대도시 상업발달 지역을 중심으로 임대료 상승 등으로 젠트리피케이션(상권 내몰림) 현상이 진행 중인 가운데 특히 마포·광진·도봉구에서 가장 많이 나타나고 대학가가 있는 상권을 중심으로도 젠트리피케이션 정도가 심각하다는 분석이 나왔다.

국토연구원이 발간한 국토이슈리포트 ‘어느 동네에서 젠트리피케이션이 발생하는가?’를 보면 2015년부터 2018년까지 서울의 젠트리피케이션의 ‘경계’와 ‘위험’ 단계 수준이 높아지고 있다.

국토연구원이 개발한 젠트리피케이션 단계는 발생 이전부터 문제 심각화까지 ‘초기-주의-경계-위험’ 등 4단계로 구분된다. 매출액, 유동인구, 프랜차이즈 업체 수, 창·폐업 횟수, 평균 영업기간, 상주인구 등 변수에 가중치를 적용해 산출하는데, 수치가 높을수록 위험하다.

상권 활성화로 부동산 가치가 높아지는 등의 경계단계는 2015년 8.01에서 2018년 9.04로 상승했다. 임대료 상승으로 공실이 늘면서 지역 쇠퇴가 발생하는 등의 부작용이 발생하는 위험단계는 2015년 0.47에서 2018년 1.25로 3배가량 상승했다. 서울 전 지역의 젠트리피케이션 진행 정도가 공개된 것은 이번이 처음이다.

젠트리피케이션이 가장 많이 나타난 지역은 마포구와 광진구, 도봉구다. 마포구는 2015년부터 지난해까지 경계·위험단계의 수치가 지속적으로 높아졌다. 광진·도봉구는 경계·위험단계 수치가 2015~2016년 오르다가 2017년 주춤했다. 그러나 지난해 급격히 상승했다.

특히 대학가를 중심으로 젠트리피케이션 심화 현상이 집중됐다. 마포구 홍익대 인근, 광진구 건국대 인근, 성동구 한양대 인근의 젠트리피케이션 경계·위험단계가 두드러졌다.

자치구에서는 젠트리피케이션 현상이 드러나지 않았던 노원구, 동대문구, 성북구에서도 각각 서울과학기술대, 경희대, 국민대 등 대학가에서는 경계·위험 단계가 높았다.

반면 서초구와 강남구의 경계·위험 단계 비율은 점차 감소하거나 다른 자치구보다 낮은 것으로 분석됐다. 성동구와 종로구, 용산구 등 언론을 통해 젠트리피케이션이 심각한 것으로 알려졌던 지역의 경계·위험 단계도 상대적으로 낮았다.

부동산 간접 투자상품인 리츠(이하 부동산 투자회사·REITs)의 작년도 수익률이 아파트나 상가 등 부동산 직접 투자 보다 높았던 것으로 나타났다.

한국감정원에 따르면 지난해 전체 219개 부동산 리츠의 평균 배당수익률은 8.50%(임대주택리츠 제외)를 기록했다. 상장 리츠 수익률(배당·주가변동분 반영)은 7.99%로 나타났다. 이 기간 전체 리츠 수는 전년(193개) 보다 13.9%가 늘었으며, 전체 자산 규모도 8조원(22.8%) 상승한 42조원으로 집계됐다.

리츠는 다수의 주주들로부터 투자자금을 모집한 후 실물 부동산 또는 부동산과 관련된 유가증권 등에 투자해 운용성과에 따라 그 수익을 주주들에게 배당하는 부동산간접 투자기구를 말한다.

지난해 리츠 수익률은 은행 상품이나 주식, 부동산 직접투자 등에 비해 높아 부동산 간접투자가 더욱 확대될 것으로 예상된다. 리츠 수익률(8.5%)에서 임대 등 부동산 운용으로 발생한 수익률은 7.84%, 자산의 매각(해산 리츠)에 따른 수익률은 32.6%로 분석됐다.

이에 반해 지난해 금융상품 수익률은 예금 1.40%, 국고채(3년) 2.10%, 회사채 2.5%에 불과해 부동산 리츠 수익률이 3배 이상 높았다. 같은 기간 코스피지수는 17.30% 하락하는 저조한 성적표를 받았다.

