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제목  [상가시장레이다] 8월 19일~8월 25일
글쓴이  상가뉴스레이다 작성일  2017-08-28 09:08
 
 
 
 
J노믹스, 치솟던 임대료 잡힐까?



과도한 임대료가 부담이다. 원주민과 영세임차인이 밖으로 내몰리는 젠트리피케이션이 도처에서 발생하는 문제를 해결하기 위해 새정부는 상가임대차보호법(상임법) 개정을 해법으로 제시했다. 계약갱신청구권 기한 연장 등을 담은 상임법은 국토교통부 등 관련 부처와 국회를 중심으로 개정에 속도를 내고 있다.


한국감정원에 따르면 올 1분기 전국 상권 평균 임대료는 전년 동기 대비 0.61% 올랐다. 지난해 같은 기간 상승률(0.60%)보다도 0.01%포인트 확대됐다. 서울의 임대료 상승세는 전국 평균보다 가팔랐다. 올 1분기 서울 상권 평균 임대료는 전년 동기 대비 0.88% 상승했다.


2015년 상반기부터 올 상반기까지 2년 동안 임대료가 가장 크게 오른 상권은 경리단길이다. 경리단길의 지난해 1분기 임대료는 전년 동기대비 4.83% 상승했고 올해도 5.33% 올라 최근 2년간 임대료가 10.16%나 뛰었다. 같은 기간 강남구 신사동 가로수길 임대료 인상률도 각각 0.94%·1.20%로 나타나 서울 평균 상승률을 상회했다.


지나친 상가임대료 인상이 여러가지 사회문제를 야기하면서 원주민과 영세임차인이 상권에서 내몰리는 젠트리피케이션을 해결하기 위한 해법으로 우선 상권 구획을 개편하기로 했다.


영세임차인·자영업자 및 전통시장의 활력을 회복하고 젠트리피케이션 현상의 실상을 파악하기 위함이다. 상가건물 분류기준도 재정비된다. 현행 통계에선 3층 이상은 중대형, 2층 이하는 소규모로 구분되지만 면적기준 등을 추가해 합리적인 기준을 제시한다는 방침이다.


일각에서는 재원 마련과 선정지역 형평성 문제 등을 지적하지만 정부 주도의 첫 젠트리피케이션 해법인 만큼 임차인 권리보호와 상생이라는 두마리 토끼를 잡을지 주목된다.


반면 도시재생전문가는 산업화 과정에서 파생된 젠트리피케이션을 법으로 규제하기보다 자연스러운 현상으로 받아들여야 한다는 목소리도 있다.


정부는 젠트리피케이션 해법 못지않게 상권 임대료 급등에 시름하는 영세임차인의 권리를 보호할 필요성도 직시했다. 이를 위해 계약갱신청구권 기한 연장과 환산보증금 상향조정 등을 담은 상임법 개정에 나섰다.


계약갱신청구권 기한 연장은 임차인이 계약 만료 후 최초 1회에 한해 계약 갱신을 요구할 수 있는 청구권을 뜻하며 현행 5년에서 10년으로 기한을 두배 늘리는 게 골자다.


상임법에 따른 임대차계약 보호대상 세입자를 현행 60~70% 수준에서 90% 이상이 보호받을 수 있도록 환산보증금도 올리기로 했다.







점포겸용주택, 양도세 생각해서 주택비중이 좀 더 크면?



상가 겸용 주택을 신축할 때 관련 기준에 맞추면 양도소득세를 줄일 수 있다.


일단 상가 겸용 주택을 신축하기에 앞서 주택 부분을 상가 부분보다 크면 전체를 주택으로 인정받을 수 있다. 향후 양도 시 주택 부분이 더 큰 경우에만 1가구 1주택으로 양도소득세 비과세 혜택을 적용받을 수 있다. 하지만 상가 부분이 크다면 양도소득세가 부과된다.


만약 지하 1층, 지상 4층의 건물로 1·2층은 근린생활시설, 3·4층은 주택으로 신축하길 원한다면 최소한 지하층에 주거용 방을 들이든가 혹은 지하층에 방을 들일 수 없다면 옥상 등 다른 부분에 주거용으로 사용하는 건물을 건축해 주택 부분을 조금이라도 더 크게 만들면 주거부분이 더 크기 때문에 전체를 주택으로 인정받는다


가령 5억원에 취득한 상가 겸용 주택을 신축 후 3년이 경과한 시점에 양도할 때 주택 부분이 상가 부분보다 크다면 양도소득세가 전혀 없다. 그러나 상가가 더 크다면 4800만원의 양도소득세가 부과된다. 다만 이 방안은 세금 측면에서만 검토한 것이기 때문에 건축 규제 여부나 임대 수입 등 제반사항을 고려해 결정해야 한다.


