부동산대출 1700조 육박
국내 부동산과 관련된 대출 규모가 1700조원에 달하는 것으로 나타났다. 가계 대출 잔액은 1000조원을 돌파했다.
한국은행이 8일 국회에 제출한 통화신용정책 보고서에 따르면 국내 금융기관의 가계와 기업에 대한 부동산 관련 대출 규모는 지난 3월말 기준 1668조원(잠정치)으로 집계됐다. 가계의 부동산대출 잔액이 1002조원, 기업부문 대출은 667조원이다.
부동산 관련 대출에는 부동산담보대출, 집단대출, 전세자금대출, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 등이 포함된다.
대출 증가 속도가 과거에 비해 낮아졌으나 여전히 경제 규모에 비해 지나치게 빠르다. 부동산대출 잔액은 3월 말 기준으로 1년 전보다 7.7% 불어나는 등 2015년 말 증가율(13.2%)에 비해 크게 둔화한 모습이다. 다만 1분기말 명목 국내총생산(GDP)이 1년 전에 비해 1.2% 늘어난 것과 비교하면 부동산대출 증가율이 6.5%포인트로 높은 수치다.
부동산 관련 대출을 주택과 비주택으로 구분해 보면 상업용 부동산 등 비주택 부문 대출이 지난해 3월 말보다 9.5%, 주택 부문이 5.8% 증가했다. 이는 기업 부문 대출이 늘어난 것과 연관성이 깊다. 주택 부문 대출은 가계대출 비중이 93.9%인데, 비주택 대출에서는 기업대출이 73.4%를 차지한다. 아울러 상업용 부동산 수익률이 높고 부동산에 투자하는 금융상품 등이 늘어난 것도 비주택 부문 대출 증가에 영향을 끼쳤다. 올해 1분기 기준 오피스·상가의 투자수익률은 연 5.4∼7.1%를 기록했다.
60세 이후 국민연금 자발적 가입 50만명 육박
60세 이후 국민연금에 가입할 의무가 없는데도 노후를 준비하고자 스스로 선택해 국민연금에 가입한 사람이 50만명에 육박하는 것으로 나타났다.
국민연금공단의 '국민연금 공표통계'에 따르면 '임의계속가입자'는 올해 4월 말 기준으로 48만3천326명에 달했다. 남자 16만9천867명, 여자 31만3천459명으로 여자가 훨씬 많았다.
임의계속가입자는 국민연금 의무가입 상한 연령(60세)이 지났지만 계속 보험료를 내며 65세까지 가입하겠다고 자발적으로 신청한 사람을 말한다.
국민연금법 제13조(임의계속가입자)는 국민연금 가입자 또는 가입자였던 자가 60세가 되어도 임의계속가입자로 가입할 수 있게 하고 있다.
2010년 4만9천381명에 그쳤던 임의계속가입자는 2011년 6만2천846명, 2012년 8만8천576명, 2013년 11만7천18명, 2014년 16만8천33명 등으로 계속 불어났다.
2015년에는 21만9천111명으로 20만명을 돌파했고, 2016년 28만3천132명, 2017년 34만5천292명으로 2년 만에 30만명 선으로 올라섰다. 2018년에는 47만599명으로 40만명 선을 훌쩍 넘어섰다.
임의계속가입제도를 활용하면 노령연금을 탈 수 있는 자격을 확보하거나 연금액수를 늘리는 데 도움을 받을 수 있다.
이 제도는 국민연금 가입자나 가입자였던 사람이 국민연금 의무가입 연령인 60세에 도달했지만, 노령연금 수급조건인 최소 가입 기간 10년(120개월)을 채우지 못해 연금을 받지 못하거나 가입 기간을 연장해 더 많은 연금을 받고자 할 때 65세 이전까지 보험료를 계속 낼 수 있게 하려는 취지로 도입됐다.
임의계속가입자와 마찬가지로 가입의무가 없는데도 스스로 국민연금에 가입한 '임의가입자'는 올해 4월 말 현재 33만1천476명으로 집계됐다. 남자 5만206명, 여자 28만1천270명으로 역시 여자가 압도적으로 많았다.
임의가입자는 18세 이상 60세 미만 국민 중 소득이 없어서 의무적으로 가입하지 않아도 되지만, 노후연금을 받고자 본인 희망에 따라 국민연금에 가입한 사람을 말한다.
