상가/창업등과 관련된 궁금증을 일반분야, 법률분야, 세무분야, 금융재테크분야 등 분야별로 문의하시면 검토 후 답변하여 드립니다.
선병주 자문위원 現 중화합동
법률사무소
설춘환 자문위원 現 법무법인
문형
비공개 자문위원
現OO 은행팀장
이동수 자문위원 現 조은세무
회계사무소
장재성 자문위원 現 푸른세무법인
선종필 자문위원 現 상가뉴스
레이다 대표
제목
투자 여부에 대한 문의
질문자
smlim10
답변일
2009-09-01 09:09
질문
상가를 매매하여 임대를 주고자하는데 아래 조건이 매력적인지 몰라 문의드립니다.
매매가 : 7억 5천
가진자금 : 2억 2천
보증금 : 6천
매월 임대료 : 580만원
6%이자로 대출할수 있는 금액 : 1억
상가 담보 대출로 빌려야하는 돈(9%~9.5%) : 3.7억
위치는 지하상가이며, 현재 업종은 대형 통신사로 법인과 거래를 할 계획입니다.
대출 금액이 너무 커서 부담이 많이 되는 건 사실이지만,
월 임대료와 이자 부담금을 +-하니
투자금액에 대한 이율이 10%정도는 나올거라고 보고 투자를 할까 고민중입니다.
상가거래를 처음해보는 사람인데..
1. 초기 및 중간에 이자에 대한 부담외에 어떤 예산을 더 반영해서
이해타산을 따져야하는지 궁금합니다.
2. 이런경우 중개 수수료는 얼마나 되는지요?
답변
매매가 : 7억 5천
가진자금 : 2억 2천
보증금 : 6천
매월 임대료 : 580만원
6%이자로 대출할수 있는 금액 : 1억
상가 담보 대출로 빌려야하는 돈(9%~9.5%) : 3.7억
상기 조건에서 가장 우선해야할 내용은 임차 안정성 여부가 될것 같습니다.
숫자상의 투자수익은 양호한듯 하오나, 현 업종이 공실되었을 경우 대체임차수요에 대한 가능성을 먼저 염두에 한번 두어보시기 바랍니다. 현재임차인의 변동이 발생할 경우에도 유지가능한지 가능성을 검토해야 한다는 뜻입니다.
두번째 검토요소는 현재의 금리상승추이움직임입니다.
총투자비 대비 지나치게 과도한 융자활용비율(63%)은 장기적 안목에서 불안요소가 크다고 하겠습니다.
통상 자기자본 비율을 70%정도선에서 유지하는 것이 리스트가 발생하더라도 대응하기가 수월합니다. 지나치게 과도한 금융활용은 작은 리스크에도 자금유동성이 떨어져 자짓 낭패보실 수도 있기 때문입니다.
모든 조건에는 유동적인 변수가 발생한다고 생각하시는 것이 안전성 검토를 위해 필요합니다.
이자부담외에는 취득세, 등록세, 재산세, 임대소득에 따른 소득세등을 감안하시면되겠구요
중개수수료는 매매가액의 0.5%-0/9% 사이에서 상호협의하여 발생된다고 하겠습니다.
즐거운하루되식바랍니다.
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