최근까지 도심내 5층 내외의 소형 빌딩이 부유층의 투자 선호대상으로 각광을 받아왔는데 이는 아파트 등과 달리 거래가 많지 않고 값어치를 따지기 어려워 시가에 턱없이 못 미치는 기준시가가 정해지는 점을 파고든 상속용 절세활용을 위한 거래가 상당한 것으로 알려지고 있다.

문제는 이 빌딩들이 부유층의 상속·증여세 절세 수단으로 이용되고 있다는 점이다.

아파트, 오피스텔 같은 주거용 부동산은 국토부가 매년 적정 가격을 공시하고 국세청과 지방자치단체는 공시가격과 시세를 종합해 양도소득세와 상속·증여세 등을 매긴다

반면 비주거용 부동산은 거래량이 많지 않고 입지에 따라 가격이 천차만별이라 정확한 시세 파악이 어렵다보니 공시제도가 없어 국세는 국세청이, 지방세는 지자체가 건물기준시가를 제각각 고시하고 있고 있다.

세금을 매기는 일관된 기준이 없는 셈인데다 가격이 급등할수록 실거래가와 공시가격 간의 괴리가 커지고 그만큼 세금이 줄어들 가능성이 높다.

이런 이유에서 비주거용 건물의 매매가와 기준시가의 격차를 줄여 과세를 제대로 해야 한다는 주장이 힘을 얻고 있다. 정치권에서 논의 중인 부동산 보유세 인상에 앞서 지나치게 과소평가되고 있는 부동산 과세표준 산정 기준을 현실화하는 게 조세정의 차원에서도 바람직하다는 지적이다.

국토부가 지난해 9월 한국감정원과 한국조세재정연구원을 통해 작성한 보고서에 따르면 비주거용 부동산 가격공시제도가 시행되면 분양형 상가 등 집합부동산은 현재보다 69.8%, 사무실 등 일반부동산은 68.8%가량 재산세가 증가한다. 세금을 매기는 기준시가도 현재보다 60% 이상 오르게 된다. 보고서는 “분양형 상가는 행정안전부의 시가표준액보다 약 67.5%, 사무실 등은 약 63.8% 증가할 것”이라고 분석했다.

이를 위한 사전 작업으로 현재 국세청이 맡고 있는 비주거용 부동산의 기준시가 산정 작업을 국토부로 넘기는 내용의 법령 개정은 완료됐다. 국토부는 부동산 가격공시제도 도입을 위한 구체적인 산출기준 등을 마련 중이다.

저금리가 이어지면서 개인투자자들을 중심으로 인기를 모았던 소위 ‘꼬마빌딩’으로 불리는 50억원 이하 규모 빌딩 거래가 정부의 가계부채종합대책 발표이후 위축되고 있다.

부동산업체 R업체의 경우 지난달 중소형 빌딩 거래량이 89건이 거래돼 전월 120건 대비 31건 26%가량 감소했으며 이중 50억원 이하 빌딩 거래량은 58건으로 전체의 65%를 차지하며 여전히 비중이 높았지만 전월 거래가 74건이었던 것에 비하면 26건이나 감소했다.

수익형 부동산 가운데서도 꼬마빌딩은 저금리 기조 장기화와 꾸준한 임대수익 덕분에 재테크 수단으로 각광받아왔으나, 대출규제와 금리 인상 가능성에 매수 심리가 급속히 얼어붙은 분위기다.

그동안 저금리 기조에 힘입어 중소형 빌딩 시장에서는 상당수의 투자자들이 비교적 손쉽게 대출을 받아 건물가격 대비 상대적으로 적은 실투자액으로 ‘레버리지 효과’를 누릴 수 있었지만, 이제는 대출 규제가 이전과 달리 까다로워지면서 빌딩 매입 시 대출이자와 원리금 일부를 계속해서 상환할 수 있는 상환능력 심사도 강화되면서 당분간 빌딩시장의 거래 수는 줄어들 전망이다.