주로 국민연금이나 다른 공적연금 가입자·수급자의 소득 없는 배우자(전업주부)와 27세 미만으로 소득이 없는 학생, 군인 등이다.
임의가입자도 2013년 17만7천569명에서 2014년 20만2천536명, 2015년 24만582명, 2016년 29만6천757명, 2017년 32만7천723명, 2018년 33만422명으로 해마다 증가했다.
부동산 인터넷 허위매물 강도 높게 단속
정부가 인터넷상의 부동산 매물에 대한 모니터링 및 강제 조사권을 갖고 위반 행위에 대해선 처벌하는 등 강도 높은 단속에 나서기로 해 부동산 거래시장에 미칠 여파가 주목된다.
그동안은 인터넷 사업자들이 공동으로 소비자의 허위매물 신고 접수와 조사, 매물 등록 제한, 공정거래위원회 통보 등 ‘자율 규제’를 시행해 왔지만 앞으론 정부가 직접 나서기로 한 것이다.
공인중개사가 인터넷을 이용해 부동산 매물을 표시·광고할 때 허위 매물이나 거짓·과장 정보 등으로 소비자를 현혹하면 위법 행위로 처벌받도록 한 공인중개사법 개정안이 지난 2일 국회 본회의를 통과했다. 개정안은 공인중개사가 인터넷에 허위 매물을 올리거나 과장·거짓 광고를 한 경우 500만원 이하의 과태료를 물도록 했다.
인터넷상에서 이미 팔렸거나 있지도 않은 부동산을 게시하거나 가격 등을 속이는 거짓·과장 광고로 인한 폐해가 크다는 지적에 따라 강도 높은 규제에 나서기로 한 것이다. 국토부는 한국감정원에 인터넷 모니터링 업무를 위탁할 예정이며, 업무 수행에 필요한 예산도 지원할 계획이다. 다만, 구체적인 모니터링 제도 설계와 한국감정원의 준비 기간 등을 감안해 새 법안은 공포 후 1년이 경과한 내년 8월께부터 시행하기로 했다.
새 법안은 인터넷 모니터링 위탁사업자에게 모니터링뿐만 아니라 인터넷 사업자에 대한 매물 정보 시정조처 권한도 부여했다. 위탁사업자가 모니터링을 통해 허위매물 의심이 드는 부동산 매물을 발견한 경우 관련 자료를 인터넷 사업자에게 요청하면 사업자는 이에 반드시 응하도록 했다. 아울러 일정한 추가 정보의 게재 등 위탁사업자가 요구하는 조처에 대해서도 사업자가 따르도록 했다. 이를 어길 경우에는 사업자에게 과태료가 부과된다. 국토부 관계자는 “위탁사업자가 맡게 될 모니터링의 내용, 방법, 절차 등에 대해선 국토부 고시로 구체적으로 정할 계획”이라고 말했다.
지난해 자영업 폐업률 감소…11% 역대 최저
국세청이 발표한 ‘2019년 국세통계 1차 조기공개’에 의하면 지난해 자영업 신규사업자는 늘고 폐업자수와 폐업률은 모두 감소한 것으로 나타났다.
2018년 자영업 신규사업자는 124만2756명으로 전년보다 8만3000명 가량 늘었다. 반면 폐업자수는 83만884명으로 전년보다 7000명 가량 줄었으며, 폐업률도 11.0%로 전년보다 0.7%p 가량 감소했다. 자영업 폐업률은 과세기간말 사업자 기준으로 사업자 총계를 집계한 2006년 이후 역대 최저 수준이다.
자영업 대표 업종으로 꼽히는 도매업·소매업·음식업·숙박업 4개 업종의 신규사업자는 43만8272명으로 전년보다 1000명 가량 근소하게 감소했다. 반면 폐업자수는 38만2359명으로 전년보다 1만3000명 가량 크게 줄었고, 폐업률은 15.4%로 전년보다 0.7%p 가량 감소했다.
업종별 신규사업자는 소매업(+6171명)이 크게 늘어난 반면 도매업(-2912명), 음식업(-3085명), 숙박업(-952명)이 줄었다. 반면 폐업자수는 숙박업(+40명)만 근소하게 늘었고 도매업(-3423명), 소매업(-4479명), 음식업(-5067명) 모두 큰 폭으로 줄었다.