주거와 상가의 비율이 반반이거나 상가가 큰 경우에는 상가 비중만큼 양도소득세가 발생한다. 하지만 상가중 일부를 임차인이 주택으로 용도변경해서 사용하고 있었다면 일부부분적인 주거용도 사용이 있었음을 증명해서 주택부분이 전체비중에서 더 컷다는 점을 입증하면 전체를 주택으로 간주할 수도 있다.


1주택 비과세 혜택을 받으려면 용도변경 후 해당 면적을 2년 이상 주택으로 사용해야 한다는 전제조건이 있다. 이와 함께 임차인과 주택을 임대했다는 임대차계약서 사본과 세입자의 주민등록등본, 혹은 거주사실 확인서 등을 챙길 필요가 있다. 이 밖에도 해당 상가면적이 실제 주택으로 활용됐다는 점을 증빙하는 사진을 미리 찍어두는 것도 입증에 참고가 될 수 있다.


아울러 상가 겸용 주택의 지하실, 계단, 보일러실 등의 시설은 구분이 불분명한 경우가 있기 때문에 주택과 상가 면적 비율로 안분해 구분한다는 점도 알아둘 필요가 있다.





권리금은 챙기고 임대차계약 승계는 스리슬쩍, 안돼요 안돼



최근 상가 임차권양도계약에 수반하여 체결되는 권리금 계약은 임차권양도계약과 별개의 계약이지만, 경우에 따라서는 계약 전부가 하나의 계약인 것과 같은 불가분 관계에 있다는 대법원 판결(선고2016다261175)이 나왔다.


홍길동은 2008년 강남구 건물주와 2년간 상가 임대차 계약을 체결해 약국을 운영해 오던중2013년 경 변사또가 나중개가 운영하는 공인중개사 직원의 중개로 홍길동의 임차권을 양수하고 약국시설을 권리금 3억 8,000만 원에 양수한다는 내용의 권리양도계약을 체결한후 계약금·중도금·잔금을 지급한 후 약국 운영을 시작하였다.


이후 홍길동은 임대인에게 임대차계약의 임차인 명의만 친척인 변사또로 변경해 달라고 부탁하였고 임차인이 변사또로 된 임대차계약서를 작성 받아 변사또에게 교부하였다. 그러나 2014년 임대인은 임차권 명의만 변사또로 바뀐 것이 아니라 실제 변사또가 약국을 운영한다는 사실을 알게 되었고 변사또에게 약국을 인도하라고 요구했으며 2015년 결국 변사또는 임대인에게 약국을 인도하고 남은 임차보증금을 지급받았다.


이에 변사또는 홍길동이 권리양도계약 상의 채무를 이행했다고 볼 수 없으며 그로 인해 임대인에게 임차권을 주장하지 못해 상가를 인도할 수밖에 없었다면서 홍길동을 상대로 손해배상을 청구하였고 대법원은 변사또의 손을 들어 주었다.


당시 권리양도계약에는 홍길동이 권리 행사를 할 수 있는 상태로 약국을 임대차계약 개시 전일까지 변사또에게 인도하고 임차권의 행사를 방해하는 제반 사항을 제거해야 한다는 조항이 명시돼 있었고 또한 계약서 상 홍길동은 임대인과 변사또 사이에 임대차계약이 체결되도록 최대한 노력하며 임대차계약이 정상적으로 체결되지 못할 경우 이 권리양도계약은 해제되고 계약금과 중도금을 즉시 반환한다고 기재되어 있었다고 한다.


권리양도 계약내용에 따라 권리양도계약에는 권리금계약과 함께 임차권양도계약이 포함되어 있고 홍길동이 임차권양도에 관해 임대인의 동의를 얻을 의무는 변사또의 잔금 지급의무와 동시이행 관계에 있다고 볼 수 있기 때문에 이를 이행하지 않은 홍길동은 손해배상 책임을 져야한다는 것이 판결의 취지인 셈이다.







