표준단독주택 공시가격이 크게 오르며 상가를 낀 주택들의 보유세도 상승하게 됐다. 특히 신사동, 이태원동 등 서울의 주요 상업지역, 이른바 ‘핫플레이스’의 보유세는 2년 새 2배로 치솟았다. 장기적으로 이들 지역의 임대료가 올라 임차인들에게 부담이 전가될 것으로 우려된다.

국토교통부 부동산공시가격 알리미에 따르면 서울 강남구 신사동 대지면적 172.8㎡짜리 상가주택 중 주택 58.3㎡분의 올해 표준단독주택 공시가격은 8억8300만원으로 전년 대비 60% 상승했다. 2년 전과 비교하면 87% 올랐다. 상가주택의 보유세는 주택분은 주택 공시가격이, 상가분은 토지만큼의 개별공시지가가 각각 적용된다.

해당 주택을 보유세를 산정한 모은행의 결과를 보면 소유자는 올해 456만원의 보유세를 내야 한다. 이는 전년 313만원보다 46% 상승한 것으로 2년 전보다는 2배가량 늘었다. 상가주택 보유자가 1주택자고 만 59세 이하, 5년간 보유(20%의 장기보유공제 적용)한 경우 올해 개별공시지가가 표준주택 공시가격 상승률만큼 오른다고 가정했다.

강남구 삼성동과 용산구 이태원동의 일부 상가주택도 보유세가 크게 오르며 상한선 50%까지 급등했다.

삼성동의 대지면적 230.5㎡짜리 상가주택 중 57.53㎡의 주택분 올해 공시가격은 15억8000만원으로 전년 대비 22% 상승했다. 위와 같은 조건으로 올해 보유세를 계산하면 684만원이다. 1주택자의 경우 세금이 전년의 150%를 넘지 못하도록 한 데 따라 상한선인 상승률 50%가 적용됐다. 역시 2017년 보유세 326만원 대비 2배 이상 된다.

이태원동의 대지면적 319.0㎡짜리 상가주택은 주택분(119.5㎡) 공시가격이 올해 14억5000만원으로 66% 올랐고 보유세는 484만원으로 전년 대비 50% 상승한다. 역시 상한선이 적용됐고 2017년 보유세 244만원 대비 2배가량이다.

공시가격 5억원 이하 상가주택도 보유세가 늘긴 마찬가지였다. 마포구 동교동의 대지면적 299.5㎡짜리 상가주택을 보면 주택분(235.2㎡)의 공시가격은 올해 4억9100만원으로 전년 대비 18% 올랐고 올해 보유세는 504만원으로 전년 대비 24% 증가했다. 2017년 보유세 346만원 대비로는 46% 늘었다.

최근 국내 M&A(인수합병) 시장에 식음료 프랜차이즈 기업 매물이 넘쳐나지만 시장의 반응은 냉랭하다.

공차, 놀부, 아웃백, 할리스커피 등이 최근 매각을 추진중이거나 잠재적인 매물로 꼽힌다. 이 외에도 중소규모 프랜차이즈까지 고려하면 10개 이상 회사가 매각을 준비하고 있는 것으로 알려지고 있다

문제는 M&A 시장에서 식음료 프랜차이즈에 대한 기대감이 크지 않다는 데 있다. 경기 불황과 경쟁 심화 등 영향으로 산업 자체의 성장 전망이 밝지 않다는 점이 가장 큰 이유다. 산업 특성상 일부 프랜차이즈를 제외하면 국내 시장으로 사업 영역이 제한되기 때문에 추가적인 성장 동력을 마련하는 데 어려움이 있다.

또 최저임금 인상과 가맹점주 노조 허용 추진 등 외부 환경 변화도 프랜차이즈의 어려움을 가중시키는 요인이다. 최근 외식 트렌드 변화로 매장 확대를 통한 공격적인 경영 전략이 통하는 환경도 아니란 평가다.

이 때문에 M&A 시장에선 매물로 나온 프랜차이즈에 대해 관심을 두지 않는 분위기다. 우선 프랜차이즈 매물을 소화할 만한 주체가 보이지 않는다.

