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제목  [상가시장레이다] 3월 4일~3월 10일
글쓴이  상가뉴스레이다 작성일  2017-03-10 01:03
 
 
 
 
상황바뀐 강남 중소빌딩 매물 쌓인다구?



자산가들이 가장 선호하는 서울 강남권 중소형 빌딩 매물이 증가하고 있다. 최근 3~4년간 매매가격이 많이 오른 탓에 추가 상승을 기대하기 쉽지 않고 시중금리마저 가파른 상승 움직임을 예고하고 있다보니 건물주들이 매물을 내놓고 있어서이지만 여전히 높은 가격에 팔기를 원하는 건물주와 연 4%대 이상 수익률을 확보하려는 매수 희망자 간 희망가격 편차가 커 실제 거래는 잘 이뤄지지 않고 있다.


지역부동산업계에 따르면 최근 매물로 나온 서울 강남권 중소형 빌딩은 지난해 대비 10~15%가량 늘어난 것으로 추정되는데 관계자들의 시각은 적게는 수십억원에서 수백억원대의 중소형 빌딩 가격이 고점을 찍었다고 판단한 건물주들이 매매차익을 실현하기 위해 매각에 나서고 있는 것으로 보고 있다.


부동산 전문가들은 추가 가격 상승 기대가 낮아진 것을 매물 증가의 큰 원인중 하나로 보고 있는데 자산가들이 그동안 연 수익률이 3~4%대에 지나지 않는데도 건물 자체의 시세차익 기대로 강남권 중소형 빌딩을 매입해왔으며 특히 이런 패턴은 옛 한국전력 부지 개발이 이뤄지고 있는 삼성동, 지하철역 개통 혜택을 받은 논현동에선 부지 3.3㎡당 7000만~8000만원 수준이던 중소형 빌딩 가격이 2억원 전후로 치솟게 만들기도 했다.


하지만 기업경기 둔화와 강남대체 업무지역조성등과 맞물려 강남권 빌딩의 공실이 증가하는데다 엎친데 덮친격으로 시중금리도 오름세를 보이면서 현 시세를 ‘꼭지’로 보는 이들이 늘면서 매물도 증가하고 있다.


하지만 매물은 늘고 있지만 건물주와 매수자 간 줄다리기가 길어지면서 거래는 쉽게 성사되지 않고 있는데 일선중개업소들에 따르면 매수자와 매도자 간 거래희망가격의 격차가 10% 정도 벌어지고 있다는 후문이다.


연간 중소형 빌딩 거래 규모는 2013년 522건(2조7100억원)에서 2014년 719건(3조2400억원), 2015년 1036건(5조5300억원)으로 3년 연속 상승하다가 작년(988건, 5조4100억원)에 상승세가 멈췄다.


강남권 중소형 빌딩 매물이 점점 늘면서 올 하반기 이후 가격이 떨어질 가능성이 있다는 전망도 나오고 있는데 금리인상에 따른 유동성 리스크에 빠진 급매물을 중심으로 가격하락 현상이 나타날 수 있다는 분석이다.





상가 원상회복 어디까지 해야 할까?



불경기가 지속되면서 임차인 변동이 잦다보니 임대인과 임차인가 상가의 원상 회복 의무 관련 분쟁도 늘고 있다.


호경기에는 새로운 임차인이 시설을 인수하는 형태가 되어 분쟁이 적었으나, 불경기에는 시설을 인수할 만한 새 임차인을 구하지 못해 분쟁이 늘고 있는것.


일반적으로 임대차 계약시에는 “임대차가 종료된 경우 임차인은 부동산을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환한다.”는 약정을 하여 임차인의 원상회복 의무를 둔다.


분쟁은 이미 시설이 돼 있는 점포를 인수하여 재차 개조한 사례에서 자주 발생하는데, 건물주는 현 임차인이 이전의 시설을 승계하였으니 이 부분까지 회복시킬 것을 요구하고 반대로 임차인은 최소화하려고 대립한다.


이에 대해 대법원은, 임차인의 원상회복 의무는 현 임차인이 개조한 범위 내에서 있는 것이지 이전 임차인이 시설한 것까지 회복할 의무는 없다고 판단했다. 따라서 임차인은 자신이 인수할 당시 상태를 기준으로 새로 개조한 부분만 회복시키면 되는 것이다.


나아가 일반적인 사용에 의한 가치 감소분에 대해서도 회복 의무는 없다. 따라서 애초 상태보다 다소 낡아졌다 할지라도 그것이 사회통념상 인정되는 정도라면 그대로 반환하면 된다.


다만 별도 약정으로 최초 상태로까지 회복시키기로 했다면 이때는 약정내용을 따라야 한다.







상가임대차보호법 5년계약갱신권과 권리금회수권리 기회의 상관관계는?



한자리에서 5년 이상 영업한 임차인에게 권리금 회수 기회를 줄 필요가 없다는 법원 판결이 잇따르면서 임차인들이 불안해하고 있다.


