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제목  [상가시장레이다] 4월 28일~5월 4일
글쓴이  상가뉴스레이다 작성일  2018-05-08 10:05
 
 
 
 
미군 떠난 이태원 상권위축 경리단도 영향받아...



이태원 일대는 1997년 서울시 최초로 관광특구로 지정되면서 매년 250만 명이 넘는 외국인 관광객이 찾는 거리였고 용산 미군기지에 근무하는 미군과 부대 관련 종사자도 꾸준히 이태원 거리를 찾으면서 자연스럽게 외국인들이 모여드는 이곳에 외국 음식을 파는 식당이나 수입 제품 상점이 들어서고 이국적인 분위기를 느끼려는 내국인들도 가세하면서 불황을 모르는 상권이 됐다.

 

하지만 용산 미8군이 지난해 중순부터 순차적으로 평택으로 이전하면서 이태원 거리를 찾는 외국인이 눈에 띄게 줄면서 이태원의 상권위축을 우려하는 목소리가 나오고 있다.

 

외양적인 변화로는 이국풍 식당이나 카페가 사라진 자리엔 국내 프랜차이즈가 들어서면서 이태원역 반경 50m 안에 프랜차이즈 화장품 가게만 10여 개가 넘는등 이국적 분위기가 빠지기 시작했다.

 

또다른 변화는 빈 점포가 늘어나는 추세인데 이태원역에서 녹사평역까지 대로변에 맞닿은 50여 개 건물 중 1층 상가가 공실인 건물이 5개 정도에 달하고 지상층 공실까지 합치면 비어 있는 점포 수는 더 많다.

 

소상공인시장진흥공단에 따르면 지난해 이태원역 인근 상점 폐업률은 4.2%를 기록했다. 홍대입구역과 명동역 인근 상점 폐업률(각각 2.5~3.6%와 1.8%)에 비해 높았다.

 

상가 공실률도 서울시 평균을 훨씬 웃돈다. 국토교통부가 집계한 지난해 4분기 이태원 일대 중대형 상가 공실률은 11.8%를 기록했다. 플래그십 스토어가 들어서면서 3분기(19.1%)보다 감소했지만, 서울 도심 지역 공실률(4.4%)보다 높았다.

 

이태원 상권 인근 경리단길 골목상권도 예전만 못하다는 평가가 나온다. 소상공인 상권정보시스템에 따르면 경리단길 일대 하루 평균 유동 인구는 올 들어 감소 추세다. 지난해 12월엔 1만5000여 명이었으나 올해 1월엔 1만3400여 명, 2월엔 1만2790여 명으로 감소했다.







기대 가득하던 마곡의 현주소는...



최근 서울 강서구 마곡지구는 다소 들뜬 상태로 한국판 실리콘밸리를 내세우며 여러 기업의 대규모 연구개발(R&D) 단지가 들어서면서 상주 및 유동인구가 늘고 있다.

 

LG그룹 계열사들의 입주로 마곡지구 일대 부동산시장 분위기가 한껏 달아올랐지만 마냥 좋은 것만은 아니다. 마곡지구 곳곳에는 아직도 공실 상가가 즐비하다.

 

지난해 상반기에도 마곡지구는 공실상가가 넘쳤지만 하반기부터 본격화한 대기업 입주 등으로 유동인구가 늘어난 현재도 주인을 찾지 못한 상가가 수두룩하다. 비싼 임대료를 감수할 만큼 제 몫을 기대할 수 있는 1층 상가조차 아직 미분양된 점포가 많고 2층 상가는 텅 빈 곳이 허다하다.

 

9호선 마곡나루역은 마곡지구를 관통하는 마곡중앙로 삼거리에 있다. 삼거리를 중심으로 뒤편에는 대형건설사의 오피스텔이 줄지어 있으며 인근으로 출퇴근하는 기업 임직원 등의 유동인구를 흡수하기 좋은 위치다.