입주민 집값 담합… 앞으론 처벌
앞으로 아파트 입주민이 집값을 높이려고 다른 입주민들에게 "특정 가격 이하에 아파트를 팔지 말자"고 제안하면 담합으로 간주돼 처벌받는다. 인터넷에 허위 매물을 올리는 공인중개사도 지금까지는 사적(私的) 제재만 받았지만 앞으로는 사법 처벌 대상이 된다.
이 같은 내용을 담은 공인중개사법 개정안이 최근 국회 본회의를 통과했다. 지금까지는 일부 입주민이 온라인 카페나 전단 등을 이용해 호가(呼價) 담합을 제안해도 아무런 처벌을 받지 않았지만, 앞으로는 3년 이하 징역 또는 3000만원 이하 벌금형에 처해진다. 지난해 서울 일부 아파트 입주민들이 호가 담합을 제안하는 안내문을 배포한 사실이 온라인상에서 논란이 되자 정부는 "입주민의 호가 담합도 시장 교란 행위"라며 규제를 예고했다.
공인중개사가 온라인에서 매물이나 계약 정보를 허위로 광고하는 행위도 앞으로는 최대 500만원 이하 과태료 부과 대상이 된다. 과거에는 허위 매물을 광고하다가 적발돼도 해당 인터넷 플랫폼으로부터 일정 기간 광고 금지 정도의 제재만 받았다.
‘은퇴로망’ 상가투자, 세법 개정 등 악재 이겨낼까?
고령 은퇴자들의 로망인 상가투자 시장에 빨간불이 켜졌지만 중장기적인 측면에선 투자수요가 꾸준히 유지될 것으로 보인다. 저성장 저금리 기조 속에서 수익형 부동산 투자보다 더 나은 투자처를 찾긴 쉽지 않기 때문이다.
한국감정원 통계에 따르면 올해 2분기 전국 상가는 전분기 대비 공실은 늘고 임대료는 낮아진 것으로 나타났다.
공실률의 경우 중대형상가는 11.5%, 소규모상가는 5.5%로 전분기보다 각각 0.1%포인트, 0.3%포인트 늘어났다.
임대료는 내려갔다. 중대형상가는 0.06%, 소규모상가는 0.17%, 집합상가는 0.25% 하락했다.
공실과 임대료만이 문제가 아니다. 앞서 대폭 상향조정된 공시지가로 인해 보유세가 오르면서 상가 소유자들의 고정비용 부담이 늘어났다. 올해 서울의 개별공시지가는 12.35% 인상되면서 10년 만에 최고 상승률을 기록했다.
여기에 엎친 데 덮친 격으로 그동안 비과세 혜택이 주어졌던 상가주택에 양도세가 과세된다.
기획재정부가 지난달 25일 발표한 ‘2019년 세법 개정안’에 따르면 9억원을 넘는 상가주택의 경우 1가구1주택이라고 해도 주택에만 1주택자 비과세와 장기보유특별공제 혜택을 주고, 상가에는 양도세를 부과하기로 했다.
현재 상가주택은 주택의 면적이 상가보다 클 경우 전체가 주택으로 간주돼 1가구1주택 비과세 혜택과 최대 80%의 장기보유특별공제까지 받을 수 있다.
이처럼 보유세에 양도세까지 전 단계에 걸쳐 세금이 늘어나게 되면서 관련 업계에서는 양도세가 부과되는 2022년 이전까지 상가주택 매물이 쏟아질 것이라는 전망을 내놨다.
하지만 실제 시장에서는 일부 움직임은 있겠지만 큰 변화는 없을 것으로 보인다.
상가주택의 경우 은퇴한 고령인구가 고정적이고 안정적인 수입을 위한 투자로 접근하는 경우가 대부분이기 때문에 쉽게 매도 결정을 내리기 쉽지 않을 것이라는 게 그 이유다.
또한 저금리 저성장 시대 속에서 정부가 부동산 시장을 전방위적으로 옥죄고 있어 상가 수입 확보 외에 뾰족한 대안도 없다는 것이다.
실제 마포구에 한 3층 상가주택 소유자 A씨는 “은퇴 후 마련한 상가주택에 1~2층은 상가임대를 주고 맨 위층인 3층은 우리 가족이 살고 있다”며 “보유세 인상에 양도세까지 부과된다고 해서 부담이 되긴 하지만 이것 말곤 다른 수입원이 없어 지금 상황을 그대로 유지할 생각이다”고 말했다.
