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제목  [상가시장레이다] 9월 8일~9월 14일
글쓴이  상가뉴스레이다 작성일  2018-09-17 10:09
 

 
 
9.13 부동산 대책 살펴보니...



정부가 내놓은 ‘9·13 주택시장 안정대책’의 핵심 내용은 실거주 목적이 아닌 이유로 주택을 사려는 사람들의 수요를 억누르는 데 있다.

 

정부는 그동안 주택을 여러 채 가진 사람도 임대주택사업자로 등록하는 경우 혜택까지 제공해가며 서민주거안정을 유도했지만 정부의 의도와 달리 임대주택 등록제도가 다주택자들에게 세제혜택을 받을 수 있는 출구로 인식됐고, 무주택자나 1주택자보다 더 많은 대출을 받을 수 있는 통로도 활용되며 부동산 시장에 기름을 부었다.

 

결국 정부는 제재를 통해 실제 거주하는 집외에 추가 주택을 사는 수요 억제에 나섰으며 심지어는 1주택자의 경우에도 보유 주택이 고가인 경우 부담을 강화하기로 했다. 다만 종부세 기준선은 바꾸지 않았는데 이는 지방과 강북 등에서 보유 주택을 모두 팔아 강남 등 핵심 지역에 집을 사는 이른바 ‘똘똘한 한 채 전략’을 봉쇄하려는 조치로 보인다.

 

1주택자라면, 집값 18억원 넘으면 종부세 부담 더 커지게된다.

 

세제 측면에서 불이익을 받는 1주택자는 현재 기준 시가 약 18억원짜리 주택을 가진 사람들이다. 종합부동산세는 공시가격에서 9억원을 뺀 다음 공정시장가액비율(현재 80%)을 곱한 값을 과세표준으로 한다.

 

정부는 과세표준 3억원 이하의 세율은 동결(0.7%)했고, 3억~6억원 구간을 신설해 세율을 0.7%로 0.2%포인트 높였다. 과세표준이 3억원이면 현재 시세로 약 18억원에 해당하는 주택이다.

 

세율은 비싼 집일수록 크게 높아진다. 과세표준 6억~12억원은 1.0%, 12억~50억원은 1.4%, 50억~94억원은 2.0%, 94억원 초과는 2.7%다. 과세표준 94억원이면 시가로 181억원에 해당한다.

 

정부는 이번 대책을 발표하며 다주택자의 경우 세 부담 상한을 300%로 높였지만, 1주택자의 경우 기존처럼 150%를 적용하기로 했다. 결국 재산세와 종부세의 합인 보유세는 전년 납부액의 최대 50%까지만 오른다.

 

대출의 경우에는 실수요자라면 1주택자라도 큰 영향을 받지 않게 됐다. 이사와 결혼, 부모 봉양 등의 이유가 있는 경우 집이 있는 상태에서 규제 지역에 집을 사는 경우 주택담보대출을 받을 수 있다. 다만 이 경우 2년 안에 기존 주택을 처분해야 한다. 자녀의 분가나 60세 이상의 부모를 봉양하기 위한 경우 등은 자녀나 부모가 새집에 전입신고를 하면 기존 집을 팔지 않아도 된다.

 

이 밖에 1주택자는 의료비와 교육비 등에 쓰기 위한 주택담보대출도 별다른 불편 없이 받을 수 있다. 다만 대출 기간에 주택을 추가로 사지 않겠다는 약정을 해야 한다.

 

집이 있는데 전세를 살아야 하는 경우에는 다소 불편함이 있다. 예를 들어 전세를 끼고 집을 산 다음, 직장 근처에서 전세를 얻는 맞벌이 부부의 경우 부부 합산소득이 1억원 이하여야 공적 전세자금 보증을 받을 수 있다. 하지만 약간 높은 금리를 감수하면 민간 보증을 받을 수 있어 전세자금 대출이 원천 봉쇄되는 것은 아니다.

 

집을 팔 때 내는 양도소득세에도 변화가 생겼다. 그동안은 실거래가 9억원 초과 주택 1주택자가 집을 파는 경우 거주 기간에 상관없이 보유기간만 따져 최대 80%까지 장기보유특별공제를 받았다. 앞으로는 기존 주택 보유자라도 2020년 1월 1일 이후 양도하는 경우에는 2년 이상 거주한 경우에만 이 조건이 적용된다. 2년 미만 거주했을 때는 15년을 보유해야 최대 30%를 공제받을 수 있다.