당황스러운 임차인 사망땐 어쩌나?



내 집에 세든 임차인이 갑자기 사망한다면 임대인으로서는 참으로 난감해지고 임대차는 여전히 존속하는지, 보증금은 누구에게 돌려줘야 하는지, 남은 임대차기간은 어떻게 되는지 등 많은 의문점이 생길 수밖에 없다


주택임대차의 경우, 주택임대차보호법에 임차인 사망시 임차권의 승계에 관한 특별한 규정이 있다(제9조). 임차인의 사망은 임대차계약 해지사유가 되지 않는 것이 원칙이다.


임차인이 사망하고 상속인이 없는 경우에는 임차주택에서 가정공동생활을 해오던 사실상의 혼인관계에 있는 자가 있다면 단독으로 임차인의 권리의무를 승계한다(사실상의 혼인관계란 혼인신고를 하지 않고서 동거하고 있는 남녀관계를 뜻하며 가정공동생활이란 생계를 같이하는 것을 뜻함)


불행히도 사실상의 혼인관계에 있는 자도 없다면, 임차권을 포함한 임차인의 상속재산은 국가에 귀속된다.


또다른 경우인 임차인이 사망하고 상속인이 있는 경우에는 임차인이 사망할 당시 민법에 따른 상속인이 임차인과 함께 임차주택에서 가정공동생활을 하고 있다면 상속인이 승계를 하고, 사실상의 혼인관계에 있는 사람은 가정공동생활을 했어도 승계할 수 없다.


그러나 상속인이 가정공동생활을 하고 있지 않았다면 가정공동생활을 해오던 사실상의 혼인관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리의무를 승계하게 된다. 또 2촌 이내의 친족이 없는 경우는 사실상의 혼인관계에 있는 자가 단독으로, 사실상 혼인관계에 있는 자가 없으면 2촌 이내 친족이 임차권 승계를 한다. 이때 2촌 이내 친족은 가정공동생활을 하지 않았더라도 무방하나, 대항력은 전입신고, 입주 등 대항요건을 갖춘 때부터 발생한다.


이처럼 임차권이 승계되면 임대차 관계에서 생긴 채권(보증금반환청구권 등)과 채무(차임지급의무 등)를 승계하게 된다. 그러나 임대차와 무관하게 발생한 대여금채무, 손해배상채무 등은 임차인이 아니라 민법상 상속인이 승계한다.


한편 임차권 승계대상자는 임차인 사망 후 1개월 이내에 임대인에게 승계하지 않겠다는 표시를 하면 승계하지 않을 수 있다. 내용증명우편으로 통지를 하는 것이 안전하다. 이처럼 승계를 포기하면 임대인에 대해 보증금반환청구 등 아무런 권리행사도 하지 못한다. 이때 사망한 임차인의 가재도구가 방치됐다면 임대인이 임의로 처분하고 다시 세를 놓는 수밖에 없다.


만약 상가임대차의 경우에는 주택임대차와 같은 승계규정이 없으므로, 임차인이 사망하면 임대차는 종료되고 상속인과의 뒷정리만 남는다.







7월 오피스텔 거래 1만7908건 올해최고였지만 앞으로는...



국토교통부 온나라부동산 자료를 분석한 결과 7월 전국 오피스텔 거래건수는 1만7908건으로 조사됐다.


이는 전월 1만4934건 대비 19.9% 증가한 수치며, 국토부가 상업?업무용부동산 통계에 오피스텔 거래건수를 별도로 집계하기 시작한 올 1월 이래 월별거래량 중 최고치다.


지역별로는 △경기 6859건 △인천 3812건 △서울 2997건 △부산 1039건 △경북 589건 순으로 거래가 많이 이뤄졌다.


오피스텔 호황이 꾸준히 이어질 가능성은 크지 않아 보인다. 정부가 최근 8·2대책에서 오피스텔에도 투기과열지구 및 조정대상지역에 현행 수도권 투기과열지구와 동일한 수준의 전매 제한기간을 설정하고, 거주자 우선분양을 적용하기로 하는 등 풍선효과 차단에 나섰기 때문이다.







LTV,DTI 제한없는 개인사업자대출 늘어



8.2 부동산대책의 영향으로 가계대출의 증가세는 둔화되고 있으나 반면에 개인사업자에게 지원되는 개인사업자대출은 크게 증가하여 가계부채의 풍선효과가 대출과목 간에 옮겨가는 징후를 보여 귀추가 주목된다.


