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제목  [상가시장레이다] 8월 5일~8월 11일
글쓴이  상가뉴스레이다 작성일  2017-08-16 09:08
 
 
 
 
다주택자 저울질, 파는게 나을까? 임대사업자가 나을까?



최근 다주택자에 대한 양도소득세 중과 등을 담은 대책이 나오면서집을 처분할지, 아니면 임대사업자로 등록할지를 놓고 다주택자의 저울질이 시작됐다.


서울, 경기, 세종, 부산 등 청약 조정대상지역의 6억원 이하 주택을 여러 채 가진 경우 임대사업자로 등록하는 것이 낫다


기준시가 6억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하의 주택은 임대소득의 소득·법인세 감면 대상이 되기 때문에, 해당 주택을 여러 채 갖고 있다면 임대사업자로 등록하는 것이 세제 혜택 등에서 유리하기 때문이다.


지금은 주택 수와 상관없이 다주택자가 집을 팔 때 양도차익에 따라 6~40%의 기본 세율을 매긴다. 하지만 내년 4월 이후엔 청약 조정대상지역에서 2채를 가진 경우에는 기본 세율에 10%포인트를 더해 양도 차익의 16~50%, 3주택 이상 보유자는 20%포인트를 더해 차익의 26~60%까지 세금을 내야 한다.


이 금액에 10%의 지방소득세도 내야 하고, 3년 이상 보유 시 보유 기간에 따라 받을 수 있었던 10~30%의 장기보유 특별공제에서도 배제된다. 특히 투기지역의 집을 3채 이상 가진 경우에는 10%의 양도세 가산세율까지 적용된다.


하지만 임대사업자로 등록하면 거주 주택에 대해서는 양도세 비과세 혜택을 받고, 기준시가 6억원, 전용면적 85㎡ 이하 주택은 소득세와 법인세를 감면받는다. 60㎡ 이하면 최초 분양 시 취득세도 감면된다. 재산세도 줄고, 양도세 중과에서도 제외되며 10~30% 이상의 장기보유 특별공제도 지금처럼 그대로 적용된다. 준공공임대사업자가 되면 보유 주택 모두 양도세 전액 감면 혜택도 받는다.


하지만 임대사업자등록이 무조건 유리하지는 않고 임대사업자로 등록해 오히려 손해를 볼 수도 있다.


보유 중인 주택의 가격이 내려가 나중에 양도차익이 얼마 나지 않은 임대사업자의 경우 양도세는 줄더라도 법인세나 종합소득세 등 다른 세금을 더 낼 공산이 크다. 경우에 따라 개인사업자 등록으로 내야 할 건강보험료가 양도세 감소분보다 더 커질 수도 있다.


임대사업자로 등록하면 임대소득이 과세표준 금액에 포함돼 소득세가 늘어날 수 있다. 부동산 임대소득은 종합과세 대상으로 분리과세 없이 소득세 대상 소득에 합산된다. 소득세는 누진세라 과표 구간이 넘어가는 경우 소득세가 배가될 수 있다는 점을 고려해야 한다.


또 직장 의료보험 피부양자가 임대사업자로 등록하면 지역 가입자로 바뀌게 돼 보험료를 더 내야 할 수도 있다. 예를 들어 남편이 직장을 다니고, 직장 없이 주택 여러 채로 임대소득을 받는 부인이 본인 이름으로 임대사업자로 등록하면 남편의 직장 의료보험과 별개로 건강보험료를 내야 한다.


때문에 양도차익이 별로 없는데, 임대소득자로 등록하면 양도세를 절약하는 것보다 임대소득에 따른 소득세 증가분이 더 클 수 있고 특히 과세표준 3억~5억원 소득자의 경우 급여소득까지 합산될 경우 세율이 급격히 뛰게 된다는 점까지 고려해야 한다









명지국제신도시 2단계 175만㎡ 그린벨트 해제



부산시와 부산진해 경제자유구역청이 지난 3일 부산 강서구 명지동 일원 명지국제신도시 2단계(예비지) 부지 192만2000㎡ 중 개발제한구역 175만9000㎡가 구역 해제됐다고 밝힘에 따라 국제신도시 2단계 조성도 본격화될 전망이다.


