증여 18兆 사상최대 기록
국세청이 최근 발간한 '2015년 통계연보'에 따르면, 2014년 한 해 동안의 총 증여재산가액이 사상 처음으로 18조원을 넘어섰다. 이는 5년 전과 비교해 49% 늘어난 수치다.
증여세 신고 인원은 8만8900명에 달했고, 증여세 신고세액도 1조9000억원에 육박했다. 반면 상속세 신고세액은 2012년 이후 1조6000억원 수준에 머물면서 정체된 모습을 보이고 있다. 고령화로 상속 시점이 미뤄지면서 증가 속도가 더뎌지고 있는 것이다.
증여가 상속보다 인기를 끄는 가장 큰 이유는 세금 부담을 줄일 수 있기 때문으로 상속세와 증여세는 세율(10~50%)이 같지만, 받는 사람 입장에선 증여 쪽 세금 부담이 훨씬 적은데 예를 들어 20억원을 가진 사람의 경우 사망 시 누진세율이 적용돼 최대 40%까지 상속세를 내야 할 수 있지만 5억원씩 쪼개서 미리 증여했다면, 금액이 적은 만큼 최고 세율이 20%까지 낮아지면서 최종 세금 부담을 크게 덜 수 있다. 지난해부터 증여세 관련 세금 공제액(성년 자녀 3000만원→5000만원, 미성년 자녀 1500만원→2000만원)이 늘어난 것도 증여 확산에 영향을 미쳤다.
80~90대 노모(老母)에게 재산을 물려받는 60대 아들처럼, 이른바 노노(老老) 증여도 점차 늘어나는 추세다. 지난해 60세 이상 수증인(受贈人·증여받은 사람) 숫자는 처음으로 1만명을 넘어섰다.
통상 사망일로부터 과거 10년 동안 증여했던 재산에 대해서는 상속재산으로 간주하고 세금을 매기게 되어 절세 효과가 사라지게 되는데, 이런 가능성을 우려하는 고령자는 많지 않다는 것이다.
토지·건물과 같은 부동산보다외에도 현금·펀드 등 금융자산을 물려주는 비율도 높아지고 있다. 4~5년 전만 해도 부동산 증여가 대세였지만, 최근엔 금융상품 증여가 부동산 증여 비율을 앞서고 있는데 금융상품은 부동산과 달리 쪼개서 물려줄 수 있고, 취득세 등 거래 비용이 들지 않아 부담이 크지 않기 때문으로 보여진다.
공급은 늘고 수익률은 떨어지고 가격은 오르고 오피스텔 어찌하오리까?
오피스텔 수익률은 갈수록 떨어지는데 저금리 기조로 매매가격은 오히려 오른 것으로 조사됐다. 여기에 올해 오피스텔 공급이 2002년 이후 최대 규모로 쏟아질 예정이라 수익률 추가 하락이 예고돼 옥석 발굴이 중요하다는 지적이다.
올해 3분기 전국 오피스텔 매매가격은 2분기보다 0.16% 상승했다. 서울(0.16%) 경기(0.23%) 인천(0.12%) 등 수도권을 중심으로 가격 상승세가 두드러졌고 대구 소재 오피스텔의 3분기 매매가격도 2분기보다 0.26% 올랐다.
오피스텔 가격은 올랐지만 임대수익률은 2007년 이후 지속적으로 하락세다. 3분기 전국 오피스텔의 평균 임대수익률은 5.7%로 2분기(5.74%)보다 0.04%포인트 떨어졌다. 서울(5.33%) 경기(5.70%) 인천(6.33%) 등 수도권을 비롯해 부산(5.81%) 대구(6.04%) 등 지방도 수익률이 떨어지는 추세다.
반면에 오피스텔 공급량은 증가 추세라 임대수익률의 추가 하락 가능성이 높아지고 있다.
올해 전국 오피스텔 분양물량은 5만312실로 2002년(11만7972실) 이후 13년 만에 최대치를 기록할 전망이다.
지난 3분기에도 전국에 오피스텔 1만2814실이 분양됐다. 2분기(1만6851실)에 비해 23% 줄었지만 지난해 3분기(8433실)와 비교하면 월등히 많아졌다.
4분기에는 서울(1934실) 경기(4604실) 인천(2517실) 충남(1375실) 등 총 1만1945실이 쏟아질 예정이다.
