부동산 전자계약제도 시범도입 안착할까?
국토교통부는 이 같은 내용을 담은 '부동산 서비스산업 발전방안'을 3일 발표했다. 발전방안에 따르면 상반기 중 서울 서초구에서 정부가 마련한 시스템을 이용해 자동으로 확정일자를 부여받고, 공신력 있는 기관에 계약서를 보관·인증 받을 수 있는 전자계약 제도를 시범실시한다. 정부는 지난해 계약 시스템을 개발해 자체 테스트를 마무리했다.
초기에는 공인중개사가 보안토큰·공인인증서 등으로 접속하고, 계약자 쌍방이 스마트폰 본인인증 등을 통해 계약서에 서명하는 방식으로 계약을 한다. 이 같은 방식으로 전자계약을 시범 실시한 뒤 내년 중 전국으로 확대할 예정이다. 향후 법원의 등기정보시스템과도 연계해 전자문서를 전송해 간편하게 등기를 이전하는 시스템도 도입한다. 궁극적으로는 계약자들이 공인중개사 사무실에서 만날 필요 없이 온라인상에서 거래할 수 있도록 시스템을 개선할 계획이다. 김상석 국토부 부동산산업과장은 "제도가 성공적으로 실시되면 부동산 계약 관련 분쟁을 크게 줄일 수 있을 전망"이라고 말했다.
온라인 거래와 현행 오프라인 거래의 신뢰성을 높이기 위한 안전거래 상품도 새로 표준화해 출시한다. 제3자가 거래 대금을 보관하고, 거래에 문제가 없다는 점을 확인한 뒤 계약자에게 대금을 지급하는 방식이다. 2001년 도입한 기존 상품은 5억원짜리 주택을 매매했을 때 중개수수료(105만원) 외에 95만원의 에스크로 수수료가 추가로 발생하는 등 비용이 높아 이용률이 낮았다. 국토부는 은행 등 금융회사를 통해 수수료가 낮은 표준 상품을 내놓을 계획이다.
그러나 업역 간 울타리를 낮춰 부동산 관련 서비스를 원스톱으로 제공할 수 있는 부동산 종합서비스 회사 육성 방안은 포함하지 않았다. 공인중개사협회 등의 반발 때문이다. 대신 정부는 주택임대관리업체와 공인중개사, 이사·청소업체 등 서비스업체들이 협약을 맺고 연계하면 '우수 종합서비스 네트워크'로 인증할 방침이다.
서울 상권분석 보고서 맹신대신 참고만 해야
한국경제신문이 점포 주인들과 인근 중개업소 등을 방문해 취재한 결과 이곳 카페 점포들의 월평균 매출은 서울시 발표의 10분의 1 수준에 그치는 것으로 나타났다.
예비 창업자와 중소 자영업자들의 가게 운영을 돕기 위해 서울시가 지난 1일 홈페이지를 개설한 '우리마을가게 상권분석 보고서'(golmok.seoul.go.kr)는 현실과 동떨어진 정보를 적지 않게 담고 있는 것으로 밝혀졌다. 역세권과 인근 주택가에서 영업 중인 대형 프랜차이즈업체와 소규모 자영업자 매출을 구분하지 않고 한데 묶어 계산하면서 영세업체 매출 추정액이 크게 뛰어올랐다는 지적이다.
우리마을가게 서비스엔 대형 유통시설이 없는 서울 시내 1008개 골목 상권의 업종 구성, 월평균 매출, 자영업 생존율, 유동인구 등의 정보가 들어 있다. 치킨집·호프집·카페·분식집·미용실 등 43개 소규모 업종의 영업 정보를 제공한다.
이 서울시 서비스 내용은 실제 영업 상황과 크게 동떨어진 부분이 상당하다는 지적이다. 합정역 7번 출구 인근 '양화로B' 골목상권(면적 6만3000여㎡)이 대표적이다. 서울시 보고서에 따르면 이곳 외식업 점포는 모두 51곳이다. 이 중 카페는 9곳으로 점포당 월 추정 매출은 지난해 10월 기준 5242만원이다. 모두 3곳인 제과점(6775만원), 5곳이 영업하는 분식집(7679만원), 중국음식점(5788만원)의 점포당 월평균 매출도 5000만원 이상인 것으로 추정됐다.
