단독주택-꼬마빌딩 증여세 과표 내년부터 감정가 적용… 대폭 뛴다
내년부터 단독주택이나 소형 빌딩을 상속하거나 증여할 때 내는 세금이 크게 늘어날 것으로 보인다. 현재는 시세의 60%를 밑도는 기준시가로 상속·증여세를 내지만 앞으로는 국세청이 감정평가를 통해 과세표준(과표·세금 물리는 기준금액)을 시세 수준으로 끌어올릴 예정이기 때문이다.
국세청은 내년부터 일반건물의 상속·증여세를 부과할 때 감정평가액을 기준으로 과표를 정할 방침이다. 단독주택이나 소형 빌딩 같은 일반건물은 아파트나 오피스텔 등과 달리 건물의 크기와 유형이 제각각이라 정확한 시세를 확인하는 데 어려움이 있다. 이 때문에 지금까지 세무 당국은 기준시가를 토대로 과표를 산정했다.
기준시가는 국세청이 매년 산정 방법과 기준을 고시한다. 올해는 m²당 신축가격기준액 71만 원에 구조와 용도, 토지 공시지가에 따라 일정 비율을 곱해 산정한다.
정부와 세무당국은 기준시가를 실거래가 대신 사용해 과표를 산정할 경우 실제 시세를 제대로 반영하지 못한다고 본다. 이 때문에 고액 자산가들이 꼬마빌딩(소형 상가건물) 등 일반건물을 증여하거나 상속하면서 세금을 줄여온 것으로 보고 있다. 이에 따라 국세청은 기준시가 대신 감정평가를 새로 해 시세와 비슷한 수준의 과표를 정한 뒤 세금을 부과하도록 한 것이다.
신한은행이 시뮬레이션한 결과 서울 서초구 서초동의 A건물의 기준시가는 21억 원이지만 감정평가를 통해 산정한 과세표준은 38억 원으로 높아진다. 이를 자녀에게 증여할 경우 세금은 종전 6억4020만 원에서 13억7255만 원으로 7억3000만 원(114%)가량 높아진다. 서울 강남구 논현동의 기준시가 11억2000만 원 상당의 단독주택을 감정평가하면 과표가 23억 원으로 늘어난다. 증여세 부담은 약 4억6000만 원 증가한다.
세무당국은 원칙적으로 아파트와 오피스텔을 제외한 나머지 일반건물에 모두 감정평가를 적용해 상속·증여세를 물릴 계획이다. 다만 행정력의 한계를 감안해 일정 가격 수준 이상인 고가 일반건물을 대상으로 하는 방안도 검토 중이다.
꼬마빌딩이나 단독주택은 아파트보다 비싼 경우가 많은데도 실거래가를 비교하기 어렵다는 이유로 사실상 세금을 적게 내 왔지만 감정평가를 거치면 실제 시세와 거의 유사하게 과세표준을 구할 수 있는 만큼 과세 형평성이 높아지게 될 전망이다.
1%대 고정금리 주택담보대출 나오나
낮아진 금리에 금융 소비자는 ‘대출 갈아타기’ 행렬이 이어지면서 1%대 주택담보대출 금리 시대가 눈 앞으로 다가올지 이목이 집중되고 있다.
KB국민은행은 이번주 혼합형 주담대 금리(첫 5년 고정금리 이후 변동금리)를 2.13~3.63%로 책정했는데 사실상 전례가 없을 정도로 낮은 수준이다.
다른 은행들도 NH농협은행의 주담대 고정금리는 2.13~3.54%로 파악되었고 신한은행도 2.49~3.50%로 나왔다.
은행권에서는 3%대 주담대를 찾아보기 어려워졌다. 은행연합회에 따르면 신한은행이지난달 취급한 분할상환식 주담대의 경우 3% 미만 금리 비중이 94.3%에 달했다. 한 달 전인 6월(68.4%)보다 25.9%포인트 급등한 수치다. 우리은행(99.3%), KEB하나은행(94.2%), IBK기업은행(96.2%), SC제일은행(99.8%), 한국씨티은행(91.9%) 등도 모두 지난달 90% 비중을 넘었다. KB국민은행(81.7%)과 NH농협은행(62.7%)이 그나마 낮았다.
은행가의 관측은 요즘처럼 금융시장 불안이 높아지면 시장금리가 추가 하락할 수 밖에 없어서 주담대 금리가 1%대로 진입하는 건 시간문제라고 보고 있다.
금리가 예상 밖 급락하자 은행 창구에는 갈아타기 문의가 줄을 잇고 있다.
잘나가던 서울 지하철 상가 폐점 줄이어
최근 온라인 쇼핑몰의 급성장과 경기침체가 맞물리며 지하철 점포 폐점이 줄을 잇고 있다. 새로운 주인을 찾지 못해 1년 넘게 공실인 곳도 많다.