SI(전략적투자자) 중 대기업은 규제 환경 변화로 식음료 프랜차이즈에 대한 수요가 줄었다. 중견 식음료 기업의 경우 경기 불황 속 큰 자금을 동원할 가능성이 크지 않다.

그럼 PEF를 비롯한 FI(재무적투자자)로 인수 후보군이 좁혀지는데, 이미 PEF가 보유한 프랜차이즈는 쥐어짜내기식 수익성 향상 전략을 통해 기업가치를 올린 만큼 인수 뒤 추가적인 투자수익을 기대하기 어렵다는 공감대가 형성되고 있다. 실제로 이익 증대 등 실적 개선이 나타나고 있는 프랜차이즈의 경우 부실 매장 감축 등 비용 절감을 통해 효과를 본 경우가 적지않다.

프랜차이즈 기업의 경우 PEF의 또 다른 엑시트 창구인 IPO(기업공개)도 여의치않다. 가맹점 기반의 프랜차이즈 사업은 본사와 가맹점 간 이행상충 문제, 공생관계 등 이유로 IPO가 어려운 대표적 업종으로 꼽힌다. '미스터피자'로 유명한 MP그룹은 우회상장을 통해 증시에 입성했지만 상장폐지 위기를 겪기도 했다.

시장에선 최근 매물로 나온 프랜차이즈 중 공차와 할리스커피 정도가 매각 가능성이 있다는 분석이 나온다. 공차의 경우 대만, 일본 등 해외에서 성장 잠재력이 있다는 분석이다. 할리스커피는 IMM프라이빗에쿼티(PE) 인수 뒤 실적 성장을 이어가고 있다. 두 회사는 아시아 지역에서 활동하는 PEF나 프랜차이즈 전문 기업이 눈독을 들일 수 있다는 평가다. 그럼에도 최근 시장 분위기를 고려하면 밸류에이션 문제가 부각될 가능성이 있다.

상가의 공실이 점점 증가하고 있다. 2017년 1분기 9.5%이던 공실률(이하 100평 이상 중·대형 상가 기준)이 작년 1분기엔 10.4%로 올랐고, 4분기엔 10.8%로 2013년 이후 최고치를 찍었다. 이태원 21.6%, 청담동 11.2%, 도산대로 10%, 동대문 14.6% 등 불황을 모르던 핵심 상권에서조차 두 자릿수 공실률이 나타나고 있다.

소비 심리 냉각에 따른 자영업 창업 기피, 인건비 급등, 지방 제조업 몰락, 소비 방식의 변화 등 여러 가지 요인이 복합적으로 작용한다는 분석이다.

지방 상황은 더욱 심각하다. 경북은 18.8%로 전국 시·도 가운데 공실률이 가장 높다. 한때 활황이던 구미산업단지 공실률은 개별 상권 가운데 최고치인 33.1%를 기록했는데 이는 삼성·LG 등 대기업의 공장이 수도권으로 옮겨간 영향이 크다 이외에도 전북 15.2%, 충북 14.8%, 충남 14.2% 등 다른 지방도 전국 평균을 크게 웃돌았다.

빈 상가가 늘면서 임대료는 내리고 있다. 전국 중·대형 상가 임대료는 1년 새 0.2% 내렸다. 지방에서는 충남(-2.6%), 경남(-1.8%), 경북·울산(-1.7%) 등 9개 시도가 내렸다. 서울도 강남권과 영등포권·신촌권 임대료는 하락했다.

장사를 하려는 사람이 없다 보니 상인들끼리 주고받는 '권리금'도 재작년 4777만원에서 작년 4535만원으로 줄었다. 권리금이 아예 없는 점포의 비율도 재작년 말 29%에서 작년 30.5%로 늘어났다.

상가 공실 급증의 배경에는 자영업의 몰락이 있다. 소상공인진흥공단이 집계하는 '소상공인 경기체감지수'는 작년 10월 72.7에서 12월 62.1로 급락했다. 경기전망지수 역시 93.7에서 86.8로 떨어졌다. 두 지수 모두 100보다 낮으면 긍정적인 응답보다 부정적 응답이 많다는 뜻이다. 국내 자영업자 수는 작년 말 기준으로 1년 사이 9만4000명 줄었다.