A씨는 2009년부터 2015년까지 6년간 서울 마포구에서 상가를 임차해 카페를 운영했다. 처음 가게를 넘겨받을 때 기존 임차인에게 권리금 9800만원을 지급했다. 6년 후 가게를 접으면서 새로운 임차인으로부터 권리금 1억3000만원을 받기로 계약했다. 그러나 건물주는 새 임차인과의 계약을 거부했다. 건물주와 새 임차인 간 계약이 체결되지 않으면 A씨는 권리금을 한푼도 보상받지 못하고 건물을 비워야 한다.


A씨는 기존 임차인이 새로운 임차인에게서 권리금을 회수하는 것을 건물주가 방해하지 못하도록 하는 ‘상가건물임대차보호법’을 믿고 서울서부지방법원에 손해배상청구소송을 제기했다. 그러나 법원은 건물주 편을 들어줬다. 권리금을 회수할 수 있는 기간인 ‘최초 계약 후 5년’이 지났다고 판단했다.


부동산업계와 법조계에 따르면 5년 이상 장기간 한 곳에서 장사를 한 임차인이 법원 판결에 따라 권리금을 회수하지 못하는 일이 줄을 잇고 있다. 과거 세입자가 피땀으로 형성한 권리금을 건물주가 가로채는 일이 많았다. 건물주는 장사가 잘된다 싶으면 리모델링 매매 등을 이유로 세입자를 내쫓았다. 이후 건물주가 권리금을 받고 새 임차인을 들이거나 자신이 직접 장사를 했다. 쫓겨난 세입자는 기존에 지급한 권리금을 한푼도 챙기지 못했다. 심지어 6억원의 시설을 투입하고 1년 만에 권리금을 한푼도 못 받고 쫓겨난 임차인도 있었다.


이런 임차인을 보호하기 위해 2001년 상가건물임대차보호법이 만들어졌다. 이 법은 임차인이 적어도 한자리에서 5년 동안은 장사할 수 있도록 했다. 여기에 더해 2015년 5월에는 권리금을 회수할 수 있는 장치도 도입했다. 기존 임차인이 새 임차인을 구해오면 건물주가 군말 없이 새 임차인과 계약하도록 한 것이다. 이렇게 되면 기존 임차인은 새 임차인에게서 권리금을 회수할 수 있다.


그러나 임차인이 권리금을 회수할 수 있는 기간을 법에서 정하지 않고 있어 혼선이 생겼다.


권리금 회수 보장 기간에 대한 소송은 전국에서 수십 건 벌어지고 있다. 1심 선고는 20여건 이뤄졌다. 2심 선고도 5건 안팎 나왔다. 법조계에 따르면 1, 2심 판결의 90%는 권리금 회수 기회를 5년 동안만 보장해야 한다고 판결했다. 5년 동안 영업을 통해 충분히 지급한 권리금을 회수할 수 있다는 이유에서다.


주관부서인 법무부는 2015년 유권해석을 통해 “임차인이 계약 갱신을 요구할 수 있는 5년의 기간이 지난 이후라도 임대차가 종료됐다면 권리금을 보호받을 수 있고, 임차인에게 계약 갱신 요구권이 있는지 여부와 관련이 없다”고 밝혔다.


이 같은 유권해석을 반영한 판례도 일부지만 나오고 있는데 지난달 청주지방법원 충주지원에서는 한 대학 캠퍼스 건물에서 편의점을 운영해오던 임차인 A씨가 건물주 B씨를 상대로 낸 보증금반환소송에서 임대차기간이 5년 이상 지난 사건에 대해서도 세입자의 권리금 회수 기회 보호조항이 적용된다는 판결이 나왔다.


재판부는 “명문의 규정도 없는 상가임대차보호법 제10조 제2항(5년을 초과하지 않는 범위 내에서 인정되는 계약갱신청구권)을 준용 또는 유추 적용해 임차인의 손해배상청구권을 제한하는 것은 임차인의 권리금 회수 기회를 보장한 상가임대차보호법 제10조의 4의 취지에 반한다”고 판단했다.


하지만 아직까지는 법적 분쟁에 대한 법원의 판결도 엇갈리고 있어 이해관계자들의 주의가 필요하며 법령추가정비가 필수적이라는 필요성이 강하게 대두되고 있다. 





권리금? 얼마나될까? 노래방 5561만원…미용실 2728만원



상가 권리금 얼마나 되나 한국감정원에 따르면 지난해 9월 말 기준으로 임차인의 평균 임대차계약 기간은 2.1년으로 나타났다.


영업 기간이 2년이 채 되지 못하는 곳도 전체 상가의 15.6%나 됐다. 1년 안에 문을 닫는 점포도 5.5%로 집계됐다. 장사가 비교적 잘돼 5년 이상 장기 영업하는 상가는 51.6%로 나타났다. 서울 및 6대 광역시(부산·대구·인천·광주·대전·울산) 상가 권리금은 평균 4661만원으로 집계됐다.