서울시는 제21차 도시계획위원회를 개최해 성동구 용답동 234번지 일대 (총 면적 2만9883㎡) ‘장안평 중고차매매센터 도시환경정비구역 지정 및 정비계획안’을 가결했는데 미래 자동차산업을 견인하는 융복합 시설이 들어서게될 전망이다..

장안평 중고차 매매센터는 1979년 도심지역에 산재한 중고자동차 매매업소 및 정비업체의 집단화를 위해 조성돼 중고자동차 시장의 메카로 인정받았지만 최근에는 시설노후화로 인해 자동차 관련사업의 경쟁력이 감소됨에 따라 꾸준히 현대화사업의 필요성이 제기됐다.

서울시는 쇠퇴한 장안평 지역 자동차산업의 재도약과 지역경제 활성화를 위해 ‘장안평 일대 도시재생활성화계획’을 마련하고 이의 일환으로 지난달 장안평 자동차산업종합정보센터(JAC)를 개관하고, 지역산업의 활성화 지원을 본격화했다.

서울시는 또 가로환경개선, 장안평 자동차 축제 개최, 통합정보시스템 구축, 지역산업 신뢰구축 프로그램 운영 등을 통해 장안평 지역의 도시재생 활성화를 진행중이다.

도시환경정비구역 정비계획안에 따라 장한편 중고차 매매센터는 자동차 관련 시설 뿐만 아니라 업무, 문화시설 등이 융복합된 센터로 새롭게 조성될 예정이다. 신축 건물의 건폐율은 60% 이하(70% 이하 완화 가능), 기준용적률 400% 이하(허용용적률 600% 이하), 높이 130m 이하로 정해졌다.

주택담보대출 금리가 16일부터 일제히 올라 은행연합회가 공시한 10월 신규취급액 기준 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)는 1.62%를 기록해 지난해 2월 이후 최고치를 기록했으며 전달 대비 0.10% 포인트나 급등한 것으로 금리 인상 기대가 선(先)반영된 결과다.

은행연합회는 10월 중 신규취급액 기준 코픽스가 1.62%로 전월인 9월에 견줘 0.10% 포인트 올랐다고 15일 공시했다. 코픽스는 자금조달비용지수(Cost of Funds Index)의 영문 알파벳 머리글자를 모아 만든 용어다. 은행연합회가 8개 시중은행의 금융채 정기예금 정기적금 등 자금 조달에 소요된 상품의 금리를 산출해낸 지수를 말하며, 변동형 주택담보대출의 기준금리로 적용된다. 가계의 전체 주택담보대출에서 코픽스에 연동되는 상품의 비중은 47% 정도다.

신규취급액 기준 코픽스 1.62%는 2016년 2월 1.65%에 이어 18개월 만에 최고 기록이며, 전월 대비 0.10% 포인트 급등 역시 지난해 11월 이후 11개월 만의 기록이다. 또 10월엔 잔액기준과 신규취급액기준 코픽스가 1.62%로 같아지는 현상이 나타났다. 저금리 장기화로 잔액기준이 조금 더 높았었는데, 최근의 가파른 금리 상승세로 신규취급액과 수준이 같아졌다. 진정한 저금리 시대의 종언을 의미하는 신호다.

코픽스가 0.10% 포인트나 뜀에 따라 16일부터 시중은행 주택담보대출도 같은 폭으로 올라 지난 13일 기준 KB국민·신한·우리·KEB하나·NH농협은행의 주택담보대출 금리는 3.60∼4.87%였는데 불과 닷새 만에 0.10% 포인트씩 올라갔다.

국토교통부·기획재정부·보건복지부 등에 따르면 정부는 주택임대시장 양성화를 위해 임대소득 2,000만원 이하 다주택자가 사업 등록을 하지 않으면 필요경비 공제율을 60%에서 40% 정도로 깎는 방안을 검토하고 있다. 임대사업 등록이 지지부진하자 정부가 세금압박 카드를 꺼낸 것이다.

