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제목  [상가시장레이다] 6월 30일~7월 6일
글쓴이  상가뉴스레이다 작성일  2018-07-09 10:07
 

 
 
 
서울시 상가점포 감소 추세…2기 신도시 영향



지난 2년사이 서울 상가점포수가 꾸준히 감소한 것으로 나타났다. 판교·김포한강신도시 등 2기 신도시로 이주가 본격화되면서 서울 인구가 줄어 상권도 위축된 것으로 보인다.

 

서울시 공공데이터를 분석한 결과 지난해 12월 기준 서울 상가점포수는 32만1436개로 2015년 12월 40만8714개에서 21.4% 감소한 것으로 집계됐다.

 

감소폭이 가장 큰 자치구는 강남구로 2015년 4만6667개였던 점포수가 지난해 2만9394개로 떨어져 –37.0%의 변동률을 기록했다. 서초구(-34.4%)·송파구(-34.2%)가 뒤를 이어 '강남3구'모두 상권이 위축되는 모습을 보였다.

 

실제로 변동률이 큰 강남3구 인근에는 판교, 위례신도시가 위치하고, 강서구(-28.5%)는 한강신도시가 있는 김포시와 맞닿아있다.

 

통계청에 따르면 지난해 서울을 벗어나 다른 시·도로 이동한 전출인구는 55만2616명으로 이중 전입인구를 뺀 순유출은 9만8486명에 달한다. 전입지로는 경기도가 62%로 가장 큰 비중을 차지했다. 가장 큰 전출 이유로는 '주택' 문제가 꼽혔다.

 

인구이동으로 상권이 위축되자 공실률도 늘고 있다. 한국감정원에 따르면 올 1분기 강남구 압구정일대의 중대형상가 공실률은 14.8%로 2016년 1분기(6.65%)의 두 배 수준이다. 같은기간 강남구 테헤란로의 중대형상가 공실률도 8.42%에서 12.96%로 급증했다.







5060 노후세대 부채관리 필요



노후 대비를 위해 상가 등 상업용 부동산에 투자한 50~60대가 크게 늘면서 이들의 부채 관리가 시급하다는 지적이 나온다. 금리 인상과 정부 규제로 부동산 침체 조짐이 보이면서 은퇴 세대의 노후 생활 종잣돈이 위협을 받고 있기 때문이다.

 

금융감독원에 따르면 작년 말 기준 국내 은행의 부동산 업종 대출 잔액은 163조원에 달한다. 3년 사이 50%가량 증가한 것으로 같은 기간 주택 담보 대출 증가율(27.3%)의 2배에 가깝다.

 

통계청에 따르면, 우리나라 50~60대 실물 자산의 33.4%를 '거주 외 부동산'이 차지하고 있다는 점을 보면 부동산 대출을 받은 상당수를 '5060 은퇴 세대'가 차지하고 있을 것으로 예상된다.

 

이는 30~40대 비중(21. 7%)의 1.5배를 넘는다. 50~60대 자산가가 많이 찾는 은행 PB센터의 설문 결과도 이런 분석을 뒷받침한다. 최근 KB금융지주 경영연구소의 발표 자료에 따르면 수도권 PB센터 고객이 가장 많이 선호하는 부동산 투자 자산은 '상가'(47.1 %)였다.

 

하지만 상가와 빌딩 투자 수요가 급증하면서 가격에 거품이 끼고, 과잉 공급으로 공실률이 올라가면서 투자 수익률은 떨어지고 있다. 내수 침체도 자영업자 영업 환경을 악화시켜 공실률을 높이는 요소 중 하나다.

 

한국감정원에 따르면 올 1분기 서울 지역 소규모 상가 공실률은 3.7%로 전년 동기(2.9%)보다 0.8%포인트 높아졌다. 세종시는 올 1분기 공실률이 전년 동기(5.2%)보다 3.6%포인트 늘어난 8.8%에 달한다. 50~60대 부동산 투자자 중에는 대출을 최대한 많이 받고, 임차인의 임대 보증금까지 투자금으로 활용하는 경우가 많다.