자영업 몰락의 원인은 다양하다. 우선 소비 심리 냉각이다. 통계청의 소비자심리지수는 작년 1월 110에서 이달 98로 떨어졌다. 이런 상황에서 인건비 부담은 급등했다. 최저임금은 2년 새 29% 올랐다. 영세 자영업자는 일반 기업보다 최저임금 영향을 더 크게 받는다. 외식업체는 매출의 24.7%를 인건비로 지출한다는 정부 조사도 있다.

2년 전만 해도 이태원역 대로변 상권이면 비싼 보증금에다 권리금도 1억~2억원은 얹어야 들어올 수 있었는데, 요즘엔 권리금이 없어도 거들떠보는 사람이 없다는 소리가 나올정도로 서울의 ‘핫 플레이스’ 이태원 일대 상권이 무너져 내리고 있다.

상권이 뜰 때는 이태원역을 시작으로 경리단길, 해방촌 순으로 발달했는데, 사람들의 발길이 줄어들자 거꾸로 해방촌, 경리단길, 이태원역 순으로 폐업이 줄을 잇고 있다

잘 나갈 것만 같던 이태원 일대 상권이 가라앉게 된 이유는 여러 이유가 복잡하게 얽혀있겠지만 가장 큰 원인은 하늘 높은 줄 모르고 치솟은 임대료와 경쟁 상권에 뺏긴 유동인구에 있어 보인다.

서울시 상권분석서비스에 따르면 이태원 거리를 찾는 유동인구는 1년새 12%나 줄어들었다. 반면, 이태원역 상권의 임대료는 2015년부터 2017년까지 10.2% 올랐다. 한국감정원에 따르면 서울시 평균(1.8%)보다 6배 높은 수준이다.

상권 쇠락을 떠나 자영업자수 자체가 줄어들다 보니 공실을 채울 새 임차인을 구하지 못한 건물주들도 많다. 통계청에 따르면 전국의 자영업자수는 지난달 현재 549만6000명으로, 2016년 2월(535만5000명) 이후 3년만에 최저 수준으로 떨어졌다.

이태원 상권은 역세권 입지에서 떨어진 해방촌부터 시작해 경리단길, 이태원 일대로 도미노처럼 무너졌다. 이태원 상권이 형성될 땐 이태원역을 중심으로 시작해 경리단길, 해방촌 골목까지 상권이 확대됐지만, 지난해 용산에 있던 주한미군기지가 평택으로 이전하고 이른바 ‘뜬다’ 하는 상권이 마포구 상수동과 종로구 익선동 등으로 넘어가면서 인기가 한풀 꺾였다.

이주열 한국은행 총재는 미국 연방준비제도(Fed·연준) 연방공개시장위원회의 정례회의 결과에 대해 "시장 생각보다 더 완화적 입장이었다"고 평가했다.

연준은 지난 29∼30일(현지시간) 이틀간 FOMC 정례회의를 열어 만장일치로 기준금리를 현재 2.25∼2.50%에서 동결하기로 하고 '추가적·점진적인 금리 인상'이라는 문구를 성명에서 삭제했다. 이는 연준이 금리 인상 속도 조절에 나선 것으로 해석되는 대목이다.

또 필요한 경우 보유자산 축소 계획의 속도를 늦출 가능성을 열어둔다고도 밝혔다. 연준의 자산 축소는 시중에 풀린 돈을 회수하는 효과가 있는데, 긴축 속도를 완화할 수 있다는 뜻이다.

이 총재가 강조한 대목은 연준이 앞으로 금리 인상에 인내심을 갖겠다는 것과 대차대조표 정상화 정책도 경제 상황 변화에 맞춰 조정할 수 있다는 부분"이라며 "향후 금리 인상 경로에 대한 문구를 삭제한 점도 연준이 이제는 금리 인상에 신중한 자세를 보인 것이라고 의견을 표명했다.

지난해 9월 미국 동포 서모씨가 한국 정부를 상대로 제기한 첫 ‘공시지가 토지 수용’ 투자자-국가 간 소송(ISD) 사건을 맡을 국제 중재판정부가 구성된 것으로 확인됐다. 국가배상 규모가 33억원으로 비교적 소액이지만 정부가 패소할 경우 30여 년간 이어져온 토지 보상 제도에 일대 변혁이 불가피하기 때문에 이르면 연내 확정될 소송 결과에 관심이 쏠리고 있다.

