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제목  [상가시장레이다] 4월 29일~5월 12일
글쓴이  상가뉴스레이다 작성일  2017-05-15 09:05
 
 
 
 
DTI·LTV보다 더 센 DSR 등장 예고



무리하게 빚을 내서 집을 사는 시대가 종말을 예고하고 있다. 새 정부의 부동산 정책이 시장 활성화보다 가계부채 통제에 무게가 실리면서, 빚에 기댄 내 집 마련은 사실상 어려울 전망이다.


가장 큰 변화는 주택담보대출을 받기 위한 핵심 요건인 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 완화의 종료다. 그동안 한시적으로 완화됐던 LTV·DTI 비율이 오는 8월부터 원상태로 돌아가면 집을 사기 위해 대출을 받을 수 있는 한도가 크게 줄어든다.


새 정부는 가계 빚을 줄이기 위해 총체적상환능력비율(DSR) 활용을 제시했는데, DSR은 기타 대출의 경우 이자만 따지는 DTI와 달리, 모든 대출의 원리금을 따져 대출 한도와 금리를 정하는 만큼 대출을 받기가 전보다 까다로워질 전망이다.


문재인 대통령은 대선 공약에서 DTI·LTV 완화 조치를 연장할 생각이 없다는 점을 밝혔다. 장기적으로 DTI·LTV 강화 가능성까지 나오고 있다.


전 박근혜 정부는 지난 2014년 8월 부동산 시장 정상화를 명분으로 1년간 DTI·LTV 규제 완화 조치를 시행한 이후 올해 7월까지 연장하기로 했다. LTV는 50%에서 70%로, DTI는 50%에서 60%로 각각 올렸다. 부동산 경기 부양을 위해 LTV와 DTI로 대표되는 부동산 규제를 완화한 것이다. 이를 통해 집값의 70%, 연소득 대비 원리금 상환액 60% 범위까지 주택담보대출을 받을 수 있게 됐다.


DTI·LTV가 다시 예전 수준으로 돌아가거나 비율을 낮추는 방향으로 규제가 강화되면 은행 대출로 집을 사는 사람들은 더 힘들어지게 된다.


단순 계산하면, 직장인 A씨가 서울에 있는 5억원짜리 아파트에 대해 주택담보대출을 받는 경우 LTV 70%에서는 3억5000만원까지 대출이 가능하지만, LTV 50%가 되면 2억5000만원으로 1억원가량 줄어든다.


새 정부는 대출 심사를 할 때 DTI 대신 DSR을 활용한다고 밝혔다. DSR은 ‘갚아야 하는 돈’을 ‘연간 소득’으로 나눈 비율이라는 점이 DTI와 같지만, ‘갚아야 하는 돈’을 계산하는 방식에서 DTI보다 대출자에게 훨씬 까다롭다는 것이 차이다.


DTI는 다른 대출의 이자 상환 추정액만 심사 기준에 넣지만, DSR은 다른 대출의 원금 상환액 등 대출자가 한 해 동안 실제로 얼마나 갚아야 하는지를 기준으로 상환 능력을 산정한다.


DSR을 적용하게 되면 연봉 5000만원인 직장인 A씨가 20년 상환으로 3억원의 주택담보대출을 받으려면 연간 원리금 상환액과 이자를 합쳐 약 2180만원이 된다. 여기에 A씨가 연 5% 금리의 5000만원짜리 마이너스 통장을 갖고 있으면 A씨의 DSR은 149.6%가 된다. DSR 기준이 150%면 간신히 주택담보대출이 가능하지만, 300%로 정해지면 대출을 받을 수 없다.


새 정부는 DSR 상한선을 금융당국과 논의 중이다. 150% 내외로 정해질 것으로 전문가들은 보고 있는데, DSR 상한선이 어떻게 결정되는지에 따라 시장에 미치는 영향이 크게 달라질 것으로 보고 있다.







문재인 시대 행복주택은? 뉴스테이는? 어찌되나?



박근혜 정부의 대표적인 주택 브랜드인 행복주택과 뉴스테이(기업형 임대주택)의 희비가 엇갈릴 조짐이다. 정권초기부터 추진했던 대학생, 신혼부부, 사회초년생 등 취약계층을 위한 임대주택사업인 행복주택은 여전히 인기가 높아 사업이 유지될 가능성이 이는 반면 기업 특혜 등 퍼주기 논란을 빚고 있는 뉴스테이는 존폐의 기로에 서있어서다.