지역별로 보면 서울의 상가 권리금이 평균 5572만원으로 가장 높았다. 대구(4080만원) 부산(4065만원) 인천(4041만원) 등이 뒤를 이었다.


업종별로는 노래방과 PC방, 헬스클럽 등 여가 관련 서비스업 권리금이 5561만원으로 가장 높았다. 미용실과 세탁소, 네일아트숍 등 개인 서비스업이 2728만원으로 가장 낮았다.


권리금이 있는 상가는 전체의 67.5%로 전년(70.3%)보다 2.8%포인트 줄었다. 그러나 평균 권리금은 4661만원으로 전년보다 87만원(1.9%) 증가했다. 1000만원 이하 권리금과 1000만~3000만원 이하 권리금 점포 비중은 각각 17.3%와 31.9%로 전년보다 0.5%포인트와 1.3%포인트 감소했다.


반면 3000만원 이상 고액 권리금을 받는 점포는 21.6%에서 22.1%로 0.5%포인트 증가했다. 권리금이 1억원을 초과하는 점포도 전년보다 0.4%포인트 늘어난 9.5%에 달했다.


선종필 상가뉴스레이다 대표는 “자영업자들 사이에서도 ‘빈익빈 부익부’ 현상이 심화되면서 권리금이 붙은 상가는 줄었지만 권리금은 올랐다”고 설명했다.







세종시 주요 국책사업 줄줄이 지연



세종시에서 추진되는 주요 국책사업이 잇따라 연기되면서 도시 건설이 정상적으로 진행되기 어렵다는 위기의식이 커지고 있다.


행복도시 건설 계획에 따르면 2015년까지 전체 예산(8조5천억원)의 가운데 6조원이 쓰여야 했지만, 사업이 미뤄지면서 현재까지 4조4천억원 밖에 투입되지 않은 것으로 나타났다.


세종∼서울 고속도로 건설사업의 경우 계획대로라면 2008년 착공해 올해 개통예정이었지만 사업이 늦어지면서 올해야 착공할 것으로 보이며 4천200억원 규모의 종합운동장 건설사업도 수년째 표류하고 있다.


종합운동장 사업은 2013년 행정중심복합도시건설청이 마련한 '세종시 종합체육시설 마스터플랜'에서 구체화 됐지만, 예산 부담 주체를 놓고 세종시와 행정중심복합도시건설청이 갈등을 빚으면서 사업이 지지부진한 상태로 세종시는 수천억원의 예산이 소요되는 만큼, 시비로 추진하기는 어렵다는 입장이다.


지역 유일의 다목적 공연장인 '세종아트센터' 건설 역시 올해 완공이 목표였지만, 규모를 놓고 타당성 논란을 거듭하면서 사업이 늦어지고 있는데 다시 수립된 계획에 의하면 이 시설은 오는 9월 말까지 기본·실시설계를 끝내고 공사에 들어가 2019년 말 완공될 예정이다.


이밖에 국립중앙수목원, 중앙공원, 국립박물관단지 등 지역 주요 국책사업들이 잇따라 연기되거나 축소된 상황이다.


2010년 이명박 정부가 중앙행정기관 대신 기업을 행복도시에 입주시키는 방향으로 수정안을 내놓으면서 빚어진 논란으로 행정중심복합도시 건설 추진이 늦어졌기 때문이다.


2012년부터 시작된 세종시로의 중앙행정기관 이전도 올해 초 마무리된 상황이어서, 세종시로서는 새로운 성장 동력을 마련해야 한다는 절실함이 커지고 있다.







구리, 남양주..중심 상권 '지각변동' 예고



지하철 8호선(별내선)과 다산 신도시 시대를 맞아 경기 구리, 남양주시 유통 중심상권의 일대 변화가 예측되면서 그동안 상권의 호황을 누렸던 돌다리중심축이 무너질 수 있다는 전망이 나오고 있다.


특히 구리시는 올 초부터 이런 상권변화 가능성을 염두에 두고 일반 상업지역인 돌다리상권을 중심 고층빌딩이 가능한 중심 상업지역으로 변경 계획(안)을 추진하는 등 상권을 지키려는 움직임도 일고 있어 귀추가 주목 된다.


지난해 4월 현대 백화점그룹은 다산 신도시 진건 지구(지금동 702-2일대/ 남양주시 도농동 빙그레 도농공장 인근)의 자족시설 1BL과 2BL의 2만5400평을 경기도시공사로부터 2000억원에 매입했다.


현대 백화점 그룹은 매입한 토지에 대해 김포, 송도에 이어 수입의류 브랜드 중심의 대규모 판매시설인 프리미엄 아울렛을 건축하겠다는 계획을 한 언론 매체를 통해 밝혔다.


프리미엄 아울렛은 오는 8월에 착공예정이며 2019년 상반기에 완공을 목표로 하고 있는데 구리시의 유통 중심지인 도매시장, 롯데 마트, 아울렛이 밀집 되어 있는 인창동과 왕숙천 하나를 사이에 두고 있으며 도보로도 10분밖에 걸리지 않는 근거리인데다 구리시의 중심 상권인 돌다리와도 불과 수km 밖에 떨어져있지 않아 상권의 이동을 놓고 벌써부터 우려하는 목소리가 흘러나오고 있다.


