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레이다 대표
제목
차임의 연체에 따른 계약갱신거절 여부
질문자
andy9102
답변일
2009-10-12 12:10
질문
상가 임대차 관련 문의사항입니다.
1. 3기 이상 차임의 연체 해당여부
임대차 계약서상 매월 25일을 차임 납부일로 정하였으나 계약 후 1년 여가 지난 지금까지 항상 해당 월을 넘겨 익월 초에 지급할 경우 상가임대차보호법상 3기 이상 차임연체로 인한 계약갱신 거절사유에 해당하는지요.
2. 상기 사항이 연체에 해당 시 계약갱신을 거절하고 임차인을 내보내기 위한 방법은 무엇인지요?
3. 2항의 조치를 취하기 위하여 계약해지 통보를 할 경우 임차인이 상가의 명도를 거부하고 계속 점유 시 취할 수 있는 조치는 무엇인지요?
4. 임대차계약 해지 통보 후 법적 분쟁기간 중에도 차임은 계속 발생한다고 할 경우, 기존 절차 대로 기존 수준의 차임에 대하여 세금계산서를 발행하고 차임지급을 요구하여야 하는 것인지, 아니면 임대인이 임의로 인상한 차임에 대하여 세금계산서를 발행하여야하는 것인지, 아니면 법적 분쟁 시 임대인의 손해에 대한 배상의 의미로 청구를 하여 법적 판결에 의하여 해결해야 할 사안인지요?
답변
1. 1년 이상 매월 초에 차임을 지급했다면, 당사자 사이에 차임지급시기에 대하여 어느 정도 합의가 있었던 것으로 보아야 됩니다.
따라서 연체가 안된 것으로 판단됩니다.
2. 연체로 보기 어려우므로 계약해지를 하기 어렵습니다.
3~4. 명도소송을 제기하여야 합니다. 명도소송을 제기하면, 부당이득금으로 매월 약정한 월세 상당액을 같이 청구하게 되며, 부당이득액이 적다고 주장하면, 감정신청하여 월세를 다시 산정하게 됩니다. 물론 법원에서 하게 됩니다.
그러나 본건의 경우, 명도소송을 제기한다면, 차임연체사실을 입증하기 어렵다고 판단되므로 패소가능성이 있으니 참고하시기 바랍니다
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차임의 연체에 따른 계약갱신거절 여부