정부는 그간 임대사업자 등록 시 혜택을 주는 데 방점을 두고 정책을 검토해왔다. 등록하면 건강보험료를 깎아주고 등록자에 대한 기존 소득세·양도소득세 등 감면혜택을 확대하는 방안이다. 이 방안들은 부처 간 합의가 어느 정도 이뤄진 상태다.

하지만 혜택 확대만으로는 임대사업 등록을 유도하는 데 부족하다는 지적이 나오면서 최근 미등록 시 불이익을 주는 방안이 집중 논의되고 있다.

정부는 임대소득 2,000만원 이상인 사람은 인센티브 확대만으로 충분히 효과를 볼 것으로 내다봤다. 이들은 지금도 임대소득에 따른 세금과 건강보험료를 대부분 내고 있어 사업 등록을 하면 감면에 따른 이득을 누릴 수 있기 때문이다.

문제는 2,000만원 이하 임대소득자다. 이들은 현재 비과세이고 건보료도 내지 않는다. 건보료는 기본적으로 과세소득에 부과하는데 2,000만원 이하는 과세소득이 없기 때문이다. 오는 2019년부터 과세되지만 이후에도 건보료는 면제될 가능성이 높다. 각종 소득공제를 거치면 과세소득이 작아 건보료를 내지 않아도 되는 ‘피부양자’ 조건을 충족시킬 수 있어서다. 가령 임대소득이 2,000만원인 사람도 과세소득이 400만원으로 피부양자 조건인 ‘사업소득 500만원 이하’ 기준을 밑돈다.

물론 사업자 등록을 하면 소득이 얼마든 피부양자에서 탈락해 건보료를 내야 하지만 합법적으로 피부양자에 머무를 수 있는데 굳이 등록해야 할 유인이 없다. 등록자에 대한 건보료 혜택을 아무리 늘린들 내지 않는 것보다는 못하다. 국토부가 2,000만원 이하 임대사업 미등록자에게 불이익을 주려는 이유다.

만약 국토부 안대로 필요경비 공제율이 40%로 낮아지면 임대소득 2,000만원인 사람은 과세소득이 800만원이 돼 건보료 부과 의무가 생긴다. 소득세도 높아진다. 이들이 미등록자로 버틸 경우 2,000만원 임대소득자 기준 1년 소득세는 112만원, 건보료는 293만원으로 총 405만원 정도를 내야 한다. 반면 등록자는 감면 혜택을 거쳐 소득세 39만원, 건보료(50% 경감 시) 137만원 등 총 176만원만 내면 된다. 등록 시 이득이 확실히 커지는 것이다.

경기 남부 최대 신도시로 분양만 하면 수십 대 1의 경쟁률을 기록했던 동탄2신도시가 입주가 몰리며 전셋값이 급락하고, 분양권은 마이너스 프리미엄이 속출하고 있다

수서 고속철도 동탄역에서 불과 500m 떨어진 한 아파트의 경우 최근 입주에 들어갔는데, 전용면적 84㎡ 전셋값이 채 2억 원이 되지 않아 아파트값이 5억 원을 넘는 점을 감안하면, 전세가율이 40%도 안되는 수준을 보이고 있다.

2억 중반까지 갔던 전셋값이 한순간 급락한 건 올해 1만 가구 이상 입주에 들어갔기 때문인데 세를 주려던 집주인들이 세입자를 구하지 못하자 결국 전셋값을 내리고 있다.

분양권 시장에도 찬바람이 불어 남동탄 등 외곽 지역 대형 아파트에는 3천만 원의 마이너스 프리미엄이 붙었다.

그런데 앞으로가 더 우려되고 있는데 내년 2만 2천, 내후년 1만 2천 가구 등 3만 5천 가구가 줄줄이 입주대기물량이 넘치고 있기 때문이다.

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출에 주력하는 P2P 업체들의 건전성이 빠르게 악화하고 있어 P2P 업체의 부실화 우려가 커지고 있다.