일부 다른 부동산 상품으로 갈아탈 생각이 있었던 사람들은 상가 처분을 서두를 순 있지만 상가주택 소유자 대부분은 상가 하나를 두고 상층부에 거주하면서 저층 상가에서 나오는 임대료로 상활비를 조달하기 때문에 매물을 내놓는 움직임은 일부에 그칠 것이라는게 전문가의 시각이다.
한편 강화되는 세법에도 불구하고 현재 상가투자 조건이 과거보다 불리해졌지만 다른 부동산 상품과 비교해 상가투자의 매력이 사라진 것은 아니며 지금은 고성장 시대도 아니고 추가 금리인하도 예상되는 상황이라 투자수익율이 다소 낮아지더라도 상가투자가 급속히 위축하거나 하지는 않을 것이라는 시각이 크다.
부동산 시장 넘보는 과잉 유동성
꽁꽁 틀어막았지만, 유동성이 또 문제다. 시중 부동 자금은 1000조원에 육박하는데 증시는 고꾸라졌고 투자할 만한 곳은 강력한 규제에도 슬그머니 고개를 드는 서울 부동산 밖에 안 보인다. 부동산 시장에 과잉 유동성이 쏠릴 것이란 우려가 나오는 배경이다.
코스피지수는 2일 전날보다 0.95% 하락한 1998.13으로 마감했다. 코스닥지수도 전날보다 1.05% 떨어졌다. 지난해 2600선을 돌파했던 코스피지수는 최근 들어 2100선을 맴돌며 약세를 보였다. 한일 무역 분쟁이 고조되고 외환시장이 요동치면서 7개월 만에 2000선까지 무너졌다.
기업의 실적과 앞으로의 경제 상황을 반영하는 주식시장의 침체는 국내 경제 전망이 밝지 않다는 걸 의미한다. 주식시장의 후행 지표로 인식되는 부동산 시장 전망도 그리 긍정적이지 않다는 뜻으로 충분히 해석할 수 있다. 실제로 글로벌금융위기 때도 주식시장과 부동산시장은 동반 하락한 사례가 있다.
하지만 최근에는 주식시장과 부동산시장이 ‘한 몸’이 아니라는 지적이 나오고 있다. 실물자산인 부동산이 수요자들에게 금이나 미국 달러화 같은 안전자산처럼 인식되고 있기 때문이다. 특히 서울 주택의 경우 수요보다 공급이 적고 재건축·재개발로 앞으로 나올 공급도 막혀 있기 때문에 주식시장과 꼭 동조하지 않을 수 있다는 전망이 힘을 얻고 있다.
최근 1.5%로 인하된 기준금리가 추가로 내려갈 가능성이 있는 데다 수도권 3기 신도시 토지보상금으로 30조원 이상이 풀린다는 점도 이런 분석에 힘을 보태고 있다. 유동성이 부동산으로 흘러들어 갈 개연성이 있다는 얘기다.
부동산 거래신고 기한 30일로 단축
앞으로 부동산 거래계약을 체결할 때 신고기한이 60일에서 30일 이내로 단축된다. 또 국토교통부가 다운계약서나 허위계약 신고 등 부동산 거래 질서 문란 행위를 직접 조사할 수 있게 된다.
국토부에 따르면 지난 2일 이 같은 내용을 담은 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’(부동산거래신고법)과 ‘공인중개사법’ 개정안이 국회 본회의를 통과했다. 이 법률안들은 지난해 국토부가 발표한 9·13 부동산 대책의 일환이다.
우선 현재 60일 안에 부동산 거래를 신고할 수 있도록 한 내용을 개정에 30일로 단축하게끔 하고 거래신고 후 계약이 해제되더라도 신고하도록 했다. 신속하고 정확하게 실거래가 정보를 공개하겠다는 취지에서다. 신고기한 내에 신고하지 않거나, 거래계약이 무효·해제·취소가 되었어도 이를 신고하지 않을 경우에는 500만원 이하의 과태료 부과가 가능하다. 허위계약하다 적발되었을 경우에는 3000만원 이하의 과태료를 부과하고 신고포상금 규정도 마련했다.
상가·오피스텔 거래 작년 동기대비 25% 급감
경기 침체와 부동산 시장 위축으로 상가와 사무실 같은 상업용 부동산 거래가 작년 대비 25% 줄어들었다.