완성단계에 접어든 1단계뿐만 아니라 2단계 부지개발도 개발제한구역 해제에 따라 개발계획 수립, 실시계획, 보상협상 등 본격적인 조성 절차에 돌입할 것으로 예상된다.


명지국제신도시는 부산 지역 최초의 국제신도시이자 부산진해 경제자유구역(BJFEZ)의 중심이다. 지난 2003년 개발을 시작해 현재 1단계 개발완료를 눈앞에 두고 있으며 부산 강서구 명지동 일대 총 640만㎡의 부지에 해운대 신도시의 약 2배, 센텀시티의 약 5배로 약 2만세대를 수용할 수 있는 규모로 조성된다


동으로 을숙도, 서로는 녹산 국가산업단지, 북으로는 김해신공항이 있어 사실상 서부산 개발사업의 지리적 중심지에 위치하고 있으며 1단계 사업에 이어 2단계 사업은 192만2000㎡의 부지에 9800억원을 투입해 조성된다.


명지국제신도시 1, 2단계가 완성되면 부산신항을 중심으로 외국인 투자 유치를 통해 물류·유통, 첨단제조업 기반 및 국제업무단지를 조성하는 부산진해 경제자유구역의 핵심 기능을 수행하게 되고 에코델타시티와 함께 인구 9만명의 서부산 중심도시가 될 전망이다









8·2대책 상가시장 풍선요과 올까?



‘8·2 부동산대책’ 발표 이후 주택시장에 몰렸던 부동자금이 상가시장으로 일부 쏠리고 있다. 규제의 칼을 피한 상가시장이 대체 투자처로 인기를 끄는 가운데 상가시장도 ‘빈익빈 부익부’의 양극화 현상이 심화될 것이라고 전문가들은 내다봤다.

 

최근 경기 동탄2신도시의 한 근린상가가 30억원에 매물로 나왔다. 매달 900만원의 임대료가 나오는 이 상가의 시세는 몇 달 전까지만 해도 20억원 중반대였다.

 

부동산 중개업 관계자들에 따르면 8·2대책 이후 확실히 상가에 대한 문의가 많아지고 안정적인 임대료가 나오는 상가들은 호가가 올라가고 있는 분위기가 커지고 있어서 과거 월 임대료 300만~400만원이 보장되는 상가들은 예전에는 8억원 안팎에서 구입 가능했지만 8.2대책이후 주택관련 규제가 계속되면서 가격이 10억원대로 올라서는 경향이 생기고 있다.


정부는 지난해 11·3대책과 올해 6·19대책에 이어 최근 초강력 규제책이 담긴 8·2대책을 발표했다. 주택은 투자 대상이 아니라는 계속된 시그널을 보내면서 다주택자들에 대한 추가 규제 가능성도 열어뒀다. 이 때문에 서울 강남의 재건축아파트 대신 꼬마빌딩 등 상가로 눈을 돌리는 투자자가 적지 않다는 게 업계 관계자들의 이야기다.

 

8·2대책으로 인해 다주택자들은 양도세 가중 등 세금부담이 늘어나고 대출도 LTV(주택담보인정비율)·DTI(총부채상환비율) 40%로 제한되지만 수익형부동산은 건물 가치의 60~70%까지 대출이 가능하다. 같은 지역의 아파트보다 담보대출을 훨씬 더 많이 받을 수 있다는 이야기다.

 

상가의 인기는 계속될 것으로 전망됐다. 저금리 기조가 지속되고 현 정부에서 주택시장에 대한 규제강화 기조도 계속될 것으로 예측되기 때문이다. 다만 입지에 따른 양극화 현상은 심화될 전망이다.