 

마곡나루역 일대 오피스텔 등은 1년 전 공실이 많았지만 현재는 거의 주인을 찾았다. 하지만 상가 공실은 1년 전에 비해 크게 나아지지 않았다. 상가 1층과 2층이 텅 비어 임대문의를 알리는 안내문이 덕지덕지 붙었다.

 

5호선 마곡역 인근 상권도 마찬가지. 이 상권은 위치상 마곡역과 발산역 중간에 있고 인근에 들어선 LG사이언스파크 단지가 거리상 마곡나루역보다 더 가깝다.

 

상권 형태는 유럽형 디자인이 가미된 스트리트형으로 세련되지만 막상 들여다보면 겉모습과 큰 차이를 보인다. 아직 임차인을 찾지 못한 상가 1층과 2층 유리벽은 임대 안내문만 빼곡이 붙었다.

 

최근 유동인구가 많이 늘고 있지만 아직도 마곡은 서울에서 먼 외곽이란 이미지가 강한`측면이 있고 퇴근 후에는 썰물처럼 빠져나가기 때문에 다소 위험 부담이 크다는 점도 상가 입점을 꺼리는 요인 중 하나라는 게 지역중개업소의 시각이다.







상가임대차 임차인 보호 '사각지대' 아직도 많아



한국외식업중앙회가 발표한 연구 보고서에 따르면 서울 시내 일부 자치구에서는 평균 매물 가격이 상가건물 임대차보호법 적용 대상인 '환산보증금 기준액'을 크게 웃도는 것으로 나타났다.

 

정부는 올해 1월부터 시행령을 고쳐 환상보증금 기준액을 지역에 따라 50% 이상 대폭 올린 바 있다. 이에 따르면 기준액은 서울 6억1천만원, 부산·인천 등 5억원, 세종·안산·용인 등 3억9천만원, 그 밖의 지역 2억7천만원이다.

 

보고서에 따르면 지난해 기준 국내 외식업체의 82.5%는 사업장을 자가보유가 아닌 임차해서 매장을 운영하고 있고 국내 외식업체의 22.9%가 몰린 서울에서는 관련 분쟁을 처리하는 '서울시 상가임대차 상담센터'에 접수된 상담 건수가 1만1천 건이 넘는 것으로 나타났다.

 

문제는 환산보증금 기준액이 6억원 이상으로 대폭 올라갔지만, 서울 시내 땅값이 천정부지로 치솟다 보니 보호범위를 넘어서는 업체가 아직도 많다것이다.

 

한국외식업중앙회가 '네이버 부동산'을 통해 상가 임차 매물 2천개를 집계해 환산보증금을 산출했더니 평균 액수가 강남구 9억700만원, 송파구 6억8천만원, 마포구 6억1천200만원 등으로 나타났다.

 

이들은 서울 시내 25개 자치구 가운데에서도 강남역, 잠실역, 잠실새내역, 홍대입구역, 상수역 등 내로라하는 '알짜 상권'을 보유한 곳들이다. 그런데 이들 자치구의 평균 매물 가격이 환산보증금 기준액을 훌쩍 넘긴다는 것은 여전히 임차인 보호의 '사각지대'에 놓인 이들이 많다는 뜻이 된다.

 

보고서에 따르면 서울 시내 매물 전체의 환산보증금 평균 액수는 3억4천만원으로, 얼핏 보면 시내 전체가 임차인 보호 제도를 받는 것으로 보이지만 강남구같은 곳은 지역 내 음식점의 절반가량이 환산보증금 기준액을 넘어선 것으로 나타나 보호받지 못하는 업소가 많은 것으로 나타났다.

 

환산보증금 기준액을 넘어서는 상가 임차인은 '5년을 초과하지 않는 범위에서 계약 갱신을 요구할 권리', '임대료 인상률 상한 제한', '우선변제권' 같은 권리 가운데 일부만 인정받을 수 있다.