구리시도 현대 아울렛의 입점 소식에 올해 초부터 비상을 걸었다. 상권을 지키려는 구리시는 시장이 직접 나서 대책 마련에 나설 정도다.


시는 8호선 별내선 개통과 맞물려 돌다리 지역에 고층 아파트와 상가가 가능한 중심 상업지역 변경을 추진 중에 있으며 돌다리 사거리와 구리역을 지하상가로 연결 하고 일대를 다운타운으로 변모 시켜 경쟁력을 갖겠다는 것으로 현대 아울렛의 입점이 구리시와 남양주시 전체 상권을 살릴 수도 있다는 의견도 나오고 있다.


하지만 정작 현대 백화점 측은 구리시나 인창동은 염두에 두고 있지도 않고 하남의 신세계 스타 필드나 잠실의 롯데 월드와 삼각 벨트를 형성 일대 경쟁을 치르겠다는 생각을 가지고 있어 자칫 고래 싸움에 새우등 터질 수 있는 꼴이 될 수도 있다.


현대 프리미엄 아울렛의 입점과 관련 남양주시 관계자는 “부지매입에 대해서는 알고 있지만 프리미엄 아울렛의 입점은 소문으로만 들었을 뿐이다. 건축 허가와 관련해서도 현대 측이 시와 협의한 바가 없어 아울렛의 입점 여부는 확인해 줄수 없다”고 했다.


경기도시공사 관계자도 “현대백화점 그룹이 지난해 4월 하순 부지를 매입 한 것은 사실이다. 하지만 자족시설에는 의료시설, 업무 시설, 도시형 공장, 대규모 판매 시설 등이 들어설 수 있어 현대 백화점 그룹이 어떤 시설을 할지는 알 수 없다”고 했다.







1조원 빌딩의 공실 굴욕 서울스퀘어



서울역 앞 프라임급 오피스의 명성을 유지하던 서울스퀘어 투자자들이 예전 빌딩주였던 모건스탠리가 2011년 이 건물을 손절매하며 팔았던 악몽이 재연될까 우려하고 있다.


업계에 따르면 서울스퀘어의 소유주로 돼 있는 ‘케이알원 기업구조조정리츠(이하 케이알원 리츠)’의 만기가 1년 연장될 것으로 보인다. 업계 관계자들은 만기가 끝나는 올해 10월 매각할 경우 높은 공실률 때문에 건물 가치를 인정받지 못할 것을 우려한 결정이라고 보고 있다.


서울스퀘어는 최근 높은 공실률 때문에 고생하고 있다. 지난 1월을 기준으로 공실률은 21.9%로 파악되며, 오는 4월 4~5개 입주사의 계약 만료까지 앞두고 있고 지난해 을지로에 신한L타워, 대신타워 등이 입주를 시작하고, 인근 용산권역에 아모레퍼시픽 신사옥(연면적 12만3450㎡)이 올해 7월 들어서는 등 지역 내 오피스 공급이 늘어나면서 공실률이 개선될 가능성은 더 낮아지고 있으며 지난해와 2015년에는 배당도 없었다.


특히 올해 말 서울 마곡지구에 LG사이언스파크가 조성되면서 LG계열사의 연쇄 이동이 예상되는 가운데, LG이노텍은 이미 서울스퀘어를 나와 후암로 LG서울역빌딩으로 본사를 옮겼다. LG전자도 이전을 앞두고 있다. 공시에 따르면 지난해를 기준으로 서울스퀘어 임대 매출액의 24.3%, 10.9%를 차지하고 있는 LG전자와 LG이노텍은 건물의 최대 임차인들이다.


국토교통부 관계자는 “리츠 존립기간을 1년 연장해 공실을 줄이고 내년 중 매각을 계획하고 있는 것으로 보인다”고 말했다.


케이알원 리츠가 소유한 서울스퀘어는 외국계 투자회사 모건스탠리가 2007년 금호그룹으로부터 9600억원에 매입 후 1000여억원을 들여 지금의 모습으로 리모델링했다. 연면적 13만2806㎡, 지하 2층~지상 23층의 건물로 2014년 방영된 인기 드라마 미생의 촬영지로도 잘 알려져 있다.


하지만 2011년 부동산 경기 침체로 모건스탠리는 싱가포르계 투자회사인 알파인베스트먼트파트너스에 3000억원 가량 손절매한 8000억원에 서둘러 매각하면서 ‘눈물의 매각’이라는 이야기를 들었다.


케이알원 측 관계자는 “건물 매각과 관련해 특별히 진행되고 있는 것은 없다”고 말했다







김포 한강변에 112만㎡ 산업단지 조성…2019년 완공



경기도'김포 한강시네폴리스 일반산업단지 계획'을 변경·승인했다고 밝힘에 따라 경기도 김포시 한강 변에 주거와 상업시설 등 자족기능을 갖춘 산업단지가 조성될 전망이다.