해당지역 상인들의 얘기는 보고서와 크게 다르다. 기존 합정역 상권과 왕복 4차선으로 단절돼 유동인구가 적은 곳으로 서울시 추정 매출은 크게 과장됐다는 설명이다. 상인들과 중개업소에 따르면 소규모 카페의 월평균 매출은 500만~600만원, 제과점은 500만원 내외였다.
자영업자 대출 30조 급증, 자영업자 어려움 가중중.
지난 1년간 국내 은행의 자영업자 대출잔액이 역대 최대인 30조원가량 급증한 것으로 나타났다.
금융감독원이 국회 정무위원회 김기준 더불어민주당 의원에게 제출한 자료에 따르면 지난해 말 기준 국내 은행의 개인사업자 대출잔액은 1년 전보다 14.2%(29조8043억원) 늘어난 239조2621억원으로 집계됐다. 금감원이 관련 통계를 집계한 2010년 이후 가장 큰 폭으로 증가한 것으로 같은 기간 가계대출 증가율(13.9%)을 웃도는 수준이다.
자영업자 대출은 2011년 12조8000억원 증가한 데 이어 2013년 17조원, 2014년 19조원 등 증가세가 확대되고 있다. 자영업자 대출이 가파르게 늘면서 지난 2010년 말 145조6000억원 수준이던 대출잔액은 5년 만에 93조7000억원 늘었다. 자영업자 상당수가 집을 담보로 사업자금을 빌리는 경우도 적지 않아 실제 대출 규모는 더 클 것으로 추정된다.
자영업자 대출이 급증하고 있는 건 은퇴 시기에 접어든 베이비부머(1955~1963년생)들이 창업 시장으로 빠르게 진입한 영향이 크다. 통계청에 따르면 50세 이상 자영업자 비중은 2007년 47.1%에서 지난해 8월 기준 57.5%로 10%포인트 이상 뛰었다. 실제 자영업자 대출을 받은 연령대를 살펴보면 50대의 대출잔액이 94조2405억원으로 전체의 39.4%를 차지한다. 그 뒤를 이어 40대 27.4%, 60대 23.1% 순이다. 50세 이상 은퇴 연령층의 비중만 62.5%를 차지해 사실상 50~60대가 자영업자 대출 증가를 주도하고 있는 셈이다.
문제는 부채상환 능력이 떨어지는 중장년층 은퇴자들이 상당 부분 생계형 대출을 끼고 자영업 전선에 뛰어들고 있다는 점이다. 국내 경기가 좀처럼 회복 기미를 보이지 않는 상황에서 추후 대출금리까지 오르면 자영업자로선 코너에 몰릴 수밖에 없다는 분석이 나온다. 자영업자를 상대로 한 대출영업에 주력해 온 은행들이 대규모 부실을 떠안을 수 있다는 우려가 나오는 이유다. 신규 자영업자 대출 평균금리는 지난해 7월 3.41%에서 지난 연말 3.64% 올라 대출금리도 슬금슬금 오르는 추세다.
지하철 역을 품은 3971세대 SK 용현 단지내상가
3971세대인 용현 sk sky view 단지내상가가 임차접수 및 공급중에 있다.
용현 sk 아파트는 3971세대중 단지내상가 소비충성도가 높은 20평형과 30평형 타입 아파트가 3400여세대로 단지내상가에 대한 구매력이 중대형평형 아파트 단지보다 높을 것으로 예상되는 단지이다.
지상에 차없는 단지로 구성되지만 유일하게 단지내 상가주변에만 주민들의 차량출입시 소비편의를 위해 주차장 시설이 마련되어 있어 차량진출입에 따른 상가 이용편의성을 높인것도 장점이다.
아파트 내 단지내상가는 A상가 B상가 C상가로 나뉘지만 인하대역으로 최종 확정된 A구역 상가가 단지 차량의 진출입의 빈도및 대중교통 노선 이용을 위한 주민 유동인구가 집중될것으로 분석되면서 A구역 상가에 대한 관심이 집중되는 현상을 보이고 있다.