금감원에 따르면 7월중 전 금융권의 가계대출 증가 규모는 9.5조원이 증가하여 전년 동월 기준 9.9조원 대비 0.4조원이 감소했고 올해 지난 1월부터 7월까지 가계대출 증가 규모는 49.7조원으로 전년 동기의 60.4조원 대비 10.7조원이 감소하여 증가세가 둔화되는 흐름을 보이고 있다.


반면 시중은행들은 ‘8.2 부동산대책’ 발표 이후 고강도 주택대출 규제로 인해 조달된 자금을 운용할 마땅한 투자처를 찾지 못해 개인사업자(자영업자) 대출을 확대할 움직임을 보이고 있다.


금융업계에 따르면 지난 7월말 기준 국민, 농협, 신한, 우리, KEB하나 등 5개 시중은행의 개인사업자 대출 합계액은 191조8403억원으로 파악됐다. 이 수치는 지난 2016년말 180조6335억원에 비해 11조2068억원(6.20%p) 증가한 액수이다.


기업의 영업을 지원하기 위한 기업운전자금대출은 자영업자 및 기업체의 신용과 영업실적 등을 토대로 신용평가를 한 후 자금용도에 따라 운전자금과 시설자금을 대출해 준다.


특수한 경우를 제외하고 어떤 대출이든지 은행은 일반적으로 집이나 상가 등의 담보 제공을 요구하고 신용이 든든한 우량고객에 한해 신용대출을 추가 실행한다.


기업자금은 연간 매출액이나 업종 등에 따라 기업이 필요로 하는 소요 운전자금을 산출해서 대출을 지원하지만 소규모 중소기업은 소요 운전자금을 산출하지 않고 대출을 취급한다. 기업의 사업성이나 기술력 등 공개된 기업 평가자료와 정확한 재무적 평가자료를 구하기 어렵기 때문이다.


이 때문에 소규모 기업의 사업자금 대출은 소요 운전자금 산출을 생략하고 추정자료에 의한 결산재무제표를 만들어 담보가치 범위 내에서 보통 3억원까지 대출을 해주고 있다.


많은 자영업자와 소규모 기업이 이 대상에 해당되어 담보만 제공하고 3억원 정도는 수월하게 대출을 이용할 수 있다. 이 대출은 가계대출이 아니기 때문에 담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI)의 적용을 받지 않고 취급이 가능하다.







부동산 '부부공동명의' 득(得)일까, 실(失)일까



최근 세테크에 관심이 높아지면서 부부공동명의가 주목을 받고 있다. 주목할 점은 해를 거듭할수록 부동산 취득에서 부부공동명의가 늘고 있는데 2002년 6.4%에 불과하던 비율이 2010년 도에는 무려 25%에 달했으며 2016년에는 약 40%에 가까운 비율을 보였다.


하지만 공동명의 등기는 가급적 최초 등기 때 하는 게 좋다. 이미 등기된 부동산을 공동명의로 전환하려면 재차 취득세를 내야하기 때문이다. 만약 분양권을 단독보유하고 있다면 등기시점 전에 미리 공동지분으로 바꿔두는 게 취득세를 한번만 내는 공동등기 방법이 된다


세목별로 유불리를 따져보면 취득세는 주택의 경우 면적에 따라 1.1~3.5%의 세율로 세금을 부담하게되고 주택 이외의 부동산에는 4.6% 세율이 적용되는데 취득 세율은 취득금액을 기준으로 단일세율이 적용되기 때문에 부부 공동명의로 해도 총액은 변하지 않는다.


재산세도 공동명의 혜택이 없기는 마찬가지인데 공유재산인 경우 지분에 해당하는 부분에 대해 각 세금을 부담해야 하며 세액 산출시 공동명의인 경우에도 부동산시가표준액을 기준 으로 세액을 산출한 후 지분별로 분담하게 된다. 이 때문에 공동명의라도 재산세는 줄지 않는다.


하지만 종합부동산세(이하 종부세)는 부부합산에서 부부별산으로 전환됐기 때문에 공동명의로 지분을 나누면 공동명의자가 각각 공제금액을 적용받을 수 있어 절세 효과가 있다. 공제액은 주택의 경우 6억원(1세대 1주택자, 9억원), 나대지 등 종합 합산토지는 5억원, 상가 부속토지 등 별도합산토지는 80억 원이다.