8년이상 등록 임대주택 과세 주택수에서 제외…종부세 혜택



4월이후 8년 이상 임대하겠다고 등록한 주택에는 종합부동산세 과세 때 주택 수에서 제외되는 혜택이 주어진다.

 

기획재정부는 2일 공시가격 6억원(비수도권 3억원) 이하이면서 8년 이상 임대하겠다고 등록한 집을 종합부동산세 과세 주택 수에서 제외하도록 하는 종합부동산세법 시행령 개정안을 입법 예고하고, 의견수렴과 법제처 심사, 국무회의를 거쳐 이달 중 시행할 예정이라고 밝혔다.

 

개정안에 따르면 지난달 1일 이후 8년 이상 임대하기 위해 등록했으면서, 임대보증금의 연 증가율이 5% 이하로 제한되는 기업형이나 준공공 임대주택은 종부세를 매길 때 주택 수에서 제외된다.

 

이에 따라 해당 임대주택 외에 1주택만 소유하고 있는 세대의 경우 종부세 계산시 9억원을 공제받을 수 있게 됐다.

 

만약, 주택 수에서 제외하지 않는다면, 해당 임대주택 외에 1주택만 소유하고 있는 세대도 2주택자가 돼 종부세 계산시 6억원만 공제를 받게 된다.

 

지금까지는 지난 3월 31일까지 5년 이상 임대 예정으로 등록한 민간임대주택만 주택 수에서 제외하는 혜택이 주어졌다.

 

정부는 지난해 말 발표한 임대주택 등록 활성화 방안에 따라 8년 이상 등록 임대주택을 종부세 과세시 과세표준 합산의 대상이 되는 주택에서 배제한데 더해 이번 개정안으로 주택 수에서도 제외함으로써 앞으로 임대주택 등록이 활성화될 것으로 기대하고 있다.

 

기재부 관계자는 "이번 개정으로 7억원 짜리 주택 2채가 있는 세대의 경우 한 채를 임대주택으로 등록하면 1세대 1주택으로 9억원이 안되니까 종부세를 하나도 안 내게 된다"면서 "만약 임대주택 등록을 안 할 경우 2주택이니 6억원을 공제하고 8억에 대해서는 종부세를 내게 되는 셈"이라고 설명했다.







대형마트보다 값싼 신 유통채널 등장



4월30일 업계에 따르면 롯데마트는 이날 경기 수원시 서둔동에 가격 우위형 점포 '마켓D' 1호점을 오픈했다.

 

마켓D는 다양해지는 소비자의 쇼핑 욕구에 대응하기 위해 롯데마트가 새롭게 선보이는 '가격 우위형 원스톱 쇼핑' 공간으로 창고형 매장인 빅마켓의 소형 버전이라는 게 롯데마트측의 설명이다.

 

마켓D는 상품 선정 및 진열, 전면 무인 계산대 도입 등 매장 콘셉트부터 운영까지 비용을 줄이는 데 초점을 맞추어져있다.

 

소비자가 상품 선택 시 가장 중요시하는 '가격'에 초점을 맞춰 소비자들의 구매 빈도가 높은 1000여개 안팎의 주력 상품을 선정해 기존 대형마트 대비 10% 가량 저렴한 가격에 선보인다. 단 기존 대형마트 점포와 동일한 규격의 상품은 판매하지 않는다.

 

마켓D는 가격 경쟁력 확보를 위해 매장 환경 및 운영 요소에 차별성을 뒀다. 마켓 D의 상품 진열은 기존 대형마트의 상품 형태인 낱개 진열 형태와는 달리 'RRP 진열'이 기본이 된다. 'RRP(Retail Ready Package)'란 '판매 준비 완료 포장'이라는 의미로 제조업체가 납품한 상자 포장 그대로 진열 판매하는 방식을 의미하며 낱개 진열보다 상품 진열의 효율성을 높일 수 있는 방식으로 회원제 창고형 할인매장에서 선호하는 방식이다.