대규모 아파트 단지들이 여럿 있기는 하지만 대부분 넓게 나뉘어 여러개으 단지로 쪼개져 있거나 단지 주변에 일반 상업지역등으로 유출될 수 있는 환경으로 인해 단지내상가의 기능이 약화된 곳이 많았다
반면에 용현 SK SKY VIEW는 단지 좌측 우측 남측 등이 녹지 및 공원 등으로 차폐되어 있고 북단의 경우 경인고속도로로 막혀있어 단지출입의 출입구 주변으로 집중되는 구조를 가지고 있으며 단일 단지로 조성되어 세대의 밀도가 높아 단지내상가에 접근하는 거리가 짧게 형성되는 특징을 가지고 있다.
아파트 입주는 2016년 6월 입주이며 인하대역은 올해 12월 개통예정이 잡혀있어 사전에 업종선점을 위한 임차문의와 투자문의들이 집중될 것으로 예상된다.
문의 : 010-2764-7533
"기준금리 그대로여도"…은행권 주택대출 금리 3%대 이유가 뭐지?
한국은행이 작년 6월 기준금리를 사상 최저 수준인 연 1.5%까지 떨어뜨린 영향으로 2%대에 진입했던 주요 은행의 주택담보대출 금리가 다시 3%대로 올랐다.
일 전국은행연합회 자료에 따르면 작년 12월 취급액 기준으로 16개 은행 가운데 14개 은행의 분할상환식 주택담보대출(만기 10년 이상) 평균금리가 연 3%대로 올라섰다.
2%대 금리를 유지하는 곳은 SH수협은행(2.99%)과 광주은행[192530](2.92%) 등 두 곳뿐이다.
한국은행이 기준금리를 1.5%로 내린지 한 달 만인 작년 7월 연 3% 밑으로 떨어진 주택담보대출 상품이 등장했고, 두 달째인 8월부터는 시중은행 대부분의 주택담보대출 금리가 2%대로 내려앉았었다.
그간 기준금리는 변동이 없었지만 약 반년 만에 은행의 주택담보대출 금리는 3%대로 복귀한 것이다.
작년 12월에 주택담보대출 잔액 규모가 50조원을 넘는 거대 시중은행들의 금리는 전부 3.2%를 넘었다.
담보대출 규모가 가장 큰 KB국민은행은 3.24%, 2위인 우리은행[000030]은 3.26%로 파악되었으며 신한은행은 3.24%, KEB하나은행은 3.20%이고 외국계인 한국씨티은행과 SC은행은 3.15% 수준이었고 금융공공기관인 산업은행(3.78%)과 기업은행[024110](3.22%)도 3.0%를 훌쩍 넘었다.
지방은행 중에는 신한금융지주 계열인 제주은행[006220] 금리가 연 3.21%로 가장 높았고 전북은행(3.15%), 부산은행(3.13%), 대구은행(3.12%)이 그 뒤를 이었다.
주택담보대출 금리가 오르는 것은 금리 산출의 근거가 되는 코픽스(자본조달 비용을 반영한 주택담보대출 기준금리) 금리가 석 달 연속 올랐기 때문이다.
대출금리는 올랐지만 시중은행의 수신금리는 큰 변동이 없는 상태로 3일 현재 우대금리를 제외한 시중은행의 1년 만기 수신예금 금리는 대부분 연 1%대 수준이며 우대금리를 포함해도 연 2%대를 넘는 예금 상품은 찾아보기가 어렵다.
고객이 많이 찾는 정기 적금 금리도 기간에 따라 다르지만 대부분 연 2%대 수준이다.
이케아 후광, 4천세대 택지지구내 한곳뿐인 근린상가
위례 마곡 세종 동탄2등 대규모 개발 호재지역을 중심으로 상가투자분위기가 이어지고 있는 가운데 롯데 아울렛 몰오픈에 이어 일일 3만2천여명의 고객을 끌어당기고 있는 이케아 오픈 열풍으로 광명역세권 지구에 관심이 쏠리고 있다.