 

주택을 추가로 사려는 경우는 어떨까. 결론부터 말하면 1주택자가 집을 한 채 더 사서 임대주택으로 등록하는 경우 혜택은 이번 대책 발표 이후 대부분 없어졌다.

 

현재는 8년 장기 임대등록 주택의 경우 양도세 중과에서 제외했지만, 앞으로는 청약조정대상지역에 집을 사는 경우 임대주택 등록을 하더라도 양도세가 중과된다. 대책이 발표되기 전에 계약금까지 지급한 경우에는 이전처럼 양도세 중과 제외 혜택을 받을 수 있다. 종부세 합산배제 규정도 마찬가지다. 앞으로 새로 등록하는 임대주택은 종부세를 계산할 때 합산해 세금이 매겨진다.

 

2주택자라면 같은 2주택자라도 서울 집 가졌으면 종부세 더 내야 한다.

 

9·13 주택시장 안정대책은 기본적으로 다주택자에게 가혹한 세금 부담을 줬지만, 어디에 집을 소유하고 있느냐에 따라 강도를 조절했다. 같은 2주택자라고 하더라도 청약조정대상지역 주택 보유 여부에 따라 세금 부담을 달리 한 것이다.

 

3주택 이상 소유자는 아예 종부세를 높이기로 작정했다. 2주택자처럼 지역별로 예외를 두지도 않았다. 공시가 6억원 이상이면 모두 종부세율이 현재보다 높아진다.

과세기준일(6월 1일) 기준으로 청약조정대상지역 2주택자와 3주택 이상자의 종부세율은 지금보다 0.1~1.2%포인트 높아진다.

 

주택 합산 가격이 높을수록 당연히 세 부담은 커진다. 과표 3억원 이하(다주택자 14억원)의 경우 종부세율이 0.6%로 종전보다 0.1%포인트 높아지지만, 과표 94억원 초과(다주택자 176억원)는 3.2%로 1.2%포인트 높아진 세율이 적용된다. 적용시기는 내년 1월 1일 이후 납세의무가 성립되는 분부터다.

 

정부가 밝힌 종부세 부담 계산 사례를 보면 조정지역 2주택자 또는 3주택 이상자의 종부세는 과표 3억원(합산시가 14억원)일 경우 현행 94만원에서 144만원으로 늘어난다.

 

과표 6억원(합산시가 19억원)의 경우 현행 187만원에서 415만원으로, 종부세 부담이 2배 이상 늘어난다. 과표 12억원(합산시가 30억원)도 현행 554만원에서 1271만원으로 2배 이상 증가한다.

 

조정대상지역 2주택자나 3주택 이상자는 종부세 상한선도 150%에서 300%로 늘어나게 된다. 1주택자와 기타 2주택자는 현행 150%가 적용되는 것보다 어려운 환경에 처하게 되는 셈이다.

 

청약조정대상지역만큼은 아니지만, 이외 지역에서 2주택을 보유하고 있어도 종부세 부담은 늘어난다. 애초 과표 6억원 이하(시가 23억원) 구간은 현행 세율인 0.5%를 적용하고, 6억원 초과 구간은 0.1~0.5%포인트를 인상하기로 했지만, 정부는 이번 대책을 통해 과표 3억~6억원 구간을 신설해 과표 3억원(시가 18억원) 초과구간의 세율을 0.2~0.7%포인트 인상하기로 했다.

 

무주택자는 규제가 없을까? 무주택자라도 투자 목적으로 신규 분양받으면 최대 8년 묶인다.

 

무주택자는 이번 9·13 주택시장 안정 대책에 따른 영향이 딱히 없다. 하지만 앞으로 주택 마련을 계획하고 있다면 반드시 알아둬야 할 게 있다.

 

먼저 분양시장에 이전보다 더 수월하게 진입할 수 있을 것으로 보인다. 정부는 무주택자의 청약 당첨 기회를 확대하기로 했다. 특히 무주택 기간 요건을 강화해 추첨제로 청약 당첨자 선정 때 무주택자를 우선 추첨하겠다고 했다.