부부공동명의의 경우 부부 중 한사람만 소득이 있다면 소득이 없는 사람은 취득자금과 출처에 대한 소명 요청을 받기도 하는데, 이때 소명하지 못하면 증여세를 부과 받을 수 있다.


이때 공동명의로 재산이 증가한 사람에게는 건강보험료가 추가될 수 있으므로 세금 외적인 부분도 함께 감안해야 한다.


임대소득세도 공동명의가 유리하다. 임대소득세는 임대료 수입에서 필요경비를 차감한 소득금액에서 소득공제를 차감 하고 과세표준을 산정해 구간별 누진세율을 적용한다. 따라서 공동명의의 경우 적용받는 누진세율 구간이 낮아져 절세 효과가 있다.


단, 이때 공동임대사업자의 대출이자는 필요경비로 인정되지 않는다는 점은 주의해야 한다.







부동산 임대업 알아볼까? 임대료 5% 상한, 고시원은 등록 못해



정부가 8·2 부동산대책에서 양도소득세 중과 등으로 다주택자를 압박하면서도 임대사업자 등록을 유도하겠다고 밝히면서 주택임대사업에 대한 관심이 높아지고 있다. 양도세 등 각종 세제 혜택을 받을 수 있기 때문이다.

 


공무원·공기업 임직원은 임대사업자 등록을 하면 안 되나?

 

"민간임대주택특별법엔 직업에 따른 임대사업자 등록 제한을 두지 않지만 영리업무를 금지한 국가공무원법에 위배될 수 있다. 인사혁신처는 기관장이 해당 공무원의 업무 특성을 종합적으로 판단해야 한다는 입장이다. 현재 국회에 공무원·공기업 임직원의 임대사업은 영리 목적 업무에 해당하지 않는 것으로 간주한다는 법 개정안이 발의돼 있다. 이것이 통과돼면 보다 자유로와질 수 있다.

 

공무원이 아니어도 직장 내 취업규정 등에 다른 사업자등록을 할 수 없도록 하고 있다면 공무원·공기업 임직원의 경우와 마찬가지로 누구든 임대사업자 등록이 법적으로 가능하지만 직장 내 문제가 될 수 있다. 직장에서 협의해야 할 사안으로 정부가 법적 근거 없이 기업체에 임대사업자 등록을 할 수 있도록 할 수 없다. 정부는 임대주택사업자 등록을 장려하기 위해 기업 참여를 유도한다는 방향만 제시할 수 있다.

 

고시원도 임대사업 등록을 할 수 있나?

 

임대사업자의 임대주택으로 등록할 수 있는 주택은 법에 명시돼 있다. 건축법에 따른 단독주택·다가구주택·아파트·연립주택·다세대주택이다. 여기다 전용 85㎡ 이하로 주거용으로 사용하는 오피스텔이 추가된다. 나머지 건물은 주거목적으로 쓰이더라도 대상이 아니다. 고시원은 건축법상 ‘2종 근린생활시설’로 분류되고 기숙사도 임대주택 등록을 할 수 없다.

 

임대사업자는 임대료 5% 이하 인상 제한은 2년 임대차 뒤에 갱신할 때는 10%까지 올릴 수 있나?

 

5% 상한선은 매년 5%씩 올릴 수 있다는 뜻이 아니다. 기간에 상관 없이 직전 임대료에서 5%까지만 올릴 수 있다. 2년 임대차 계약 만료 뒤에도 5%까지만 인상 가능하다. 그렇다고 무턱대고 5%까지 올릴 수 있는 게 아니다. 주변 시세를 감안해야 한다.

 

만약 기존 세입자가 나가고 다른 세입자가 들어오면 5% 인상 제한과 상관 없이 임대료를 자율적으로 정할 수 있나?

 

임대료 5% 제한은 임대의무기간 동안 줄곧 적용된다. 새 임차인과 새로 임대차 계약을 맺더라도 이전 임대료에서 5% 이내로만 임대료를 올릴 수 있다.

 


임대료 기준을 안 지키면 어떻게 되나?

