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제목  [상가시장레이다] 6월 30일~7월 7일
글쓴이  상가뉴스레이다 작성일  2017-07-10 09:07
 
 
 
 
 
기업형 임대사업자 임대료인상 불똥 개인 임대사업자로 번질까?



정부가 임대료 사전심사 제도를 도입해 부당한 임대료 인상을 억제하는 방안을 검토 중이다.


국토교통부는 민간 임대사업자의 임대료 신고 체계를 현행 사후 신고에서 사전 신고로 바꾸도록 '민간임대주택에 관한 특별법'(민간임대주택 특별법)을 연내 개정할 방침이라고 밝혔다.


현재 임대사업자는 연 5%의 범위에서 임대료를 올릴 수 있으나 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률 등을 고려해야 한다.


그러나 부영은 최근 광주와 전주 등 전국 곳곳의 부영임대아파트의 임대료를 법정 최고상한선인 5%로 올려 물가상승률 등을 고려하지 않은 '묻지마식 인상'이라는 비난이 제기됐고, 급기야 최근에는 전주시가 "시에서 제시한 임대료 인상률 권고 사항을 지키지 않았다"며 부영을 경찰에 고발하기까지 했다.


현행 민간임대주택 특별법에는 임대사업자가 임대료 변경 후 3개월 내에 지자체에 신고하게 돼 있는데 임대사업자가 임대료를 일방적으로 올린 후 지방자치단체에 사후 신고하게 되어있는 구조라서 임대사업자가 임대료를 과도하게 올려도 지자체가 나서 되돌리기가 쉽지 않다.


국토부는 이 같은 사후신고제를 임대료 인상 결정 1개월 전에 신고하는 사전신고제로 바꿀 방침이다.


이렇게 되면 지자체가 임대사업자가 제시한 임대료 인상률이 물가상승률이나 주변 임대료 시세 등을 고려해 적당한 수준인지 검토한 뒤 과도하다고 판단될 경우 개선 권고를 내릴 수 있게 된다.


국토부는 지자체가 민간 임대주택의 적정한 임대료 수준을 유지할 수 있도록 개선권고나 이행명령의 실효성을 높이는 방안도 검토 중이다.







불황은 불황인가? 청담동이 수상하네?



명품 매장이 몰린 서울 청담동 명품거리 상권에 공실이 늘면서 올해 들어 생긴 공실은 몇 달째 이어지고 있다.


한때는 웃돈을 주고라도 입점하려는 브랜드가 줄을 섰던 것과 비교하면 딴판이다.


청담동 명품거리는 갤러리아 백화점 압구정점부터 청담사거리까지 이어지는 압구정로변 상권으로 고가 명품 브랜드들이 즐비한 대한민국 최고 상권 가운데 하나로 임대료만 해도 대로변 1층 임대료는 계약 면적 3.3㎡당 40만~60만원 선이다.


하지만 지난해 말부터 최근까지 명품거리 1층 매장들이 비기 시작하더니 후속입점이 이어지지 않고 빈 매장이 이면과 대로변 모두 서서히 늘고 있는 추세로 상권의 시작인 ‘브룩스 브라더스’가 입점해 있던 청담사거리 빌딩 1층과 상권의 끝인 ‘캘빈클라인’이 있던 압구정 로데오역 쪽 매장도 모두 비어 있는 상태다.


명품거리 중심부의 한 6층짜리 건물에 임대로 있다 최근에 철수한 아베크롬비의 경우 건물면적 350㎡ 정도를 임차하며 월 임대료로 2억4000만원 정도를 부담해왔던 것으로 알려지고 있으며 브룩스브라더스가 떠난 건물의 임대료 시세는 1층(165㎡)과 2층(264㎡)을 합쳐 보증금 10억원에 월 임대료 6000만원 정도, 캘빈클라인이 있던 점포도 1층(172㎡)과 2층(205㎡) 점포를 함께 임차하면 보증금을 제외하고 한 달에 6000만원가량 부담해온 것으로 알려지고 있다.


이런 고임대료의 영향과 소비불황등이 맞물리며 비싼 임대료를 더는 감당하기 어려울 정도로 매출이 줄자 매장 철수에 나선 것으로 보는 업계의 시각이 늘고 있다.







뛰는 임대료 줄어드는 매출, 인사동도 전통상권 지키기엔 몸살앓이



인사동은 지난 2002년 한국 최초의 문화지구로 지정되면서 주말 평균 10만명이 찾아오는 인기 관광지로 성장해왔지만 임대료가 치솟으면서 전통 수공예 상인 등 인사동 터줏대감들이 점점 밀려나면서 특색을 잃어가고 있다.