 

수도권 분양가 상한제 주택의 전매제한 기간이 최대 8년까지 확대되고 거주 의무 기간이 최대 5년까지 늘어나는 것은 알아둬야 한다. 투자 목적으로 함부로 새집을 분양받을 경우 1주택자가 되는 동시에 전매제한에 묶여 분양권을 팔 수 없게 된다. 정부는 이번 대책을 통해 분양권·입주권 소유자도 주택을 소유하는 것으로 간주하겠다고 했다.

 

전세자금대출은 앞으로 소득과 상관없이 받을 수 있다. 앞서 무주택자의 전세자금 대출도 부부합산 소득이 7000만원 이상이면 제한하겠다는 얘기가 나왔지만, 정부가 무주택자에겐 이 규제를 적용하지 않기로 했다.







서울 집 2채 18억이라면?…종부세 187만 원→415만 원



오른다는 종부세, 1주택자의 경우 시가 18억 원부터 해당이 된다. 3채 이상은 물론이고, 조정대상지역의 2채만 가진 경우에도 세금이 많이 늘게된다.

 

먼저 집 한 채 있는데 공시가격이 9억 원 아래인경우, 아니면 집이 여러 채라도 합쳐도 공시가격으로 6억 원이 안 되는 경우라면 종부세 대상은 아니다.

 

1주택자는 시세가 18억 원, 공시가격이 12억 7천만 원짜리 집이라면 기준금액 9억 원 빼고 이런저런 조정을 거쳐 과세표준이 3억 원이되어 지금은 종부세가 1년에 94만 원 나오지만 이번 조정발표의 가장 낮은 구간에 가장 낮은 세율이 적용되는 경우로 104만 원이되어 10만 원 오르게 된다. 따라서 1주택자로 한 채에 50~60억 원 이상 되는 집이 아니라면 추가 세 부담은 크지 않다.

 

하지만 다주택자는 상황이 많이 달라진다.

 

특히 조정대상지역에 2채 이상 가지고 있는 경우가 새로 포함되었는데 조정대상지역은 지금 서울 전지역과 세종시, 경기·부산 일부가 해당된다.

 

2주택자의 집을 합산해 전자의 1주택자와 비슷한 가격 수준이라고 하면 187만 원인 종부세가 415만 원으로 2배 이상 늘어난다

 

두 집을 합한 공시가격이 32억 원이라면 1천375만 원이던 종부세가 3천만 원이 넘고, 69억 원이라면 4천만 원이던 종부세가 5천72만 원을 더해 9천만 원이 넘기 때문에 전부 2배 이상 크게 오르게 됩니다.

 

특히 과세 기준이 되는 공시가격 인상도 예고돼 있어서 세금을 내게 될 사람도 내야 될 세금도 더 많아질 전망입니다.







엄지족 때문에 7년새 800곳 증발된 업종은?



지점에 가지 않고 개인용 컴퓨터(PC)나 스마트폰으로 주식 투자를 하는 ‘엄지족 투자자’가 크게 늘면서 국내 증권사 지점 수가 7년 사이 800개 가까이 줄었다.

 

금융투자협회 공시에 따르면 올해 6월 30일 기준 56개 증권사의 국내 지점 수는 1013개 인데 2011년 말 1818개로 정점을 찍은 뒤 계속 감소해왔는데 매년 6월 기준으로 따진다면 2013년 1551개, 2014년 1344개, 2015년 1157개, 2016년 1105개였으며 2017년은 1051개까지 줄었다. 지난 7년 사이 805개 증권사 지점이 문을 닫고 사라졌고 이런 추세라면 전국의 증권사 지점 수가 1000개 아래로 줄어드는 것도 시간문제다.

 

한국거래소에 따르면 지난해 주식 거래 중 PC를 이용한 홈트레이딩시스템(HTS)이 42.7%, 스마트폰을 통한 모바일트레이딩(MTS)이 34.0%를 차지한 반면 영업점 단말기를 이용한 거래는 14.8%에 그쳐 비대면 증권 거래가 전체의 80%에 육박하면서 지점을 유지할 필요가 없어진 것이 주 원인으로 작용하고 있다.