화장품 브랜드 ‘미샤’는 올 중순 지하철 5호선 우장산역 안에서 운영하던 매장을 철수했고 화곡역에 있던 ‘어퓨(A’pieu)’ 매장도 최근 문을 닫았다. 어퓨는 미샤 운영사인 에이블씨엔씨(078520)가 젊은 층을 타깃해 만든 또 다른 로드숍 브랜드로 지하철에만 100여개 점포를 운영하며 사업을 확장해 왔다. 하지만 최근에는 70여곳을 폐점하고 약 30곳만 운영하고 있다.
서울 여의도역에 있던 로드숍 화장품 ‘이니스프리’도 최근 매장을 철수했고 맞은 편에 같이 있던 체험형 매장 ‘그린라운지’도 동시에 폐점했다.
그린라운지는 유동인구가 많은 곳에 소비자들이 눈치 보지 않고 제품을 테스트 해볼 수 있도록 만든 이니스프리의 실험 매장이다. 점원이 상주하는 매장에서는 눈치 보느라 실컷 테스트 해보지 못한다는 데서 착안했다. 마음껏 체험해도 물건은 살 수 없다. 써보고 제품이 마음에 들면 맞은편 이니스프리 점포에서 물건을 사도록 연계하는 체험 매장이었다.
시청역 ‘누이애 단팥빵’도 폐점했는데 1호선에서 2호선으로 환승하는 길목에 있어 직장인들이 퇴근길에 빵을 사들고 가는 인기 매장이었다..
충정로역 5호선과 2호선 환승 지점에 위치해 있던 편의점 세븐일레븐도 문을 닫았으며 노량진역에 있던 ‘와플대학’도 5년의 임대계약이 끝났지만 이를 더 연장하지 않고 폐점한다는 소식이다.
매출 대비 높은 임대료를 버티지 못해 자영업자는 물론 대기업 프랜차이즈까지 잇따라 지하철 상가를 떠나고 있다. 2015년 2000개가 넘던 서울 지하철 상가는 4년간 240곳이 넘게 폐점했다. 공실률은 약 11% 수준이다.
서울교통공사가 관리하는 지하철 상가 임대는 공개 입찰을 통한 경쟁 입찰 방식으로 이뤄진다. 최고가를 써낸 사람이 5년간의 상가 운영권을 갖는다.
서울교통공사 구매조달처는 공실인 시청·종로3가·잠실·당산·신사역 등 7개 상가 점포의 공개입찰을 진행했으나 단 한명도 입찰하지 않았다. 두 번 연속 유찰된 후 8개월 넘게 공실 상태다. 인터넷 공매 사이트 온비드에 따르면 최근 1년간 지하철 상가점포의 낙찰률은 약 51%였다.
시청역은 12개 점포 중 현재 임대중인 곳이 6곳으로 절반밖에 되지 않는다. 시청역 내 25m²(약 7.5평)의 상가점포를 빌리는 데 월 임대료는 최소 350만원 수준이다. 5년의 임대기간동안 2억원이 넘는 돈을 내야한다. 여기에 임차인이 건축·전기 등 인테리어 비용까지 내야해 부담은 더 커진다.
벌어들이는 수익에 비해 임대료가 높은 것도 문제지만 규제가 많은 것도 상가 활성화를 방해하는 요소다. 서울교통공사는 어묵·떡볶이·순대·튀김 등의 식음료 업종이 역사의 품위를 훼손한다는 이유로 입점을 금지하고 있다. 또 편의점이 입점할 경우에는 신문 취급을 할 수 없도록 했다.
GTX 전노선 궤도올라 수도권 교통지도 확 바뀔 듯
수도권광역급행철도(GTX) B노선이 예비타당성조사(예타)를 통과했다. 수도권 광역교통망의 핵심축인 GTX 전체 노선 착공이 가시권 안으로 들어오면서 이르면 2022년 A·B·C노선이 모두 공사에 들어갈 전망이다.
정부는 GTX라는 ‘등뼈’를 중심으로 지하철, 급행·간선도로를 연결해 수도권 교통난을 해소할 계획이다. 광역교통망 주요 사업을 속도감 있게 진행하면 경기 부양, 일자리 창출 효과도 거둘 수 있다고 본다.
B노선은 서울 중심지(여의도)를 통과하는 데다, 수도권의 동서를 연결한다는 점에서 핵심축으로 여겨진다. 5조7351억원(3기 신도시 개발계획 포함 시)을 투입해 인천 송도부터 경기도 남양주시 마석까지 80.1㎞를 잇는다. 현재 인천 송도에 별다른 철도망이 깔려있지 않아 B노선은 인천 지역 교통난을 해소하는 ‘중추신경’이 될 전망이다. 송도에서 서울역까지 소요 시간은 현재 82분에서 27분으로 단축된다. 정부는 이르면 2022년 말 착공하고 2025년 개통을 목표로 한다.
번번이 사업성 부족으로 예타 문턱에서 좌절했던 B노선은 지난해 정부가 3기 신도시 개발 계획을 짜면서 물살을 탔다. 남양주 왕숙지구(6만6000가구), 인천 계양지구(1만7000가구)를 통해 수요를 확충했다. 지난 4월 예타 제도 개편도 결정적 역할을 했다.
