이태원·홍대 임대료 하락, 상권위축 되려나?
25일 서울시가 제공하는 상권분석서비스에 따르면 지난해 3분기 기준 서울 시내 상권 중 유동인구가 가장 많이 증가한 상권은 논현로28길로 전년동기대비 무려 665% 증가했다. 뒤를 이어 신반포로43길(431.5%), 가락로(383.3%), 양재대로 71길(369.5%), 상계로 23다길(314%) 등의 유동 인구가 증가했다. 최근 점포수가 가장 많이 증가한 상권은 점포가 232.1% 늘어난 구로구 독산로였다. 그리고 면목로39길(183.3%), 망우로(181.3%), 방학로(176%), 봉우재로33길(165.4%) 등이 뒤를 이었다.
반면 유동인구가 가장 많이 감소한 곳은 평창 11길(-95.7%)이며, 상일로(-92.1%), 신반포로3길(-88.7%), 신반포로(-86.3%), 서달로10길(-83.9%)가 뒤를 이었다. 점포수가 가장 많이 감소한 곳은 망우로(-66.9%), 면목로(-66.4%), 디지털로53길(-61.6%), 일원로9길(-59.8%), 통일로(-59.2%) 등이 차지했다. 서울시는 창업자들이 도움을 받을 수 있도록 '우리마을가게 상권분석서비스(golmok.seoul.go.kr)'를 지난 1일부터 본격 서비스하고 있다.
2015년 4분기 상권 임대료 동향을 보면 전분기대비 임대료가 오른 대표 지역은 신사(2%), 강남역(0.5%), 광화문(6.3%). 연남동(12.6%), 상수동(9.3%), 합정동(6.2%), 여의도역(5.6%) 등이었다. 반면 압구정(-4.2%), 삼성역(-0.5%), 홍대(-2%), 신촌(-0.6%), 영등포(-6.3%), 이태원(-7.7%), 성신여대앞(-5.9%) 등은 하락세를 나타냈다.
홍대, 이태원 등 최고 주가를 날리던 상권의 임대료가 하락한 것과 관련, 젠트리피케이션이 심화되면서 백화 현상이 시작되고 있는 증거라는 지적도 있는데 한때 젠트리피케이션이 심화돼 상업 자본으로 급격히 대체된 신촌, 이대앞, 압구정 로데오 거리 등은 본연의 색깔을 잃어버리고 쇠퇴하는 백화 현상에 직면했다.
숙명여대 주변 청파동 개발…공연·전시장·도시형주택 짓는다
서울 청파동 숙명여대 인근 노후 건축물의 개량이 쉬워질 전망이다.
서울시는 제2차 도시건축공동위원회를 열고 용산구 청파동3가 107 일대 8만480㎡(숙명여대 주변 지구단위계획구역) 재정비 결정안을 통과시켰다고 25일 발표했다.
2008년 지구단위계획이 수립된 이곳은 현실성이 떨어지는 계획으로 정비가 이뤄지지 않은 곳이다. 서울시는 건축 제한이 과도한 특별계획구역을 해제하기로 했다. 39개로 나뉘어진 획지계획도 전면 해제하고 90㎡로 제한돼 있는 최소 개발 규모도 폐지했다.
대신 숙명여대 정문에서 지하철 4호선 숙대입구역으로 이어지는 청파로 주변을 공연장 전시장 등 예술문화창작공간, 도시형 생활주택 중심의 학생 주거공간 등으로 구분해 개발을 유도할 방침이다. 다만 건폐율 50~60% 이하, 용적률 180~250% 이하 규제는 유지했다.
인천 루원시티 사업성 강화…10년만에 `첫삽` 준비
인천시가 10년째 지지부진한 루원시티 개발사업에 돌파구를 마련하기 위해 개발계획을 대폭 수정했다.
인천시 도시계획위원회는 24일 '루원시티 도시개발구역 개발계획 변경안'을 가결했다.
변경안의 핵심은 사업성을 높이기 위해 아파트 부지 등 주거용지를 축소하고 대신 주상복합건물 등 상업ㆍ업무시설 용지를 대폭 늘린 것이다.