 

증권사의 지점 폐쇄·통합이 이어지며 그에 따라 직원 수도 감소했다. 금융투자협회가 올 6월 30일에 집계한 증권사 임직원 수는 3만6452명으로 지난해 6월(3만5606명) 이후 1년 사이 846명이 줄었다. 증권사 직원 수가 가장 많았던 2011년 12월 4만4055명과 비교하면 지난 7년 사이 증권사 일자리 7603개가 사라진 셈이다.







2006년 상기해보면 지금 팔때일까 살때일까?



집값이 급등하던 2006년 9월 서울 강남구 대치동 은마아파트 전용 84㎡를 12억2000만원에 사들인 경우라면 2007년 2월 시세가 13억5000만원으로 5개월 새 1억3000만원이나 뛰어 즐거운 기분이었을 수 있었다.

 

하지만 그때를 정점으로 슬금슬금 가격이 내리기 시작했다. 1년 뒤인 2008년 9월 금융위기가 터졌고 2009년 말에는 10억원까지 떨어졌다. 손절매라도 해야 할 상황일 수 있었지만 매수세도 없을뿐더러 매입원가생각에 집착하게 되면서 보유를 고집하다 잠시 반짝 회복세를 만난 2011년 9월, 처음 매입한후 5년 만에 팔았다면 11억3000만원으로 매도하면서 매입가에서 1억원이 넘게 손해를 보며 처분한 경우에 해당하게된다. 5년간의 대출 이자, 재산세 등 세금을 기회비용수익등을 합치면 손해액은 2억원이 넘을 수도 있다.

 

2011년 9월 반짝 상승은 잠시뿐 그 뒤 다시 내려 2012년 말에는 9억원 밑으로까지 하락했다가 2006년 9월 시세를 회복한것은 2016년 6월로 9년 9개월 만에 본래가격을 겨우 회복했다.

 

하지만 딱 10년만인 2016년 9월에는 13억7000만원이 되면서 10년 동안 1억5000만원 오른 셈되게 된다.

 

만약 지금 시점까지 보유중이라면 약 20억원 정도에 팔게되어 최근 1년간 5억원가량이나 급등한 놀라운 결과를 맞게된다.

 

이를 살펴보면 집값이 수직으로 상승하던 2006년 하반기 주택 매수 대열에 합류한 사람은 4개월에서 길게는 3년 정도 웃을 수 있었지만 그 뒤 길게는 10년 가까이 마음고생을 했다.

 

집은 가격이 올라도 금세 팔 수 없는 장기투자 상품이긴 한데 실제로 지난해 주거실태조사 자료에 따르면 평균 주택 보유 기간이 10년이다.

 

오르면 더 오르길 기대하고 계속 보유하며 가격이 많이 올라도 단기간에 팔면 양도세 등 세금 부담이 커서 1년 이내 양도는 단기 양도여서 양도세가 40%다. 다주택자는 기본세율에 20%포인트까지 가산세율이 붙어 세율이 최고 62%다. 1주택자는 2년간 거주해야 9억원 이하까지 양도세 비과세다.

 

최근 주택시장이 달아오르며 앞으로 집값이 계속 오를 것이란 기대감이 높지만 요즘 서울 집값 과열이 지나치다는 우려가 나오고 있다. 서울 집값은 지난달까지 역대 최장인 49개월 연속 상승세를 이어왔다. 누적 집값 상승률은 16%다.

 

2006년은 2000년대 중반 집값 급등기의 절정기로 그해 서울 집값 상승률이 평균 18.9%를 기록했으며 상반기 6.2% 오르는 걸 보고 하반기에 상반기 매수자(9만2000여명)의 두 배에 가까운 17만여명이 집을 샀다. 하반기 상승률이 역시 상반기의 두 배에 가까운 11.9%로 높아졌다.

 

2006년 집값 상승세 기세가 하늘을 찌들 때 정부의 ‘버블’(거품) 경고가 나왔고 아파트 부녀회 등의 담합이 기승이 부렸다. 거품과 담합 얘기는 올해 들어 빈도수가 늘었다.