지난해 주택시장이 상승세를 이어가면서 부동산 직접 투자 수익률(오피스 4.5%·리테일 3.85%·아파트 8.04%)도 양호했지만 리츠 수익률 보다는 낮았다.

리츠 배당수익률은 국토교통부에서 제공하고 한국감정원에서 운영하는 리츠정보시스템에서 실시간으로 확인할 수 있다.

서울 한강 변 고급 아파트 겔러리아포레의 공시가격이 통째로 정정됐다. 2005년 아파트 등 공동주택 공시제도 도입 이후 널리 알려진 단지의 수백 가구 전체 공시가격이 번복되기는 처음이다.

공시가격은 정부가 한국감정원의 조사·산정을 거쳐 매년 1월 1일 시점에서 평가한 가격이다. 세금 등 생활과 밀접한 60가지의 행정 목적에 기준 가격으로 활용된다. 올해 가격은 시세의 68.1% 수준이었다.

국토교통부는 지난 4월 30일 결정한 올해 공동주택 1339만가구 공시가격의 이의신청 처리 결과를 지난달 28일 발표했다. 138가구의 가격을 조정하고 연관된 5175가구 가격을 정정했다. 가격 조정된 가구와 같은 단지·층·크기·라인 등의 주택이 연관된 가구다.

가격 정정 주택에 서울 성동구 성수동1가 갤러리아포레가 들어있다. 2개 동 230가구 모두 정정됐다.

이 단지는 강남구 도곡동 타워팰리스보다 비싼 국내 최고가 주상복합아파트로 45층 초고층이고 전용 167~271㎡의 대형 주택형으로 이뤄져 있다. 한국감정원에 따르면 현재 시세가 3.3㎡당 4570만원이고 가구당 평균 40억원이 넘는다. 2008년 2월 3.3㎡당 4390만원, 가구당 평균 37억원에 분양해 2011년 7월 입주했다.

이 단지의 4월 30일 결정 공시가격은 가구당 평균 30억200만원(총 6904억5900만원)이었다. 지난해 28억9900만원(총 6668억원)보다 3.5% 올랐다. 최고 가격(45층 전용 271㎡)이 4000만원 오른 46억4000만원이다. 절반에 가까운 107가구가 30억원을 넘겼다. 서울 전체 30억원 초과는 1219가구였다.

본지 확인 결과 지난달 28일 정정 공시가격은 가구당 평균 27억9700만원(총 6433만7600만원)으로 결정 가격보다 6.8% 내렸다. 지난해보다도 3.5% 하락했다. 230가구 중 꼭대기층 4가구가 지난해와 같은 가격으로 내렸고 나머지 226가구는 최대 4억1600만원까지 더 인하됐다. 30억원 초과는 72가구로 지난해(100가구)보다 28가구 줄었다.

한국감정원·국민은행의 시세통계에 따르면 지난해 1년간 이 단지의 평균 시세가 별 변동 없었다. 실거래 건수가 20건이었는데 주택형·층 등에 따라 소폭 오르거나 내리며 들쭉날쭉했지만 특별한 하락세는 없었던 곳이다.

이 때문에 일부에선 떼쓰면 내려주는 것인가 하는 불신이 생기고 있다.

금융당국은 채무자 상환능력에 맞게 채무조정을 차등화해, 금융사의 채무조정 동의율을 높이기로 함에 따라 주택담보대출을 연체했다고 집이 경매로 넘어가는 일이 줄어들 전망이다.

금융위원회는 7월 8일부터 주택담보대출 채무조정 활성화 방안을 시행한다. 금융당국은 채무자의 주거권 보장 차원에서 2013년 주담대 채무조정 제도를 도입했지만, 정작 채무자의 연체가 발생했을 때 금융사가 채무조정에 잘 동의하지 않아 유명무실했다.

채무자의 갚을 능력을 고려하지 않고 분할상환과 상환유예, 금리인하 등을 똑같이 적용하도록 제도가 설계돼 금융사 입장에서 경매로 담보권을 행사하는 게 부담이 적었던 탓이다.

