상가/창업등과 관련된 궁금증을 일반분야, 법률분야, 세무분야, 금융재테크분야 등 분야별로 문의하시면 검토 후 답변하여 드립니다.
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선종필 자문위원 現 상가뉴스
레이다 대표
제목
포괄양수도계약시 궁금한 내용입니다.
질문자
hongduke
답변일
2010-01-04 11:01
질문
안녕하십니까
이번에 상가를 인수할 예정인데 아래의 몇가지 궁금한점이 있어 문의 드립니다.
1) 포괄양수도로 계약시 계약서에 토지가격+건물가격+건물분 부가세 이렇게 명시해야되는지요? 그냥 총 금액으로 작성하면 안되는지요?
2) 포괄양수도 계약을 안하고 그냥 총금액으로 표기 매매 했을시 부가세 산정은 누가 어떻게 하나요? 듣기로는 세무서에서 법무사가 작성한 건물시가표준액으로 건물분 가액을 정하고 그 금액에 10% 부가세를 정한다는데 맞나요?
3) 포괄양수도로 매입하고 차후 양도시 상가의 취득가액은 이전계약서에 표기된 총 매매가인지 아니면 총매매가에서 안분계산한 부가세를 뺀 금액인지 궁금합니다.
ex) 포괄양수한금액이 5억일때 양도시 취득가액이 5억인지? 아니면 5억-부가세=취득가액인지?
4) 모든사항을 인수조건으로하는 포괄양수도로 매입하고 차후 양도시 부가세 잔존재화 기간산정의 기준이 포괄양수한 시점부터인지 아니면 포괄양수하기전 이전사업자의 사업기간을 포함하는지?
ex) A가 5년간 임대업을 영위하고 포괄양수도계약으로 매매후 B가3년후 양도시? B기준으로 잔존재화산정기간이 3년인지 아니면 8년인가요?
5) 남편이 상가임대업으로 사업자 등록을하고 와이프가 그 상가에 의류업으로 사업자등록을 할시 가능한가요? 와이프가 임차인 되겠죠....
6) 부가세 별도로 상가 매입과 포괄양수도로 매입시 차이점과 차후 발생할수 있는 주의할 사항이 무엇인지 알려주세요...
* 너무 질문이 많네요....죄송합니다.새해 복 많이 받으시고 하시는일 번창하시길 바랍니다.
답변
질문에 감사드립니다.
1답변) 부가가치세법에 의한 사업양도요건을 충족하는 포괄양수도의 경우는 재화의 공급으로 보지아니하므로 부가가치세를 별도로 거래징수 할 필요가 없습니다. 말이 좀 어렵죠, 세법에서 정하는 일정한 요건을 충족하는 경우에는 총금액을 기재합니다.(부가가치세는 제외)
2답변) 토지는 면세이고 건물은 과세이므로 토지와 건물을 함께 거래하는 경우 각 거래금액(공급가액)을 구분하여야 합니다.
이를 위해 다음 순으로 건물 거래금액(공급가액)을 구분합니다.
1) 당사자간 실지거래가액(토지, 건물을 당사자가 구분하여 계약서에 기재한 금액)
2) 감정평가가액이 있는 경우 이 가액을 비례하여 안분계산
3) 기준시가가 토지, 건물모두 있는 경우 이 가액을 비례하여 안분계산
4) 기준시가가 하나 또는 모두없는 경우 장부가액(취득가액)으로 안분한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산
즉 실거래가액(구분표시된) -> 감정평가액->기준시가->장부가액->취득가액
3답변) 포괄양수도의 경우 이전계약서에 표기된 총 매매가액 5억원
4답변) 포괄양수한 시점부터 기간산정을 시작합니다,
5답변) 건물주(남편)과 입주자(부인) 사이에 임대차 계약을 맺고 사업자등록가능합니다.
6답변) 건물에 대한 부가가치세의 차이가 있으며, 계약서 작성당시 이를 명확히 하여야 합니다.
상가 시장 동향
상가 Q&A란? 
포괄양수도계약시 궁금한 내용입니다.