 

이런 징조들이 나타난 후로 그다음 해인 2007년부터 강남권이 약세로 돌아섰고 강남권에 이어 늦게 급등세에 올라탄 강북지역은 2009년부터 맥이 빠졌다.

 

심리적인 이유나 구조적인 이유로 추가상승의 기간이 얼마간 더 있을 수는 있을지도 모르지만 만일 가격안정과 하락이 시작된다면 그만큼 기간이 길고 혹독 할 수도 있는 점을 상기할 필요가 있어 보인다.







엉터리 공시가격, 땅값빼니 건물값은 없어요?



최근 단독주택의 경우 공시가가 제대로 산정되지 않고 있다는 지적이 제기됐는데, 일부 고가 주택의 공시가를 살펴보면 건물값이 마이너스인 곳들도 수두룩 하다

 

모 그룹 회장이 소유한 서울 한남동 주택의 경우 토지와 건물을 합한 주택 공시가격은 142억원 인데 이 중 토지값인 공시지가는 142억 6천백만으로 공시지가를 믿어준다면 건물값은 마이너스 6천백만 원이란 황당한 계산이 나오게된다.

 

서울 방배동의 한 주택의 경우도 공시가격은 23억 천만 원인데, 공시지가는 37억 2천백만 원으로 건물값이 무려 마이너스 14억 원이 된다.

 

경실련의 올해 최고가 단독주택 70곳을 조사에서 이같은 황당하게 건물값이 마이너스가 되는 경우가 무려 27곳이나 되는 것으로 조사되었다.

 

현재 정부는 거주자의 급격한 세 부담을 덜어준다는 취지로, 단독주택의 공시가격은 산정 가격의 80%로 정하고 있는데 이런 경우는 집을 지으면 땅만 갖고 있을 때보다 도리어 세금이 깎이는 셈이 되는 모순이 발생하고 있다.

 

이런 오류뿐만 아니라 값비싼 주택일수록 공시가격과 실거래가의 격차도 벌어지는 것으로 나타났습니다.

 

참여연대 조사 결과 실거래가 15억 원을 넘는 단독ㆍ다가구 주택의 공시가격의 경우 실거래가 반영률이 35%대에 불과한 것으로 조사되었는데 이는 공시가격이 실거래가의 3분의 1밖에 안 된다는 뜻이된다.

 

단독주택 같은 경우는 실거래가 상승 폭도 굉장히 크고 그거에 비해서 공시가격은 전혀 현실화될 기미가 없어 또다른 투기성 자금의 대상이 될수 도 있어 대책이 필요하다








 














삼융타워




경기 파주시 야당동 1072-1 삼융타워 상가가 분양중에 있다

 

좌우 2만세대(아파트, 8천세대 빌라 등)를 아우르며 1일 이용객 1만명의 야당역 이용객들을 대상으로 하는 든든한 배후수요를 자랑하고 있으며 초역세권 상가로 경의중앙선 2번출구에서 도보로 3분 이내로 이동이 가능하다.

 

운정신도시 상업지 비율이 3.2%밖에 되지 않아 희소성이 뛰어난 일반상업지구에 위치하여 프리미엄을 가지며, 3면이 코너인 상가로 한눈에 띄는 접근성이 우수한 상가이다.또한 운정의 GTX확정과 3호선 연장(계획) 뿐 아니라 제2자유로와 서울-문산간 고속도로 개통으로 인한 호재가 기대된다.

 

지하 2층~지상 10층 총점포수 121개 연면적은 16,703.57㎡ 규모이며 1층은 카페,이색카페,중식,일식,음료,기호음식,육류,주류음식,양식,경양식,분식,음식기타 등 2층은 근린생활용품,한식,중식,양식,경양식,분식,음식기타 등 3층은 메디컬,클리닉,근린생활서비스,의료 등 4층은 수의동물,메디컬,클리닉,근린생활서비스,의료 등 5층은 기타서비스,수의동물,메디컬,클리닉 등 6층은 수의동물,메디컬,클리닉,미용,뷰티,근린오락,근린생활서비스 등 7층 미용,뷰티,근린오락,근린생활서비스,의료,패션,액세서리,의류,미용판매,건강생활용(식)품 등 8층 근린오락 등 9층 오피스,기타사업,무점포사업 등 10층 행사,전시관련,오피스,스포츠관련,카페,이색카페,일식,양식,경양식 등으로 구성된다.