법조계에 따르면 법무부 국토교통부 등 관련 부처로 구성된 정부 분쟁대응단과 소송 당사자인 서씨는 이달 초 중재인 한 명씩과 의장중재인 등 세 명의 중재판정부 구성을 마쳤다. ISD는 양 당사자가 중재인 한 명씩을 선임하고 당사자들 합의로 의장 중재인 한 명을 임명해 판정부를 구성한다. 중재지로 한국을, 중재기관으로 홍콩국제중재센터를 선정했다.

서씨는 중재인으로 홍콩 법률회사 데뵈(Des Voeux)의 베니 로 변호사를 선임했다. 정부 측 중재인은 도널드 맥레이 캐나다 오타와대 법학부 명예교수가 선정된 것으로 알려졌다. 중재판정부의 재판장 역할을 하는 의장중재인은 브루노 지마 미국 미시간대 법대 교수가 내정됐다. 그는 국제사법재판소(ICJ) 판사로도 활동했다. 서씨와 정부 측에서 쟁점만 추려 ‘신속절차’로 진행할 경우 2~3년 이상 걸리는 일반 ISD와 달리 연내 결과가 나올 가능성도 있다.

사건의 발단은 2001년으로 거슬러 올라간다. 서씨는 2001년 서울 마포에서 주택 및 토지 188㎡를 3억3000만원에 사들였다. 2012년 마포구는 그해 서씨 보유 토지가 포함된 대흥2구역을 재개발구역으로 지정했다.

이듬해인 2013년 미국 시민권을 획득한 서씨는 2016년 서울시지방토지수용위원회, 2017년 중앙토지수용위원회 등을 거쳐 제안된 9억5000만원(약 85만달러)가량의 수용가에 대해 “시장가격에 미치지 못한다”며 수령을 거부했다. 당시 일반 분양된 신규 주택의 분양가는 전용면적 85㎡ 기준 7억원 안팎이었다. 서씨가 퇴거를 거부하자 지역 재건축조합은 소송을 걸었고, 2017년 1월 서울서부지방법원은 조합의 손을 들어줬다.

서씨는 이후 한·미 자유무역협정( FTA)을 근거로 시장가격으로 보상하지 않는 국내 토지보상 체계에 문제가 있다며 작년 9월 ISD 의향서를 제출했다. 소송 가액은 당시 공시가격과 실거래가 간 차액 및 정신적 피해보상을 포함한 33억원 규모다. 한·미 FTA 11조에는 각종 보상에 대해 ‘공정시장가격’을 기준으로 한다고 명시돼 있다. 그러나 토지보상금은 직전 발표된 표준지 공시지가를 기반으로 이용상황, 토지형상, 감정평가 등을 고려해 결정된다.

론스타, 엘리엇매니지먼트 등으로부터 이미 6조원대 ISD를 제기당한 정부가 30억원대 ISD에 촉각을 곤두세우고 있는 것은 패소에 따른 파장 때문이다. 만약 패소하면 한국에서 토지를 수용당했던 동포와 외국인들이 일제히 비슷한 소송을 제기할 가능성이 높다. 보상 규모만 수십조원에 달할 것이란 추산도 나온다. 우리나라의 연간 토지보상 규모는 10조~20조원이고 외국인이 보유한 국내 토지는 여의도의 약 84배 규모인 239㎢로 감정가만 30조2000억원에 달한다.

국토부는 ‘외국인 투자활성화에 따른 토지수용 및 보상제도 정비 방안’ 연구용역을 발주해 오는 3월까지 받기로 했다. 한 국제중재 전문가는 “공시지가 중심 수용제도에 대해 국제법적 평가를 받게 된 것”이라고 설명했다.

이미 공시지가에 실제 가격이 충분히 반영됐다는 의견도 있다. 법조계 관계자는 “공시지가가 차츰 현실화되는 추세인 데다 시장가격 역시 호가 위주의 ‘의미 없는’ 가격도 있다”며 “현 제도가 한·미 FTA에 크게 배치되지 않을 것”이라고 했다. 서씨가 토지를 매입하고 재개발 절차가 논의된 시점에는 국적이 한국인이었다는 점도 논란거리다. 현재 외국인이라는 이유만으로 ISD 소송 자격을 얻는다면 이를 악용할 이민자가 많을 것이라는 게 정부 측 우려다.