위례신도시 트램 민자사업 결국 불발, 어찌되나?



위례신도시에 신교통 수단으로 도입하려 했던 노면전차(트램)의 민간투자 사업이 사업성 부족을 이유로 결국 무산됐다.

 

트램 사업은 정부의 2008년 위례신도시 광역교통개선대책에도 포함돼 있고 트램 도입을 전제로 신도시 중심부에 특화 상가도 조성됐는데 10년간 공전하다 원점으로 돌아간 것이다.

 

이에 서울시와 국토교통부, 한국토지주택공사(LH) 등은 트램 추진 방안을 마련하기 위해 공동 연구용역을 추진하는 등 사업의 불씨를 살리려 하지만 입장차가 너무 크다.

 

이 사업은 위례신도시 중심부를 관통하며 지하철 마천역∼복정·우남역 5.44㎞ 구간을 잇는 트램 노선을 건설하는 내용으로, 기존 계획이 나온 지 이미 10년이 지났다.

 

국토부는 2008년 3월 위례신도시 광역교통개선대책을 세우면서 신교통 수단인 트램 도입 방침을 확정했다.

 

총 사업비 1천800억원 중 LH가 60%인 1천80억원을 부담하고 나머지 40%인 720억원은 민간 사업자가 맡아 2021년 완공한다는 목표가 제시됐고 두산건설[011160]이 2015년 이런 내용으로 민자사업 계획서를 제출했다.

 

그러나 이어진 PIMAC의 사업 타당성 검토 과정에서는 민자사업이 경제성을 내기 어렵다는 부정적인 전망이 일찌감치 제기됐다.

 

위례신도시는 트램을 염두에 두고 만들어졌기에 트램이 무산되면 부작용이 만만찮다.

 

신도시 중심부는 트램을 겨냥한 '트랜짓몰'로 특화 개발돼 상가가 분양됐고 인근 지역 아파트도 트램 덕분에 고가에 분양됐다.

 

정부와 서울시는 일단 위례신도시 트램을 백지화하는 것은 곤란하기에 어떻게든 계속 추진해야 한다는 점에는 공감하고 있다.

 

트램 건설은 어디까지나 서울시 등 지자체 책무이지만 국토부도 트램이 위례신도시 조성에 적지 않은 비중을 차지하기에 손 놓고 있을 수 없다. 서울시와 국토부는 민자 방식 추진과 별개로 공공 재정 방식으로 새롭게 추진하는 방안도 적극적으로 검토하기로 한 것으로 알려졌다.

 

그러나 서울시는 LH가 트램 건설비 전액을 부담해야 한다는 주장을, 국토부는 서울시가 비용을 내야 한다는 입장을 내고 있어 절충점을 찾을 수 있을지는 미지수다. 재정사업이 거론되면 경기도도 대화에 끼어야 한다.







인천 지하상가 10곳 중 8곳 불법 전대



경인전철 1호선 역세권에 들어선 인천지역 지하상가 10곳 중 8곳은 점포를 임대받은 상인이 또 다른 상인에게 재임대해 운영하는 것으로 나타났다

 

인천지역 지하상가 15곳의 점포 3579개 중 2903개(81.1%) 점포가 재임대되고 있는데 다른 상인에게 점포를 재임대하는 전대 행위는 위법이다.

 

이들 지하상가는 인천시설공단이 시로부터 관리 위탁을 받아 민간 관리법인에 재위탁해 운영하는데 임대료도 내기 힘들 만큼 상권이 쇠퇴하면서 상인들 간의 전대 행위가 번지고 있다.

 

시는 이 같은 전대 행위에 대해 급변하는 유통 트렌드를 반영하지 못하고 지하상가의 상권 침체를 불러온 주된 원인으로 보고 빈 점포를 문화시설로 꾸미고 지상의 상권과 연계한 마케팅과 외국인 관광객의 쇼핑 코스 등을 개발해 상권 회복에도 나설 계획이다.