특히 고가 월세아파트라고도 불리는 뉴스테이는 문재인 정부의 대표공약인 도시재생 뉴딜에 밀려 대규모 공급 축소 등 사실상 명맥을 유지하기도 어려워 이명박 정부의 보금자리주택 처럼 이름마저 사라질 수 있다는 관측도 나온다.


국토교통부 등 관가와 건설부동산업계에 따르면 문 대통령이 후보 당시 뉴스테이와 관련, 특혜성 택지 공급을 제한하겠다고 공약한 만큼 공급물량이 줄어들 것으로 전망된다.


뉴스테이는 중산층의 주거 안정을 위해 도입된 임대주택으로 세입자가 원하면 최장 8년까지 쫓겨날 걱정 없이 살 수 있고, 연간 임대료 상승률은 5% 이내로 제한된다. 청약통장이 없어도 만 19세가 넘으면 누구나 청약할 수 있다. 문 대통령은 후보 당시 주거공약을 발표하면서 "뉴스테이는 민간이 추진하는 사업인 만큼 정부가 이래라저래라 할 수 없다"면서도 "다만 뉴스테이 사업을 위한 공공택지 특혜 분양은 없을 것"이라고 밝힌 바 있다.


뉴스테이는 그간 그린벨트와 같은 공적 자원을 촉진지구로 지정해 건설사에 싼값에 공급하면서 건폐율·용적률까지 완화해준다는 '특혜 시비'가 일었다. 뿐만 아니라 주택도시기금 지원과 취득세 등 세금 감면, 택지지구 우선 공급 등 혜택이 과도하다는 지적도 끊이지 않았다. 실제로 주무부처인 국토부는 내부적으로 뉴스테이 제도 개선 방안에 대한 검토를 진행 중인 것으로 알려졌다. 새 정부를 꾸리기 위한 청와대 TF에도 참석해 뉴스테이 사업 대대적인 정비 등 사업의 가닥을 잡아가고 있는 것으로 전해졌다. 정부 조직이 안정화되면 이 문제에 대한 논의가 본격화될 것이라는 게 업계 중론이다.


이 때문에 앞으로 추가적인 뉴스테이 촉진지구 지정이 중단되거나 축소될 것이라는 관측이 지배적이다. 국토교통부가 연초 수립한 계획에 따르면 국토부가 올해 공급할 계획인 총 7만9000가구의 뉴스테이 부지 가운데 뉴스테이 촉진지구 방식이 4만2000가구로 절반을 이상을 차지한다. 추가적인 뉴스테이 촉진지구 지정이 없으면 전체 뉴스테이 물량은 대폭 줄 수밖에 없다. 게다가 뉴스테이 사업에 적극적이던 국토부가 최근엔 뉴스테이 사업 홍보를 자제하는 조짐이 나타나는 등 이미 사업에 힘이 빠지고 있다는 관측이 업계 안팎에서 나오고 있다.


반면 시민들의 주거비 부담을 완화하고 계층별 삶의 질을 높인다는 취지로 도입한 행복주택은 인기가 사그러들지 않고 있다. 박근혜 전 대통령은 2012년 대선 당시 서민주거안정을 위한 공약으로, 철도부지 위에 임대주택 20만가구를 공급하는 내용의 '행복주택 프로젝트'를 내걸었다.


수도권 철도부지 총 55곳에 주택용지를 조성한 후 서민들을 위한 임대주택을 공급한다는 것이었다. 행복주택은 철도부지 등 국·공유지를 활용, 토지매입비가 들지 않아 보증금과 월세를 시세의 절반 이하 수준으로 한다는 데서 출발했다.


이를 통해 치솟는 전·월세를 안정시켜 서민주거의 안정화를 꾀하겠다는 것이었다. 지난해까지 총 10만2000호의 사업승인과 1만1000호의 입주자를 모집한 행복주택은 순항 중이다. 정부는 올해 1만 호의 사업지를 추가해 총 15만 호의 공급을 달성하겠다는 목표를 세웠다.


올해 계획된 사업승인 규모는 누적 실적의 절반에 해당하는 4만8000호에 달한다. 저렴한 임대료를 바탕으로 인기가도를 이어가고 있다. 실제 실제로 서울 가좌지구 행복주택 16㎡형의 임대료는 대학생은 보증금 2737만 원에 월세 10만9000원, 사회초년생이 2898만 원에 11만5000원이다. 서울 상계장암지구(21㎡, 31㎡)도 보증금 4206만∼1358만 원, 월세 7만4000∼20만 원 정도다. 월세나 임대료 모두 부담이 훨씬 덜하다.