한강시네폴리스는 한강 변인 고촌읍 일대 112만1천㎡에 2019년까지 9천900억원을 들여 조성하는 창조형 미래산업 단지로, 문화콘텐츠와 첨단기술이 융합된 산단으로 꾸며진다.


한강시네폴리스 산단은 자족기능을 갖추도록 특화한 것이 특징으로 주거와 상업시설을 유치할 수 있는 복합용지가 14만6천639㎡, 근로자의 주거를 지원하기 위한 주거용지 15만9천92㎡가 포함됐다.


한강시네폴리스 산단은 고양 한류월드, 파주출판단지, 상암DMC 등 주변 문화콘텐츠 단지와 시너지 효과를 낼 것으로 기대되며 인천공항, 김포공항, 인천항과 가까워 경쟁력을 갖춘 것으로 평가된다.







주상복합촌 변신하는 영등포뉴타운



여의도 도심으로 통하는 길목, 영등포뉴타운 부동산시장이 이른 봄을 준비하고 있다. '2030 서울플랜'에 따라 서울 3대 도심 개발 후보지로 거론됐던 것이 최근 확정됐고, 신길뉴타운에 이어 영등포뉴타운도 개발 중이다.


영등포뉴타운은 여의도와 서울지하철 5호선 영등포구청역, 타임스퀘어, 영등포시장과 1호선 영등포역으로 둘러싸인 곳이다. 영등포시장과 지하상가 등 오래된 상권 이미지가 강하지만 교통·상업시설 인프라스트럭처의 강점을 업고 총 7개 구역(1-2~4구역, 1-11~14구역)이 주상복합타운으로 간판을 바꿔 달 예정이다.


지난달 말부터는 영등포뉴타운에서 처음으로 상가 분양 시장이 열렸다. 2월 20일 분양을 시작한 '아크로타워스퀘어' 단지 내 상가는 길을 따라 가게가 늘어서는 '스트리트형'(대지면적 1만9794㎡)으로 총 104실 중 조합분을 제외한 87실이 일반분양분이다.


오는 8월에는 '아크로타워스퀘어'(1-4구역, 총 1221가구)가 영등포뉴타운 첫 입주를 앞두고 있으며 하반기에는 한화건설이 '영등포 꿈에그린'(가칭, 1-3구역) 주상복합 단지를 분양시장에 낼 예정이다. 올해 1월 관리처분 계획인가를 받은 후 조만간 이주와 철거를 진행할 예정이다.


한편 이달 16일에는 서울시가 경인로 일대(영등포~여의도 구간 78만㎡)를 17곳의 서울형 도시재생지역 중 유일한 경제기반형 재생지역으로 최종 확정했다.


아파트시장에서는 '아크로타워스퀘어' 분양권의 웃돈이 1억원을 넘어섰다. 인근 B공인 관계자는 "수요가 몰리는 전용 59㎡형의 웃돈 시세는 9000만~1억5000만원이고 분양권 호가는 5억9000만~6억3000만원 선"이라고 말했다.


앞서 2005년 도시환경정비구역으로 지정된 후 2010년 2차 뉴타운으로 지정됐지만 글로벌 금융위기 여파가 주택시장에 불어닥치면서 사업이 지지부진하자 2015년 전체 23개 구역 면적(22만6478㎡)의 36%가량인 8만3566㎡(16개 구역)가 해제된 바 있다. 이처럼 구역 지정과 해제를 거치는 동안 10여 년이 지났지만 영등포구 일대가 전체적으로 종합 개발작업에 들어가면서 기대감이 따라붙는 모양새다.


영등포구청은 영등포역 앞 나대지와 일대 준공업지 등(74만3000㎡)을 정보통신기술(ICT) 산업과 문화 산업을 융합한 공간으로 개발하는 한편 타임스퀘어 인근 집창촌 일대에 호텔과 업무시설 등을 들이는 식의 역세권 개발을 준비 중이다. 구청 관계자는 "기존에 계획만 세웠다가 추진하지 못한 개발안들은 이번 서울시 경제기반형 재생지역 확정 등을 계기로 사업 안을 연계해 진행할 것"이라고 말했다.


또 국토교통부에 따르면 다음달 영등포 여의도역에서 안산 한양대 에리카캠퍼스역 혹은 송산역을 오가는 신안산선 복선철도가 착공에 들어간다. 업계에 따르면 내년 선유고가도로 철거에 이어 2020년 제물포길(양천구 신월나들목(IC)~영등포구 여의도동) 지하화 작업이 마무리된다. 앞서 인근 신길뉴타운은 1만5000가구 규모의 신도시급으로 분양과 입주가 이뤄지고 있고 양평동 양남 전통시장은 '주거+상가 융합공간'으로 재개발 중이다. 당산동 일대 청과물 시장개발 역시 24층 높이의 주상복합 아파트가 들어서는 식으로 탈바꿈할 예정이다.







