상업용 부동산 수익률, 거래량 계속 하락 중
상업용 부동산의 대표 주자인 상가와 오피스텔, 오피스 등이 과다공급에 따른 공실 위험 등으로 상황이 좋지 않아지면서 수익률이 지속적으로 하락하고 있고, 수익률저하에 따른 후유증으로 거래량도 감소하는 중이다.
6월 KB금융지주 경영보고서를 보면 상가의 경우 거래량 감소에 따른 처분 리스크가 확대되고 있는데 특히 상가 거래량이 지속적으로 감소세를 보인다. 올 1분기 전국 상가 거래량은 총 1만3000여건으로 지난해 같은 기간 1만6000호보다 17.4%가 감소했다. 이는 지난 2017년 1분기 이후 감소세가 지속되고 있는 셈이다.
조사 표본은 주용도 제1종 및 제2종 근린생활시설판매시설로 신고된 상업·업무용 실거래기준인데 1분기 상가거래량은 지난해 같은 기간 수도권에서 16.6%, 비수도권에서 18.5% 감소했으며 전기대비 감소폭이 확대됐다.
지역별로는 제주(-37.2%), 경남(-30.9%), 인천(-28.7%) 순으로 감소폭이 컸으며, 서울(-2.0%)은 상대적으로 낮은 감소율을 기록했다.
유형별 1분기 상가거래량은 일반상가 4163건, 집합상가 8993건으로 나타났으며 각각 지난해 같은 기간과 비교하면 거래량이 감소하고 있다.
이 가운데 집합상가 대비 낮은 감소율을 보이던 일반상가 거래량은 지난해 3분기 이후 3분기 연속 집합상가보다 높은 감소세를 지속하고 있다.
올 1분기 상가 수익률도 눈에 띄게 줄었다. 통계청자료에 따르면 올 1분기 상가 평균 투자 수익률은 1.54%로 지난 분기 1.69% 대비 0.15% 감소한 것으로 나타났다
1분기 투자수익률이 가장 많이 하락한 상가는 전분기 대비 0.25% 감소한 중대형 상가였으며, 소규모 상가(-0.22%)가 뒤를 이었다.
이와 함께 서울 오피스텔 매매가격은 정체를 보이고 있다. 지난 5월 서울지역 오피스텔 매매지수는 지난해 같은 기간과 비교해 1.72% 상승에 그치며, 2015년 6월 이후 가장 낮은 상승률 기록했다.
특이한 점은 오피스텔 전세가격은 상승하면서 전세가율이 동반 상승하고 있다는 점으로 아파트 수요자들이 높은 전셋값을 이기지 못해 상대적으로 저렴한 오피스텔 전세로 흡수되면서 늘어난 것으로 보인다.
상업용 부동산에서 비교적 덩치가 큰 서울 오피스 거래면적은 2개월 연속 하락했다.
KB금융지주에 따르면 올 3월 기준 오피스 빌딩(100억원 이상)거래 연면적은 20만2308㎡으로 지난 2월 대비 0.9% 감소해 2개월 연속 하락했다.
차명부동산 소유권, 실소유자에 있다. 대법원 판례유지.
대법원 전원합의체(재판장 김명수 대법원장)는 차명 부동산 실소유자가 명의자를 상대로 소송을 제기해 부동산을 되찾을 수 있다는 기존 판례를 유지하기로 했다.
A 씨 가족은 1998년 충남 당진의 한 농지 소유권을 취득했으나 2년 뒤 농지법상 처분 명령을 받았다. A 씨는 법 위반을 피하기 위해 B 씨와 명의신탁 약정을 체결하고 B 씨에게 소유권 이전 등기를 마쳤다. 10여 년이 지난 뒤 A 씨는 B 씨에게 소유권 등기를 자신에게 돌려달라고 소송을 냈다.