일본 부동산 시장이 얼어붙고 있다. 5년 연속 가격 상승을 이어가던 일본 부동산 시장에서 가격 상승세가 주춤하는 것과 함께 작년 하반기 거래금액이 전년 동기에 비해 34%나 줄어들며 거래 절벽에 대한 염려도 커지고 있다.

지난해 하반기 일본 부동산 거래 규모가 1조7290억엔(약 17조원)으로 반기 기준으로 6년 만에 최저를 기록했다

거래절벽의 가장 큰 이유는 그동안 큰 폭으로 올랐던 일본 부동산 시장에 대한 불안감이 확산됐기 때문이다. 더 이상 큰 폭의 시세 차익을 기대하기 어려운 상황에서 임대료 상승폭이 제한적이다 보니 기대수익률이 낮아지면서 투자를 주저하는 사례가 늘고 있다.

또 경제성장 둔화 등이 나타나는 중국에서 자금 유출 고삐를 죄는 등 일본 내 부동산 가격 상승을 부추겨온 해외 자금 유입이 급감한 것도 한몫했다.

조사를 진행한 미즈호신탁은행의 도시미래종합연구소는 "해외 자금의 부동산 매입 규모가 작년 하반기엔 전년도에 비해 90% 이상 줄어든 919억엔에 그쳤다"고 분석했다. 지방은행의 부동산 대출 대표주자 격이던 스루가은행의 부실 대출이 문제가 되면서 일본 국내 금융사들이 관련 융자에 소극적으로 돌아선 것도 부동산 거래 급감의 한 원인으로 지목된다.

기관투자가들의 조심스러운 투자성향을 보여주듯 작년 하반기 대형 물건 거래가 줄었다.

작년 하반기 거래 규모가 가장 컸던 도쿄 미나토구의 시바파크빌딩은 일본 간사이전력부동산개발 등 7개사가 참여해 1500억엔에 사들였다. 전년도 하반기 최대 거래였던 중국 안방보험그룹의 임대맨션(아파트) 구입(2600억엔)과는 1100억엔(약 1조1000억원)가량 차이가 있다. 부동산중개회사인 CBRE에서는 "부동산 가격이 높아진 탓에 투자수익률이 3% 이하 수준으로 떨어지면서 투자자들의 관심이 식고 있다"고 평가했다.

경기 회복과 관광객 증가로 일본 부동산 가격은 핵심지역을 중심으로 빠르게 상승해 일본 국세청이 과세 기준으로 발표하는 부동산 가격(노선가격)은 지난해까지 5년 연속 상승했다. 도쿄 대표 상업지구인 긴자에선 최고 평당 14억원을 넘어서는 곳이 등장하는 등 거품경제 시절보다 더 높은 가격이 형성된 곳도 등장했다. 주택시장의 부진이 가시화하는 상황에서 대형 상업 부동산 거래마저 급감하는 것으로 나타나면서 과열 논란도 커질 전망이다.

서울 종로구 삼청동이 ‘디스카운트(할인)’ 중이다. 경복궁, 청와대 근처에 있는 삼청동은 북촌, 인사동과 함께 대표적 관광코스로 꼽혀 관광객의 발길이 끊이지 않던 곳이다. 하지만 인기 탓에 상가 임대료가 폭등했다.

하지만 임대료 부담을 견디지 못한 상인이 하나둘씩 떠나며 2016년부터 삼청동은 내리막길을 걸었다. 젠트리피케이션(임대료 상승 등으로 원주민이 밀려나는 현상) 후폭풍으로 1년 넘게 비어 있는 상가가 속출하자 결국 건물주가 손을 들고 임대료를 내리기 시작했다. 많게는 50%까지 내렸다.

최근 임대차 계약을 맺은 한 카페의 임대료는 2년 전 월 350만원(보증금 7000만원)에서 250만원(보증금 5000만원)으로 내렸다.