앞으로는 채무자를 가용소득 수준에 따라 3가지 유형으로 구분하고, 장기분할상환, 상환유예, 금리인하 등을 차등 적용하기로 했다. 가용소득은 월소득에서 생계비와 기타채무 상환액을 제외한 주담대 상환에 사용가능한 소득을 가리킨다.

지원 대상은 실거주주택(담보채무 10억원 이하)에 대한 주담대 연체 30일을 넘긴 채무자다. 실거주주택(주택시세 6억원 이하)에 대한 주담대 연체 30일을 초과한 채무자 가운데 부부합산 연소득이 7천만원 이하인 경우에는 생계형 특례를 적용받는다. 기존대로 분할상환 최대 35년, 거치기간 최대 5년에 약정금리 2분의1(기준금리+2.25%포인트 하한)이 적용된다.

대표적 수익형 부동산인 오피스텔 매매가격이 1분기에 이어 2분기에도 하락세를 보였다.

한국감정원에 따르면 지난 2분기 전국의 오피스텔 매매가격은 전 분기 대비 0.40% 하락했다. 지역별로는 서울의 경우 2분기 0.36% 하락해 1분기(-0.40%)보다 낙폭은 소폭 줄었다.

도심권 오피스텔의 가격이 0.23% 내렸고 동남권(강남4구)은 0.33% 떨어져 서울 권역별 기준으로 낙폭이 가장 컸다.

지방의 오피스텔은 0.56% 하락해 전분기(-0.40%)보다 낙폭이 커졌고 특히, 울산의 경우 지난 2분기 매매가격이 1.12% 내려 전국에서 가장 큰 폭으로 하락했다.

오피스텔 전세가격은 전국적으로 0.28% 하락했다.

서울이 0.07% 내려 전분기(-0.27%)보다 낙폭이 크게 둔화했으나 경기(-0.44%), 인천(-0.21%), 지방(-0.54%)의 전셋값은 하락폭이 커졌다.

오피스텔 월세는 전국적으로 0.31% 하락했다. 수도권(-0.23%)에 비해 지방(-0.62%)이 많이 내렸다.

신세계그룹의 핵심 계열사인 이마트가 지난 1분기에 이어 2분기에 대한 전망이 어둡고 사상 처음으로 적자를 기록할 것이라는 우려가 나오고 있어 업계의 이목이 쏠리고 있다.

유통업계에 따르면 이마트는 1분기 영업이익이 전년 같은 기간보다 51.6%나 감소한 743억원을 기록했는데, 2분기에는 이보다 저조한 최악의 실적을 낼 지 모른다는 전망이 나오고 있다. 경기 불황으로 내수가 침체된 상황인데다 배송 서비스를 강화한 온라인 유통업체들의 성장으로 고객 이탈이 지속될 가능성이 높기 때문이다.

실제로 이마트가 2분기에 마이너스 성장률을 기록하게 되면 그 여파는 상당히 클 것이라고 업계는 내다보고 있다. 이마트는 신세계그룹 내에서 ‘캐시카우(현금 창출원)’ 역할을 담당하며 전체 매출의 절반 이상을 차지하는 주력 계열사일 뿐만 아니라, 2011년 상장 이후 적자를 낸 적이 없기 때문에 주가에도 적잖은 영향을 미칠 전망이다.

최근 온·오프라인을 아우르는 초저가 가격 경쟁은 대형마트에게 가장 큰 부담이다. 쿠팡이나 티몬 등 이커머스(전자상거래) 업체가 주도적으로 벌이는 경쟁에서 살아남기 위해 이마트는 올 초부터 오프라인용 저가 가격 정책인 ‘국민가격’ 프로젝트를 내세워왔다. 하지만 고객 방문 수가 크게 늘지 않는 등 별다른 재미를 못보고 있는 실정이다.