 

전면 셀프계산대를 도입하고, 상품 가격 표기 역시 전부 전자 가격표를 사용한다. 이를 통해 인건비을 낮추고 이를 가격경쟁력을 높여 마켓D 매장을 연내 4개로 늘리고 2020년까지 15개까지 확대할 계획이다







남북 접경지 땅값 ‘들썩’ 계약취소도 늘어



남북 정상의 ‘판문점 선언’으로 해빙무드가 본격화되자 남북 접경지역 부동산에 대한 관심이 폭발하고 있다. 호가가 천정부지로 치솟는가 하면 추가 상승에 대한 기대감으로 예정된 계약이 줄지어 보류되는 등 경협 기대감에 시장이 과열되는 분위기다.

 

경기도 파주 등 접경지역 토지 거래는 대부분 보류되는 추세다. 남북 정상회담 결과가 기대보다 훨씬 긍정적으로 확인되면서 토지 주인들이 마음을 바꾸고 있어서다.

 

‘가격이 더 오를 것’ ‘더 가지고 있어 보자’는 심리가 시장에 퍼지면서 팔겠다는 사람은 사라지고 사려는 사람의 문의만 쇄도하고 있다. 한 업계 관계자는 “통일로와 민통선 인근 땅들은 모두 수혜지라고 보면 된다”며 한동안 가격 폭등세가 유지될 것으로 전망했다.

 

가장 높은 관심을 받아온 경기도 파주, 문산 지역의 경우 부동산 중개업소마다 정상회담 당일부터 전화가 폭주하면서 3.3㎡당 15만원이던 일대 땅값이 25만∼30만원을 호가하는 것으로 전해진다. 이 지역은 연초부터 개발 호재에 대한 기대심리로 수차례 땅값이 급상승한 바 있다. 파주에 비해 상대적으로 잠잠했던 경기도 연천 등도 간접효과 기대감에 들썩이고 있다.

 

파주 민통선 토지와 문산, 경의선과 통일로 등 향후 복원이 기대되는 육로 인근은 당분간 가격 상승세가 지속될 전망이지만 일각에선 향후 개발 시기 및 거래 추이에 변수가 많은 수 있는데다 현재로선 개발이 불가한 땅이어서 가격 상승에 한계가 있을 수 있다는 신중한 시각도 있다.







구미시 주택상황 대한민국 축소판일까?



IT(정보기술) 생산 공장이 집중된 제조업 기반 도시인 구미시 주택 시장이 과잉 공급으로 몸살을 앓고 있다. 건설 경기가 좋았던 2010년 이후 3~4년간 건설사들이 물량을 집중 공급한 탓이다.

 

여기에 삼성전자가 스마트폰 생산기지를 해외로 옮긴 여파로 지역 경기마저 침체에 빠지면서 주택 수요 기반이 약해져 한동안 약세가 지속될 전망이다.

 

구미시는 산업단지에 근무하는 젊은 근로자들로 이뤄진 도시로 평균 연령이 37세에 불과하다. 그동안 아파트 공급이 많지 않아 근로자 소득 수준에 비해 살만한 집이 부족했다. 더구나 국가산업단지 5단지를 개발하면서 아파트 수요는 더 늘어날 것으로 예상됐다. 이런 여파로 구미시 아파트값은 2010~2014년에 49%(국민은행 조사 기준) 수직 상승했다.

 

주택 경기가 절정이던 2013~2016년 4년 동안 봉곡동·문성리 등 구미시에 공급된 아파트는 총 2만1000여가구. 2013년 기준 구미시에 이미 지어진 기존 아파트(8만5000가구) 4분의 1 수준이다. 이렇게 공급한 아파트가 줄줄이 완공되면서 입주자를 찾지 못해 아파트 매매가격과 전세금이 약세다.