한국P2P금융협회에 따르면 10월 말 누적 대출액 기준 부동산 PF 대출을 50% 이상 운용하는 업체의 연체율이 낮게는 8.14%, 높게는 18.65%에 이른 것으로 나타났다.

P2P 업체는 부동산 PF를 틈새시장으로 보고 지난해부터 연이어 뛰어들어 50억원 미만의 상가 건물 PF 상품 등을 주로 출시했지만 도중에 공사가 중단되는 등의 악재가 생겼다.

부동산 PF 대출은 대표적인 '고위험 고수익' 상품이다. 사업 구조도 복잡하고, 은행에서 대출받지 못하는 영세 사업자에게 돈을 빌려주는 것이어서 위험도는 상대적으로 높다. P2P 대출 만기는 보통 6개월에서 2년 정도. 지난해 대규모 대출 모집액이 올해 하반기 들어 만기 도래하면서 부실로 이어지고 있다.

18.65%의 연체율을 기록한 이디움펀딩은 부동산 PF 전문회사로 대출액의 96% 이상이 부동산 PF에 몰려 있다..

앞으로 연체율은 더 악화할 가능성이 높다. 최근 부동산 대책이 잇따라 나오면서 부동산 시장 전망이 불확실해져서다. 감독 사각지대에 있거나 투자 검증 시스템을 제대로 갖추지 않은 업체도 많다. 금융당국은 향후 부동산 PF 대출의 투자 리스크가 더 커진 것으로 보고 예의주시하고 있다.

생과일주스 프랜차이즈인 쥬씨 매장에서 ‘딸기 바나나’ 주스같은 생과일 주스외 커피취급이 강화되거나 이디야커피의 신메뉴 ‘참치 마요’와 ‘감자 마요’ 같은 콜드 샌드위치 메뉴가 늘어나는 등 업계의 품목단일 강세를 탈피하는 현상이 늘어나고 있다.

던킨도너츠는 최근 도넛 매출의 부진함을 만회하기 위해 커피 판매 비중을 높이면서 강남역 던킨도너츠 강남스퀘어점 간판을 ‘던킨’으로 바꾸고 ‘던킨 커피포워드 강남스퀘어’라고 명명해 재개장했다.

햄버거를 주력으로 하는 버거킹도 이번 달 초 새로운 치킨 메뉴인 ‘텐더킹’을 출시했는데 닭튀김 메뉴를 강화하고 나섰고 치킨 프랜차이즈 가운데 가장 인지도가 높은 KFC는 신제품으로 ‘폴인치즈버거’를 내놓으며 역으로 햄버거 시장을 공략하고 나섰다.

피자 프랜차이즈 업체 가운데서는 피자헛이 영역파괴에 앞장서고 있다. 최근 경기도 내에 ‘패스트 캐주얼 다이닝’ (Fast Casual Dining) 콘셉트 매장을 선보인 피자헛은 ‘치즈 베이컨 오븐 샌드위치’ 등 샌드위치 신메뉴를 선보이며 차별화를 꾀했다. 이 외에도 팥빙수로 이름을 알린 설빙은 빵과 떡볶이 메뉴를 내놓으며 고객을 유혹하고 있다.

이처럼 외식 프랜차이즈 업계가 자신들의 주력 메뉴에 변화를 주는 이유는 기존 주력 메뉴의 매출이 떨어지고 있는 것과 무관하지 않아 업계간 치열한 생존경쟁이 심화되고 있는 현상으로 풀이된다.

상업과 업무, 주거시설부터 방송과 영상시설까지, 미디어 복합도시를 만드는 개발사업인 광명역세권 복합단지 개발사업(미디어아트밸리)이 착공에 돌입했다.

경기 광명시 일직동 광명역세권 택지개발사업지구 내 복합단지 용지에 지하 8층~지상 27층, 연면적 약 33만㎡ 규모로 조성되며 판매시설과 섹션오피스, 미디어시설, 호텔 등이 이곳에 들어설 예정이다. 이중 판매시설과 섹션오피스는 내달 중 분양한다.