청약 경쟁률도 높다. 지난해 입주자를 모집한 사업지는 총 26곳으로 평균 경쟁률은 약 6.6대 1로 나타났다. 130대 1의 청약경쟁률을 기록한 성남단대를 비롯해 서울가좌역(48대 1), 서울마천3(27대 1), 서울오류(18대 1) 등 수도권은 말그대로 바늘구멍에 가까운 경쟁률을 보였다.







공시지가 내려주세요∼이의신청 봇물



충북도가 최근 올해 발표된 공시지가에 대한 이의신청을 받은 결과 1천207건이 접수되었으며 이 가운데 공시지가를 낮춰달라는 의견이 전체의 63.1%인 762건에 달하고 상향 조정 요구는 445건(36.9%)에 불과했다.


정부가 공시지가 현실화를 위해 시세에 근접하는 수준으로 끌어올리면서 최근 들어 공시지가를 낮춰달라는 이의신청이 몰리고 있는 분위기다.


예전에는 공시지가가 낮다며 올려달라는 요구가 많았는데, 몇 년 전부터는 상황이 완전히 역전되는 현상이 발생하는 이유는 토지를 팔 생각이 없거나 보상을 기대할 수 있는 개발지역에 편입되지 않은 토지의 공시지가가 상승하면 세금 부담이 커지기 때문이라는 게 업계의 분석이다.


이런 현상은 비단 충북뿐 아니라 전국적인 현상으로 지난해 전국적으로 개별공시지가와 관련, 2만1천322건의 이의신청이 접수된것중 상향조정 요구는 8천81건에 그쳤지만 하향조정 요구는 1만2천504건에 달해 공시지가 이의 제기 토지주 가운데 60%가량이 자신의 땅값을 내려달라고 요구한 것으로 나타났다.


하향조정 요구는 공시지가 급등 지역에서 두드러지게 나타난다. 지난해 제주도의 공시지가 평균 상승률은 무려 27.7%에 달했다. 이 때문에 2천142건의 이의신청이 접수됐는데 지가를 낮춰달라는 요구는 2천93건이 몰렸지만, 상향조정 요구는 49건에 불과했다.

작년 공시지가가 15.2% 오른 세종시에서도 하향 조정(453건) 이의신청이 상향조정(105건)의 4배를 넘었고 공시지가가 11% 오른 울산 역시 616건의 이의신청 가운데 508건이 가격을 낮춰달라는 요구다.


정부는 이의가 접수된 토지의 개별공시지가는 감정평가사 검증과 해당 시·군 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 이달 말 결정·고시할 예정이다.


부동산업계 한 관계자는 "정부의 공시지가 현실화 방침에 따라 올해도 전국적으로 공시지가가 평균 4% 이상 오르고 서울 등 대도시는 공시지가와 시세가 비슷하게 조정됐지만, 농촌 지역은 여전히 공시지가와 실거래가 차이가 작지 않다"며 "공시지가 상승에 따른 이의신청도 농촌에서 몰릴 것"이라고 말했다.







양재역 일대 상업지역 지정, 확달라지나?



서울 양재역 일대를 강남권의 새 업무 중심지로 개발하기 위해 서초구가 발 빠르게 움직이고 있다. 지난 15일 서울시가 상업지역 확대 방침을 밝히자마자 가장 먼저 상업지역 신규 지정에 나섰다.


서초구는 양재역 일대에 상업지역을 확충하기 위한 ‘양재지구중심 지구단위계획 재정비 용역’에 들어갔다고 17일 발표했다.


양재역은 지하철 3호선과 신분당선이 교차하고 강남대로와 남부순환로가 만나는 요충지지만 지하철 한 정거장 거리인 강남역(지하철 2호선·신분당선)에 비해 낙후돼 있다. 그러나 서울시가 15일 발표한 ‘2030 서울시 생활권 계획’에서 양재역 일대를 ‘지구중심’으로 지정하면서 개발 호기를 맞았다. 지구중심은 동네 발전을 선도하는 지역으로, 땅 용도를 상업지역으로 변경해 업무·상업시설을 유치할 수 있다.