김 대법원장과 대법관 8명 등 9명의 다수의견은 부동산실명법을 위반했다고 해도 실소유자에게 소유권이 인정된다고 판단했다. 이는 2003년 대법원 판례를 그대로 유지하는 것이다. 재판부는 “무효인 명의신탁 약정에 따라 명의수탁자 명의로 등기를 했다는 이유만으로 그것이 당연히 불법원인급여에 해당한다고 단정할 수 없다”고 밝혔다. 불법원인급여는 범죄 행위로 얻은 이익으로 민법상 반환 청구를 할 수 없다.
재판부는 부동산실명법의 입법 취지를 근거로 들었다. 재판부는 “부동산실명법이 명의신탁 약정을 무효라고 명시하고 있어 등기 명의신탁의 경우 부동산 소유권은 그 등기와 상관없이 명의신탁자에게 남아있다”고 설명했다. 또 “명의를 넘겨받은 사람의 불법성도 적지 않은데 그에게 부동산 소유권을 인정하는 것은 정의 관념에 부합하지 않는다”고 했다.
주심인 조희대 대법관 등 4명은 소수의견으로 “부동산 명의신탁을 근절하기 위한 사법적 결단이 필요하다”며 반대 의견을 냈다.
다시온 초저금리 시대, 부동자금 1200조 어디로 갈까?
글로벌 경기둔화 우려가 커지며 향후 한국은행이 기준금리를 낮출 가능성이 높아지는 가운데 금리인하=경기부양이라는 전통적인 공식이 깨지고 나자 오히려 가계대출 증가와 부동산값 폭등 등 부작용만 불러올 것이라는 우려가 커지고 있다.
미국 연방준비제도(Fed)는 6월 연방공개시장위원회(FOMC)에서 기준금리 동결을 결정했지만 성명에서 경기 전망에 대한 불확실성이 증가했다면서 향후 금리 인하를 강하게 시사하면서 경기가 호황이라는 미국조차 긴축재정을 끝내고 다시금 양적양화로 돌아설 채비를 하고 있는 셈이다.
때문에 지난 2017년 11월 한차례 금리 인상 이후 1년 만인 지난해 11월 기준금리를 또 한차례 인상한 한국은행 역시 조만간 기준금리를 다시 인하할 것으로 관측되는데 대내외적 시그널에 따라 시장은 이미 금리인하를 기정사실로 받아들이면서 은행연합회가 6월 17일 발표한 올해 5월 잔액기준 코픽스(COFIX, 자금조달비용지수)는 2.00%로 전달에 이어 2달 연속 하락했다.
시중은행의 여.수신금리도 하락세다. 한국은행 경제통계시스템에 따르면 시중은행의 수신금리 가중평균치는 지난해 12월까지만 해도 2.05%(신규취급액 기준)를 기록하며 2%를 웃돌았지만 지난 4월 1.88%로 떨여졌고 대출금리 가중평균치 역시 지난해 12월 3.73%를 기록한 뒤 하락세를 이어오다 올해 4월 3.65%를 기록했다.
특히 주택담보대출 금리는 2.98%를 기록하며 2016년 10월 이후 2년 7개월만에 2%대로 떨어졌다. 시중은행의 혼합형(5년 고정, 이후 변동금리) 주택담보대출 상품 가운데는 최하단 금리가 2.5%를 밑도는 경우도 속속 등장하고 있다.
금리인하가 현실화가 되고 있는 상황에서 짚어봐야 할 문제는 금리인하가 시장에 가져다올 후폭풍이다.
금리인하를 통한 정책목표는 돈을 풀어 경기를 부양하겠다는 것이지만 이미 시중에 1200조원에 달하는 단기 부동자금이 풀려 있는 상황에서 금리인하로 정책목표를 달성하기 녹록치 않은 상황이다.
실제 시중 유동성을 판단하는 잣대인 광의통화(M2)는 지난 4월중 2767조 9000억원(평잔·계절조정계열기준)에 달하며, 이는 전년 동기대비 6.6%나 늘어난 수치다. 단기 자금화 가능한 돈이 시중에 그만큼 많이 풀려 있다는 뜻이다.
또, 사내유보금을 쌓아놓고 있는 기업들이 투자에 나서지 못하는 이유가 '금리가 높아서'라기 보다는 '투자할 곳을 찾지 못해서'라는 점에서 금리인하가 투자 확대로 이어지기 쉽지 않은 상황이다.