광명역세권은 KTX광명역과 지하철 1호선 이용이 편리하다. 지난해 강남순환고속도로가 광명역에서 강남까지 1차로 개통했다. 서울~광명간 고속도로와 신안산선, 월곶~판교선 복선전철 등 개발이 예정됐다.

주변에 아파트 및 상업시설, 석수스마트타운도 있다. 광명·시흥테크노밸리, 중앙대 병원, 국제디자인클러스터 등도 들어설 예정이다.

공정위가 발표한 '법 집행체계 개선 태스크포스(TF) 중간보고서'에서는 가맹법 ·유통법 ·대리점법 등 '유통3법'에서 전속고발제를 폐지한다는 내용을 담았다. 전속고발권이란 공정거래 관련 사건은 공정위의 고발이 있어야만 검찰이 재판에 넘길 수 있도록 한 제도다. 이제 공정위만 가능하던 유통3법 위반행위 고발을 누구나 할 수 있도록 법 개정이 추진되는 것.

가맹점주들은 환영'의 뜻을 표했다. 프랜차이즈산업의 '갑질'을 뿌리 뽑을 수 있다는 기대감에서다.

공정위에서 묵살하면 피해를 호소할 방법이 없었던 점이 개선될 것으로 기대되고 있지만 가맹본부들은 극도의 혼란 가중과 더불어 프랜차이즈산업 발전 저해를 우려하는 분위기다

고발이 중복되다보면 소송이 많아지면서 시장의 혼란이 가중되고 특히 프랜차이즈 4200여개 중 절대 다수인 중소 ·영세기업인 프랜차이즈의 경우 21만여개 가맹점과 80만명의 관련 근로자가 직접 고소고발이 가능해지면 가맹본부 입장에서는 검찰에 고발되고 검찰 조사를 받게 되는 상황이 빈번해지면 기업 활동이 제한될 수 밖에 없지 않나 하는 우려가 커지는 분위기다.

레고랜드 코리아 조성에 필요한 사업비 부족액이 1780억원으로 알려진 가운데 레고랜드에 조성예정인 주차장 부지매각이 제대로 되지 않을 경우 부족사업비가 최대 2700억원까지 늘어날 것으로 전망,사업비 부족이 심각해질 전망이다.

강원도에 따르면 3층 규모로 지어 매각하려던 주차장 계획이 불발되면 상가(ESM) 부지 일부를 추가해 노면주차장으로 전환할 예정이며 이에 따른 추가비용이 907억원(기존 주차장 400억·상가부지507억원)이 늘어 부족사업비는 2687억원에 이를 전망이다.

이와 관련,도의회는 13∼14일 이틀간 엘엘개발을 대상으로 행정사무감사를 실시,제출받은 감사자료를 바탕으로 사업 추진상황을 점검하고 레고랜드 부족사업비가 대폭 확대되는 것에 대한 정확한 진상조사에 나설 계획이다.

동백시티빌 오피스텔

경기 용인시 기흥구 중동 851-2 동백시티빌 오피스텔 상가가 분양중에 있다.

동백지구 16,000세대 형성으로 최고의 입지 상권이며 용인동백역1분거리에 위치하고 있어 편리한 교통환경을 자랑한다. 연세 세브란스 800병상 확정으로 그동안 주춤했던 동백상권이 이슈화 되어 임대수요의 증폭이 이루어지는 상황으로 투자경쟁력을 갖추고 있으며 용인 동백역, 이마트, CGV 등 직주근접의 인프라가 다수 생성되어 있어 의료복합단지 예정과 함께 지리적 수혜가 기대된다.

지하 3층~지상 9층 총점포수 10개 연면적은 4,592.05㎡ 규모이며 1층은 근린생활용품,한식 등 2층은 메디컬,클리닉,일식,양식,경양식 등 3층은 교육,학원,메디컬,클리닉,스포츠관련 등으로 구성된다.