서초구는 2002년 ‘양재지구중심 지구단위계획’으로 결정된 양재역 주변 8만2550㎡에 양재1동 일대(4만9035㎡), 서초구청사 부지(2만4591㎡), 양재전화국 일대(3만9086㎡)를 추가해 총 19만5262㎡에 대한 개발계획을 수립한다. 서초구 관계자는 “신분당선 신설, 양재·우면R&CD 특구 추진, 수도권광역급행철도(GTX-C) 노선계획 등 최근 추가된 인근 지역 개발 재료를 반영해 업무·상업 기능을 확대해야 한다는 지적이 꾸준히 제기돼 인근 지역을 추가로 포함했다”고 설명했다. 1년간 광역교통 요지인 양재역 주변 기능을 재검토하고 서초구청사를 공공업무시설과 문화·주거·상업시설이 공존하는 신개념 공공청사로 복합개발하는 계획 등을 마련한다.


특히 양재1동 일대에 양재동의 옛 지명인 ‘말죽거리’를 특성화한 특화가로를 조성하는 방안도 용역을 통해 준비하기로 했다. 이 지역의 업무·상업 기능을 강화해 지역경제의 새로운 중심지로 발전시키겠다는 구상이다.







세종 LH 상업용지에 행자부 신청사 짓는다…7월중 발표'



문재인 대통령의 공약인 광화문청사 집무실 이전에 발맞춰 기존에 자리잡던 행정자치부가 세종청사 이전으로 구체화되고 있다. 세종시에서 매각되지 않은 LH(한국토지주택공사) 상업용 부지를 포함 적합한 부지를 선정해 공사에 들어갈 경우 최소 3년 이상의 기간이 필요한 만큼 먼저 민간건물을 임차하기로 했다.


일각에서 논의되고 있는 법제처 뒤쪽 공무원 전용 테니스장과 그 주변의 청사부지는 협소한 관계로 추진 방안에서 제외된 것으로 알려졌다.


17일 국토교통부와 행정중심복합도시건설청에 따르면 세종시 착공 10주년을 맞이하는 오는 7월쯤 세종시 정부3청사 건립에 대한 구체적 방안이 나온다. 문재인 대통령은 지난달 대선 공약을 통해 "세종시에는 국회 분원 설치와 미래부, 행자부 이전을 추진하겠다"고 밝혔다.


이에 유관 기관들은 행자부와 미래부뿐만 아니라 앞으로 국민안전처로부터 분리될 소방방재청과 해양경찰청 등이 모두 입주할 것을 감안해 청사 이전 방안을 마련하고 대통령에게 업무보고 예정이다.


정부 관계자는 "여러 안을 만들어 대통령에게 업무보고한 후 세종 청사 착공 10주년인 7월쯤 발표할 가능성이 높다"고 전했다.


행자부가 들어갈 부지로 꼽히는 곳은 청사 주변의 미매각 상업부지와 주차장 부지다. 다만 주차장 부지는 3000㎡에 불과해 현실성이 떨어진다는 관측이다. 한때 법제처 뒤쪽 공무원 전용 테니스장과 그 주변의 청사부지도 검토 대상으로 거론됐지만 청사 구조가 기형적으로 나올 수 있다는 의견에 따라 제외될 것으로 보인다.


또 다른 방안도 거론되고 있다. 국무조정실과 국무총리비서실을 확장하는 방안이다. 부처의 상징성이 큰 만큼 독립 청사를 마련한 뒤 현 국조실 자리에 행자부, 미래부 등이 들어가는 안이다.


다만 두 방안 모두 청사 건립에 3~4년의 기간이 걸리기 때문에 인사혁신처처럼 민간건물을 임차해 쓰는 안이 병행될 것으로 보인다. 현재 인사혁신처는 세종청사가 아닌 세종미디어프라자에 입주, 12층 가운데 일부(6~12층)를 임차하고 있다. 나머지 층은 일반 상가로 사용되고 있다.


정부 관계자는 "인사혁신처는 민간건물에 임차해 3중 출입통제가 이뤄지고 있다"면서 "여러 문제 등이 있어 행자부의 경우 민간건물 임차가 아닌 세종청사 우정사업본부 동거도 유력하게 검토되고 있다"고 말했다. 직원 규모가 800여 명으로 비슷한데다 본부가 주요 부처들 사이에 끼어 있어서 업무 효율성도 높다.







김포공항 주변 개발 청사진



서울 강서구(구청장 노현송)가 낙후된 김포공항 주변 지역의 발전을 모색하기 위해 ‘김포공항 주변 관리방안 및 지구단위계획 수립 용역’에 들어갔다.


구는 한국공항공사가 김포공항 내에 2021년까지 대중골프장, 국립항공박물관, 상업 및 업무시설이 입지하는 배후지원시설 등 대규모 개발 사업을 추진하고 있어 김포공항 개발에 맞춰 공항 주변 지역에 대한 개발이 필요하다는 판단이다.