부동산 임대업, 대출 리스크 커지는 우려



시중은행의 부동산·임대업 대출이 최근 6년간 급증한 것으로 나타났는데 100조원의 대출액 중 최근 6년간 불어난 금액은 61조원에 달한다. 여기에 지방·외국계은행과 제2금융권을 포함하면 이 기간동안 늘어난 대출은 100조원을 넘어섰을 것으로 예측된다.


올해 임대업 업황이 나빠지고 있는 것을 고려하면 향후 대출 건전성 악화가 우려된다는 분석이다.


5일 금융감독원 금융통계정보시스템에 따르면 신한·KB국민·우리·KEB하나·NH농협·IBK기업은행의 부동산임대업 대출 잔액은 지난해 9월 말 현재 108조8222억원으로 2010년 9월 말(47조3779억원)보다 61조4444억원이나 늘었다.


임대업 대출이 크게 늘어난 것은 저금리와 임대시장 호황 때문이다. 2010년 이후 임대시장은 상가, 오피스텔, 오피스에 이어 주택시장도 월세 전환이 늘면서 그 규모가 빠르게 성장했다. 기업대출 중 부동산임대업 비중은 2012년 말 13.3%였지만 지난해 6월 말에는 19.5%까지 상승했다. 또 개인사업자들의 진출도 크게 늘면서 지난해 6월 말 현재 개인사업자가 차지하는 비중은 79.6%까지 치솟았다.


하지만 지난해부터 임대시장 업황이 악화된데다 대출금리까지 빠르게 오르고 있어 대출건전성을 우려하는 경고가 나오고 있다.


한국은행은 최근 ‘금융안정보고서’를 통해 국회에 이같은 위험성을 지적했다. 한은은 “대출금리 상승에 따른 충격이 커지면 저신용등급을 중심으로 채무상환능력이 악화돼 부동산 임대업 대출 건전성에도 영향을 미칠 수 있다”고 지적했다.


가장 우려되는 곳은 제2금융권이다. 현재 제2금융권은 부동산임대업 대출 집계가 자체가 없어 규모를 파악하기 힘들다. 금융당국은 개인사업자 대출 가운데 절반에 달할 것으로만 추산하고 있다. 현재 6년간 늘어난 대출 규모는 20조~30조원 수준으로 예측하고 있다.


금융권 관계자는 “올해 상업용 부동산 공급이 크게 늘면서 임대수익률이 큰 폭으로 떨어질 것으로 예상된다”면서 “금리가 오르고 있는 것을 감안하면 대출규모가 큰 대출자들을 중심으로 건전성이 나빠질 가능성이 높다”고 말했다.







세종상가 반짝 호황 믿었다 '우후죽순' 후발주자 시름



#1. 세종시 BRT(간선급행버스체계) 인근에서 상가분양에 나선 A 시행사는 수 백억 원대 매출액을 올리면서 승승장구 했다. 이후 정부세종청사와 인접한 상업시설을 매입한 이후 대규모 상가프라자 시행에 나섰지만 예상과 달리 대규모 미분양 사태가 발생했다. 분양금액을 통해 토지잔금과 시공사에게 공사대금 전달하려 했지만 자금줄이 막혀 버렸다.


#2. 직장인 B씨는 노후설계를 위해 세종시청 인근에 전용면적 12평형대 1층 상가를 7억 원 후반에 분양받았다. 매월 고정적으로 발생하는 300만-400만 원의 임대료를 통해, 대출 이자를 갚고 잔액은 생활비에 보태려 했다. 하지만 장기간 임차인을 구하지 못하고 있는 상황. 대출 이자를 직접 갚아야 한다는 부담감에 쫓겨 급매물로 되팔지 고심하고 있다.


#3. 세종시의 종촌동 상업지역에서 음식점을 오픈 한 C씨는 보증금 5000만 원, 월 임대료 300만 원에 계약을 마쳤다. 4명의 인건비와 재료비, 임대료 등을 감안할 때 월 매출액이 2500만-3000만 원은 될 것으로 예상했다. 하지만 고객 회전율이 너무 낮아 매출액이 예상치의 절반도 못 미친다. 영업을 할 수록 오히려 적자신세로 접어들고 있다.


세종시 신도심(행정중심복합도시) 상가시장의 투자자에 대한 명암이 교차하고 있다.


지난 2011년 한솔동 첫마을 입주 때만해도 김밥 집을 운영하는 한 임차인이 높은 매출을 올려 해당 빌딩을 매입하는 사례가 있었다. 또한 정부세종청사 국무조정실 인근의 상가를 시행한 한 사업주는 300억 원이 넘는 고수익을 거두기도 했다.


세종시 상가시장의 공급과잉 현상이 빚어지기 전 사례들이다. 세종 중심상업지역의 노른자 상권을 선점한 시행사 및 개인 투자자, 임차인들은 고수익을 뽑아내면서 '세종 드림'을 이루고 있지만, 공급과잉이 빚어진 현 시점에 뛰어든 후발주자들은 신음이 깊어지고 있다.