인사동 중심 도로변의 약 10평(33㎡) 점포 한 달 임대료는 700만∼800만원 수준으로 인사동전통문화보존회에 따르면 지난 5년간 한정식집 80곳 중 30곳 이상이 폐업했고, 전통문화 가게인 표구·필방·공예·화랑·골동품점 등은 업종별로 최대 50%까지 줄어들고 있다.


이렇다 보니 값비싼 임대료를 감당할 수 있는 프랜차이즈 매장이나 박리다매형 중국산 기념품점 등이 늘 수밖에 없는 구조가 형성되고 화장품 가게·커피 전문점·프랜차이즈 식당·액세서리 가게 등 50여 곳이 전통품목을 대체하고 있다.


2002년 제정된 문화예술진흥법의 '인사동 문화지구 관리계획'에 따르면 이 가게들은 불법 영업을 하고 있다. 인사동에서는 업종 제한이 엄격하게 적용된다. 특히 중심 거리로 지정된 구간은 전통문화 관련 권장 업종(골동품점·표구점·화랑·민속공예품점 등)만 들어설 수 있다. 비권장 업종으로 지정된 화장품 가게, 전통적 기법이나 소재로 만들지 않은 귀금속·액세서리를 파는 행위는 불법이다.


인사동 지역 전체로 따지면 2011년 권장 업종 503곳·비권장 업소 1273곳에서 2015년 권장업 442곳, 비권장 업소 1310곳으로 비권장 업소 비중이 오히려 늘었다.


하지만 인사동의 비권장 업소에 과태료를 부과할 권한이 있는 종로구청은 인사동이 문화지구로 지정된 이후 15년 동안 한 번도 단속을 하지 않았다.


원칙대로 하려면 단속을 해야하지만 그나마 자리를 지키는 일부 공예품 상점들의 혼용품목 취급등으로 일률적인 단속도 어려운 상황으로 서울의 전통상권 인사동의 몸살앓이가 심화되고 있다.







'젠트리피케이션' 늘어나더니 상가임대차법 개정 목소리 커지고 있다.



상권에서 임대료가 치솟아 그곳에서 기존 임차인들이 애써 일군 영업적 가치를 회수하지 못한채 밀려나는 '젠트리피케이션' 현상이 점진적으로 확산되고 있다.


젠트리피케이션 현상은 서울 연남동과 망리단길, 홍대, 서촌, 북촌, 대학로, 성수동, 경리단길 등에서 이제는 부산 감천문화마을, 광복로, 대구 김광석거리, 수성못, 광주 카페거리 등으로 전국화되는 양상이다.


급격한 임대료 상승은 단순히 임차인의 수익성 악화 뿐 아니라 자칫 공실률 증가, 또는 대형 프랜차이즈의 진입으로 지역 상권의 고유성과 다양성 상실을 가져올 우려가 높다.


이에따라 건물주의 과다한 임대료 인상과 부당한 퇴거조치를 방지하기 위한 '상가건물임대차보호법'(이하 상가임대차법) 개정 작업에 힘이 실리고 있다. 문재인 대통령도 지난 대선 기간 상가임대료 상한을 낮추겠다고 공약한 바 있다.


중소기업청은 더불어민주당의 박주민 의원, 홍익표 의원과 공동으로 '젠트리피케이션 방지를 위한 제도개선 공청회'를 서울 여의도 국회의원회관에서 개최했다.


이날 공청회에서 주제 발표에 나선 최수정 중소기업연구원 박사는 "상가 임대차계약을 처음 체결할 때는 계약 자유의 원칙이 존중돼야 하지만 체결 이후에는 상가 임차인이 안정적으로 영업할 수 있도록 해야 하고 환산보증금을 경제 상황을 반영해 정할 수 있도록 임대차보호법 범위를 확대함과 동시에 상가임대차 계약갱신청구권 행사 기간을 현 5년에서 10년 등으로 연장해야 한다"고 주장했다.


이와함께 임대인의 퇴거보상의무를 인정하고 권리금 보호범위 확대와 임대료 상한 한도 축소 등도 고려해야 한다고 강조했다.


중소기업청은 이날 공청회에서 수렴된 의견을 바탕으로 관계부처와 협의해 임차·임대인 상생 방안을 마련할 예정이다.