이에 따라 구는 이번 지구단위계획 수립 용역을 통해 김포공항 배후지원시설 대응부 정비 및 활성화 방안 / 공항동 주거지역 주거환경 개선 / 공항과 주변지역의 단절 문제 해결을 위한 기반시설 설치 방안 / 외발산동 일대 자연녹지지역의 난개발 방지 및 폐기물처리업체 정비방안 등에 대해 중점 검토할 예정이다.


먼저 김포공항 배후지원시설 대응부 정비 및 활성화는 현재 김포공항에서 추진 중인 배후지원시설 설치 지역과 남부순환로를 사이에 두고 마주한 공항동 발전 방안을 마련하기 위해서다.


상업적 기능을 보완할 수 있도록 도시계획의 용도변경과 지역 활성화를 위해 상가시설 등을 개발할 수 있는 특별계획구역의 지정, 공항으로 인한 공간적 단절 회복 및 기능적 연계를 위해 지하도 또는 육교 등의 기반시설 설치 등을 검토할 예정이다.


이와 함께 공항동 주거지역 주거환경 개선방안으로 주민들 간 공동개발 유도, 민간개발 활성화를 위한 다양한 용적률 완화 방안 등을 검토한다.


외발산동 일대 자연녹지지역에 대해서는 남부순환로와 방화로를 중심으로 난개발을 방지하는 계획과 함께 건설폐기물업체의 정비방안, 신규 업체 발생 억제 방안, 김포공항 골프장 및 체육시설에 대한 접근성 향상 방안을 강구할 예정이다.


특수과제로 남부순환로 지상 또는 지하를 통한 접근성 강화, 녹지 네트워크 구축 방안 등을 검토할 예정이다.


구는 내년 7월까지 용역을 마치고, 용역결과에 따라 서울시, 국토교통부, 서울지방항공청, 한국공항공사 등과 협의를 거쳐 김포공항 주변지역의 상생발전방안 실행에 들어갈 계획이다.

또 지구단위계획 수립 용역과 함께 교통영향평가 및 환경영향평가 용역을 빠른 시일 내에 진행해 발전계획 추진에 차질이 없도록 할 예정이다.







'빌딩·상가 가격공시' 12년 질질 끌더니 이번엔 시행될까



참여정부 때 도입이 결정됐으나 12년째 '준비 중'인 상가와 업무용 빌딩 등 비주거용 부동산 가격공시가 이번 정권에서는 시행될 수 있을지 관심이 커지고 있다.


공시가격을 토대로 세금이 매겨지는 토지와 주택과의 조세 형평성 차원에서 오피스 빌딩 등에 대한 가격공시의 필요성이 거론됐으나 이는 보유세 등 세금 인상으로 이어진다는 부담 때문에 도입이 쉽지 않았다.


하지만 이르면 올해 말이면 정부의 가격공시 준비 작업이 일단락돼 내년에는 정책적인 결정만 있으면 시행될 수 있는 상황이다.


16일 부동산업계와 국토교통부 등에 따르면 국토부는 2015년부터 비주거용 부동산 가격공시 방안을 마련하기 위해 한국감정원과 조세연구원, 지방세연구원 등을 통해 연구용역을 해왔다.


지금까지 1·2차 과제로 상가와 오피스 등 상업용 부동산의 가격공시 방안이 검토됐고 6~7월 공장과 창고 등 산업용 부동산 가격공시를 연구하는 3차 과제가 발주된다.


이르면 연말 3차 과제까지 끝나면 연구용역이 모두 마무리돼 내년에는 비주거용 부동산 가격공시가 시행될 준비를 마치게 된다.


현재 과세 체계에서 상가와 오피스 등 비주거용 부동산은 과세표준이 시장가격보다 현저히 낮은 수준으로 정해져 주택이나 토지에 비해 세금을 덜 낸다는 조세형평성 문제가 제기돼 왔다.


또 같은 건물이라도 국세인 상속세는 국세청 기준시가를 적용하고 지방세인 재산세는 행정자치부 시가표준액에 따라 부과돼 과표 기준이 달라 민원도 끊이지 않았다.


하지만 비주거용 부동산에 대해 토지나 주택처럼 가격공시가 이뤄지면 세금이 오를 수밖에 없어 참여정부인 2005년 첫 도입 방침이 발표됐으나 지금껏 미뤄져 왔다

내년 이후 가격공시가 이뤄질지는 국토부보다는 청와대를 비롯한 정치권이 종합적인 판단하에 결정할 문제라는 것이 대체적인 시각이다.