포천 일대 군사보호구역 해제, 고속도로 개통 호재에 개발 탄력



경기 포천시 무봉리 일대 군사시설보호구역 319만7119㎡가 해제된다. 군부대 동의 없이 개발이 가능해진 데다 최근 ‘구리~포천 고속도로’ 개통 등 교통망 개선이 더해지면서 개발에 탄력이 붙을 전망이다.


국방부는 지난달 1차 군사기지 및 군사시설 보호 심의위원회를 열고 무봉리 일대 319만7119㎡에 달하는 군사보호구역을 해제하기로 했다고 8일 발표했다.


무봉리 탄약고는 구리~포천 고속도로가 지나는 노선 안전거리 안에 있다. 포천시와 국방부는 2015년 탄약고 통합 이전 계획에 들어갔다. 송우리, 무봉리에 나뉘어 있던 탄약고를 무봉리로 통합 이전하고 무봉리 시설을 지하화하기로 했다.


탄약고가 지하화되면서 주민들의 재산권 행사가 자유로워지게 됐다. 지금까지 무봉리 탄약고 주변 구역은 군사시설보호구역으로 묶여 있어 건물을 지을 때 군 동의를 받아야 했다.


또 경기 파주시의 군사시설보호구역 182만9395㎡에선 군부대 동의 없이 높이 8m까지 건물을 지을 수 있게 됐다. 대상 지역은 연다산동, 탄현면 축현리, 조리읍 등원리, 월롱면 덕은리 일원 68만1508㎡와 상지석동, 광탄면 영장리 일원 114만7887㎡ 등 총 182만9395㎡이다. 이들 지역은 그동안 군부대 동의를 받아야만 높이 5m까지 건물을 지을 수 있었다. 시 자체 검토만으로 주택과 건축물 등의 신·증축이 가능해져 재산권 침해 해소, 지역경제 활성화 등의 효과가 날 것으로 국방부는 예상했다.


국방부는 이번 심의에서 포천, 파주를 포함해 전국 10개 지역, 843만7486㎡ 규모의 군사시설보호구역을 해제했다.









과천 지식정보타운 지하철역세권 지구계획 변경된다는데



과천 지식정보타운 부지 중 지하철역 주변 상가 중심지에는 오피스텔을 건립할 수 없을 것으로 전망되고 있다.


허용 용도 변경과 층수 제한 폐지, 노유자 시설 추가 설치, 공급유형 변경안 등을 다루는 문제로 과천시와 LH, 국토부가 제5차 지식정보타운 지구계획 변경안을 협의하고 있다..


시는 애초 지식정보타운 지구계획안에는 전체 부지에 오피스텔이 건립할 수 있도록 허용했지만, 오피스텔이 첨단 IT 사업과는 관계가 없다고 판단해 지하철역 주변 중심지 부지에는 오피스텔을 지을 수 없도록 변경할 계획이다. 다만, 외곽 부지에는 애초대로 오피스텔을 건립할 수 있다

특히, 시는 지식정보타운 층수는 최고 15층, 최소 6층 등으로 제한하고 있는 데 업체들의 불만이 많다며 부지를 분양받은 업체가 용적률 범위에서 자유롭게 건물을 짓을 수 있도록 층수제한 폐지를 국토부에 건의했다.


또한, 이번 지구계획 변경안에는 애초 일반분양으로 계획된 S-8 블록 부지를 공공분양으로 변경하고, S-6과 S-7 부지 중 폐기물처리시설(소각장)과 간접 영향권 내 일부 부지를 공공주택에서 문화체육시설로 변경할 예정이다.


종교용지 허용용도도 확대된다. 시는 아동복지와 영유아 복지, 노인복지시설, 경로당, 장애인 요양시설 등을 설치하기 위해 지식정보타운 부지에 노유자시설을 추가로 확보키로 했다.


한편, 과천 지식정보타운 부지는 과천지식정보타운 공공주택(구 보금자리주택) 전체 부지 135만 3천㎡ 중 17%에 해당하는 22만3천여㎡이며, 21필지 32개 블록의 토지가 분양된다.