이마트가 지분을 투자한 종속회사들의 실적 부진도 발목을 잡고 있다. 편의점 이마트24는 1분기 영업이익 감소 폭이 전년 동기 대비 31억원이 줄긴 했지만 여전히 적자를 기록 중이다

지난 5월 1호점으로 서울 성수동에 문을 열어 젊은층 사이에서 폭발적인 인기를 끈 블루보틀이 2호점 출점으로 삼청동 오픈을 하게됨에 따라 젠트리피케이션 공실 후유증이 커지고 있던 삼청동에 관심이 쏠리고 있다.

삼청동 상권은 3~4년 전부터 ‘죽은 상권’이라는 말이 나돌 만큼 젠트리피케이션 현상의 직격탄을 맞았다. 고즈넉한 거리에 분위기 있는 카페와 레스토랑 등이 밀집해 한때 많은 사람들의 발길이 오갔지만, 중국인 단체 관광객이 몰려들고 가까운 곳에 비슷한 한옥 콘셉트를 가진 익선동이라는 대체 상권이 새롭게 떠오르면서 상권은 힘을 잃어 갔다. 자영업자들은 높은 임대료를 감당하지 못하고 삼청동을 하나 둘씩 빠져나가면서 삼청동의 공실률은 약 20%로 서울 평균 공실률의 2.5배에 달했다

블루보틀이라는 ‘힙플레이스’가 국립현대미술관 서울관과 정독도서관 사이 삼청동 초입에 입점하게 됨에 따라 젊은 세대의 인구유입으로 죽은 상권 살리기가 가능할지 주목받고 있다.

스페셜티 커피를 다루는 카페의 원조 격인 블루보틀은 2002년 미국 캘리포니아주 오클랜드의 로컬 카페로 시작해 샌프란시스코, 뉴욕, 일본 도쿄, 교토에 매장 75개를 갖고 있는 글로벌 브랜드다. ‘커피 공룡’ 네슬레가 2017년 블루보틀의 지분 68%를 약 4억 2500만 달러(약 5000억원)에 인수할 정도로 최근 브랜드 가치는 더욱 높아졌다.

삼청동 자영업자들이 블루보틀 효과를 기대하는 건 성수동 1호점이 대성공을 거뒀기 때문이다. 1호점은 오픈한 지 두 달 가까이 지났지만 인스타그램을 통해 소비를 과시하는 2030 트렌드 세터들의 필수 코스가 되면서 ‘블세권’이라는 신조어까지 만들어 냈다.

건강보험은 직장가입자와 지역가입자로 구분된다. 직장가입자는 배우자와 직계존비속 등에 해당하는 사람이 일정요건을 갖추면 피부양자로 구별하기에 별도의 건강보험료를 부담하지 않아도 된다.

직장가입자가 피부양자가 되기 위해서는 부양요건 외에도 소득·재산요건을 모두 충족해야 한다. 소득요건은 이자·배당·사업·근로·연금·기타소득 등의 합계액이 연간 3400만원 이하여야 한다. 또 사업자등록증이 있는 사업자는 사업소득이 없어야 하고, 사업자등록증이 없는 사업자는 과세대상 사업소득이 연간 500만원 이하여야 대상이 된다.

반면 재산요건은 ▲재산세 과세표준의 5억4000만원 이하 ▲재산과표 5억4000만원 초과 9억원 이하인 경우에는 연소득 1000만원 이하 등의 요건을 갖추면 된다. 기혼자라도 부부 개인별로 요건을 충족하면 된다.

또 재산세 과세표준에서 주택은 공시가격의 60%, 토지·건물의 경우 공기가격의 70%다. 이때 소득은 통상 종합소득으로 세무서에 신고한 금액을 기준으로 한다. 국민연금과 같은 공적연금 수령액은 소득세 과세여부와 상관없이 수령액 모두가 소득으로 반영된다.

아울러 피부양자가 요건 중 재산요건을 조금 초과하는 경우라면 배우자에게 재산 일부를 증여해 재산세 과세표준 금액을 5억4000만원 이하로 낮추는 방법을 고려해 볼 수 있다. 배우자에게 증여할 경우 10년간 6억원의 증여재산 공제가 적용되므로 이를 초과하지 않으면 증여세 부담은 발생하지 않는다.