 

현재 구미시에서는 2014년 최고가 대비 최대 15% 정도 하락한 아파트를 쉽게 찾을 수 있다. 구미확장단지와 인접한 옥계동 ‘현진에버빌엠파이어’ 아파트 전용 98㎡는 2014년 최고 3억1000만원이었지만 올 2월 2억6000만원으로 4년새 5000만원 떨어졌다. 오래된 아파트는 상황이 더 심각하다. 옥계동 ‘동우대백’ 아파트(1994년 입주) 전용 59㎡는 4년 전 1억원 정도에 매매됐지만 올해에는 5000만원에 거래돼 가격이 반토막났다.

 

젊은 근로자를 겨냥해 우후죽순 들어섰던 원룸은 공실이 속출하고 있다. 이날 구미시내에는 전봇대나 건물 외벽에 원룸 세입자 구한다는 안내문이 붙은 모습을 쉽게 볼 수 있다.

 

이런 가운데 구미 경제의 핵심이던 삼성전자 휴대전화 연관 산업이 쇠퇴하면서 지역 경제도 침체에 빠졌다. 삼성전자는 2010년대 이후 생산기지를 베트남으로 이전했고, 구미산업단지 내 협력업체 수백 곳이 폐업하거나 업종을 바꿨다. 구미산단 생산액도 2014년 48조원에서 2017년 44조원으로 감소했다.

 


구미 삼성전자 캠퍼스와 인접한 인동동네거리 일대는 비어있는 상가 건물이 늘고있다. 지상 11층 건물은 2·3·6·8층이 동시에 비어 임차인을 구한다는 현수막이 걸려 있다. 월 500만원 받던 상가 임대료가 1년새 400만원으로 20%나 내린 곳도 있고 폐업하는 업체들도 늘고 있다.




























가하프라자


경기 남양주시 진건읍 배양리 가하프라자 상가가 분양중에 있다.


다산신도시에서 입주가 가장 빠른 대단지 아파트 밀집지역(아이파크, 롯데캐슬, 대림e편한세상, 현대힐스테이트 등) 약 7,000세대의 풍부한 배후세대를 가지며 유치원 및 초.중.고가 밀집되어 있어 병원 및 병.의원,학원으로 최상의 조건을 갖춘 지역이다. 다산신도시 상업지중 상권형성이 가장 빨리 형성되는 상업지 상권이며, 신도시 상업지 배후세대 및 유동인구 미비에 따른 공실 위험이 전혀 없는 복합커뮤니티센터(체육,문화시설 등 주민편의시설) 확정지역이자 뛰어난 가시성과 편리한 접근성, 코너상가의 집객력을 갖춘 상가이다.


지하 4층~지상 11층 총점포수 49개 연면적은 8,196.00㎡ 규모이며 1층 수의동물,근린생활서비스,의류,미용판매,근린생활용품,음료,기호음식,분식 등 2층 금융,오피스,미용,뷰티,한식,중식,일식,양식,경양식,음식기타 등 3층은 메디컬,클리닉,미용,뷰티,근린오락,카페,이색카페,한식 등 4층은 메디컬,클리닉 등 5층은 메디컬,클리닉 등 6층은 교육,학원,메디컬,클리닉 등 7층은 오피스,교육,학원 등 8층은 오피스,교육,학원 등 9층은 오피스,교육,학원 등 10층은 오피스,교육,학원 11층은 스포츠관련,양식,경양식,음식기타 등으로 구성된다.


3.3㎡당 분양가는 1층 4,400~4,990만원, 2층 1,300~1,450만원, 3층 1,100~1,250만원, 4층 900~990만원, 5층 750~830만원, 6층 720~790만원, 7층 670~770만원, 8층 670~770만원, 9층 670~770만원, 10층 670~770만원 11층은 720~790만원 선이다.


시행은 (주)가하프라자 주관 하에, 시공사 (주)지제이종합건설, 2019년 5월 10일 준공예정이다.

 

분양문의 : 031-527-9957

 

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엔젤리움Ⅱ 퍼스트에듀파크


경기 화성시 송산면 송산그린시티 2-2-1B,L 엔젤리움Ⅱ 퍼스트에듀파크 상가가 분양중에 있다.