최근 강남권 중소형 빌딩을 찾는 자산가들은 오피스보다 소형 상가건물에 눈을 돌리고 있다. 올 3분기 강남구에서 거래된 중소형 빌딩 20여 건 중 매매가 50억원 이하 소형 상가가 8건으로 가장 많았다. 주로 10층 이상인 오피스건물은 고층부 공실이 골칫거린데, 이런 소형 상가는 3~4층이 대부분이라 이런 우려도 적다는 것.
지하철 역을 품은 3971세대 SK 용현 단지내상가
3971세대인 용현 sk sky view 단지내상가가 임차접수 및 공급중에 있다.
용현 sk 아파트는 3971세대중 단지내상가 소비충성도가 높은 20평형과 30평형 타입 아파트가 3400여세대로 단지내상가에 대한 구매력이 중대형평형 아파트 단지보다 높을 것으로 예상되는 단지이다.
지상에 차없는 단지로 구성되지만 유일하게 단지내 상가주변에만 주민들의 차량출입시 소비편의를 위해 주차장 시설이 마련되어 있어 차량진출입에 따른 상가 이용편의성을 높인것도 장점이다.
아파트 내 단지내상가는 A상가 B상가 C상가로 나뉘지만 인하대역으로 최종 확정된 A구역 상가가 단지 차량의 진출입의 빈도및 대중교통 노선 이용을 위한 주민 유동인구가 집중될것으로 분석되면서 A구역 상가에 대한 관심이 집중되는 현상을 보이고 있다.
대규모 아파트 단지들이 여럿 있기는 하지만 대부분 넓게 나뉘어 여러개으 단지로 쪼개져 있거나 단지 주변에 일반 상업지역등으로 유출될 수 있는 환경으로 인해 단지내상가의 기능이 약화된 곳이 많았다
반면에 용현 SK SKY VIEW는 단지 좌측 우측 남측 등이 녹지 및 공원 등으로 차폐되어 있고 북단의 경우 경인고속도로로 막혀있어 단지출입의 출입구 주변으로 집중되는 구조를 가지고 있으며 단일 단지로 조성되어 세대의 밀도가 높아 단지내상가에 접근하는 거리가 짧게 형성되는 특징을 가지고 있다.
아파트 입주는 2016년 6월 입주이며 인하대역은 올해 12월 개통예정이 잡혀있어 사전에 업종선점을 위한 임차문의와 투자문의들이 집중될 것으로 예상된다.
문의 : 010-2764-7533
68억 해운대 엘시티 펜트하우스 청약 '69대 1'
펜트하우스 분양가가 68억원으로 주목을 받은 부산 해운대 엘시티 더샵의 청약이 1순위에서 마감됐다.
15일 금융결제원이 집계한 '해운대 엘시티더샵' 1순위 청약접수 현황을 보면 839가구 모집(특별공급 43가구 제외)에 1만4천450명이 몰려 평균 17.22대 1로 나타났다.
2가구를 모집하는 244.61㎡형(펜트하우스)에는 137명이 몰려 68.5대 1의 경쟁률을 기록했으며 다른 가구의 청약도 144㎡형 35.6대 1(264가구 모집, 9천411명 접수), 161㎡형 8.4대 1(287가구 모집, 2천420명 접수), 186㎡ 8.4대 1(282가구 모집, 2천386명 접수), 244.29㎡형 24대 1(펜트하우스 4가구 모집, 96명 접수) 등의 경쟁률로 마감됐다.
'해운대 엘시티 더샵'은 평균 분양가가 3.3㎡당 평균 2천730만원이었으며 85층 엘시티 주거타워 2개 동에 전용면적 144㎡, 161㎡, 186㎡ 아파트와 펜트하우스 등 882가구로 구성된다.
세종시 상가 늘어나는 공실률로 고민중
신도심 개발과정에서 행정중심복합도시를 중심으로 신규 점포가 지속적으로 늘고 있지만 소비심리 위축 및 수요 부족으로 공실률이 점점 늘고 있는 상황이다. 첫마을인 한솔동의 경우 월 임대료가 많게는 50-100만 원 수준으로 줄고 있어 투자수익률도 감소세를 보이고 있다.
세종시 신도심 지역에서 이례적으로 공동화 현상이 일어나고 있는 현상을 두고 전문가들은 가격조정 및 일시적인 현상이라는 분석을 내놓고 있지만, 수억 원을 들여 상가를 분양받은 임대업자들의 표정은 어두운 게 현실이다.
