 층이 권리금 없이 3000만원에 월세 300만원 식으로 나오지만 상가주택보다 인기가 없어 공실 기간이 1개월을 넘는 편"이라고 전했다.
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상가 시장 동향