임대소득세 개편 권고안도 제동



정부는 금융소득 종합과세를 강화하라는 대통령 직속 재정개혁특별위원회 권고를 거부한 데 이어, 주택 임대소득 개편 권고도 그대로 수용하지 않을 전망이다.

 

정부는 주택 임대소득 분리과세 때 적용되는 기본공제(400만원)를 축소 또는 폐지하는 방안에 대해 시기상조로 보고 있다.

 

현행 세법상 임대소득(월세+간주임대료) 2천만원 이하는 올해 말까지 비과세하고, 내년부터는 14% 세율로 분리과세하게되는데 이때 임대소득 외 다른 종합소득금액이 2천만원 이하이면 임대소득세를 계산할 때 400만원을 기본공제한다.

 

한 예로 임대소득이 연 2천만원인 경우 기본공제를 적용 받으면 임대소득세가 112만원에서 56만원으로 줄어들게 되는데 재정개혁특위는 이 기본공제 금액을 축소 또는 폐지하거나 임대등록사업자에게만 적용하는 방식으로 바꾸라고 제안했다. 기본공제 탓에 전세보증금은 약 12억원 이상인 경우에만 과세되고 있다는 이유에서다.

 

재정개혁특위는 재정개혁특위는 1~2인 가구의 증가로 임대주택이 소형화되는 추세를 고려해 과세특례를 주고 있는 소형주택 기준을 축소 하거나 폐지하라는 권고를 했다.

 

현재 전세는 3주택 이상 보유자의 경우에만 전세금의 일정비율을 곱한 간주임대료에 대해 과세한다. 단 3주택 이상 소유자라도 공시가격 3억원 이하이고 전용면적 60㎡ 이하 소형주택의 보증금은 과세 대상에서 제외한다. 이 특례 규정은 올해말 일몰 예정이다.




























은계타운


경기 시흥시 은행동 3066-3 은계타운 상가가 분양중에 있다.


13,000세대의 대규모 아파트가 건설 중인데 비해 상가 지역 비율이 현저히 낮아서 공실 염려가 거의 없고, 17,000세대의 구 상권인 은행지구와도 가까워 신규 상가로의 인구 유입 효과가 극대화되리라 예상되며 은계역 예정의 사거리 대로 코너 자리로 가장 좋은 자리에 위치하여 최고의 프리미엄 효과를 가진다.

 

차로 2분여 거리인 원시선인 신천역이 2018년 6월 개통 예정이고, 인천과 광명을 연결하는 은계역이 예정(은계역 거의 99.9% 확정), 버스정류장 도보 10초 거리, 소사~원시선, 신안산선 개통을 통한 사통팔달 쾌속교통 프리미엄 등 편리한 교통환경을 자랑한다. 10여개 이상의 학교를 배후로 의료, 교육여건이 우수한 교육 집중상권이며 매화산단, 광명 테크노밸리 등 수많은 개발 호재를 가진 노른자 항아리 상권의 상가이다.

 

지하 2층~지상 7층 총점포수 98개 연면적은 14,630.00㎡ 규모이며 1층 금융,근린생활서비스,의료,의류,근린생활용품,한식,일식,음료,기호음식,분식,음식기타 등 2층 금융,미용,뷰티,근린오락,미용판매,건강생활용(식)품,근린생활용품,한식,중식,일식,육류,주류음식,양식,경양식,분식,음식기타 등 3층은 미용,뷰티,근린생활용품,유흥,주점,카페,이색카페,한식,중식,일식,육류,주류음식,양식,경양식,음식기타 등 4 층은 메디컬,클리닉 등5층은 메디컬,클리닉 등 6층은 교육,학원,근린오락 등 7층은 교육,학원,스포츠관련,목욕,사우나 등으로 구성된다.