행정중심복합도시건설청에 따르면 지난해 12월 말 기준 행복도시내 점포 수(사업자등록현황 기준)는 5692개소에 달한다. 지난 2013년 기준 758개소에서 3년만에 7.5배 증가한 수치다.


행복도시 내 지역별로는 종촌동이 16%로 가장 높은 비중을 차지했다. 이어 도담동(14.8%), 아름동(14.4%), 고운동(13.6%), 나성동(11.6%), 어진동(10.7%) 등의 순을 보이고 있다.


행복청 관계자는 "행복도시 내 점포 수가 최근 급증하고 있어, 실태 파악조차 힘들다"면서 "전수조사를 지속적으로 실시하고 있다"고 말했다.


문제는 투자수익률이 바닥이라는 점이다. 국토교통부의 지난해 상가 임대동향조사 결과를 보면 세종시 집합상가의 투자수익률은 1.61%로 전국 17개 시·도 가운데 15번째를 기록했다.


온·오프라인에서는 '세종시 상가투자 10.4% 확정 수익', '실질적 수익률 7.56%' 등의 홍보문구가 판을 치고 있지만, 현실과 동떨어진 수치들이다.


세종시 어진동의 한 공인중개사무실 관계자는 "세종시 상가시장에서는 현재 5% 이상의 수익을 얻기도 힘든 구조"라면서 "섣불리 시장에 뛰어들었다가는 피해를 보기가 십상"이라고 전했다.


건설업계도 세종시 상권에 대한 불안요소를 감지하고 있다. 업계 관계자는 "세종시 상가시장의 공실률이 높아지면서 일부 시공사들은 시행사에게 공사대금을 못 받을 수도 있다는 우려감에 적극 나서지 못하고 있다"며 "세종시에서 큰 수익을 얻은 건설사들도 있지만, 공실률이 늘고 있는 현 시점에서는 건설사들의 투자가 소극적일 수밖에 없다"고 전했다.


전문가들은 세종시 상가시장은 미래가치가 선 반영됐다는 문제점을 주장하고 있다.


선종필 상가뉴스레이다 대표는 "민간 자율시장에서 일고 있는 과다 경쟁에 따른 고분양가는 인위적으로 터치할 수 없다"면서 "문제는 세종시 상가시장는 미래의 가치가 선 반영 된 부분이 크다"고 설명했다. 이어 "분양을 받은 투자자들은 향후 금리가 올라 심리적으로 쫓기게 되면 급매물을 내놓는 사례가 발생할 수도 있을 것"이라면서 "세종 상가시장의 시세가 적정성을 유지하기 위해선 상당부분 시간이 흘러야 할 것"이라고 덧붙였다.












평택 브라운스톤 험프리스 단지내상가




경기 평택시 팽성읍 안정리 360 평택 브라운스톤 험프리스 단지내상가가 분양중에 있다.


미군이전으로 8천세대의 임대수요가 발생 하였으며, 부대 앞 유일한 대규모 아파트단지로써 해외주거 수당 지급 규정에 따른 지속적이고 안정적인 수익률(미군 렌탈시 월세와 관리비미납에 대한 걱정無 미군주택과 직접지급)을 자랑한다. 월세소득의 과세100% 면제(K-6는 미국영토-치외법권지역, 경험있는 임대사업자의 최대Issue), 수요는 넘치나 개발할 부지가 없기 때문에 경쟁상대가 없다는 장점을 지니고 있다.


K-6 메인게이트와 차량 1분거리에 있어 편리한 교통환경이며 미군 및 미군무원 전용 아파트라 거주만족도 향상으로 지속적인 임대가 가능(바비큐가능, 화장실 바닥 직접난방 등)하다. 또한 안정적인 투자수익과 미래 전망을 고려할 때 아파트가 가지는 장점(환금성,프리미엄) 또한 잡을 수 있다.




지하 1층~지상 15층 총점포수 5개 연면적은 172,514.71㎡ 규모이며 지하 1층 수의동물,미용,뷰티,근린생활서비스,근린생활용품,한식,중식,일식,음료,기호음식,육류,주류음식,양식,경양식,분식 등 1층~15층 아파트로 구성된다.


3.3㎡당 분양가는 지하 1층 3,179~3,500만원 선이다.


시행은 (주)가람우즈 하에, 시공사 이수건설(주), 2016년 11월 29일 준공완료 되었다.


분양문의 : 031-8033-4390


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DA원파크 


 


서울 영등포구 양평동2가 43-11 DA원파크 상가가 분양중에 있다.


아파트 및 오피스텔 등 주거밀집지역 내 위치한 목동생활권 & 영등포 중심상권이며 영등포 타임스퀘어,신세계,롯데백화점,목동방송,여의도 권역 수요 인근 지식산업센터, 오목교역 백화점, 대형마트, 양평역 인근 코스트코, 문래역 인근 홈플러스 등 생활편의 시설이 우수하여 풍부한 수요확보가 용이하다. 또한 500미터 이내 당중초, 문래중, 관악고 위치하여 학생수요도 기대할 수 있다.