 

임대료 제한은 기존 주택임대차보호법에도 명시돼 있지만 처벌 조항이 없어 별다른 제재를 할 수 없었다. 그러나 민간임대주택특별법은 세제 혜택을 주는 대신 처벌 조항을 두고 있다. 임대조건을 어기면 1000만원 이하의 과태료가 나온다.

 

임대사업자 임대주택에 주어지는 각종 세제 혜택을 받는 주택종류 제한이 있나?

 

재산세 감면에는 2가구 이상, 임대소득세 감면을 위해서는 3가구 이상 등록해야 한다. 그런데 대상 주택종류가 다르다. 재산세는 공동주택(아파트·연립·다세대주택)과 전용 85㎡ 이하 오피스텔만 감면혜택을 준다. 단독주택·다가구주택은 혜택이 없다. 임대소득세 감면 대상은 주택종류 상관 없이 모두 해당한다.

 

다가구주택은 주택수 등의 계산이 어떻게 되나?

 

주택수와 주택크기·공시가격 기준을 따질 때 서로 다르다. 임대소득세 감면에 필요한 3가구 이상에서 다가구주택은 한 가구로 계산된다. 하지만 임대소득 감면 요건의 전용 85㎡ 이하와 공시가격 6억원 이하를 볼 때는 다가구 내 나눠진 각 가구를 기준으로 한다. 20㎡씩 10가구가 사는 공시가격 10억원 다가구주택의 경우 구획된 각 가구당 20㎡, 공시가격 1억원이어서 85㎡ 이하와 6억원 이하 조건에 맞는 주택이다. 종부세 비과세 산정 때도 임대주택 부분은 제외된다.

 

재건축·재개발로 철거돼 임대의무기간을 채우지 못하면 어떻게 되나?

 

임대사업자는 임대의무기간(준공공 8년, 단기 4년)을 지키지 못하면 과태료 등 처벌을 받는다. 하지만 재건축·재개발 철거와 같은 부득이한 사정일 땐 처벌이 없다.

 

임대기간을 계산할 때 재건축·재개발 전후 기간과 공사기간은 어떻게 되나?

 

임대주택으로 등록한 뒤 재건축 전 기간과 재건축 후 새 아파트의 임대기간을 모두 합친다. 하지만 종부세는 재건축 등 착공을 위해 멸실되면 임대주택에서 말소된다.







연말부터 청약조정지역 오피스텔 분양권 전매 금지



이르면 올해 말부터 투기과열지구뿐만 아니라 청약조정지역에서 분양하는 모든 오피스텔에 대해 입주 때까지 분양권 전매가 전면 금지되고 또 청약조정지역 내 오피스텔 분양 물량의 20%는 해당 지역 거주자에게 우선 분양해야 한다.


최경환 자유한국당 의원은 정부의 8·2 부동산 대책 후속조치로 이와 같은 내용의 건축물의 분양에 관한 법률 일부 개정안을 대표 발의했다


개정안에서는 수도권 투기과열지구에서 적용하던 오피스텔의 분양권 전매 금지 조치를 전국 단위 청약조정지역으로 확대했다.


이에 따라 전국 40곳의 청약조정지역 가운데 지난 8·2 대책으로 투기과열지구로 지정된 서울 전역과 과천·세종시 등 27곳은 이달 3일 이후 분양공고를 하는 오피스텔 단지부터 분양권 전매가 소유권 이전 등기(입주) 시까지 금지된다.


투기과열지구에서 빠진 경기지역 신도시와 부산 7개 구 등 나머지 13개 청약조정지역은 법 개정 이후 분양 신고를 하는 단지부터 분양권 전매가 허용되지 않는다.


부칙에서는 이 법의 시행일을 법 공포 후 3개월이 지난 날로 정하고 있어 9월 정기국회에서 이 법안이 통과될 경우 시행령 개정을 거쳐 이르면 올해 말부터 적용될 전망이다.


개정안에서는 또 오피스텔 분양물량의 20%를 지역 거주자에게 우선 분양하도록 한 투기과열지구 요건을 전국 청약조정지역으로 확대했다.


투기과열지구에서 분양하는 오피스텔은 이달 3일 이후 분양 신고분부터, 나머지 청약조정지역은 올해 말 이후 분양분부터 적용된다.