특히, 최악의 경우 금리인하를 계기로 각종 규제책을 총동원해 어렵게 안정화 단계에 접어든 부동산 시장에 잘못된 시그널을 줘 다시금 요동칠 수 있다는 우려 또한 큰 상황이다.
한국감정원에 따르면 지난 10일을 기준으로 서울 아파트값의 선행지표라 할 수 있는 강남지역 아파트값이 지난해 10월 이후 34주만에 전주대비 0.02% 오른 것으로 조사되면서 금리인하 움직임에 따른 것이라는 분석이 나오고 있다.
박원순의 강북 보따리 풀리나? 수색역세권 개발 본격화
집 값 상승을 우려해 개발 사업의 완급을 조절하던 박원순 서울시장이 강북 중심의 개발 추진 의지를 내비치면서 서울시와 코레일이 수색역세권 개발에 속도를 내기 시작했다.
서울시와 코레일은 18일 수색역세권 개발을 위해 공동으로 기본구상을 수립하고, 원활한 인허가 지원 및 사업개발을 위한 업무협약을 체결했다고 밝혔다. 수색역세권 개발사업은 수색교부터 DMC역에 이르는 약 32만㎡이며, 그 중 운행선(철로)을 제외한 22만㎡를 개발하게 된다.
상암·수색 지역의 광역 중심기능을 확충하기 위해 서울시와 코레일은 업무공간과 문화관광시설 및 상업시설을 조성할 계획이다. 입체적인 보행로 조성과 차로 신설을 통해 철길로 오랜 기간 단절된 상암과 수색지역을 연결하고, 철도 상부를 연결해 경의선과 공항철도 DMC역 환승시간을 절반으로 줄인다는 목표다.
사업은 DMC역사 개발을 1단계로 시행하고 나머지 철도시설 부지를 2단계로 개발할 예정이다. 총 사업비는 1조7000억원 규모다.
DMC역 복합개발은 약 2만㎡ 부지에 중심상업 시설을 도입할 예정이다. 개발은 지난해 말 롯데쇼핑(95%)과 코레일(5%)이 설립한 출자회사 '롯데DMC개발'이 맡는다. 양측이 인허가를 위한 사전협상 신청서를 서울시에 제출하면 시는 올해 안에 사전협상을 마무리한다는 계획이다. 내년에는 특별계획구역에 대한 세부개발계획을 수립한 이후 도시계획시설사업 인가를 받아 2022년 착공을 목표로 추진한다.
2단계인 철도시설 부지 약 20만㎡는 올해 안으로 지구단위계획을 수립한다. 민간 사업시행자 공모를 거쳐 도시개발사업 등으로 추진할 계획이며 2025년 착공이 목표다.
서울 부동산지도 달라지는 조단위 사업 어디있나?
서울의 조 단위 초대형 프로젝트가 다시 꿈틀 거리고 있다. 광운대 역세권 개발을 비롯해 영동대로 복합환승센터, 창동 아레나 건립 등 서울 강남북에서 부동산 지도를 바꿀만한 대규모 사업이 하나 둘 본궤도에 오르고 있는 것이다.
지하철 1호선 광운대역 일대를 개발하는 ‘광운대 역세권’ 프로젝트는 사업비만 2조 원으로 연면적 40만㎡로 최고 49층의 주거·업무 복합시설을 조성하는 계획이다. 토지 소유주인 코레일은 지난 2017년 HDC현대산업개발을 사업시행자로 선정한 바 있다. 최근 서울시가 코레일과 2021년 착공을 목표로 협상에 돌입하면서 새로운 전기를 맞고 있다.
도봉구 창동역 일대를 개발하는 총사업비 4,000억 원 규모의 ‘서울아레나’는 창동역 인근 5만 149㎡ 시유지에 최대 2만 명을 수용할 수 있는 국내 최초의 콘서트 전문 공연장사업으로 지난달 민간사업자 공모절차에 돌입하며 힘을 얻고 있다. 시는 사업제안서를 평가해 9월 말까지 우선협상대상자를 선정하고, 실시협약 체결과 실시계획 승인 절차를 거쳐 2020년 9월 착공한다는 목표다.