주거용지는 19만7천㎡에서 9만4천㎡으로 52% 감소한 반면, 상업ㆍ업무시설 용지는 24만2천㎡에서 38만8천㎡로 37% 늘어났다.
이로써 전체 개발면적 97만㎡에서 주거용지와 상업ㆍ업무용지의 비중은 각각 20%와 25%에서 10%와 41%로 조정됐다.
루원시티 나머지 부지 49%는 도로, 공원ㆍ녹지, 주차장, 학교 등 도시기반시설용지와 기타시설용지다.
교통체계는 경인고속도로 일반도로화, 청라진입도로 개설, 인천도시철도 2호선 개통 등 주변 여건 변화를 반영, 루프형 가로망에서 십자형 가로망으로 바꿨다.
중앙에 집중 배치했던 공원 녹지는 생활권역별로 소규모 분산 배치했다.
시는 사업 정상 추진을 위해 7월 실시계획 인가, 10월 실시설계ㆍ기술심의, 12월 단지조성 공사에 착수할 방침이다.
루원시티 사업은 인구 3만명이 살던 서구 가정동 가정오거리 일대 97만㎡ 원도심을 철거하고 1만1천가구의 아파트를 포함해 첨단 입체복합도시를 건설하는 재개발사업으로 추진됐다.
2006년 도시개발구역 지정 이후 총사업비 2조9천억원 중 토지보상비로 1조7천억원이 집행됐지만 부동산 경기 침체 때문에 토지보상 외에는 별다른 진전이 없는 실정이다.
지하철 역을 품은 3971세대 SK 용현 단지내상가
3971세대인 용현 sk sky view 단지내상가가 임차접수 및 공급중에 있다.
용현 sk 아파트는 3971세대중 단지내상가 소비충성도가 높은 20평형과 30평형 타입 아파트가 3400여세대로 단지내상가에 대한 구매력이 중대형평형 아파트 단지보다 높을 것으로 예상되는 단지이다.
지상에 차없는 단지로 구성되지만 유일하게 단지내 상가주변에만 주민들의 차량출입시 소비편의를 위해 주차장 시설이 마련되어 있어 차량진출입에 따른 상가 이용편의성을 높인것도 장점이다.
아파트 내 단지내상가는 A상가 B상가 C상가로 나뉘지만 인하대역으로 최종 확정된 A구역 상가가 단지 차량의 진출입의 빈도및 대중교통 노선 이용을 위한 주민 유동인구가 집중될것으로 분석되면서 A구역 상가에 대한 관심이 집중되는 현상을 보이고 있다.
대규모 아파트 단지들이 여럿 있기는 하지만 대부분 넓게 나뉘어 여러개으 단지로 쪼개져 있거나 단지 주변에 일반 상업지역등으로 유출될 수 있는 환경으로 인해 단지내상가의 기능이 약화된 곳이 많았다
반면에 용현 SK SKY VIEW는 단지 좌측 우측 남측 등이 녹지 및 공원 등으로 차폐되어 있고 북단의 경우 경인고속도로로 막혀있어 단지출입의 출입구 주변으로 집중되는 구조를 가지고 있으며 단일 단지로 조성되어 세대의 밀도가 높아 단지내상가에 접근하는 거리가 짧게 형성되는 특징을 가지고 있다.
아파트 입주는 2016년 6월 입주이며 인하대역은 올해 12월 개통예정이 잡혀있어 사전에 업종선점을 위한 임차문의와 투자문의들이 집중될 것으로 예상된다.
문의 : 010-2764-7533
이케아 후광, 4천세대 택지지구내 한곳뿐인 근린상가
위례 마곡 세종 동탄2등 대규모 개발 호재지역을 중심으로 상가투자분위기가 이어지고 있는 가운데 롯데 아울렛 몰오픈에 이어 일일 3만2천여명의 고객을 끌어당기고 있는 이케아 오픈 열풍으로 광명역세권 지구에 관심이 쏠리고 있다.
광명 역세권택지개발지구는 아파트 주거4천세대와 빌라8천여세대를 합해 1만2천여세대의 배후수요에 행운드림프라자 단 하나밖에 없는 근린상가부지로 독점성이 강하고 항아리상권을 형성하고 있다.