8.2 이후 다운계약 대폭 줄고 상가 문의 늘고



고강도 규제를 담은 8·2 부동산 대책이 발표된 지 20일 가량 지나면서 지역 부동산 시장 분위기가 급변하고 있다. 분양권 거래 등 대책 직격탄을 맞은 곳은 움츠러드는 반면 상대적으로 규제를 덜 받는 곳은 오히려 투자자들이 몰리는 풍선효과가 나타날 조짐을 보이고 있는 것이다. 또 공공연히 이뤄지던 불법 다운계약서 작성 관행도 급격히 줄어드는 추세다.


부산지역 부동산 업계에 따르면 8·2 대책 발표 이후 일반 상가 매매 문의가 급증하고 있다. 양도세 중과, 대출 제한 등 각종 규제를 받는 아파트·오피스텔과는 달리 상가 건물은 이번 대책의 영향권에서 벗어나면서 투자자들의 관심이 쏠리고 있는 것이다.


특히 투자금이 비교적 적은 10억 내외 소형 상가를 찾는 경우가 많다. 상가 건물은 위치와 규모에 따라 다르긴 하지만 통상 전체 필요 자금의 50% 이상을 제1금융권 대출을 통해 조달할 수 있어 소형 아파트 1, 2채를 소유했던 사람이라면 추가 비용 없이 투자가 가능한 것으로 알려졌다.


지역에 따른 풍선효과 조짐도 보이고 있다. 한국감정원 주간아파트가격 동향에 따르면 대책 이후 부산의 주간 매매가 상승률은 2주 연속 0.03%에 머물렀다. 그러나 청약조정지역에서 벗어난 지역 중에서 대단지 분양이 진행됐거나 분양이 예정돼 있는 지역은 여전히 뜨거운 상황이다. 지난 14일 기준 0.14%가 상승한 서구는 최근 분양 단지가 인기를 끌면서 그 여운이 아직 가시지 않고 있으며, 같은 기간 0.09%가 오른 강서구는 다음 달 초 3000세대 대단지 분양을 앞둬 투자자들의 이목이 집중되고 있다.


분양권 시장에서도 변화의 조짐이 나타나고 있다. 입주가 임박한 일부 단지의 분양권 웃돈(프리미엄)이 빠지고 있는 것과는 별개로 다운계약서 작성 풍토가 달라지는 분위기다.


업계에 따르면 지금까지는 통상적으로 실제 웃돈의 40% 내외를 신고해왔으나 대책 발표 이후엔 1년 이내 신규 분양 단지는 50% 이상, 2년이 넘어 양도세 비율이 낮아진 단지는 실거래가의 90%까지 신고하고 있는 것으로 알려졌지만 최근들어 실거래액 대비 신고액 비율이 크게 높아지는 추세라는 소문이다.







인천 청라 신세계 복합쇼핑몰 건축 허가



지역 상인들의 반대에 부딪혔던 인천 청라국제도시 내 신세계 복합쇼핑몰 '스타필드 청라' 건립 사업이 속도를 내게 됐다.


인천경제자유구역청은 18일 ㈜신세계투자개발이 청라국제도시 내 부지 16만5천㎡에 복합쇼핑몰을 짓는 내용으로 올해 3월 신청한 건축 허가를 내줬다.


신세계투자개발은 2020년까지 1만4천24㎡ 규모의 쇼핑몰과 테마파크를 포함한 교외형 복합쇼핑몰을 조성한다.


스타필드 청라 용지는 경기 하남시에 이미 들어선 '스타필드 하남(11만7천990㎡)'의 1.4배 규모다.


앞서 서구 지역 상인들로 구성된 '청라 신세계복합쇼핑몰 입점 저지 서구비상대책위원회'는 초대형 쇼핑몰이 생기면 지역 상권의 매출이 급감할 수밖에 없다며 경제청의 건축 허가 반려를 촉구했다.


신세계 측은 부천 영상복합단지에도 백화점 건립을 추진하고 있으나 지역 상권의 반발로 부지 매매 계약을 이달 말까지 연기한 상태다.















학익 월드타워 메디컬센터




인천 남구 학익동 293-37번지 학익 월드타워 메디컬센터 상가가 분양중에 있다.


법조타운으로써 법조인들의 유동성이 상당하며 주변 아파트 2만세대의 고정수요가 확보되어 있다. 향후 학익4구역 재개발재건축이 현재 추진중에 있어 지가상승의 프리미엄도 볼 수 있는 상가건물이다. 인천지방법원 , 법조타운,먹자촌 도보 5분이내 인접 및 인하대학교와 구 병원, 아파트 밀집지역으로 이루어져 편리한 생활환경과 풍부한 수요를 경험할 수 있다.