다만 반대로 초과할 경우에는 증여세를 부담과 취득세를 고려해야 한다. 취득세는 증여재산의 시가표준액에 4%의 세율이 적용되므로 취득세 부담액과 향후 절감되는 건강보험료를 비교해서 판단하는 것이 좋다.

지난해 7월1일부터 적용된 피부양자 인정기준 개정에 따라 지역가입자로 전환되는 피부양자는 2022년 6월까지 보험료의 30%를 감면받는다.

종전에는 피부양자의 소득기준이 ▲금융소득 4000만원 이하 ▲근로소득+기타소득 4000만원 이하 ▲연금소득 4000만원 이하로 각각 규정돼 있었다. 재산요건은 재산세 관세표준 금액이 9억원을 초과하지 않으면 됐다.

한편 피부양자 자격의 취득이나 상실은 직장가입자 신고에 의해서 처리되는 것이 원칙이지만 건강보험공단에서 국민건강보험법의 절차에 따라 국세청·국민연금관리공단 등에서 소득 확인자료를 받아서 피부양자 자격 취득과 상실처리를 하게 된다.

최근 주택을 취득할 예정인 개인사업자가 법인을 설립해 주택임대사업자로 등록하는 경우가 늘고 있다. 개인이 조정대상에서 주택을 양도하는 경우 양도소득세 중과, 대출제한 등이 문제되기 때문이다.

상가임대사업자의 법인전환은 주택 양도 시 양도소득세 중과를 회피하려는 목적이 크다. 여기에 임대로 인한 임대소득세와 함께 양도나 상속도 영향을 미친다.

개인사업자가 법인전환을 하면 최대 38% 가량 세율이 줄어든다.

고소득 개인 임대 사업자는 임대소득에 대한 과세에 높은 세율이 적용된다. 개인사업자에게 적용되는 세율은 6~42%다. 지방소득세 10%를 가산하면 최고 46.2%의 소득세율이 적용된다. 개인임대사업자의 경우 매년 임대소득으로만 과세가 돼 퇴직금이 지급되지 않는다. 현행 우리나라의 실효 세율 중 가장 낮은 퇴직금 제도를 활용하지 못하는 단점이 있다.

또한 부동산을 처분하는 경우의 양도소득세율도 최고 46.2%(지방소득세 포함)다. 특히 조정대상지역에 2주택이상자가 주택을 처분하는 경우 장기보유특별공제가 적용되지 않고 세율은 10% 중과(2주택 이상), 20% 중과(3주택 이상)된다. 지방소득세를 포함하면 2주택이상자는 최고 57.2%, 3주택이상자는 최고 68.2%세율이 적용된다.

이처럼 높은 세율로 과세되는 개인사업자가 법인전환을 하면 10~20%의 법인세가 부과된다. 조정대상지역의 주택을 처분하는 경우 양도소득세가 중과되지만 3주택 이상이라도 10%만 중과를 하고 있다.

일반적으로 법인의 전환은 새로운 법인을 만들어 임대 부동산 현물출자, 사업 양·수도 등을 통해 이전한다. 현물출자나 사업양수도의 경우 양도소득세는 취득세를 절감하기 위해서는 요건을 잘 갖춰야 혜택을 받을 수 있다.

임대업의 경우 개인이 가지고 있던 임대사업을 포괄적으로 양·수도하는 세감면 포괄양수도와 임대주택을 현물출자하는 방식을 선택할 수 있다. 요건을 제대로 갖춘 경우 개인자산을 법인으로 이전해 발생되는 양도소득세가 이월과세된다. 이월과세는 추후 법인이 당해 재산을 양도하는 경우 법인이 양도소득세를 부담하는 것이다. 또 한 가지 절세혜택은 취득세 감면이다.

지난해까지는 취득세가 100% 감면되었는데 올해부터 현물출자 등을 하는 경우 취득세가 75% 감면된다. 다만 취득일로부터 5년 이내에 정당한 사유 없이 해당사업을 폐업하거나 처분하는 경우에는 면제받은 취득세를 추징한다. 이러한 혜택은 오는 2021년 12월31일까지 현물출자 등을 하는 경우 적용된다.