 

3.3㎡당 분양가는 1층 3,500~4,800만원, 2층 1,300~1,550만원, 3층 1,200~1,300만원, 4층은 850~1,050만원, 5층 850 ~1,000만원, 6층 800~900만원, 7층 900~1,000만원 선이다.

 

시행은 큐브R&D(주) 주관 하에, 시공사  세창건설(주)가 맡았으며, 2019년 7월 10일 준공예정이다.

 

분양문의 : 032-321-2020

 

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한양수자인단지내


울산 북구 호계동 호수중앙로 15-22 한양수자인단지내 상가가 분양중에 있다.

 

1+2차 856세대 단지내 고정고객, 1만 5천여세대 주거단지 밀집 등의 풍부한 배후수요를 자랑하며 호계역 도보 4분, 울산~경주 산업로(7번국도) 오토밸리로가 인접하여 차량이용객 접근이 용이한 발빠른 교통환경이다. 호계시장 도보3분, 13000평 규모 농소 종합운동장, 홈플러스,메가마트,롯데마트, 하나로마트,코스트코 등의 대형 마트와 더불어 단지에서 10분거리에 21세기 좋은병원, 울산시티병원, 강북교육청, 오토밸리 복지센터, 북구보건소, 북구청 등 풍부한 생활 인프라가 갖추어져 있다. 호계문화센터(예정), 호계주거재생 사업 등 개발호재 프리미엄으로 미래가치 또한 높다.

 

지하 2층~지상 3층 총점포수 8개 연면적은 529.2㎡ 규모이며 1층 프랜차이즈 편의점, 부동산, 세탁소 등 2층 미용실, 프랜차이즈 학원 등 3층은 태권도 학원, 운동시설 등으로 구성된다.

 

3.3㎡당 분양가는 1층 2323만원, 2층 937만원, 3층 862만원 선이다.

 

시행은 호수지구조합 주관 하에, 시공사  (주)한양건설이 맡았으며, 2018년 6월 1일 준공완료 되었다.

 

분양문의 : 052-982-2255

 

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아리테


경기 시흥시 은행동 상업5-1 아리테 상가가 분양중에 있다.

 

택지계발지구 13,000세대 아파트 항아리상권으로 든든한 배후 고정수요를 갖추고 있으며 보행자도로 바로앞에 위치한 대로변 3면코너 유동인구의 집중동선 상권이다. 바로 앞 버스정류장,시흥IC,수인로가 인접한 확트인 교통망을 가졌고 상업지비율 2%이하 중심상업지이자 지식산업센터 이용자들의 기본수요가 보장된 곳이다. 은계호수 공원 근처로 광역수요까지 확보할 수 있으며 은계역 초역세권 상권예정으로 미래가치가 보장된 입지조건을 갖추었다.

 

지하 2층~지상 7층 총점포수 75개 연면적은 7,986.00 ㎡ 규모이며 1층 금융,미용판매,근린생활용품,카페,이색카페,분식 등 2층 미용,뷰티,미용판매,한식,중식,일식,육류,주류음식,음식기타 등 3층은 수의동물,근린오락,근린생활서비스,패션,액세서리,의류,양식,경양식,음식기타 등 4 층은 교육,학원,근린오락,근린생활서비스,의류 등5층은 메디컬,클리닉,의료 등 6층은 유흥,주점 등 7층은 스포츠관련,목욕,사우나,유흥,주점 등으로 구성된다.

 

3.3㎡당 분양가는 1층 3,500~4,000만원, 2층 1,300~1,500만원, 3층 1,000~1,300만원, 4층은 800~1,000만원, 5층 800~1,000만원, 6층 800~1,000만원, 7층 900~1,000만원 선이다.

 

시행은 아리테 주관 하에, 시공사  세종건설이 맡았으며, 2019년 5월 30일 준공예정이다.

 

분양문의 : 010-7557-5525

 

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