한국감정원 통계에 따르면 올해 상반기 전국 상업 및 업무용 부동산 거래량은 14만4200건"이라며 "이는 작년 상반기(19만2468건)에 비해 25.1% 줄어들었다.
지역별로 살펴보면 서울의 상업 및 업무용 부동산 거래 건수는 2만7567건으로 작년 동기 대비 22.6% 줄었다. 경기도(5만1420건)는 23.7% 감소했다. 세종과 충청남도의 감소폭이 컸다. 세종시 상가와 오피스 거래량은 1758건에서 887건으로 49.5%가 줄어들며 전국 광역지자체 중 가장 큰 폭으로 줄었고, 충남(43.7% 감소)이 둘째로 감소폭이 컸다
스마트캐슬 2.0
경기 성남시 중원구 여수동 188 상가가 분양중에 있다
성남시청 1,250여명, 판교 테크노벨리 164,000여명 분당차병원 7천여명 등 풍부한 임대수요를 갖추었으며 분당선 야탑역 도보 5분거리, 외곽순환고속도로, 경부고속도로, 분당~내곡 간 고속도로 등 사통팔달 교통여건이다. 성남시청 앞 행정타운 야탑 사거리 코너에 위치하고 있어 가시성이 확보되어 있고, 반경 500m내 성남시청, 성남종합버스터미널, 홈플러스, 분당차병원, 탄천조합운동장 등 편리한 생활 인프라가 조성되어 있다.
지하 7층~지상 10층 총점포수 9개 연면적은 9,863.00㎡ 규모이며 1층은 금융,미용,뷰티,의류,근린생활용품,한식,푸드코트,음료,기호음식,양식,경양식,분식 등 2~10층은 오피스, 오피스텔로 구성된다.
3.3㎡당 분양가는 1층 4,700~5,000만원 선이다.
시행은 (주) 돌마, 시공은 일군토건이 맡았으며 2019년 5월 21일 준공 완료 되었다.
분양문의 : 031-723-8900
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운서역 유토피아
서울 양천구 목동 406-28 운서역 유토피아 상가가 분양중에 있다
중심상업지역 수요 맟 해당 권역 내로 오피스텔 공급이4,015실로 계획되어 있고 아파트 5천여세대의 입주가 계획되어 풍부한 배후수요를 갖추고 있다. 공항철도 운서역 2번 출구에서 약 500m 가량 떨어진 지점에 위치하여 도보권에 속하는 역세권 입지를 자랑하며 이면 대로변 코너자리에 건립되어 멀리서도 단번에 찾을 수 있는 가시성을 확보하고 있다.
국내 최대규모의 어린이 전문수영센터도심 아이풀 테마파크인 바운스 트렘폴린과 강남 대치학원운서 캠퍼스 등 다양한 특화 시설을 갖추어 연일 북적이는 유동객을 기대할 수 있으며 운서초교와 영종 하늘중, 하늘고, 인천과학고, 영종고 등 다양한 학군이 밀집되어 있다. 주요 사업으로는 인천국제공항 및 제2 여객터미널, 인스파이어카지노착공, 파라다이스시티카지노 운영중, 미단시티 시저스코리아 카지노 공사중, 스태츠칩 코리아.한상드림아일랜드 착공 등 다양한 호재가 가득한 입지이다. 현재도 활성화가 되어 있지만, 앞으로의 비전이 더 중시되는 지역이기에 주변 도시에 비해 환금성이 좋아질 것이고 시세차익 또한 기대할 수 있는 상업시설이다.
지하 3층~지상 2층 총점포수 149개 연면적은 97,651.45 ㎡ 규모이며 지하 1층은 금융,수의동물,의료,의류,건강생활용(식)품,근린생활용품,분식 등 1층은 중식,일식,육류,주류음식,양식,경양식,음식기타 등 2층은 교육,학원,기타서비스,메디컬,클리닉,건강생활용(식)품,한식 등으로 구성된다.
3.3㎡당 분양가는 1층 1,200~1,715만원, 2층 643~1,716만원, 3층 598~899만원 선이다.
시행은 (주)반도건설, 시공은 (주)반도건설이 맡았으며 2021년 1월 31일 준공 예정이다.
분양문의 : 02-2654-9561
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상가 시장 동향