광명역세권 택지개발지구내 단독 근린상가인 행운드림 프라자는 이케아와 롯데쇼핑몰을 가기위해 거쳐야하는 사거리 코너에 입지해 길목입지로서의 가치와 시인성이 뛰어나고 1km2단위면적당 주거 인구밀도가 높은데다 초,중,고교 4개가 행운드림프라자 주변에 밀집하고 학생들의 학급당 정원초과 지역이어서 학원, 병원 등의 입지로 가치가 탁월하다.
지하에는 근린상가로는 드물게 에스컬레이터와 무빙워크 등이 구비된 초대형 ssm마트가 1월말 오픈해 지역주민들이 대거 소비유입되고 있으며 지하3층~지상4층 총 점포수 35개 연면적 7,005.90㎡ 규모로 1층에 은행CD기인 국민은행365, 장독대, 바푸리, 피자마루, 베니베베, SK텔레콤, 약국 등이 입점하여 선임대 후분양중에 있으며 2층은 소담한정식등 음식관련 업종이 3층은 소아과, 정형외과, 치과 4층은 지온학원, 피아노, 지성의 숲, 태권도등 학원들이 오픈해 선임대 후분양 조건으로 투자수익률 7.2%-8.9%선으로 분양중에 있다.
지상 3층 메디컬의 경우 소아과가 보증금 4천 월세 2백만원 실투자금 1억9700만원으로 수익률 8.97%로 분양되었으며 지상2층 미용실이 보증금 4천 월세 2백만원 지상3층 메디컬존의 정형외과도 보증금 7천 월세 4백만원 수준으로 실투자금은 2억선부터 투자가 가능하다.
분양문의 : 010-6299-5869
빚내서 창업한 5060 불황에 줄폐업
한국 경제의 최대 '뇌관'인 가계부채가 사상 처음 1200조 원을 돌파했다. 경제성장 속도보다 가계 빚이 더 빠르게 늘면서 가계의 소비 여력이 위축돼 내수부진과 경기침체가 가속화할 것이라는 우려가 커지고 있다.
정부는 시중은행의 가계부채 연체율이 1% 미만인 데다 상환능력이 양호한 고소득층(소득 4·5분위)의 담보대출 비중이 70%를 차지해 관리가 가능한 수준으로 보고 있다. 하지만 빚의 총량이 워낙 빠르게 불어나고 있고 저소득층과 고령층, 영세 자영업자 등 취약계층의 부채는 언제든 국내 경제에 큰 타격을 줄 수 있는 위협 요인이어서 안심할 수 없다는 지적이 나온다.
24일 한국은행에 따르면 지난해 말 현재 가계신용 잔액은 1207조 원으로 전년 말(1085조3000억 원)보다 121조7000억 원(11.2%) 급증한 것으로 잠정 집계됐다. 지난해 3분기(7∼9월) 말에 비해서는 41조1000억 원(3.5%) 늘었다. 이를 총 인구 수(5154만 명)로 나누면 1인당 2342만 원에 해당하는 규모다.
부채 총액은 물론이고 분기 및 연간 기준 증가폭 모두 한은이 관련 통계를 작성한 2002년 이후 사상 최대치다. 가계신용은 가계가 은행 보험사 대부업체 등 금융권에서 빌린 돈과 결제하기 전 카드 사용 금액을 합친 것으로 실질적인 가계 빚을 보여준다.
가계 빚이 급속도로 불어난 것은 경기부양을 위한 정부의 부동산 규제 완화와 금융권의 저금리 기조가 맞물린 결과로 풀이된다. 실제 지난해 늘어난 가계 빚의 60% 이상이 주택담보대출이었다. 주택담보대출은 작년 말 608조8000억 원으로 1년 전보다 약 74조 원(13.8%)이 증가했다.
통계청에 따르면 지난해 자영업자 규모는 556만3000명으로 전년도보다 8만9000명이 줄었다. 11만8000명이 줄었던 2010년 이후 5년 만에 가장 큰 감소 폭이다. 장사가 안 돼 문을 닫은 자영업자가 그만큼 많았다는 얘기다. 베이비붐 세대(1955∼1963년생)의 은퇴와 기업들의 대규모 구조조정이 맞물리면서 50, 60대가 치킨집 등 대거 자영업에 뛰어들었지만 경기 침체로 자영업이 막다른 골목에 몰리면서 이들의 빚이 가계부채 리스크를 가중시키고 있다.