문재인 대통령은 선거 과정에서 보유세 인상과 관련한 방침을 명확하게 제시하지는 않았다.

증세 자체가 워낙 민감한 문제인 데다 경기부양과 일자리 창출에도 일정 부분 영향을 줄 수 있는 사안이기도 하다.


전문가들은 비주거용 부동산 가격공시는 철저한 준비 과정을 거친 후 도입해 부작용을 최소화해야 한다고 조언했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "이 정책은 조세저항을 감안해 장기적인 과제로 접근해야 한다"며 "당장 몇 퍼센트 세금을 올린다는 식이 아니라 정책적인 무리 없이 국민이 수긍할 수 있는 수준에서 천천히 도입해야 할 것"이라고 말했다.


심 교수는 "부동산 보유세를 올린다면 양도세 등 거래 관련 비용은 낮춰 국민의 부담을 줄여줄 필요가 있다"고 덧붙였다.


상가뉴스레이다 선종필 대표는 "조세 형평성 차원에서 도입을 더 미루기는 어려운 문제로 보인다"며 "경기를 감안해 과표 현실화를 어느 수준으로 할지는 정부가 고민하게 될 것"이라고 말했다.


그는 "현재 상가 등 수익형 부동산의 거래량만 보면 최고 활황기처럼 보이지만 시중 유동자금이 갈 곳이 없어서 돈이 몰린 것일 뿐, 임대수익률은 계속 떨어지고 있다"고 설명했다.







서울 낙후지역 53곳 상업지 늘린다



수유·종암·면목동 등 동북권과 강서·화곡동 등 서남권을 중심으로 서울시의 상업지가 134만㎡ 추가로 지정된다. 신규 지정 상업지의 87%는 서울에서 상대적으로 개발이 뒤처졌던 비강남권에 집중됐다. 상업지를 넓혀줘 낙후지역을 활성화함으로써 균형발전을 꾀하겠다는 목적이다.


서울시는 15일 '서울시 생활권계획'에 53개의 지구중심지를 추가하고, 이들 지구중심에 총 134만㎡에 달하는 상업지역을 허용한다고 밝혔다. 서울시는 이번 생활권 계획을 위해 추가 지정이 가능한 상업지를 최대 192㎡까지 설정했으나 이 중 30%인 58만㎡는 추후 여건에 따라 지정할 수 있도록 유보 물량으로 남겨놨다. 추가 지정 134만㎡는 현재 서울 전체 상업지 면적인 2527만㎡의 5.3%로 서울광장 100개 규모에 달한다.


새로 선정된 53개 지구중심 중 70%에 달하는 37개가 노원구 도봉구 강북구 등이 포진한 동북권(17개소)과 금천구 구로구 강서구 등이 위치한 서남권(20개소)에 배치됐다. 서북권에는 6개소, 동남권엔 9개소가 배정됐고, 도심권엔 1개소가 생기는 데 그쳤다.


이들 지구중심에는 부동산 투기 등을 유발할 수 있어 시가 잘 허용해주지 않았던 상업지역도 대폭 들어갈 전망이다. 서울시는 동북권 59만㎡, 서남권 40만㎡, 서북권 18만㎡, 동남권에 17만㎡의 상업지를 추가로 허용하겠다고 밝혔다. 전체 배분 물량 중 87.3%가 도심이나 강남이 아닌 지역이다.


상업지는 용적률을 800%까지 받을 수 있어 고밀·압축 개발이 가능해 수익성이 좋다. 특히 서울시는 이번에 상업지로 선정된 곳에 주상복합을 지을 경우 기존에 70%까지만 지을 수 있었던 주거 비율을 80%까지 확대할 수 있게 규제를 풀어 사업자의 수익성도 더 좋아질 전망이다. 지역 중심으로 지정된 곳에선 층수 역시 복합용도로 지으면 50층까지 올릴 수 있다.


이번 서울시 생활권 계획은 문재인정부의 '도시재생 뉴딜'과도 시너지를 낼 수 있다는 평가가 나온다. 주거지는 정부의 도시재생 사업을 통해 활력을 높이는 한편 상업지 고층 개발이 가능한 지역을 확대함으로써 '쌍끌이' 형태로 서울 낙후지역 활성화를 추진할 수 있기 때문이다.