국토교통부의 상업용부동산 임대동향조사 자료를 보면 세종시의 올 2분기 소규모 매장 투자수익률은 1.27%로 전국 평균인 1.41%에 비해 낮은 실정이다. 공실률도 소규모 매장의 경우 8.1%로 전국 평균인 4.9%를 상회하고 있다.
특히 집합매장용(상가나 오피스텔처럼 한 동의 건물 소유권이 분할된 건물)은 0.50%로 투자수익률이 전국에서 가장 낮다.
세종시는 초기 공급된 물량을 임대수요가 뒷받침하지 못하며 자산가치 하락세를 보이고 있는데 보통 집합건물은 일반건물에 비해 자산규모가 작아 상대적으로 개인이 투자하기 용이하지만 세종은 투자수익률이 전국에서 가장 낮은 수준으로 문제는 지속적인 공급 대비 수요가 뒷받침하지 못하면서 장기 공실 해소를 위한 할인된 임대료가 발생하고 있는 점으로 실제로 세종지역 상가 임대료는 하락세를 보이고 있는데 현재 첫마을(한솔동)의 경우 공실률이 대거 발생해 월 임대료가 하락하고 있다.
한솔동에 이어 아파트 입주가 진행된 아름동 및 도담동 역시 동일 상권에 희비가 엇갈리고 있다. 도담동의 한 부동산 중개업소 관계자는 "세종의 상권은 신도심 건설과정에서 극심한 성장통을 앓고 있는 중"이라며 "아파트 입주가 진행 중인 상권은 공실률이 매우 높다"고 설명했다.
영등포·문래 등 준공업지 규제 대폭 푼다
서울시가 준공업지역을 활성화하기 위해 공장 관련 규제를 대폭 완화한다. 3000㎡ 이상 중소 규모 개발을 허용하고 업무·주거시설을 수직으로 쌓아올릴 수 있도록 용적률을 400%까지 푼다. 직주근접 여건을 강화해 공업지 밖으로 빠져나간 사람들을 다시 불러모은다는 계획이다.
서울시는 13일 이 같은 내용의 '준공업지역 재생과 활성화 방안'을 발표했다. 2009년 발표한 '준공업지역 종합발전계획'의 보완책이다. 당시에는 최소 개발 단위를 1만㎡ 이상으로 제한해 실제 개발이 추진되기 어려웠다. 이번에는 지역 특성별로 준공업지역을 4개 유형(산업 거점지역=전략 재생형, 주거산업 혼재지역=산업 재생형, 주거기능 밀집지역=주거 재생형, 산업단지=산업단지 재생형)으로 구분한 맞춤형 재생 가이드라인이 마련됐다.
특히 눈에 띄는 점은 '직주근접'이 가능하도록 주거시설 도입이 장려된 점이다. 산업 재생형은 3000㎡ 이상~1만㎡ 미만의 중소 규모 개발이 허용되고 업무시설에 기숙사 등 주거·지원시설을 넣어도 건물 용적률을 최대 400%까지 받을 수 있게 했다. 준공업지역은 공장 용도를 권장하기 위해 주거 용도가 조금이라도 포함되면 건물 용적률이 250%로 제한됐다. G밸리와 온수산업단지 등 산업단지에도 기숙사 건립 시 용적률을 400%까지 완화한다.
서울시 관계자는 "이번 방안의 핵심은 산업과 문화, 주거, 상업이 공생하는 복합산업 공간이라는 개념"이라며 "직주근접 여건이 갖춰지면 근로자들이 일을 마치고 다른 지역으로 빠져나가지 않고 머물러 서울시 미래산업 유치와 산단 활성화에도 효과가 클 것"이라고 말했다.
영등포구 등 준공업지역임에도 이미 주택이 많이 들어선 곳은 일반 주거지역과 같은 수준의 정비사업이 추진될 수 있도록 했다. 공장 비율이 '10% 미만'인 지역은 주거 재생형 사업지로 구분하고 재개발, 가로주택정비사업 등이 가능하도록 규제를 완화하기로 했다. 기존에는 공장이 조금만 포함돼도 주택 재개발 등이 허용되지 않았다. 전체 준공업지역 중 주거밀집지역은 46.9%로, 이 중 역세권에 임대주택이나 기숙사를 건축할 때는 3년간 한시적으로 용적률을 400%(현재 250%이하)까지 완화한다.
1만㎡ 이상 대규모 개발 때 상한용적률은 임대산업시설 기부채납 등에 따라 현행 400%에서 최대 480%까지 높아진다. 시는 민간 제안을 받아 산업 거점 지역을 선정하고, 용적률을 480%까지 상향해 특화된 정비 기준을 적용할 예정이다.