아직 부동산을 취득하기 전이라면 취득 시부터 법인 명의로 취득하는 것도 고려해볼 수 있다. 다만 법인의 본점이 과밀억제권역이고 임대부동산을 과밀억제권역에 취득하게 되면 취득세가 3배 중과될 수 있다.

만약 법인의 본점이 과밀억제권역 외의 지역이고 이 상태에서 과밀억제권역 부동산을 취득하게 되면 취득세는 중과되지 않는다.

동탄 그랑파사쥬

경기 화성시 동탄면 송리 681-796 동탄 그랑파사쥬 상가가 분양중에 있다

주변에 대우푸르지오, 다숲, 한신휴플러스 아파트 등 12,000세대 위치, 자체 오피스텔, 거주 반경내 학교시설 15개소, 주변 동탄 산업단지 약 만여명 종사 등 풍부한 배후수요를 갖추고 있으며 SRT, GTX 복합 환승센터, 버스정류장이 바로 앞에 있어 교통까지 편리한 최고의 입지이다.

호수공원을 중심으로 문화, 쇼핑시설이 복합된 남동탄 중심 최대의 랜드마크로 조성될 예정이며 최고의 집객파워를 자랑하는 CGV멀티 플렉스 입점 확정 및 주변 진해구청, 금융기관 등의 편의시설 인프라로 상권발전 가능성과 활성화가 기대되는 프리미엄 상가이다.

지하 6층~지상 35층 총점포수 760개 연면적은 210,819.00㎡ 규모이며 지하 1층은 기업형마켓, 키즈카페,동물병원,코인세탁소 등1층은 캐주얼푸드, 패스트&데일리 푸드, 커피숍, 패션&악세사리, 편의점 등2층은 캐주얼푸드, 패스트&데일리 푸드, 커피숍, 패션&악세사리, 파인 다이닝 등 3층은 피트니스, 네일샵, 뷰티샵, 키즈패션, 학원  등 4층은 메디컬 등 5층은 CGV 멀티플렉스, 게임샵, 다인다이닝, 커피숍, 푸드카페 등6층~35층은 오피스, 오피스텔 등으로 구성된다.

3.3㎡당 분양가는 지하 1층 1,000~2,250만원, 1층 3,600~5,850만원, 2층 1,650~2,150만원, 3층 1,290~1,650만원 4층 1,120~1,750만원 5층 1,700~2,400만원 선이다.

시행은 주식회사 세현제삼차(주), 시공은 (주)포스코건설이 맡았으며 2022년 10월 준공 예정이다.

분양문의 : 010-2383-1084

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센트럴스퀘어

경기 성남시 중원구 성남동 3502,3503 센트럴스퀘어 상가가 분양중에 있다

성남시 내 가장 번화한 상권으로 유동인구가 풍부하고 모란역4번출입구 앞 초역세권으로 교통연계 접근성이 우수한 상가이다. 99개의 노선 버스 정류장이 앞에 위치하고 있어 환승역 및 버스정류장으로 조합된 최적의 유동인구 환경이 기대되는 입지이다. 성남대로변, 먹자골목 상권의 진입로에 위치하여 모란역 최고의 자리이며 주변 노후화 상가와 비교하여 15년만에 신규 공급되는 연중무휴 24시간 상권이라 할 수 있다.

지하 1층~지상 4층 총점포수 86개 연면적은 6,547.33㎡ 규모이며 한식,중식,일식 등 1층은 의료,패션,액세서리,음료,기호음식,분식 등 2층은 육류,주류음식,양식,경양식 등 3층은 메디컬,클리닉,미용,뷰티,근린오락 등4층은 오피스,교육,학원,메디컬,클리닉,스포츠관련,미용,뷰티,한식 등으로 구성된다.

3.3㎡당 분양가는 1층 5,430~9,990만원, 2층 2,530~3,890만원, 3층 2,150~3,310만원, 4층 2,370~3,170만원 선이다.

시행은 주식회사 신영건설, 시공은 신영건설이 맡았으며 2020년 10월 31일 준공 예정이다.

분양문의 :  031-609-0247

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