광명 역세권택지개발지구는 아파트 주거4천세대와 빌라8천여세대를 합해 1만2천여세대의 배후수요에 행운드림프라자 단 하나밖에 없는 근린상가부지로 독점성이 강하고 항아리상권을 형성하고 있다.
광명역세권 택지개발지구내 단독 근린상가인 행운드림 프라자는 이케아와 롯데쇼핑몰을 가기위해 거쳐야하는 사거리 코너에 입지해 길목입지로서의 가치와 시인성이 뛰어나고 1km2단위면적당 주거 인구밀도가 높은데다 초,중,고교 4개가 행운드림프라자 주변에 밀집하고 학생들의 학급당 정원초과 지역이어서 학원, 병원 등의 입지로 가치가 탁월하다.
지하에는 근린상가로는 드물게 에스컬레이터와 무빙워크 등이 구비된 초대형 ssm마트가 1월말 오픈해 지역주민들이 대거 소비유입되고 있으며 지하3층~지상4층 총 점포수 35개 연면적 7,005.90㎡ 규모로 1층에 은행CD기인 국민은행365, 장독대, 바푸리, 피자마루, 베니베베, SK텔레콤, 약국 등이 입점하여 선임대 후분양중에 있으며 2층은 소담한정식등 음식관련 업종이 3층은 소아과, 정형외과, 치과 4층은 지온학원, 피아노, 지성의 숲, 태권도등 학원들이 오픈해 선임대 후분양 조건으로 투자수익률 7.2%-8.9%선으로 분양중에 있다.
지상 3층 메디컬의 경우 소아과가 보증금 4천 월세 2백만원 실투자금 1억9700만원으로 수익률 8.97%로 분양되었으며 지상2층 미용실이 보증금 4천 월세 2백만원 지상3층 메디컬존의 정형외과도 보증금 7천 월세 4백만원 수준으로 실투자금은 2억선부터 투자가 가능하다.
분양문의 : 010-6299-5869
신분당선개통, 분당 아파트 웃고 상가는 울상
올해 들어 처음 개통 소식을 알린 황금라인 '신분당선'을 두고 경기도 분당 정자역 일대 부동산시장은 주택과 상가 사이에 희비가 엇갈리는 분위기다. 서울 강남과 판교에 이어 분당·광교를 잇는 구간이 지난달 30일 본격 운행에 들어간 가운데 정자역 인근 아파트들은 직주근접형 단지들로 한 번 더 부각될 기회를 얻어 들썩이고 있다. 하지만 카페거리로 대표되던 분당 상권은 강남에 이어 판교에도 배후 수요층을 빼앗길 위기를 맞았다며 울상이다.
분당 상권 핵심인 정자동 일대는 한때 '청자동'으로 통했다. 청자동은 청담동과 정자동의 합성어다. 강남권 부유층이 분당 신도시 개발을 기점으로 정자동 일대로 옮겨온 이후 개성 넘치는 고급 레스토랑과 카페, 옷·액세서리 가게 등이 노천 상가 형식으로 골목에 들어서면서 사람들 발길을 잡아끌었던 것.
하지만 2011년 말 분당선이 개통되면서 강남 상권에 유동인구를 빼앗기는 바람에 인근 서현역 상권과 함께 가라앉았다가 지난해 말에는 판교 현대백화점에 분당권 '핫플레이스' 자리를 내줬다. 2014년 말에는 인근에 스트리트형 상가인 '엠코헤리츠'가 들어서면서 카페거리 역시 신구 구분이 생겨 기존 카페거리를 찾던 발걸음이 분산되는 상황이다.
정자동 카페거리 상가 평균 임대료는 기존 대표 상권이던 서현역 일대보다 30% 이상 비싼 상황에서 아직까지 큰 변화는 없다. 12평 남짓한 전용 43㎡형 1층 가게는 보증금 5000만원에 월세 임대료는 390만~400만원 선이다. 입지별로 차이가 나지만 전용 33㎡형 1층 점포를 기준으로 보증금 5000만원에 월 임대료 230만원부터 보증금 1억원에 월 임대료 350만~380만원까지 다양한 편이다.