‘강북의 코엑스’라고 불리는 서울역 북부역세권 개발도 사업자 선정이 한창이다. 중구 봉래동 2가 일대 5만 791㎡ 부지에 컨벤션과 업무·숙박(호텔)·주거·상업문화시설 등을 짓는 프로젝트다. 사업비만 1조 4,000억 원에 달한다.
30년이 넘어 노후화 문제가 심각한 동서울터미널의 현대화사업도 윤곽을 드러내고 있다. 한진중공업은 서울 광진구 동서울터미널 부지를 신세계프라퍼티와 KT&G 컨소시엄이 만든 특수목적법인(SPC)에 매각하는 안에 대해 협상을 진행 중이다. 한진중공업의 애초 목표는 연면적 4만 7,902㎡에 이르는 이 부지에 현대화 사업을 통해 지하 5층·지상 32층짜리 1개 동, 연면적 29만㎡ 면적의 업무·숙박·판매시설을 짓는 것이다.
강남권에서는 서울 코엑스와 잠실을 잇는 국내 최대 규모의 지하공간 개발사업인 ‘강남권 광역복합환승센터’가 진행 중이다. 최근 국토교통부 대도시권광역교통위원회가 강남권 광역복합환승센터 지정을 최종 승인하면서 오는 12월 첫 삽을 뜰 전망이다.
현대차그룹 신사옥으로 쓰일 105층 높이의 강남구 삼성동 GBC(현대차 글로벌 비즈니스 센터) 개발사업도 진행 중이다. 2014년 현대차그룹이 10조 원을 주고 매입 한 옛 한전부지를 개발하는 프로젝트로 4년 넘게 사업이 지지부진했다. 하지만 올 초 수도권 정비위원회가 사업계획안을 통과시킨 데 이어 지난달 서울시가 도시건축공동위원회에서 지구단위계획 및 세부개발계획을 수정·가결하면서 사업에 탄력이 붙게 됐다.
2017년 9월 경기 정점 찍었다"…최종 발표는 '유보'
경기순환기에 따라 지난 '2017년 9월' 우리 경제가 경기 정점을 찍은 것으로 전문가들 사이 의견이 모아졌다. 단, 과거에 비해 정점 설정 기간이 짧고, 국내총생산(GDP) 변동 등 지표의 변화가 미미해 추이를 좀 더 지켜봐야 한다는 의견이 나오면서 최종 발표는 유보됐다.
6월 17일 기획재정부, 통계청에 따르면 정부는 이날 오후 통계센터에서 국가통계위원회 경제통계분과회의를 열고 '최근 경기순환기의 기준순환일 설정(안)'을 논의했으며 회의에는 이태호 분과위원장(서울대 농경제사회학부 교수)을 비롯해 정부 당연직 인사인 송복철 통계청 경제통계국장과 위촉직 위원인 박양수 한국은행 경제통계국장 등 총 9명이 참석해 9명의 위원 중 3명은 기준순환일 지정을 찬성했으나 6명이 유보입장을 나타낸 것으로 전해졌다.
안개 속 경제 전망, 안전자산 쏠리는 돈
미·중 무역분쟁 등으로 경제의 불확실성이 커지면서 마땅히 투자할 곳을 찾지 못한 시중 자금이 안전자산인 정기예금과 금 등으로 몰리고 있다.
올 들어 신한은행, KB국민은행, KEB하나은행, 우리은행, NH농협은행 5대 시중은행의 정기예금이 계속 불어나는 추세로 5대 은행의 정기예금 잔액은 지난 6월 13일 기준으로 629조3265억원으로 집계됐다. 지난 1월의 605조5474억원과 비교하면 23조7788억원(3.9%) 증가한 수치다. 2∼5월엔 각각 615조4124억원, 613조4614억원, 620조1614억원, 628조1044억원이었다.
1%대의 초저금리에 물가상승률(지난해 1.5%)까지 감안했을 때 수익을 내기 힘들지만 안전한 곳으로 자금이 계속 몰리는 것으로 분석된다.