양평역 5호선 역세권 도보 3분 이내 이용가능하며 목동, 마곡지구, 여의도동 서울권내 이동이 용이, 서부간선도로, 올림픽대로,양화대교,강변북로 등 우수한 교통환경을 누리는 지역이다. 현재 저평가지역이나 향후 발전 가능지역으로 양평 12,13구역 정비계획안에 있고 도시기본계획의 중점에 위치하고 있어 기대치는 더욱 높아질 전망이다.


지하 1층~지상 14층 총점포수 4개 연면적은 2,860.45㎡ 규모이며 1층 근린생활서비스 등 2층~14층 오피스,오피스텔 등으로 구성된다.


3.3㎡당 분양가는 1층 3,179~3,500 만원 선이다.


시행은 대아원건설 하에, 시공사 대아원건설, 2017년 12월 10일 준공예정이다.


분양문의 : 02-3287-3842


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지젤엠청라   




인천 서구 연희동 796-12 지젤엠청라 상가가 분양중에 있다.


청라국제도시의 3만3000여 가구 약 9만명의 상주인구와 인근 가정지구 루원시티, 경서지구까지 18만명의 풍부한 광역 배후수요를 갖췄다.'지젤엠청라'는 문화시설이 미비한 청라국제도시에 들어서는 최초의 복합문화공간으로 대형 멀티플렉스 영화관을 비롯해 컨벤션센터, 청라 최대 규모 수영장과 스포츠센터, 다양한 문화와 체험이 가능한 엔터테인먼트 공간, 크고 넓은 최고의 주차공간 등이 조성된다. 여기에 차병원그룹의 의료복합타운·시티타워·로봇테마파크 등이 들어설 예정이다. 이러한 주변 조성사업이 순차적으로 완성되면 국제도시로서 규모와 명성을 갖추며 현재보다 더욱 많은 인구 유입과 유동인구를 흡수할 전망이다.


교통으로는 지난해 6월 공항철도 청라국제도시역이 개통해 서울역까지 30분대면 도달할 수 있게 됐고 청라~화곡역 BRT버스 운행 등으로 서울 접근성이 크게 개선됐다.여기에 오는 청라~신방화역 BRT버스(12월 개통 예정), 제2외곽고속도로(2017년 3월 개통 예정)를 비롯한 공항철도 청라국제도시역 등을 통해 서울역까지 30분대 진입이 가능하다. 지하철 9호선이 공항철도와 연계돼 운행될 예정이고, 제2외곽순환도로, 제3연륙교(청라~영종) 등도 개통 예정이어서 교통 여건은 더욱 좋아질 전망이다.


최근 몰링족, 싱글족, 1인가구가 늘면서 이들을 겨냥해 전국 곳곳에서 '몰링형' 복합 쇼핑몰 공급에 나서면서 수요자들의 관심이 높아지고 있다. 2000년대 초반 삼성동 코엑스몰을 시작으로 2000년대 중반과 후반에 용산 아이파크몰, 영등포구 타임스퀘어 등 교통 중심지에서 쇼핑·문화생활, 업무시설 등을 을 한 곳에서 누릴 수 있는 '몰링(Malling)'형 상가가 잇따라 성공을 거두면서 탄탄한 배후수요와 업무시설이 함께 어우러진 몰링형 대형 상가가 주목을 받고 있다.

몰링(Malling)이란 쇼핑, 문화, 업무 등을 한 곳에서 해결할 수 있는 원스톱 쇼핑을 의미하는데 쇼핑, 문화, 외식 등을 한곳에서 해결하는'몰링형' 상가는 상가 시장에 호재가 될 전망이지만, 편리한 접근성으로 유동인구 확보가 용이해, 상가투자에 관심을 둔 수요자라면 관심을 가져 볼 만하다.


지하 3층~지상 5층 총점포수 287개 연면적은 59,545.85㎡ 규모이며 지하1층 근린오락,근린생활용품,푸드코트,분식,음식기타,디스코 팡팡,오락실,하나로마트 등 1층 금융,의류,근린생활용품,한식,일식,음식기타 등 2층 수의동물,메디컬,클리닉,근린오락,의료,한식,중식,일식,양식,경양식 등 3층 스포츠관련,근린오락 4층 스포츠관련,메가박스 프리미엄관 등 5층 행사,전시관련,컨벤션 센터,웨딩홀,공연장 등으로 구성된다.


3.3㎡당 분양가는 지하 1층 1,200~2,645만원, 1층 2,530~3,335만원, 2층 820~1,150만원, 3층 분양완료, 4층 분양완료, 5층 분양완료 되었다.


시행은 지젤M청라 하에, 시공사 두손건설, 2017년 7월 30일 준공예정이다.


분양문의 : 032-255-9051


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