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레이다 대표
제목
상가의 밀린월세이자는?
질문자
einseo
답변일
2005-09-27 08:09
질문
안녕하세요?
2년전 희망을 안고 대출까지 받아 학원을 시작하였습니다.
신규 아파트 입주와 함께 한껏 부풀은 임대상가의 임대료를 알면서도 잘 되겠지하는 마음으로 임대보증금7000만원에 월190만원을 지급하기로 하고 학원을 오픈하게 되었습니다. 그러나 열심히 뛰고 또 뛰고해도 불경기의 여파로 인해 학원마저 어려운것은 정말 어쩔수 없었습니다.
그래도 처음 몇개월은 여유자금이 있어 4개월은 월세를 주다가 결국은 5개월째부터
월세를 줄수 없게 되었습니다. 그 동안 건물주에게서 월세 독촉의 내용증명이 두번 있었고 그 때 마다 어려운 운영난으로 인해 그러니 보증금에서 차감해달라 하였습니다.
내용증명에는 독촉의 내용만 있을뿐 밀린 월세에 대한 이자에 대해서는 일체 언급이 없었습니다. 그런 후 2년계약기간이 끝나고 결국은 그곳을 나왔습니다. 그런데 문제는 밀린 월세(190X20개월=3800만원)만 제한것이 아니고 밀린 월세에 대한 이자를 자기들 임의대로 월1%로 계산했다하며 총437만원을 제외시켰습니다. 또한 계약만기일이 15일이었으나 이전장소의 공사가 지연되는 바람에 약20여일 늦게 건물을 비울수있었습니다. 이것 역시 한달을 늦게 나간것으로 계산되어 1개월 월세로190만원도 역시 제외시켰습니다. 이래서 밀린 월세를 제한 금액에서 총 627만원을 못 받은 상황이 되었습니다. 이런 처사가 적법한 처사인지요? 그리고 제가 못받은 금액을 받을수 있는길은 없는지요? 정말이지 저는 이번일로 사람에게서 정을 느낄수 없는 마음으로 되고 말았습니다. 망해서 나오는 세입자의 피를 빨아먹는격이 아닌지요?
좋은 답변 부탁그립니다.
수고하세요.
답변
einseo 회원님 마음고생이 크시겠습니다.
질문하신 내용에 대한 답변입니다.
첫번째 임료에 대한 체불이 있을경우 3월차 이상 경과하면 임대인이 임대차계약을 해지할 권한을 가지고 있습니다.
또한 체불한 임료에 대해서 보증금에서 감액하거나 또는 보증금에서 감액하지 않고 즉시 이행하여줄것을 요구할 수 있는 선택도 임대인의 권리입니다.
다만 보증금은 이행요구에 대한 실효성이 없어서 도저히 체불 임료가 회수되지 않을 것을 대비해 수령해 놓은 자금으로 보통 관행상 체불 임료 요구에 임차인이 응하지 못할 경우 보증금에서 감액하게 되는 것이 관행입니다.
두번째로 사업장을 비워주는 시기가 20여일 늦게 비워줌으로서 발생된 추가임료에 대한 산정에 대해서는 임료에 대해서는 법적으로 일자별 산정으로 정산을 요구하실 수 있습니다.
다만, 현재의 관행으로는 보통 한달의 기간중 보름미만에 대해서 보름치를 보름이상의 사용에 대해서 한달치 임료를 요구하는것이 일반적인 관행입니다.
이 경우 임료의 산정방식에 대한 이의로 인해 시간적인 손실이나 업무차질등의 손실을 감안할때 법적인 절차에 따른 일해결시 실질적인 가치가 있을 정도인지 아닌지를 회원님께서 판단하셔야 할 사항인것 같습니다.
세번째로 밀린월세에 대한 임료에 대한 이자요구는 관행적인 처리에서 임료의 체불기간이 짧거나 임대인과의 관계에 따라 이자를 요구하기도 하고 요구하지 않기도 합니다.
이자요구에 대한 근거에 관해서는 임대인이 체불기간별 이자산정이 가능합니다.
즉 첫 1월차 체불임료에 대해서는 20개월간의 이자를 산정할 수 있으며,
2월차 체불임료에 대해서는 19개월간의 이자를 산정
3월차 체불임료에 대해서는 18개월간의 이자를
.....................
19개월차의 임료에 대해서는 1개월간의 이자를 산정할 수 있으며
20개월차의 체불임료에는 체불기간이 없으므로 이자 산정이 없습니다.
이렇게 체불된 임료에 대한 요구를 임대인이 요구할 수 는 있으나 체불임료에 대한 이자는 특약사항이 없는 경우 보통 시중은행의 보통예금에 따른 금리수준을 감안하여 산정할 수 있습니다.
연12%의 임료에 대해서 다소 과대하다고 판단할 수 있으며 체불 임료에 대한 임의 공제된 금액과 관련하여서 법적인 절차를 통해 회수할 수 있는 금액이 금액을 돌려받기 위해 들어갈 시간과 노력 비용등에 견주어 상당한 가치가 있는지의 여부는 회원님께서 판단하셔야할 사항인것 같습니다.
까다로운 법보다는 인간적인 부분에서 문제를 해결하시는것이 좋을것 같으며, 회원님께서 판단하시는 금액이 상당한 가치를 가지고 있으시다면 임대인과 현재 처한 어려운 입장에 대해서 호의적인 조치를 취해 줄것을 요청하고 화해를 추진해 보신후 해결이 안된다면 그때 판단해보실 문제라고 생각됩니다.
모쪼록 어려우신 상황이 빨리 해결되시길 진심으로 기원합니다.
다른 한편으로는 질문의 취지가 상가일반 분야라기 보다는 상가법률분야로 판단되며, 향후 비슷한 경우나 법적 이해와 판단이 요청될 사항이 발생될 경우 저희 자문변호사 선병주변호사님의 Q&A코너를 이용해 주시면 감사하겠습니다.
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