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제목   공실 관리비 부과 문제
질문자  zeus77 답변일  2010-11-25 11:11
질문


1. 구분등기가 경료된 집합건물(오피스, 상가)의 호실이 공실이 될 경우 관리비 부과와 관련하여 관리비 부과 기준(근거) 및 관련 법률이 있는지 여부?
2. 공실에 관리비 부과가 가능하다면 어느 정도 범위(전용, 공용)까지 부과가 가능한지 여부?
3. 만약 공실에 관리비를 부과한다면 관리비 부과 기준(근거)가 관리단 규약 및 관리규정으로 보이는데 공실일 경우는 직접적으로 명시되있지 않아 만약 관리비를 부과 한다면 관련 근거를 마련하기 위하여 관리단 규약 및 관리규정 수정이 필요한지? 아니면 별도 법률이 있는지?
4. 유사 판례도 있으면 부탁드립니다.

참고사항
※ 1. 당 건물의 냉난방은 중앙냉난방으로 운용되고 있습니다.
2. 관리비 부과 관련된 관리단 규약 및 관리규정 첨부합니다.



제49조(관리비의 내용)
관리비의 내용은 아래 각항에 기재하는 바와 같다.
1. 직접비
구분소유자 등이 직접 사용한 전기․가스․상하수도․냉난방․공조 등의 비용과 제세공과금, 건물화재보험료, 교통유발부담금, 공공시설사용료 등 구분소유자등별로 구분이 가능한 제 비용
2. 공통비
➀ 공용부분의 전기, 상하수도, 냉난방, 공조, 청소, 경비, 안내, 방송, 교환, 의무, 안전관리, 복리후생 등에 소요되는 제비용
➁ 공용부분의 수선․개조․복구․제거 및 시설의 운전, 점검, 보수, 유지 등에 소요되는 제 비용
➂ 공동 영업활동 등 공동운영에 소요되는 일체의 공동 비용
➃ 관리단의 운영에 소요되는 비용
제50 조 (관리비계산, 부과, 징수방법)
1. 관리비는 아래의 기준과 계산방법에 따라 관리인이 실비 정산제로 산정 고지하고, 구분소유자등은 매월 부담하여야 할 관리비를 관리인이 정한 납부방법에 따라 납부하여야한다.
➀직접비
제49조 제1항의 비용 중 계량이 가능한 부분은 계량기 검침에 의하고, 계량이 불가능한 부분은 관리규정에 따로 정하는 기준에 의하여 계산된다.
➁공통비
제49조 제2항 각호의 비용을 구분소유자등이 확정된 분양(임대) 면적비율로 배분하여 계산한다.


제 5조 (관리비의 구분)
빌딩관리를 위한 관리비는 다음과 같다.
1. 일반 관리비 :빌딩관리 업무에 종사하는 인원의 인건비 및 각종 시설물의 유지관리에 소요되는 직, 간접적인 비용으로서 관리회사가 계산하여 고지하는 금약
2. 공과금성 비용 : 냉,난방비 전기료 및 상 하수도료 등 공과금성 비용으로 관리회사가 고지하는 금액
3. 보수유지비 : 기계, 전기, 주차시설, 엘리베이터 등 건물 및 부대시설의 유지에 필요한 소모품 및 그 자재비와 공용부분에 대한 수선비용과 충당금의 비용으로서 관리회사가 고지하는 금액.
4. 위 각항에 불구하고 관리비를 월정액으로 할 수 있다.
제 6조 (관리비 예치 및 책임)
1. 입주자는 분양, 임대평수에 비례하여 일정액의 관리 예치금을 (평당 30,000원)을 입주 전에 관리자에게 선납하여야 한다.
2. 관리자는 관리예치금을 관리상 필요한 운영자금으로 사용할 수 있다.
3. 관리비 예치금은 관리계약의 종료 후 무이자로 반환한다. 단 관리비 미납 시는 이를 공제한 수 반환한다.
제 7조 (관리비 납부)
1. 입주자는 당사가 매월 고지하는 관리비를 지정하는 장소와 기일(익월 10일)안에 납부하여야 한다.
2. 관리비 부과는 분양, 등기 임대평수에 비례하여 관리회사의 계산에 의하여 부과한다.
3. 관리비는 납부기일을 초과하였을 때에는 익일로부터 계산하여 1개월까지 연체금액의 월 2%, 1개월 초과 시는 다시 월 2%의 추가연체료를 납부하여야 한다.
4. 입주자가 3개월 이상의 관리비를 연체하였을 때에느 s당사는 사전통보 후 단전, 냉․난방 공급제한 및 폐문(임차인의 경우)조치를 할 수 있으며 입주자는 이에 어떠한 이의도 제기할 수 없다.
제 8조 (공용부분)
1. 당 건물의 공용시설 부분은 아래와 같다.
➀ 전기 - 변전실을 포함한 전기시설물 및 적산전력계(각종 전기 핏트 공동 분전반)까지
➁ 전화 - 통신실을 포함한 전화시설물 및 각정 전화 핏트 단자반까지
➂ 설비 - 중앙공급식과 기계실 및 공동 핏트(관로)내의 시설을 포함하여 각 실(영업장 포함)에 인입된 직전까지의 냉․난방시설, 온수시설 및 상하수도 시설
➃ 기타시설 및 긴급대피 시설 - 지하실, 주차장, 주차시설, 엘리베이터, 에스컬레이터, 화장실계단, 복도, 로비 등 공용시설, 소방관계시설물 등
제 12조 (냉․난방비)
분양, 임대평수에 비례하여 관리회사의 계산에 의하여 부과한다.

제 15조 (전기요금)
1. 분양, 임대평수에 비례하여 관리회사의 계산에 의하여 부과한다.
2. 간판, 기타 당사의 승인을 득한 시설물을 설치한 경우에는 별도 부과한다.
제 18조 (급수료)
분양, 임대평수에 비례하여 관리회사의 계산에 의하여 부과한다.
1. 입주자 급수료 : 식수는 계측기 지침표에 따라 냉․온수 계측기 지침표에 따라 적용한다.
2. 공동급수료 : 냉․난방용, 가습기용 및 청소용등 공용부분 관리에 소요된 급수에 대하여는 분양평수에 따라 비례하여 관리회사의 계산에 의하여 부과한다.
제 19조 (하수도료)
하수도 사용료는 급수량에 따라 제18조에 준하여 계산한다.


답변


안녕하세요. 김변호사입니다.
집합건물의 경우, 구분소유자는 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용 기타 의무를 부담합니다.(집합건물의소유및관리에관한법률 제17조)
따라서 건물의 관리, 보존 등에 필요한 공용부분의 관리비용을 부담하게 됩니다.
공실의 경우, 구분소유자가 공용부분의 보수 등에 필요한 관리비를 부담하여야 합니다. 다만, 전기나 수도 등은 사용하지 않기 때문에 부과되지 않을 것으로 보입니다.
관리규약에 입주자가 관리비를 부담하게 되어 있는데, 이는 구분소유자의 관리비 납부의무를 승계받은 것으로 보기 때문이며, 공용 관리비를 납부하셔야 될 것입니다.
참고가 되셨길 바랍니다.




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