많은 행정기관과 교육중심의 입지, 주변 인프라 구축의 영향으로 2만 5천명의 유동인구를 지니는 사거리 코너상가로 프리미엄을 가지며 송산지구 최초입주 아파트 상가의 선점으로 든든한 배후수요를 누린다. 서해선 복선전철 및 신안산선 개통(예정)과 서울까지 약30분대의 쾌속 개통으로 다양한 교통환경을 가지며 송산 신도시 최고의 입지 Main 도로변에 위치, 코너부지(3면개방)로 홍보와 접근성 우수, 학세권역 내에 코너상가 입지 등 행정·복지 서비스를 갖춘 최상의 접근성을 자랑한다.


지하 2층~지상 5층 총점포수 32개 연면적은 4,259.82 ㎡ 규모이며 1층은 커피전문점,제과점,편의점,약국,안경점,이동통신,ATM 등 2층은 패스트푸드,한식,일식,중식,생활용품판매점,미용실,은행,병의원  등 3층은 태권도,검도,피아노,미술학원,실용음악학원,무용학원 등 4층은 영어전문학원,수학전문학원,입시학원 등 5층은 스카이라운지,키즈카페,어린이 놀이시설 등으로 구성된다.


3.3㎡당 분양가는 1층 3,170~3,780만원, 2층 950~1,100만원, 3층 650~800만원, 4층 650~750만원, 5층 700~800만원 선이다.


시행은 엔젤건설(주) 주관 하에, 시공은 엔젤건설(주)가 맡았으며 2018년 10월 20일 준공예정이다.

 

분양문의 : 1577-0358


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풍무한화프라자


경기 김포시 풍무동 807 풍무한화프라자 상가가 분양중에 있다.


2만여 세대 아파트를 품은 배후 밀집 상권이며 도보 7분내 1만세대 프리미엄 항아리 상권 상가로 초,중,고 학군과 풍무주민센터가 근방에 자리하고 있다. 전면에 6차선 대로와 바로 앞에 9개 노선의 버스승강장이 위치, 전면 측면 후면 모두 도로이고 상가좌우 사거리를 끼고 있으며 우측면은 보행자도로를 접하고 있는 삼면코너 상가이다. 유동인구보다 고정수요가 압도적으로 많으며 1만여 배후세대 대비 근린생활시설 7%대의 황금상권에 위치한 상가로 아파트의 대량 공급에 비해 생활 편의시설이 부족한 상황으로 상가의 희소가치가 높아 수요공급과 희소성으로 투자를 보장받는 프리미엄 상가라고 볼 수 있다.


지하 2층~지상 7층 총점포수 42개 연면적은 6,940.37㎡ 규모이며 1층은 행사,전시관련,근린생활서비스,패션,액세서리,의류,건강생활용(식)품,근린생활용품,음료,기호음식,분식 등 2층은 금융,오피스,미용,뷰티,근린생활서비스,유흥,주점,카페,이색카페,한식,푸드코트,중식,일식,육류,주류음식,양식,경양식,음식기타 등 3층은 오피스,기타서비스,수의동물,메디컬,클리닉,미용,뷰티,근린오락,근린생활서비스,의료,유흥,주점,카페,이색카페,한식,푸드코트,중식,일식,육류,주류음식,양식,경양식,음식기타 등 4층은 메디컬,클리닉,미용,뷰티,근린오락,근린생활서비스,유흥,주점,카페,이색카페 등 5층은 교육,학원,카페,이색카페 등 6층은 오피스,교육,학원 등 7층은 오피스,스포츠관련,미용,뷰티 등으로 구성된다.


3.3㎡당 분양가는 1층 2,400~3,300만원, 2층 820~900만원, 3층 700~800만원, 4층 550 ~670만원, 5층 500~600만원, 6층 500~600만원, 7층 540~650만원 선이다.


시행은 한화프라자 주관 하에, 시공은 중앙종합건설(주)가 맡았으며 2018년 8월 입점예정이다.


분양문의 : 031-989-4555


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