부지 규모는 1천950㎡ 1개 블록, 1천900㎡ 4개 블록, 2천300㎡ 3개 블록, 2천640㎡ 1개 블록, 2천970㎡ 1개 블록, 3천300㎡ 6개 블록, 6천600㎡ 11개 블록, 9천900㎡ 2개 블록, 1만 3천200㎡ 1개 블록, 1만 9천800㎡ 1개 블록, 2만 3천100㎡ 1개 블록 등이다.









상업·업무용 부동산 거래량, 역대 최대 전망



지난해 전국 상업·업무용 부동산 거래량이 사상 최고치를 기록한 가운데 올 상반기에 이미 작년의 96%에 달하는 거래가 이뤄져 최고 기록을 새로 쓸 전망이다.


온나라부동산정보 포털에 따르면 올해 1~6월 전국 상업·업무용 부동산 거래량은 총 24만6천774건으로 나타났다.


이는 관련 통계가 집계된 2006년 이후 최고치를 기록한 지난해 전국 상업·업무용 부동산 거래량 총 25만7천877건의 96%에 해당하는 것으로 이 추세대로라면 올 연말에 연간 상업·업무용 부동산 거래량이 다시 역대 최대치를 돌파할 것이 확실시되고 있다. 상업·업무용 부동산 거래는 지난 몇 년간 해마다 꾸준히 증가해 왔다.


2007년 18만935건이던 연간 거래량은 글로벌 금융위기 영향을 받은 2009년과 2010년에 각각 12만8천여건, 12만9천여건으로 하락했다가 이후 빠른 회복세를 보이며 2012년 14만5천여건 이후 매년 상승, 지난해 최초로 25만 건을 돌파했다.



 











부천옥길 서영아너시티



경기 부천시 소사구 옥길동 부천옥길 서영아너시티 상가가 분양중에 있다.


부천 옥길,범박,소사,항동지구 포함 3만여 배후세대 수요대기 및 대단지 바로 앞 항아리 상권으로 수요가 집중되어 있으며 이마트타운 옆으로 이어지는 35m 스트리트형 상권 프리미엄 상권이다. 부천 옥길지구는 보금자리 주택의 일환으로 개발되어 완성 단계에 이르고 있고 본 상가는 옥길지구 내 유일한 원룸형 오피스텔,상가로 희소성이 있다. 또한 국내 최대 이마트타운 입점으로 부천 및 서울 고객 유입이 가능한 장점과 더불어 부천 옥길지구내 이마트타운과 더불어 옥길지구의 랜드마크가 될 전망이다.


지하 5층~지상 5층 총점포수 50개 연면적은 21,535.58㎡ 규모이며 1층은 금융,패션,액세서리,의류,근린생활용품,푸드코트,음료,기호음식,분식 등 2층은 오피스,메디컬,클리닉,근린오락,근린생활서비스,의류,미용판매,한식,음료,기호음식,육류,주류음식,양식,경양식,분식,음식기타 등 3층은 무점포사업,제작,교육,학원,수의동물,메디컬,클리닉,스포츠관련,목욕,사우나,미용,뷰티,근린오락,의류,미용판매,건강생활용(식)품,근린생활용품,한식,푸드코트,중식,육류,주류음식,양식,경양식,분식,음식기타 등 4~5층은 오피스,오피스텔 등으로 구성된다.


3.3㎡당 분양가는 1층 1,749 ~3,500만원, 2층 650~1,299만원, 3층 503~849만원 선이다.


시행은 (주)서영건설 주관 하에, 시공은  (주)서영건설이 맡았으며 2019년 6월 30일 준공예정이다.


분양문의 :  032-210-4404


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골든타워



충남 홍성군 홍북면 신경리 581번지 골든타워 상가가 분양중에 있다.