지난해 말 기준 국내 은행의 자영업자 대출규모는 239조3000억 원이다. 은행 외에 캐피털, 저축은행, 대부업체 등 제2금융권 대출까지 합하면 규모는 두 배 이상 커진다. 한은에 따르면 제2금융권을 모두 포함한 자영업자 대출규모는 519조5000억 원(지난해 6월 말 기준)이다. 이 중 주택담보인정비율(LTV)이 70%를 넘는 고위험 대출은 전체의 18.5%를 차지했다. 자영업자 대출이 금융시장의 잠재적인 위험요인으로 부상하는 이유다.
자영업자 대출의 상당 부분을 별다른 소득이 없는 고령자들이 안고 있다는 것도 문제다. 지난해 말 자영업자 대출 중 50대 이상 고령자의 대출액 비중은 62.5%에 달했다. 은퇴 후 실질적인 소득은 줄고 지출은 늘어나는데 이자까지 갚아야 해 가계부담은 커지는 모양새다.
판교테크노밸리 `불법임차` 주의보
판교 테크노밸리처럼 기업들에 싼값에 산단 용지를 분양하는 대신 임대 비율을 엄격히 제한한 곳에서 싼 임대료 유혹에 넘어가 불법 임대 계약을 맺는 사례가 많아 주의가 필요하다.
업계에 따르면 경기도는 최근 판교 테크노밸리 일반연구용지에 입주한 기업 가운데 당초 제출한 사업계획보다 더 많은 면적을 임대로 내놓아 '임대 장사'를 한 9개 기업에 대해 제재 조치를 내렸다. 위약금을 부과할 뿐 아니라 원래 제시했던 임차 비율을 지키지 않으면 용지 매매 계약을 해제한다는 강력한 내용이 담겼다.
'한국의 실리콘밸리를 만들겠다'는 목표로 조성된 판교 테크노밸리는 각종 첨단기업을 육성한다는 취지에 맞게 입주 희망 업체에 인근 용지보다 많게는 수백억 원이나 싼값에 연구지원 용지를 분양했다. 여기에는 건물 전체를 자체 사옥으로 쓰거나 혹은 10%만 임대하겠다는 식으로 조건이 붙었다. 당시 기업들은 이런 내용을 사업계획서에 담아 경기도 승인을 받은 후 입주할 수 있었다.
하지만 강남에서 판교로 사옥을 옮기는 기업이 많아진 것에 착안한 기업들은 도청과 한 약속을 무시하고 임대 장사에 주력했다. 애초에 용지를 싼값에 분양받은 만큼 주변보다 저렴한 값에 임대해도 큰 수익이 생긴다는 판단에서다.
실제로 이번에 시정 조치를 받은 한 방송사는 당초 임대 비율 '0%'를 조건으로 땅 분양을 받았지만 사옥 전체를 임대로 내놓고 전체 면적 76%를 임차 기업으로 채운 것으로 확인됐다. 임대료 할인에 각종 편의 공간을 무료로 제공하고 불법 임대가 적발돼 혹시 강제로 방을 빼야 하면 이사와 새 사무실 인테리어비 등 모든 비용을 자신들이 책임지겠다는 내용을 계약서에 담았기에 가능했다. 다른 기업도 비슷한 조건을 내걸고 임대 마케팅에 나선 결과 현재 판교에서 불법 임차 중인 기업은 수백여 곳에 달하는 것으로 알려졌다.
원래 정보기술(IT)·생명공학기술(BT) 등 첨단산업 기업만 들어갈 수 있는 판교 테크노밸리지만 심지어는 보험사무소까지 임차인으로 받았을 정도로 업종 구분을 무시하는 '막무가내식' 임차 계약이 성행했다는 게 관계자들 설명이다.
이런 불법 임대가 적발되면 1차적인 책임은 임대 기업이 지지만, 그 여파는 임차 기업에까지 미칠 수밖에 없다.경기도 관계자는 "계약 위반에 대해 임대인에게 위약금을 부과하는데, 이를 임차인에게 전가할 가능성도 있다"고 염려했다. 당초 임대 기업이 내걸었던 '적발 시 보상' 조항도 임차 기업이 강제로 퇴거해야 할 때만 해당되는 만큼 실제로 기업들이 보상받기는 힘들다는 지적이다.