서울시는 이번 생활권 계획에서 서울을 116개 구역으로 나눠 동 단위 3~5개 정도를 합친 소규모 지역별로 맞춤형 도시계획도 수립했다. 지역별 여건에 맞춰 재개발 또는 공공임대 등을 선택해 맞춤형 재생을 추진하기 위해서다. 문재인정부의 도시재생과 맥락을 같이한다.







루프톱 상권은 인기몰이중



버려진 공간’이었던 옥상이 달라지고 있다. 유럽풍 레스토랑에서 공원, 테마파크로 변신하며 ‘핫 플레이스’로 부상하고 있다.


상가 시장에서 이른바 ‘로열층’은 그간 지상 1층이었다. 눈에 잘 띄고 접근성이 좋기 때문이다. 같은 건물이라도 층이 높아질수록 임대료가 대폭 싸지는 것도 이 때문이다. 하지만 최근 분위기가 달라졌다. 홍대 입구, 이태원 경리단길, 신사동 가로수길, 대학로 등 서울 주요 상권을 중심으로 옥상 음식점이 늘어나며 ‘루프 상권’이 조성되고 있다. 대개 유럽풍 레스토랑이나 맥주나 와인을 파는 바(Bar)다.


옥상을 찾는 수요가 늘어나면서 임대료도 올랐다. 이태원 경리단길 이면도로 상가는 옥상을 이용할 수 있는 ‘꼭대기층’ 임대료가 1층보다 3.3㎡당 3만~5만원 비싸다

 

옥상과 붙은 꼭대기층이 아니라 아예 옥상 임대료가 1층보다 비싼 곳도 있다. 청담동 명품거리 인근 5층 건물의 옥상 임대료는 3.3㎡당 30만원 선이다. 같은 건물 1층은 3.3㎡당 27만원 선이다.


백화점도 ‘옥상 살리기’에 힘쓰고 있다. 신세계백화점은 지난해 12월 대구 신세계에 7300㎡(약 2200평) 규모의 테마파크 주라지를 열었다. 하루 평균 방문객이 8000여 명에 이른다. 신세계백화점 김해점 옥상엔 캐릭터 테마파크인 ‘뽀로로 빌리지’를 조성했다. 강남점과 의정부점 옥상은 대형 정원인 S가든으로 꾸몄다.


롯데백화점은 청량리점 옥상에 미니풋살장·미니농구장을 설치해 어린이를 위한 스포츠 테마파크로 조성했다. 노원점 옥상은 연못 등을 만들고 생태공원으로 꾸몄다

옥상이 주목받는 데는 이색 공간에 대한 선호도가 높아진 영향이 크다. 또 1층 테라스 상가는 거리를 오가는 행인의 시선이나 먼지, 소음 등의 불편함이 있지만 옥상은 이런 걱정이 없는 것도 인기 이유다. 여기에 탁 트인 조망도 즐길 수 있다.


주인 입장에선 버린 공간을 활용해 임대 수익을 얻을 수 있다. 옥상을 사용하는 조건으로 꼭대기층 임대료를 더 받거나 아예 옥상만 별도로 임대하기도 한다


백화점은 영업 공간을 침해하지 않고 집객 효과를 누릴 수 있는 문화·휴식 공간으로 활용한다. 이른바 ‘샤워 효과’(최상층 시설이 고객을 모아 아래층으로 분산시키는 효과)를 노리는 것이다. 예컨대 옥상을 구경하려고 찾은 고객이 자연스레 백화점 내에서 식사나 쇼핑을 하며 매출을 올려 준다.
















한성스퀘어




대구 수성구 두산동 99번지 신주소:청수로26길 36 한성스퀘어 상가가 분양중에 있다.


전면으로 고가 아파트 두단지를 끼고있으며 2천세대 이상확보, 후면으로는 오피스텔,주택가 4천세대 이상 배후세대로 안정적인 수요를 자랑한다. 앞의 대단지내 지하에 홈플러스 대형마트도 잇어 추후 배후세대수가 증가할 전망이다. 황금역 2분거리 버스정류장 2분거리로 편리한 교통환경에 위치해 있으며 현재 병의원은 (내과,치과,한의원) 확정이며, 약국호수는 개방되어 있는 상태이다.


지상 10층 건물, 총점포수 48개 연면적은 8,663.69㎡ 규모이며 1층은 편의점,약국,각종프렌차이즈카페,애견샵,동물병원,네일샵,미용실,분식점,패스트푸드,통신,옷가게 등 2층은 미용실,한식,중식,일식,레스토랑 및 식당,요식업 패밀리레스토랑 등 3층은 메디컬,클리닉 등 4층은 메디컬,클리닉 등 5층은 학원,스포츠센터,사무 등 6층은 학원,스포츠센터,사무 등 7층은 학원,스포츠센터,사무 등으로 구성된다.