약 5만여 세대의 거주자와 약 10만 유동인구를 통한 폭발적인 잠재수요 및 우월한 구매력을 보유한 젊은 층 인구의 증가, 사통발달의 도로입지와 풍부한 배후수요로 중심상업지역의 프리미엄 입지를 자랑한다. 내포신도시 전체 개발면적의 2% 미만인 1~2종 중심상업 용지로 상업용지로서의 희소가치가 매우 높은 최상의 투자처이며 내포신도시 최저 분양가로 향후 시세차익을 통한 수익실현 현실화와 안정적이고 꾸준한 수익을 제송하는 저금리 시대 투자 가치를 지닌다.


지하 2층~지상 7층 총점포수 52개 연면적은 16,022.86㎡ 규모이며 1층은 금융,근린생활서비스,의료,패션,액세서리,의류,미용판매,건강생활용(식)품,근린생활용품,유흥,주점,카페,이색카페,한식,중식,일식,음료,기호음식,육류,주류음식,양식,경양식,분식,음식기타 등 2층은 금융,오피스,수의동물,메디컬,클리닉,미용,뷰티,근린오락,유흥,주점,한식,중식,일식,음료,기호음식,육류,주류음식,양식,경양식,음식기타 등 3층은 오피스,교육,학원,메디컬,클리닉,근린오락 등 4층은 오피스,교육,학원,메디컬,클리닉,근린오락 등 5층은 메디컬,클리닉,근린오락,카페,이색카페 등 6층은 교육,학원,메디컬,클리닉 등 7층은 목욕,사우나,중식,양식,경양식,음식기타 등으로 구성된다.


3.3㎡당 분양가는 1층 1,350~1,950만원, 2층 630~750만원, 3층 530~570만원, 4층 500~530만원, 5층 500~530만원, 6층 500~530만원, 7층 560~630만원 선이다.


시행은 (유)지엔비 주관 하에, 시공은  (주)반석지엔비건설이 맡았으며 2017년 6월 22일 준공예정이다.


분양문의 :  041-631-9387


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용인서천원희캐슬상가II



경기 용인시 기흥구 서천동 807번지 용인서천원희캐슬상가II 상가가 분양중에 있다.


1만세대 배후 서천지구 유일의 서천의 중심상업지에 위치, 수원 경희대학교 ~ 동탄신도시를 잇는 항아리 상권 입지이다. 신수원선 서천역 확정 및 버스 운행, 추가적으로 광역버스노선 보충예정에 있어 있어 편리한 교통을 자랑한다. 또한 삼성 연수원 연인원 1만명 정상입주 및 경희대 캠퍼스의 수요로 안정적인 배후세대의 프리미엄을 누린다.


지하 2층~지상 7층 총점포수 52개 연면적은 16,022.86㎡ 규모이며 1층은 금융,근린생활서비스,의료,패션,액세서리,의류,미용판매,건강생활용(식)품,근린생활용품,유흥,주점,카페,이색카페,한식,중식,일식,음료,기호음식,육류,주류음식,양식,경양식,분식,음식기타 등 2층은 금융,오피스,수의동물,메디컬,클리닉,미용,뷰티,근린오락,유흥,주점,한식,중식,일식,음료,기호음식,육류,주류음식,양식,경양식,음식기타 등 3층은 오피스,교육,학원,메디컬,클리닉,근린오락 등 4층은 오피스,교육,학원,메디컬,클리닉,근린오락 등 5층은 메디컬,클리닉,근린오락,카페,이색카페 등 6층은 교육,학원,메디컬,클리닉 등 7층은 목욕,사우나,중식,양식,경양식,음식기타 등으로 구성된다.


3.3㎡당 분양가는 1층 1,350~1,950만원, 2층 630~750만원, 3층 530~570만원, 4층 500~530만원, 5층 500~530 만원, 6층 500~530만원, 7층 560~630만원 선이다.


시행은 (유)지엔비 주관 하에, 시공은  (주)반석지엔비건설이 맡았으며 2017년 6월 22일 준공예정이다.


분양문의 :  041-631-9387


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