 

3.3㎡당 분양가는 1층 2,750~3,300만원, 2층 800~950만원 3층 590~680만원 4층 500~600만원, 5층 450~520만원, 6층 430~520만원, 7층 420~510만원, 8층 분양완료, 9층 420~500만원 10층 420~500만원선이다.

 

시행은 퍼스트삼융, 시공은 삼미건설이 맡았으며 2018년 12월 30일 준공 예정이다.

 

분양문의 : 031-948-3610

 

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화홍병원


경기 수원시 권선구 호매실동 1396-1번지 화홍병원 상가가 분양중에 있다

 

서수원 40만 인구의 풍부한 수요 및 행정타운 건너편 입지로 유동인구 흡입력이 우수한 배후세대를 갖추고 있으며 호매실 사거리 코너 최적의 접근성 및 가시성을 갖추고 있다. 수원~광명고속도로 호매실IC 이용이 편리, 신분당선 호매실역 및 수인선(착공예정)역세권 교통망, 과천~봉담 고속도로, 광명~수원민자 고속도로 등 뛰어난 광역교통망을 지녔다.

 

서수원에 위치한 모든 진료가 가능한 원스톱 전문병원이자 시설완비된 유일한 2차 종합병원으로 희소성을 가지며 병원전문빌딩으로 상호 집객시너지 효과가 탁월하다. 또한 수원R&D 사이언스파크 2019년 말 개발완료, 수원 제2실내체육관 개관으로 미래 개발호재 가능성이 예상되며 권선구청, 서부경찰서, 한국전력, 보건소등 권선행정타운의 중심을 누리는 특급위치에 따른 수혜가 전망된다.

 

지하 3층~지상 8층 총점포수 27개 연면적은 23,405.75㎡ 규모이며 1층은 분식,죽 전문점,베이커리 전문점,안경점,패스트푸드점,휴게음식점 등 2층은 메디컬,클리닉 등 3층은 메디컬,클리닉 등 4층~8층은 입원실 등으로 구성된다.

 

3.3㎡당 분양가는 1층 4,500~4,500만원, 2층 900만원 3층 800만원 선이다.

 

시행은 케이티이(주), 시공은 (주)명인종합건설이 맡았으며 2019년 10월 1일 준공 예정이다.

 

분양문의 : 031-291-0900

 

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영신프라자


경기 남양주시 지금동 다산동 313-2번지 영신프라자 상가가 분양중에 있다

 

7천여 세대의 배후단지(금강펜테리움1.2차,반도유보라,신안인스빌) 및 지식산업센터 비즈니스 독점상권으로 인한 풍부한 소비수요를 자랑하며 유치원 및 사거리 맞은편의 초중교 수요창출로 인한 다양한 고객니즈가 기대되는 입지이다. 또한 토평IC 진입 대로변 상가 (강변북로, 구리 암사대교, 강동대교 10분이내)로 대규모 출퇴근 유동인구로 연결되는 관문상가로 추가적인 수혜가 예상된다.

 

2필지 합필상가로서 뛰어난 가시성과 홍보효과를 지니며 넓고 넉넉한 대형주차시설이 상가 옆에 위치, 바로 앞 버스정류장 등 접근성이 좋고 지속적인 개발호재에 따른 가치상승을 지닌 항아리 상권 프리미엄 상가라 할 수 있다.

 

지하 2층~지상 5층 총점포수 66개 연면적은 7,737.39 ㎡ 규모이며 1층은 커피숍, 부동산, 약국, 편의점, 제과점 기타 판매시설 등 2층은 대형프랜차이즈 식당 등 3층은 학원, 병의원 등 4층은 학원, 병의원, 태권도 등 5층은 스포츠시설 , 스크린골프, 휘트니스 등으로 구성된다.

 

3.3㎡당 분양가는 1층 3,500~4,800만원, 2층 1,200~1,300만원 3층 930~980만원 4층 780~830만원, 5층 730~780만원 선이다.

 

시행은 영신개발, 시공은 승빈종합건설 가 맡았으며 2019년 7월 10일 준공 예정이다.

 

분양문의 : 1688-3942

 

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