3.3㎡당 분양가는 1층 2,670~4,300만원, 2층 830~990만원, 3층 690~920만원, 4층 570 ~670만원, 5층 500~670만원, 6층 450~600만원 7층 470~640만원 선이다.


시행은 한성개발, 시공은 선우종합개발 건설이 맡았으며 2017년 12월 10일 준공완료 예정이다.


분양문의 : 053-764-6373


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배곧 로얄팰리스 테크노




경기 시흥시 정왕동 배곧신도시 9-3,4(준주거지역) 배곧 로얄팰리스 테크노 상가가 분양중에 있다.


일반 프라자 상가나 오피스텔상가와 달리 로얄팰리스는 회사, 공장, 기숙사를 가지고 있어 고정 3700~4000이상 배후수요를 등에 업고 있으며 아침부터 저녁 야근까지 장사를 할 수 있는 장점을 가지고 있다.


배곧신도시 도시지원시설 중 가장 큰 규모의 지식산업센터이며 송도국제도시, 대우R&D, 서울대시흥국제캠퍼스, 신세계프리미엄 아울렛(아시아 최대규모), 시화MTV,남동공단, 시흥V-city(자동차 클러스트) 등 인근 공단들의 풍부한 인프라를 통한 비즈니스 유기적 통합으로 가치를 드높이게 된다. 또한 배곧신도시-송도(배곧대교 2018 착공), 지하철4호선(오이도역), 인천국제공항, KTX, 정왕IC 등으로 접근성 높은 사통팔달 교통망을 자랑한다.

 

지하 2층~지상 10층 총점포수 106개 연면적은 96,825.66㎡ 규모이며 지하 1층은 오피스,제작,미용,뷰티,근린생활서비스,미용판매,근린생활용품,한식,일식,음료,기호음식,분식 등 1층은 금융,미용,뷰티,근린생활서비스,의류,근린생활용품,유흥,주점,한식,일식,음료,기호음식,육류,주류음식,양식,경양식,분식,음식기타 등 2층은 근린오락,중식,일식,양식,경양식 등 3층~6층은 지식산업센터(공장), 7층~10층은 오피스,오피스텔로 구성된다.


3.3㎡당 분양가는 지하 1층 1,900~2,000만원, 1층 2,200~2,400만원, 2층 900~940만원 선이다.


시행은 (주)로얄, 시공은 다인건설(주)가 맡았으며 2018년 9월 20일 준공 예정이다.


분양문의 : 031-499-1399


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역삼역 센트럴 푸르지오시티




서울 강남구 역삼동 719-24 역삼역 센트럴 푸르지오시티 상가가 분양중에 있다.


2호선 역삼역 약 300m 초역세권으로 유동인구가 풍부하고 분당선 선릉역 및 9호선 언주역 인접으로 이용이 편리한 투자불패의 위치에 자리하고 있다. 유동인구의 흡수가 용이해 상권 활성화가 기대되는 스트리트형 상가로 편리한 동선과 다양한 MD구성으로 고객의 이용 편의 극대화, 상가설계 차별화 및 대한민국 대표 건설사인 대우건설 시공으로 높은 신뢰성을 확보하고 있다.


역삼 테헤란로의 업무시설 밀집지역으로 점심 저녁 먹거리 점포 상가가 부족한 상태이고 오피스텔 736실 입주민 확보로 안정적인 상권형성이 예상되는 공실 걱정없는 상가이다. 또한 세대수에 비해 상가비율이 낮아 경쟁상권이 줄어드는 독점상권을 기대할 수 있다.


지하 7층~지상 18층 총점포수 45개 연면적은 38,705.59㎡ 규모이며 지하 1층은 육류,주류음식,양식,경양식,분식,음식기타 등 1층은 커피숍,편의점,세탁소,부동산 등 2층은 미용실,베이커리,맛사지샵,애완견샵,네일샵 등 3층~18층은 오피스, 오피스텔로 구성된다.


3.3㎡당 분양가는 지하 1층 1,950~2,560만원, 1층 4,520~7,000만원, 2층 3,735~7,000만원 선이다.


시행은 (주)역삼파인프로젝트, 시공은 (주)대우건설이 맡았으며 2019년 4월 준공 예정이다.


분양문의 : 1599-8121


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