주말주택 사려구요? 세금문제도 한번 검토해보세요



서울 등 도시에서 거주하면서 주말마다 직접 농사를 짓기 위해 도시를 떠나는 이들이 '세금 폭탄'을 맞게 될 처지에 놓였다. 경기도 가평·양평군 등 주말주택에 대한 수요가 많은 지자체에서 상시 거주하지 않는 주택은 별장으로 보고 과세를 강화한다는 방침을 밝히면서다.


주말주택 소유자들은 주말농장·주말주택이 이미 하나의 트랜드로 자리 잡은 상황에서 이를 사치성 재산으로 보는 것은 과도한 조치라고 항변하고 있다.


경기도 가평·양평군 등 전원주택이 많이 있는 지자체는 지난 5월 취득한 지 5년이 지나지 않은 주택 등을 대상으로 사치성 재산에 대한 일제 조사를 벌였다. 이 조사는 지방세 과세 조사 차원에 이뤄지는 연례행사이지만 이번에는 좀 더 기준이 강화됐다. 해당 지자체에 주소를 두지 않은 주택의 경우 상시 거주가 이뤄지지 않는다고 판단해 '별장'으로 분류한 것이다.


통상 별장이라고 하면 경치 좋은 한적한 곳에 지어진 고급스러운 주택을 떠올린다. 그러나 지방세법에 따르면 별장은 주거용 건축물로, 늘 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양·피서·놀이 등의 용도로 사용하는 건축물과 그 부속토지를 말한다. 즉 365일 상주하지 않으면 별장으로 본다는 것이다.


문제는 별장으로 분류되는 순간 재산세와 취득세가 중과세된다는 것이다. 현행법상 매입 당시 가액이 6억원 이하인 주택을 취득할 경우 1%의 세율을 적용하지만, 별장·고급주택 등에 대해서는 이 세율에서 8%가 가산되어 총 9%의 세율을 적용토록 하고 있다. 또 재산세는 주택에 대해 0.1~0.4%의 세율을 적용하는데 별장은 4% 세율로 재산세를 매기고 있다. 만약 2억원의 집이 있다면 취득세는 200만원에서 1800만원으로, 재산세는 18만원에서 480만원으로 늘어나는 셈이다. 일거에 세 부담이 10배 가까이 늘어나는 셈이다.


물론 별장은 주택으로 분류되지 않기 때문에 종합부동산세 과세 대상에서 제외된다는 장점이 있다. 그러나 종합부동산세는 가구가 아닌 인당 적용하는 데다 전원주택 경우 도심 아파트보다 상대적으로 가격이 저렴해 다른 주택과 합산하더라도 공시지가가 6억원을 초과하지 않을 가능성이 있다. 부부 공동명의 등을 통해 합법적인 방법으로 과세 대상에서 제외될 가능성도 크다.


주말주택을 보유한 이들은 이 같은 과세 규정이 현실을 반영하지 못한다고 항변한다. 별장에 중과세를 적용하는 것은 이를 골프장·고급주택·오락장과 같은 사치성 재산이라고 본 것인데, 주4일간 도시에 생업에 종사하다 주말을 이용해 3일간 주말주택을 이용하는 현실을 감안할 때 이를 사치성 별장으로 볼수 있느냐는 주장이다.

현행 지방세법상 해당 주거용 건물이 주택으로 분류되느냐, 아니면 별장으로 취급되느냐는 전적으로 상시 거주 여부를 판단하는 지자체에 달려 있다. 4일은 도시에 살고 3일은 시골주택에 거주하는 생활형태가 반복적으로 이뤄진다면 이를 상시 거주로 보느냐, 그렇지 않느냐는 과세하는 지자체의 판단에 따라 달라질 수 있어 정책당국의 제도보완이 시급하다.







면세점 치열한 경쟁을 뚫더니 사업권 반납이라굽쇼?



치열한 경쟁 끝에 따낸 면세 사업권을 포기하는 사태가 발생했다.


유커 감소의 충격을 견디지 못하고 가장 먼저 한화갤러리아가 후퇴를 선언하면서 제주국제공항 면세점에서 철수한다.


한화갤러리아의 제주공항 면세점 특허 만료일은 2019년 4월이지만 위약금을 내 가면서 약 2년 먼저 사업권을 포기하게되었다.


한화갤러리아의 제주 철수를 시작으로 전국 49개 면세점 사업자 중 특허권을 만료일 전 스스로 반납하는 경우가 생길지 업계의 이목이 집중되고 있다.