삼청동 월별 유동인구300㎡ 규모로 삼청동의 대표적인 카페인 ‘슬로우파크’의 임대료는 월 1000만원 안팎이다. 4~5년 전에 비하면 절반 수준이다.

소상공인시장진흥공단 상권분석에 따르면 지난해 10월 기준 삼청동의 유동인구(삼청동주민센터 반경 100m)는 1400명으로 1년 새 22%가 줄었다.

임대료 인하 움직임에도 삼청동의 부활은 쉽지 않아 보인다. 경기 침체에다 경쟁 상대인 익선동 상권은 날로 확장하고 있기 때문이다. 삼청동 상권이 시작되는 삼청로 61에서 146까지 150여 개(1층 기준) 점포 중 20여 개는 빈 상가로 남아 있다. 2년 가까이 비어 있는 건물도 있다.

일산 킨텍스 힐스테이트

경기 고양시 일산서구 대화동 2701 일산 킨텍스 힐스테이트 상가가 분양중에 있다

대형브랜드 현대힐스테이트 오피스텔 1,054세대의 기본수요층 확보와 인근 킨텍스 업무단지, 현대상주인원 수요층 확보로 7천여세대의 배후수요의 중심에 위치하고 있으며 gtx킨텍스역(예정) 사거리 코너 자리 초역세권의 쾌속 교통망 특권과 더불어 연1천만명 이상의 유동인구 수혜가 예상된다.

킨텍스2전시장과 육교연결, 일산테크노밸리 개발로 인한 배후수요 약 1.8만명 증가예상, CJ k-컬쳐밸리, 방송영상밸리 개발호재 수혜지로 개발완료 시 어마어마한 유동인구 확보로 킨텍스 개발 중심에 위치한 완벽한 입지이다.

지하 4층~지상 49층 총점포수62개 연면적은 185,104.14 ㎡ 규모이며 1층은 편의점, 음식점, 분식점, 커피전문점, 세택소, 통신사, 안경점, 대형슈펴마켓, 등 2층~49층은 오피스, 오피스텔등으로 구성된다.

3.3㎡당 분양가는 1층은 2,288~2,890만원 선이다.

시행은 바우텍건설주식회사, 시공은 현대건설이 맡았으며 2019년 4월 1일 준공 예정이다.

분양문의 : 1661-6512

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노블레스

인천 남구 용현동 630-1 노블레스 상가가 분양중에 있다

대로변 코너 부지 , 주변 아파트 단지 , 신규아파트단지 인접, 주변 신규 주거 오피스텔이 많은 주거 밀집지역으로 풍부한 배후수요를 갖추고 있으며, 제1,2,3 고속도로 이용 편리, 버스정류장 부지 바로 앞에 위치하여 편리한 교통환경이다. 관공서(한전,조달청등), 인하대병원인접, 초중고인접, 대로변 코너에 위치하여 노출이 많아 접근성이 우수하며 주변 병원 약국 스크린골프장 등 새롭게 대로변 상가가 정비되는 있는 자리라 다양한 업종이 가능한 입지이다.

지하 2층~지상 8층 총점포수36개 연면적은 4,456.72㎡ 규모이며 1층은 행사,전시관련,금융,수의동물,의료,근린생활용품,한식,푸드코트,중식,육류,주류음식,분식,음식기타 등 2층은 금융,교육,학원,미용,뷰티,카페,이색카페,일식,양식,경양식 등 3층은 교육,학원,메디컬,클리닉,스포츠관련,근린오락,양식,경양식 등 4층은 메디컬,클리닉,스포츠관련,근린오락 등 5~6층은 메디컬,클리닉 등 9층 교육,학원,스포츠관련,목욕,사우나,근린오락 등 8층은 오피스,교육,학원,스포츠관련,목욕,사우나,근린오락 등으로 구성된다.

3.3㎡당 분양가는 1층은 2,850~3,500만원, 2층은 1,000~1,120만원, 3층 860~960만원, 4층 720~800만원 5층 620~700만원 6층 620~700만원, 7층 620~700만원, 8층 670~750만원 선이다.

시행은 의성건설, 시공은 의성건설이 맡았으며 2019년 12월 31일 준공 예정이다.

분양문의 : 1544-6928

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