서울시 관계자는 "준공업지역은 서울시 일자리의 10.3%, 특히 제조업과 첨단산업이 집적된 경제 핵심지"라며 "이번 방안을 통해 4만6000개 일자리 창출, 연면적 기준 약 10만㎡ 임대산업시설 확보, 청년주택 약 2700가구 공급 등 효과가 기대된다"고 말했다.
현재 서울시 준공업지역의 총량은 19.98㎢ 수준으로 한정돼 있다. 시는 준공업지역 면적 총량을 유지하고, 이미 주거지역으로 전환된 곳 등은 향후 서울시 추가 준공업지역 지정과 연계해 단계별로 해제해 나간다는 계획이다.
이케아 후광, 4천세대 택지지구내 한곳뿐인 근린상가
위례 마곡 세종 동탄2등 대규모 개발 호재지역을 중심으로 상가투자분위기가 이어지고 있는 가운데 롯데 아울렛 몰오픈에 이어 일일 3만2천여명의 고객을 끌어당기고 있는 이케아 오픈 열풍으로 광명역세권 지구에 관심이 쏠리고 있다.
광명 역세권택지개발지구는 아파트 주거4천세대와 빌라8천여세대를 합해 1만2천여세대의 배후수요에 행운드림프라자 단 하나밖에 없는 근린상가부지로 독점성이 강하고 항아리상권을 형성하고 있다.
광명역세권 택지개발지구내 단독 근린상가인 행운드림 프라자는 이케아와 롯데쇼핑몰을 가기위해 거쳐야하는 사거리 코너에 입지해 길목입지로서의 가치와 시인성이 뛰어나고 1km2단위면적당 주거 인구밀도가 높은데다 초,중,고교 4개가 행운드림프라자 주변에 밀집하고 학생들의 학급당 정원초과 지역이어서 학원, 병원 등의 입지로 가치가 탁월하다
지하에는 근린상가로는 드물게 에스컬레이터와 무빙워크 등이 구비된 초대형 ssm마트가 1월말 오픈해 지역주민들이 대거 소비유입되고 있으며 지하3층~지상4층 총 점포수 35개 연면적 7,005.90㎡ 규모로 1층에 은행CD기인 국민은행365, 장독대, 바푸리, 피자마루, 베니베베, SK텔레콤, 약국 등이 입점하여 선임대 후분양중에 있으며 2층은 소담한정식등 음식관련 업종이 3층은 소아과, 정형외과, 치과 4층은 지온학원, 피아노, 지성의 숲, 태권도등 학원들이 오픈해 선임대 후분양 조건으로 투자수익률 7.2%-8.9%선으로 분양중에 있다.
지상 3층 메디컬의 경우 소아과가 보증금 4천 월세 2백만원 실투자금 1억9700만원으로 수익률 8.97%로 분양되었으며 지상2층 미용실이 보증금 4천 월세 2백만원 지상3층 메디컬존의 정형외과도 보증금 7천 월세 4백만원 수준으로 실투자금은 2억선부터 투자가 가능하다.
분양문의 : 010-6299-5869
김포 시네폴리스 사업 일부 부지 용도 변경 추진
경기도 김포시는 한강시네폴리스 조성사업 부지의 일부에 근린생활시설이나 업무시설이 들어설 수 있게 용도 변경을 추진한다.
전체 면적의 35%인 산업용지를 33%로 줄이면서 일부를 근린생활시설이나 업무시설을 절반 가량 지을 수 있는 복합시설 용지로 변경할 계획이다.
용도가 변경되면 사업성이 높아져 여러 대형 건설업체가 참여할 수 있을 것으로 기대되며 다음달 말까지 이런 사업계획 변경승인(토지이용계획 변경)을 경기도로부터 받을 예정이다.
김포시는 경기도로부터 사업 추진기관을 김포도시공사에서 도시공사가 20% 출자해 지난해 12월 설립한 ㈜한강시네폴리스개발로, 사업 완료기간을 2015년 10월에서 2017년 12월로 각각 변경하는 승인을 받았다.
한강시네폴리스 조성사업은 2017년 말까지 김포시 고촌읍 향산리와 걸포동 일대 112만1천㎡에 9천500억원의 사업비를 들여 문화콘텐츠와 첨단기술이 융합된 창조형 미래도시를 만드는 것이다.
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상가 시장 동향