아파트 매매가격은 꾸준히 오르고 있다. 경기도부동산포털에 따르면 2010년 4억1700만여 원에서 2013년 3억8500만원까지 떨어졌던 상록마을 임광보성아파트 전용 67㎡형은 2013년 이후 꾸준히 가격이 올라 현재 시세가 4억3700만원 선이다. 분당파크뷰 아파트 전용 85㎡형 역시 2013년까지 7억7200만원으로 바닥을 쳤지만 이후 계속 올라 현재 시세는 8억6000만원 선이다.
신촌 '차 없는 거리' 2년…차와 함께 손님도 없다?
시행 2년째를 맞은 신촌의 차 없는 거리는 이 지역 상인들에겐 원망의 대상이다. 경기침체로 가뜩이나 상권이 위축되고 있는 상황에서 차량통행 제한으로 유동인구마저 줄어 업소 운영이 어려울 정도라는 게 지역 상인들의 하소연이다.
지역 상인들은 지속적으로 서울시에 상권 활성화를 위한 대책을 요구하고 있지만 서울시는 일부 상인들의 불만일 뿐이라며 일축하고 있다.
서울시는 지난 2014년 1월 서울 서대문구 신촌오거리에서 연세대까지 550m 거리의 연세로를 일반 차량 통행을 금지한 대중교통전용지구로 지정했다. 3~4m였던 보행도로 폭은 최대 8m까지 넓혔다. 반면 차로는 왕복 2차로에서 왕복 2차로로 줄어들었다. 연세로는 현재 버스와 16인승 이상 승합차, 긴급차량, 자전거 등만 통행할 수 있다. 그나마도 주말에는 대중교통도 통행이 금지돼 보행자만 이동이 가능하다.
일반 시민들의 만족도는 높다. 서울시가 2014년 실시한 '대중교통전용지구 만족도 조사'에 따르면 연세로를 방문한 시민의 만족도는 대중교통전용지구 조성 전에 비해 12%에서 70%로 58%포인트나 높아졌다.
그러나 상인들의 입장은 다르다. 연세로에서 20년째 가게를 운영해온 임천재 신촌상권살리기위원회 대표는 "연세로를 중심으로 한 신촌은 3000개 가까운 가게들이 영업 중인 대형 상권"이라며 "차량통행을 막으면서 거리는 깨끗해졌는지 몰라도 물류 운반이 어려워지고 사람들 발길도 줄어들어 영업에 타격이 크다"고 말했다.
연세로는 서울의 대표적인 번화가였지만 지금은 가장 목이 좋은 상가 1층도 빈 곳을 찾아보기 어렵지 않다. 심지어 건물이 통째로 비어 있는 곳도 있다.
신촌에서 부동산중개업소를 공인중개업자인 이모씨는 "연세로는 프랜차이즈 법인들이 안테나샵(소비자의 반응을 살피기 위해 세우는 전략점포) 개념으로 매장을 내던 곳이라 임대료가 상대적으로 비싼 편"이라면서 "상권이 나빠지니까 법인영업자는 들어오지 않고 개인사업자는 높은 월세를 감당하지 못해 나가버리니 가게가 비는 것"이라고 설명했다. 현재 연세로에서 약 50㎡ 규모의 1층 매장 월세는 평균 800만원 선이다.
상인들은 택시운행을 막은게 결정적이었다며 불만을 터트리고 있다. 연세로에서 택시 통행이 가능한 시간은 버스가 끊긴 자정부터 새벽 4시까지 4시간뿐이다. 이나마도 보행전용도로로 전환되는 주말에는 통행이 24시간 불가능하다.
연세로에서 칵테일바를 운영하는 박모씨는 "술을 마시고 나서 택시를 탈 수도 대리운전을 부를 수도 없는데 누가 이곳으로 사람을 만나러 오겠느냐"며 "택시운행만이라도 허용하면 그나마 좀 숨통이 트일 것"이라고 말했다.
그러나 서울시와 관할구청인 서대문구는 되레 연세로를 전면적인 보행자전용지구로 지정하겠다는 방침이어서 마찰이 불가피할 전망이다.