전통적인 대체투자 안전자산으로 여겨지는 금은 상승세로 한국거래소(KRX)는 지난 14일 금시장에서 금이 2014년 3월 금시장 개설 이후 최고가인 1g당 5만1370원(1돈당 19만2637원)에 거래를 마쳤다고 밝혔다. 이는 연초(4만6240원)보다 11.1% 오른 수준이다.
금에 투자하는 금펀드의 수익률도 치솟고 있다. 금융정보업체 에프앤가이드가 설정액 10억원 이상 펀드의 수익률을 집계한 결과 지난 13일 기준 금 펀드 11개의 최근 1개월 수익률은 5.03%에 달했다.
치킨 한마리 4000원, 커피 한잔 900원..초저가 열풍 거세다'
치킨 한마리 가격이 4000원, 두마리 7000원, 세마리를 한꺼번에 주문하면 1만원이다으로 판매하는 H치킨이 있다.. 요즘 치킨 한마리 가격이 2만원대인 점을 감안하면 매우 파격적인 가격이다. 닭도 국내 최대 닭고기 기업인 ㈜하림의 생닭을 사용한다는데 품질을 의심케 할 정도로 가격을 크게 낮춰 소비자들의 굳게 닫힌 지갑을 열어 보겠다는 전략이다.
올해 유통가 키워드로 떠오른 초저가가 치킨뿐만 아니라 커피업계까지 확산되고 있다.
초저가를 콘셉으로 내세운 커피전문점 매머드익스프레스의 아메리카노(스몰사이즈) 한잔은 900원이다. 초저가 커피가 가능한 요인의 중심에는 무인화 시스템이 있다. 매머드익스프레스는 무인 주문·결제 시스템을 갖춰 인건비를 크게 줄인 것이다.
최근 서울 강남구청역 인근에 문을 연 ‘바나프레소’에선 커피 빅사이즈가 1500원이다. 두명이 나눠 마실 수 있는 2인분 용량으로, 1인분으로 쪼개면 700원대다.
유통업계도 초저가 경쟁이 치열해지고 있다. 이커머스(전자상거래)와 대형마트에 이어 SSM(기업형 슈퍼마켓)과 편의점까지 가격 경쟁에 뛰어들었다.
GS수퍼마켓은 경기도 고양 일산태영점과 은평뉴타운점·대전송강점 등 4곳을 ‘알뜰형 점포’로 리뉴얼했다. 400여개 초저가 상품과 1차 상품, 대용량 상품 등을 선보이는 새로운 포맷이다.
편의점도 2000원대 도시락과 1000원대 샐러드를 내놓았다. CU는 최근 ‘핵이득 간편식 시리즈’를 출시하고 오는 7월까지 삼각김밥과 도시락을 각각 700원, 2500원에 판매한다. GS25도 1000원대 샐러드 ‘위드샐러드’를 내놓았다. 기존 상품과 비교하면 사실상 ‘반값’이다.
불황의 골이 깊어지면서 ‘리퍼브’ 전문매장도 주목받고 있다 국내 최대 리퍼브 전문매장인 올 랜 드아울렛은 6월 한 달간 여름 가전과 가구를 최대 70％ 할인 판매하는 ‘2019 여름 가전 대축제’ 행사를 진행한다. 리퍼브 매장은 소비자의 변심이나 포장 상자 손상, 미세한 흠집 등으로 반품된 상품이나 전시용 상품 등을 저렴한 가격에 재판매하는 매장을 말한다.
업계에서는 경기 둔화로 소비가 침체되자 온·오프라인을 가리지 않고 가격을 낮추는 전략을 택하는 분위기가 확산되고 있다.
공유주방 시험대 성공할까?
최근 저녁8시면 폐점하던 고속도로 간식판매점에 공유주방을 통해 영업시간을 자정12시까지로 늘린 영업점이 시범운영에 들었갔다.
국내 최초의 공유 주방인 '나이트 카페'인데 공유 주방은 2명 이상의 사업자가 조리 시설을 함께 쓰는 방식으로, 밤 8시까지는 휴게소 업체가, 이후 자정까지 4시간은 청년 창업자가 간식을 판매한다.