상가임대차보호법 시행된후 서울 상가 권리금 호가 달라졌나?
지난해 서울 시내 상가 권리금(호가 기준)이 2014년에 비해 전반적으로 크게 올라간 것으로 나타났다. 개정 상가임대차보호법 시행에 따라 권리금 분쟁 가능성이 커진 것이 상승 원인으로 지목됐다. 개정법이 임대료뿐 아니라 기존 권리금까지 끌어올리는 현상이 나타나고 있다.
지난해 서울시 산하 25개 구의 상가 3.3㎡당 평균 권리금은 중구 한 곳을 제외하고 2014년 대비 모두 증가한 것으로 나타났다
2014~2015년 서울 시내 상가 점포 1564개를 대상으로 호가를 조사한 결과 조사 대상 점포의 3.3㎡당 평균 권리금은 205만5000원으로 전년(133만9000원)에 비해 53.4% 증가했다. 업계에서는 지난해 자영업 경기가 좋지 않았음에도 서울시전역에서 상가 권리금이 높아진 것은 개정 상가임대차보호법에 따라 권리금 회수 소송 및 평가가 가능해지면서 기존 임차인이 권리금을 선제적으로 올려 부르기 때문인 것으로 보고있다.
구별 상승률은 강북구가 182.2%로 가장 높았다. 강서구(141.5%), 서대문구(129.8%), 성동구(104.7%), 금천구(103.3%), 용산구(103%)도 권리금이 두 배 이상 뛰었다. 권리금이 가장 높은 곳은 용산구(3.3㎡당 283만원)로 나타났다. 반면 중구는 3.3㎡당 196만5500원으로 2014년(199만4000원)보다 유일하게 줄었다.
권리금 오름폭이 높은 자치구는 재개발 등 도시 재생에 대한 기대감이 높은 게 공통점으로 작용하고 있으며 강서구는 마곡지구 택지 개발이 한창이고 서대문구는 북아현·돈의문뉴타운, 성동구는 성수동 뚝섬 일대 개발, 용산구는 용산역세권 인근 다수 복합개발 등이 각각 진행 중이다.
서울 상권 땅값 상승률 이태원 > 홍대 > 강남역 > 가로수길
국토교통부가 22일 공시한 전국 표준지 공시지가(1월 1일 기준)에 따르면 전국 땅값은 1년 새 4.47% 올랐다. 2008년(9.63%) 이후 상승폭이 가장 크다. 땅값이 떨어진 곳은 없었다. 표준지 공시지가는 전국 3198만 필지를 대표하는 50만 필지를 뽑아 매긴 가격이다. 이에 따라 개별공시지가가 결정되고, 이는 과세와 토지보상의 기준이 된다.
17개 시·도 중 땅값이 가장 많이 오른 지역은 제주도다. 1년 새 19.35%나 올랐다. 지난해 가장 많이 올랐던(15.5%) 세종은 올해 12.9%로 제주도의 뒤를 이었다. 정부·공공기관 이전으로 기반시설이 갖춰지고 있어 매년 땅값이 오르고 있다. 울산(10.74%)은 지난해 울산대교 준공 이후 방문객이 늘고 우정혁신도시 개발에 탄력이 붙었다.
땅값 상승폭이 가장 작은 곳은 경기도 고양시 덕양구(0.47%)다. 충남 계룡시(1.03%), 경기도 수원시 팔달구(1.1%), 경기도 양주시(1.17%), 경기도 고양시 일산서구(1.21%)도 소폭 오르는데 그쳤다. 대개 도심이 노후화하고 주요 개발 사업이 지연되면서 땅값 변동이 없었다.
서울(4.09%)은 잠실관광특구 지정·롯데월드타워를 등에 업고 땅값이 올랐지만 전국 평균을 밑돌았다. 경기도(3.39%)는 제2외곽순환도로·동탄2신도시 개발 등 호재가 있었지만 고양시 등 서북권 개발사업 지연으로 상승폭이 크지 않았다. 인천도 3.34% 오르는데 그쳤다. 독도 땅값이 17.95% 올라 눈길을 끌었다. 국토 보존을 위한 투자가 늘어난 영향이다.