서울 치킨집 10곳 중 4곳, 3년내 문 닫는다
서울시내 골목 상권에 들어서는 치킨집·커피집·호프집 등 중소 점포 3곳 중 1곳은 3년 이내에 문을 닫는 것으로 나타났다. 이런 위험에도 새로 문을 여는 점포의 수는 매년 꾸준히 늘어나고 있어 '골목 창업'의 위기가 더욱 심화될 것이란 관측이 나온다.
서울시 자료에 따르면 골목 상권 내 신규 창업 점포 수는 2007년부터 조금씩 늘어나다 최근 5년간 급증세를 보이고 있다. 새로 문을 연 커피집의 수는 2010년 1291개에서 2014년 3053개로 5년간 2.36배로 증가했다. 호프집 개업도 같은 기간 553개에서 1272개로 2배 이상으로 늘었다. 한식집은 증가율 자체는 높지 않지만 2010년 6689개, 2012년 7082개, 2014년 9772개 등으로 신규 개업 점포 수는 가장 많았다.
하지만 이 기간 창업한 골목 상점 중 33%는 3년 이내에 문을 닫는 것으로 분석됐다. 2012년 개업한 치킨집·호프집 등 7개 업종 1만4305개 점포 중 작년 10월까지 폐업 신고가 들어온 곳은 4729개에 달했다. 3년 이내 폐업률은 치킨집이 38%로 가장 높았고, 호프집(37%)·커피집(36%)·양식집(33%) 등이 뒤를 이었다.
2014년에 개업한 점포들도 미용실(11%)·커피전문점(10%)·호프간이주점(8%)·치킨집(8%) 등 대부분 업종에서 10곳 중 1곳이 1년 만에 문을 닫았다.
치킨집의 창업 후 3년 이내 폐업 신고율은 동대문구(64%)와 도봉구(60%)가 높았다. 호프집은 강남구(57%), 커피집은 중랑구(48%)가 각각 폐업 신고율 1위를 차지했다.
서울시는 골목 상권 월별 매출액이 2013년 9월 매장당 2262만원에서 작년 9월 2554만원으로 12.9% 상승했지만, 결제 1회당 평균 판매액은 같은 기간 2만3273원에서 2만76원으로 13.7% 하락한 것으로 집계했다.
집주인 리모델링 사업에 '상가+주택' 합쳐진 점포주택도 허용
주택도시기금을 저리로 지원받아 본인 집을 '점포주택'으로 고쳐 상가를 운영하거나 임대하는 것이 가능해졌다. 사업규모를 400가구까지 확대해 대학생이나 독거노인 등 주거취약계층 1인 주거형 주택 2500실 공급이 가능해진다.
국토교통부는 이런 내용을 담아 올해 '집주인 리모델링 임대주택 시범사업' 계획을 확정해 1일 발표했다. 업무계획대로 올해 사업 규모를 150가구에서 400가구로 늘렸고, 단독·다가구주택과 나대지 외에 점포주택도 시범사업 대상에 포함했다.
점포주택이란 상가와 주택이 결합한 형태를 말한다. 국토부는 기존 점포주택을 대수선하거나 허물어 새로 점포주택을 짓는 것 뿐 아니라 점포를 두기에 적합한 경우 단독·다가구주택·나대지를 점포주택으로 바꾸는 것도 허용했다.
국토부는 대수선·신축된 점포주택 상가를 집주인이 직접 운영할 수 있게 했고, 상가를 제3자에게 임대할 경우 임대운영을 한국토지주택공사(LH)에 위탁하게 했다. 또 주택도시기금으로 지원되는 공익성을 고려해 상가는 시세의 80% 수준 임대료만 받고 청년창업가 등에 우선 공급할 계획이다.
국토부 관계자는 "집주인 리모델링 임대사업 설명회 때 점포주택 신축도 가능하게 해달라는 요청이 많이 나와 수요자 요구에 맞췄다"고 밝혔다.
국토부는 선정기준은 1차 공모때처럼 집주인 평가와 입지평가로 진행하되, 점포주택 신축의 경우 LH에서 별도로 상가 도입의 적정성 여부를 평가할 예정이다.
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