손님들의 입장에선 영업시간이 길어지면서 이용이 편리해졌고 공유 주방을 운영하게 된 청년 창업자는 초기 비용 4천600만 원을 아낀 상호 윈-윈전략이다.
이번 휴게소 공유 주방 사업은 식품 분야에서 승인된 첫 번째 규제 개선 사례로 정부는 시범 운영을 거쳐 전국 휴게소로 공유 주방 확대 여부를 결정할 방침이다.
베스트프라자
경기 고양시 덕양구 향동동 221-2 베스트프라자 상가가 분양중에 있다
향동지구 9,000여세대의 고정 배후수요를 확보하고 있으며 공공청사 및 메인도로변에 위치하여 주민들의 이용이 용이한 입지이다. 3기신도시 인접 및 고양선(향동지구역) 확정으로 역세권상가가 기대되는 곳이다.
전면 42M 상가의 탁월한 가시성과 우월한 접근성, 여유로운 주차공간을 갖추고 있으며 중심상업지구와 인접한 대규모 상권내 위치하고 있으며 직주근접의 향동 택지개발지구 호재 및 인접한 창릉 3기 신도시 개발과 덕은지구 개발로 미래가치를 지녔다.
지하 1층~지상 5층 총점포수 23개 연면적은 2,942.72㎡ 규모이며 1층은 근린생활서비스,건강생활용(식)품,근린생활용품 등 2층은 일식,육류,주류음식,양식,경양식,분식,음식기타 등 3층은 메디컬,클리닉 등 4층은 교육,학원 등 5층 스포츠관련,카페,이색카페,양식,경양식 등으로 구성된다.
3.3㎡당 분양가는 1층 3,400~3,700만원, 2층 1,200~1,300만원 3층 900~1,100만원 4층 800~900만원, 5층 1000만원 선이다.
시행은 주식회사 경기종합건설, 시공은 주식회사 경기종합건설이 맡았으며 2020년 1월 31일 준공 예정이다.
분양문의 : 02-6490-7777
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항동프라자
서울 구로구 항동 항동택지지구 항동프라자 상가가 분양중에 있다
항동지구 약5,400여세대 와 주변 1,500여세대 등 약 7,000여세대 항아리 상권의 항동지구 메인 사거리 중심에 위치하고 있으며, 항동지구 아파트세대 중 절반이 단지내 상가가 없어 희소가치로 인해 상업지구 이용이 다른 택지지구 보다 월등히 많을 것으로 보여진다.
항동주민센타,복지관,항동지구 실내 스포츠 복지관 바로 앞 위치하고 있으며 타지역 상가와 다르게 택지지구 아파트 입주가 거의 완료된 시점에 입점이 이루어져 임점과 동시에 상가가 활성화 될것으로 보고있다.
지하 2층~지상 7층 총점포수 48개 연면적은 4,386.37 ㎡ 규모이며 1층은 도시락,떡전문,반찬,분식,커피,치킨,피자,이동통신,제과점,스시전문점,아이스크림,애완동물 등 2층은 한의원,커피,미용실,피부관리,음식점,어린이사진관,네일아트,마사지,병의원,동물병원,공부방,학원 등 3층은 한의원,이비인후과,통증크리닉,내과,미용실,피부관리,학원,어린이사진관,PC방 등 4층은 학원,공부방,이비인후과,내과,통증크리닉,피부관리,마사지,사진관 등 5층 분양완료 6층은 전체층 태권도 임대완료7층은 테라스커피전문점,테라스식당,학원,필라테스,요가 등으로 구성된다.
3.3㎡당 분양가는 1층 2,650~3,600만원, 2층 1,350~1,450만원 3층 1,100~1,200만원 4층 950 ~1,000만원, 5층 850~900만원, 6층 850만원, 7층 870만원 선이다.
시행은 주식회사 경기종합건설, 시공은 주식회사 경기종합건설이 맡았으며 2019년 12월 10일 준공 예정이다.
분양문의 010-9024-0505
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