3.3㎡당 분양가는 1층 1,900~2,100만원, 2층 900만원, 3층 800만원 선이다.

시행은   (주)수안산업개발, 시공은  (주)수안산업개발이 맡았으며 2018년 12월 20일 준공예정이다.

분양문의 : 031-8005-6106

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파크힐

충남 천안시 서북구 불당동 1491번지 파크힐 상가가 분양중에 있다.

천안의 강남이라 불리우는 불당신도시 내에 위치해 있으며 아산탕정 택지개발지구 총 9854세대 및 인근 3만여세대의 안정적 배후수요 확보, 전면부에 파크푸르지오 1.156세대, 후면부에 오피스텔 726세대를 끼고있으며 상가 비율이 낮다. 천안 불당신도시내 단일 규모로는 최대규모를 자랑하며 병원과 학원이 임대가 완료된 상태여서 상시 유동인구도 상당하다. 교통은 KTX 천안아산역, 지하철 1호선 아산역을 비롯해 버스터미널 등이 상가와 가깝다. 배후에 천안시청과 천안종합운동장을 마주하고 있고, 삼성디스플레이시티, 삼성SDI 등 18개 산업단지가 인접해 있어 근로자 수요또한 기대할 수 있다.

지하 3층~지상 7층 총점포수 178개 연면적은 35,216.15㎡ 규모이며 1층은 금융,수의동물,근린생활서비스,근린생활용품,한식,음료,기호음식,육류,주류음식,분식,음식기타 등 2층은 메디컬,클리닉,카페,이색카페,한식,중식,일식,양식,경양식 등 3층은 메디컬,클리닉 등 4층은 메디컬,클리닉 등 5층은 교육,학원 등 6층은 교육,학원 등 7층은 교육,학원,스포츠관련 등으로 구성된다.

3.3㎡당 분양가는 1층 전세금 29500만원 보증금 5000만원 월세 225만원, 2층 전세금 33500만원 보증금 6000만원 225만원, 3층 분양완료, 4층 분양완료, 5층 전세금 17750만원 보증금 1500만원 월세 167만원, 6층 17750만원 보증금 1500만원 월세 167만원, 7층 분양완료 되었다.

시행은  kb부동산신탁, 시공은 태원건설이 맡았으며 2018년 12월 20일 준공예정이다.

분양문의 : 041-622-7627

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정우제이클래스오산대역

경기 오산시 수청동 611-2번지(세교지구 상16-1) 정우제이클래스오산대역 상가가 분양중에 있다.

주변 5분거리에 동탄산업단지, 기장산업단지, 오산대학교 등 배후수요 풍부한 상가로 사업지 바로 앞 홈플러스 및 버스정류장이 위치하여 마트 이용객 및 대중교통 이용수요 유입이 풍부한 곳이다. 세교신도시 오산대역 20m, 5초 거리에 위치하고 있어 편리한 교통환경을 자랑하며 지하철 1호선을 통한 수도권 출퇴근이 원할하다. 물향기수목원, 은빛개울공원, 고인돌 공원 등이 인접하여 주거 쾌적성이 우수하고 팔봉터널로 동탄2 신도시 접근성이 향상, 오산세교2지구 개발로 임대수요 증가 등으로 개발환경과 풍부한 수요증가가 예상된다.

지하 3층~지상 10층 총점포수 47개 연면적은 27,674.00㎡ 규모이며 1층은 금융, 미용, 뷰티, 의료, 패션, 액세서리, 미용판매, 건강생활용(식)품, 분식, 음식기타 등 2층은 수의동물, 미용, 뷰티, 근린오락, 한식, 중식, 육류, 주류음식 등 3층~10층은 오피스, 오피스텔 등으로 구성된다.

3.3㎡당 분양가는 1층 1,571~3,101만원, 2층 559~885만원 선이다.

시행은 이재그룹, 시공은 정우건설산업이 맡았으며 2019년 10월 20일 준공예정이다.

분양문의 : 1899-0618

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