서울 주요 상권 중에선 이태원이 7.55% 올라 상승폭이 컸다. 홍대(5.81%), 강남역(5.08%), 가로수길(4.74%)의 땅값 상승률도 서울 평균을 웃돌았다.
평균 땅값은 서울이 ㎡당 401만1782만원으로 가장 비쌌다. 인천(51만6091만원), 부산(38만2785만원), 경기도(29만3769만원), 대전(20만8408만원)이 뒤를 이었다. 땅값 상승폭이 가장 큰 제주도는 평균 6만1196원이다. 전국 평균 가격은 13만7348원이다.
전국에서 가장 비싼 땅은 올해도 서울 중구 명동8길 네이처리퍼블릭(화장품 판매점)인 것으로 나타났다. 2004년 이후 13년째 1위 자리를 지키고 있다. ㎡당 8310만원으로, 전년보다 240만원 올랐다.
전국 땅값 상위 10곳이 모두 명동에 있다. 대부분 은행이나 의류·화장품판매점 자리다. 가장 싼 땅은 경북 김천시 대항면 대성리 일대 숲(자연림)이다. ㎡당 160원으로, 전년보다 15원 상승했다.
집값 부담에 서울 등지는 3040… 인구 1000만 유지 비상
서울시가 인구 1000만 명 사수를 위한 특단의 대책을 세우기로 했다. 출산율 증가에 초점을 맞춘 기존의 인구정책과 달리 비자발적 이주를 막기 위한 이른바 '탈(脫)서울' 대책이다. 서울시가 자체적으로 인구 감소 대응책을 마련하는 것은 이번이 처음이다. 서울 인구는 꾸준히 줄어들어 3∼5년 내 1000만 명 고지가 무너질 것으로 보인다. 특히 주요 경제활동인구인 30, 40대를 중심으로 서울 탈출이 가속화하고 있다. 서울시가 부랴부랴 인구 1000만 명 지키기에 나선 이유다.
서울시에 따르면 최근 박원순 시장과 시의회 의장단은 회의를 열어 탈서울 가속화에 따른 위기상황을 논의하고 인구 감소를 막기 위한 대책을 마련하기로 결정했다.
서울시는 지금까지 인구 감소가 국가 전체의 문제라고 판단해 별다른 대책을 마련하지 않았다. 피할 수 없는 흐름이라는 판단 때문이다. 그러나 주요 경제인구인 30, 40대를 중심으로 탈서울 흐름이 가속화하면서 분위기가 바뀌고 있다. 서울을 떠나는 인구의 대부분이 높은 주거비용과 부족한 일자리 탓에 떠밀리듯 밀려나는 것으로 분석되자 위기의식이 커지고 있는 것이다.
지난해 말 현재 서울시 인구는 1029만7138명(주민등록 기준)이다. 2010년 1057만5447명에서 5년째 감소세를 이어가고 있다. 이 추세라면 3∼5년 내 서울 인구는 1000만 명 아래로 떨어질 것으로 전망된다. 순유출(전출 인구에서 전입 인구를 뺀 것)의 경우 지난해에만 13만7256명에 달했다. 특히 서울을 떠나는 30, 40대가 크게 늘었다. 지난해 서울에서 다른 지역으로 순유출한 30, 40대는 7만3223명. 1997년(8만2855명) 이후 18년 만에 가장 많았다.
30, 40대 인구가 가장 많이 이동한 곳은 경기지역으로 총 5만291명이었다. 다음은 인천(5288명)이었다.
이는 정부청사가 들어선 세종(2621명)이나 주요 공공기관이 이전한 부산(848명)에 비해 월등히 높은 수치다.
서울의 인구 감소는 공공기관 이전 등 노무현 정부 때 추진했던 지역 균형발전 정책의 목적이기도 하다. 그러나 최근 서울의 인구 감소 현상을 지역 균형발전의 효과로 보기 어렵다는 것이 서울시의 판단이다. 공공기관이나 기업체 이전에 따른 인구 유출보다 어쩔 수 없이 서울을 떠나는 비자발적 유출이 더 많다는 것이다.
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