인천국제공항면세점의 상황도 제주와 크게 다르지 않다. 인천공항 주요 사업자들은 올해 적자를 볼 것이 거의 확실시된다. 상황이 악화되자 이들은 인천공항 제2터미널 신규 입찰과 연동한 임대 가격 조정 혹은 매출에 연동한 임대료 조정안을 제시하기도 했다.


인천공항공사 측은 수용하기 어렵다는 입장이다. 면세 시설은 국가계약법과 재산관리 규정에 묶여 있어 특정 기업이나 시설의 임대료를 깎아줄 수 없다는 규정을 이유로 들고 있다. 또 기업에 특혜를 준다는 여론의 비판 도 무시할 수 없다.


시내 면세점은 더욱 상황이 나쁘다. 서울에서 가장 오래된 동화 면세점은 영업 악화로 골칫거리로 전락했다. 동화를 함께 운영해 온 호텔신라와 롯데관광개발이 서로 “가져가라”고 싸우는 형편이다. 두산그룹이 운영하는 동대문 두타면세점은 브랜드 중 상당수가 빠져나가 규모를 대폭 줄인 형태로 재개장해 운영하고 있다.


시내 면세점의 상황이 더 심각한 것은 중국 관광객이 끊긴 것에 더해 면세점이 23개로 증가하면서 포화 상태에 이르렀기 때문이다. 한국면세점협회에 따르면 지난해 전체 면세사업 규모는 12조2757억원이었지만 올해는 60% 이상을 채울 수 있을지 불분명하다.


지난해 12월 면세점 사업권을 취득해 개점을 앞둔 신규 면세점은 더 난감한 상황이다. 현대백화점면세점, 신세계면세점 강남점, 탑시티 등 서울 시내 면세점 3곳과 부산·알펜시아면세점까지 총 5곳이 당초 연말에 문을 열 예정이었지만 아직까지 개장일을 정하지 못하고 있다.


사드로 촉발된 유커부재의 면세점 상황이 더 악화하면 특허권을 반납하는 업체가 속출할 것이라는게 업계의 관측이다.







알면 '약'되는 하반기 부동산 제도 11선



올 하반기 변경되는 부동산 관련 제도가 상당하다. 분양권 전매 재건축 초과이익환수제 유예 종료, 서울시 전역 확대 등 분양시장 분위기에 직접적으로 연결되는 중요한 제도도 다수 포함된 만틈 미리 인지하면 향후 대처에 유리할 수 있다.


◆ 지역주택조합원 공개모집·신고제 의무화


◆ 실거래가 허위신고 제보하면 포상금 지급


◆ 분양권 전매금지, 서울 전역으로 확대


◆ 조정 대상지역 LTV·DTI 10%p씩 강화, 잔금대출 DTI 적용


◆ 집주인이 사는 다가구주택도 민간임대 등록 가능


◆ 공인중개사, 건물 내진 성능·여부 설명 의무화


◆ 부동산 전자계약, 전국 확대 시행


◆ 조정 대상지역 내 재건축조합원 주택 공급 수 제한


◆ 아파트 하자보수 미루면 지자체장이 시정명령


◆ 내진설계 의무 대상, 연면적 200㎡ 이상 건축물로 확대


◆ 재건축 초과이익환수제 유예 종료










이너매스한강




경기 김포시 구래동 6882-5 이너매스한강 상가가 분양중에 있다.


반경 500미터 내 2만여 세대 배후 단지수요, 김포한강신도시 20만여명, 인근산업단지의 고정고객확보로 막강한 수요를 자랑하며 구래역 도보 3분, 광역 교통망 확충에 따른 주변도시 고객 흡수, 김포 골든밸리 근로자 환승상권으로 뛰어난 교통입지를 지닌다. 한강신도시 중심상업지 중앙광장의 수혜 상권이며 국내 최대 규모 이마트 인접 방문인구 수요로 탁월한 입지이다.


김포 도시철도 개통(2018년),일산대료 및 제2외곽순환도로 개통(2020년)에 따른 미래 프리미엄 및 구래역,유현역 더블역세권 복합환승센터 수혜지로 유동고객을 빨아들이는 상권으로도 그 가치가 높다.