지하 2층~지상 5층 총점포수 34개 연면적은 9,111.17㎡ 규모이며 1층은 금융,의료,근린생활용품,카페,이색카페,푸드코트,분식,음식기타등 2층은 메디컬,클리닉 등 3층은 메디컬,클리닉 등 4층은 메디컬,클리닉 등 5층은 오피스,오피스텔 등으로 구성된다.


3.3㎡당 분양가는 1층 1,700~4,500만원, 2층 850~950만원, 3층 480~580만원, 4층 470~530만원 선이다.


시행은  (주)월드시티산업 주관 하에, 시공은 (주)천산건설이 맡았으며 2018년 8월 31일 준공예정이다.


분양문의 : 1599-3435



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미사골드프라자




경기 하남시 풍산동 120-2 미사골드프라자 상가가 분양중에 있다.


미사강변도시 자이아파트 등 배후세대 12,000세대 35,000명의 중심 골든크로스 사거리코너 메인 핵심 상권에 위치해 있다. 연구시설.지식산업센타,벤쳐기업.문화복지시설.교육연구시설.코스트코 등 약 5만여명의 직접상권 먹자라인 사거리 첫 코너상가,삼면 도로변 낀 상가, 보행자라인 중심에 위치한 상가로써 주변에서 가장 저렴한 분양가와 함께 소상공인들이 저렴한 임대료로 수익을 극대화 할 수 있는 프리미엄을 가진다.


지하 2층~지상 5층 총점포수 50개 연면적은 2,584.74㎡ 규모이며 1층은 금융,수의동물,근린생활서비스,의류,미용판매,건강생활용(식)품,근린생활용품,음료,기호음식,분식 등 2층은 수의동물,메디컬,클리닉,미용,뷰티,카페,이색카페,한식,중식,일식,육류,주류음식,양식,경양식 등 3층은 교육,학원,메디컬,클리닉 등 4층은 교육,학원,메디컬,클리닉,스포츠관련,미용,뷰티 등 5층은 교육,학원,스포츠관련,미용,뷰티,카페,이색카페 등으로 구성된다.


3.3㎡당 분양가는 1층 3,400~3,800만원, 2층 1,100~1,200만원, 3층 900~950만원, 4층 700~750만원, 5층 700~750만원 선이다.


시행은 엠케이디앤씨 주관 하에, 시공은 미길종합건설이 맡았으며 2018년 8월 31일 준공예정이다.


분양문의 : 031-792-7323


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드림스퀘어2



경기 수원시 영통구 이의동 1201-2번지 드림스퀘어2 상가가 분양중에 있다.


4000여세대 주거밀집지역(대림아파트, 호반베르디움, GC자이테라스, 대림 e편한테라스, 한양수자인,LH해모르)의 중심상권으로 고정배후 세대가 모두 500m내 입지하고 있는 요지의 근린상가이다. 광교신도시 웰빙타운 중심상가 항아리 상권이며 신분당선 광교역 도보 3분거리 위치한 유일한 길목상권으로 프리미엄을 지니며 합리적 분양가로 기대 수익률과 현실 수익률의 일치 및 향후 시세차익의 실현을 누릴 수 있다. 광교신도시 상권 중 거주 세대수 대비 가장 낮은 상가비율을 가져 점포 경쟁력이 우수하며, 소비성향이 높은 신도시 신층부촌 광교 웰빙타운에 위치하여 우월한 구매력을 가진 소비층으로 인한 기대효과 또한 가진다.


지하 1층~지상 4층 총점포수 19개 연면적은  2,355.85㎡ 규모이며 1층은 할인마트,프랜차이즈 업체,커피전문점 등 2층은 샤브샤브,한정식 보쌈,디저트카페 등 3층은 키즈카페,유아.어린이 관련시설 등 4층은 바둑학원,국어.한자학원,블럭학원 등으로 구성된다.


3.3㎡당 분양가는 1층 2,510 ~2,920만원, 2층 1,010~1,170만원, 3층 760~840만원, 4층 710~760만원 선이다.


시행은 골드클래스 주관 하에, 시공은 자유종합건설이 맡았으며 2017년 9월 30일 준공예정이다.


분양문의 : 031-242-0033





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