지하 3층~지상 8층 총점포수 132개 연면적은 20,060.30㎡ 규모이며 1층은 근린생활서비스,건강생활용(식)품,육류,주류음식,양식,경양식,분식,음식기타 등 2층은 육류,주류음식,양식,경양식,분식,음식기타 등 3층은 육류,주류음식,양식,경양식,분식,음식기타 등 4층은 수의동물,메디컬,클리닉 등 5층은 메디컬,클리닉,근린오락,유흥,주점 등 6층은 근린오락,근린생활서비스,유흥,주점,카페,이색카페 등 7층은 근린오락,유흥,주점,카페,이색카페,양식,경양식 등 8층은 숙박시설 등으로 구성된다.


3.3㎡당 분양가는 1층 ~ 3층 분양완료, 4층 450~550만원, 5층 420~500만원, 6층 420~500만원, 7층 420~500만원, 8층 425만원 선이다.


시행은 주)재건 주관 하에, 시공은 이너매스건설이 맡았으며 2017년 5월 20일 준공완료 예정이다.


분양문의 : 031-996-0414


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로데오프라자




인천 남동구 서창동 707-3 로데오프라자 상가가 분양중에 있다.


인천 서창 신도시 2만 3천여세대의 풍부한 배후세대를 지니며 버스정류장 인근, 바로앞 횡단보도 18m보행자 도로에서 만남의 장소로 이용되는 곳으로 유동인구가 가장 많은 곳으로 꼽힌다. 운연역까지 차로 3분이내 도착거리이며 고속도로는 제2경인고속도로, 서해안고속도로, 서울외곽 순환도로를 이용할수 있는 광역교통망까지 갖추어진 곳이다.


위로는 인천대공원이 아래로는 소래생태공원이 있어서 환경이 깨끗하다. 중심상권 대로변 3면 코너상가로 각종 프랜차이즈 본사담당자들이 좋아하는 위치이며 이미 스타벅스와 던킨도너츠 등 믿을만한 프렌차이즈가 형성된 상가이다. 주변의 목 좋은 상권중 로데오 거리 및 횡단보도 앞 상가로 훗날 재매각때에 시세차익 누릴수있는 초기 상권의 중심상가이기도 하다.


지하 1층~지상 5층 총점포수 52개 연면적은  6,924.86㎡ 규모이며 1층은 무점포사업,카페,이색카페,푸드코트,음료,기호음식,육류,주류음식,분식 등 2층은 패션,액세서리,미용판매,카페,이색카페,한식,푸드코트,중식,일식,육류,주류음식,음식기타 등 3층은 메디컬,클리닉,카페,이색카페 등 4층은 교육,학원,미용,뷰티 등 5층은 스포츠관련,근린오락,양식,경양식 등으로 구성된다.


3.3㎡당 분양가는 1층 2,000~4,000만원, 2층 800~900만원, 3층 630~700만원, 4층 500~600만원, 5층 500~600만원 선이다.


시행은 로데오프라자 주관 하에, 시공은 경우종합건설주식회사가 맡았으며 2016년 12월 20일 준공완료 되었다.


분양문의 : 1811-2388


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스타프라자




인천 남동구 서창동 687-2 스타프라자 상가가 분양중에 있다.


전체세대가 2만3천여세대에 이르는 배후수요를 누리고 있으며(현재 50% 입주한 상태이며, 내년 1월까지 모든 세대가 입주완료)현재 서창2지구는 아파트단지 중심에 상업지역이 형성되있는 전형적인 항아리 상권으로 주변으로 손님유출이 없는곳이다. 중심상권 대로변 핵심상가이자 보헹자 전용도로 4면 코너상가이며 상업지 비율 2.3% 황금상권으로 투자 프리미엄을 갖는다..


지하 1층~지상 5층 총점포수 41개 연면적은  5,406.38㎡ 규모이며 1층은 약국,각종프랜차이즈,근린생활용품점,유아용품 전문점, 편의점,화장품,패스트푸드,커피전문점,베이커리, 아이스크림 전문점,치킨,호프,회집,생과일주스 등 2층은 미용판매,건강생활용(식)품,카페,이색카페,한식,중식,일식,음료,기호음식,육류,주류음식,양식,경양식,음식기타 등 3층은 메디컬,클리닉 등 4층은 정형외과 등 5층은 오피스,교육,학원 등으로 구성된다.


3.3㎡당 분양가는 1층 2,000~3,700만원, 2층 800~850만원, 3층 650~700만원, 4층 분양완료, 5층 600~650만원 선이다.


시행은 스타프라자 주관 하에, 시공은 (주)k가 맡았으며 2017년 6월 1일 준공예정이다.


분양문의 : 032-468-1155


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