정부는 B노선이 교통 분산 및 고용 창출 효과가 충분하다고 본다. 3기 신도시를 포함할 경우 2030년 기준 하루 평균 29만명이 B노선을 이용할 것으로 추산된다. 승용차 통행량은 4만4000대 줄어든다. 건설 기간에 약 7만2000개의 일자리가 만들어지고, 40년 운영 기간에 약 4만5000명의 고용을 창출할 것으로 분석됐다. 국토교통부 관계자는 “남양주·구리시 등 교통여건이 열악했던 수도권 동북부 지역과 인천, 부천 등 수도권 서부 지역의 서울 도심 접근성이 향상될 것”이라고 말했다.
이번에 B노선이 예타 문턱을 넘으면서 총사업비 13조원에 이르는 GTX 모든 노선은 본궤도에 올랐다. 정부는 조기 완공 방침이다. 우선 가장 빠르게 진행 중인 A노선(삼성∼동탄 포함 83㎞)의 경우 공사에 한층 탄력이 붙을 전망이다. A노선은 2023년 완공 목표다. C노선(양주 덕정∼수원, 74㎞) 착공도 앞당긴다. 기본계획 수입, 민간사업자 선정 등에 속도를 내 2021년 착공할 계획이다.
꼬마빌딩 거래물량 핫 플레이스 성수동, 성동구 꼬마빌딩 거래의 64%
올 상반기 성동구 중소형 빌딩 거래의 약 64%가 성수동에서 이루어지면서 핫플레이스 임을 증명했다. 성동구에서 성수동의 거래 비중이 절반을 넘어선 것은 올해가 처음이다.
리얼티코리아가 올 1~6월 성동구의 용도지역별 중소형 빌딩 거래 비중을 분석한 결과 준공업지역이 64%로 가장 큰 비율을 차지했다. 성동구의 준공업지역 대부분은 성수동이기 때문에 업계에서는 통상 성수동에서 일어난 거래로 분석한다.
성동구의 준공업지역 중소형 빌딩 거래 비중은 2017년부터 증가하기 시작했다. 당시 43%에서 2018년에는 44%로 늘었고 올해 상반기에는 무려 64%까지 치솟았다.
실제로 지난 3월 성수동 1가에 위치한 지하 1층·지상 4층 규모의 건물을 법인 투자자가 매입했고, 마찬가지로 성수동 1가에 위치한 지하 1층·지상 3층 규모의 건물도 개인투자자가 사들였다. 첫 번째 물건은 3.3㎡당 5,269만 원에, 두 번째 물건은 6,289만 원에 팔렸다.
단 지난해까지 가격이 급등한 탓에 수익률과 지가 상승률은 주춤한 상태다. 성동구 빌딩의 연평균 수익률은 2017년 2.52%로 정점을 찍은 후 지난해 2.35%로 떨어지고 올해 6월 기준 1.44%로 하락했다. 성동구 지가 상승률도 2017년 5%에서 지난해 7%에서 올해 2분기 2%로 하락한 상태다.
상반기 서울 꼬마빌딩 거래가격 2015년 대비 27% 상승
꼬마빌딩의 인기가 꾸준히 이어지면서 가격은 상승세를 나타내고 있다.
밸류맵에 따르면 2019년 상반기 50억~100억원의 건물의 대지 1㎡당 평균 거래가액이 약 1652만원이었다. 2015년 1294만원이었던 것에 비하면 약 27% 상승했다. 이는 2015년 1월부터 2019년 6월까지 서울시내 실거래가 신고액 50억~100억원의 업무상업용 부동산 및 단독다가구 실거래가 데이터를 분석한 결과한 결과다.
반면 거래된 부동산의 평균 면적은 줄어들었다. 2019년 상반기 꼬마빌딩의 연간거래량은 248건이다. 이 빌딩들의 평균 연면적은 998㎡, 평균 대지면적은 416㎡였다. 2015년(연간 331건 거래) 평균 연면적이 1284㎡, 평균 대지면적이 533㎡였던 것과 비교하면 연면적은 23%, 대지면적은 22% 감소했다. 작년과 비교해도 연면적과 대지면적 모두 7% 감소했다.
서울시 운영하는 고척동 돔구장 상가 폐업 줄이어
2016년 고척돔 개장 직후부터 영업해온 부대찌개 식당이 폐업하게되는데 이집이 폐업하면 고척돔에서는 마지막 밥집이 사라진다. 앞으로는 치킨집 2곳과 카페 2곳, 샌드위치 가게 1곳, 편의점 1곳만 남는다.
서울시 측은 부대찌개집이 나가면 그 자리에 공용 휴게 공간을 만든다는 계획이다.
서울시가 3000억원을 들여 만든 고척돔은 '한국 최초의 돔형 야구장'으로 2016년 화려하게 개장했다. 식당·카페 등 31개 업소가 이씨와 함께 입주했지만, 3년여 기간에 24개 업소가 떠났다
이를 두고 입주자들은 서울시가 세입자에게 너무 가혹한 계약 조건을 내걸었기 때문이라고 주장한다.
고척돔은 개장 첫해 민간업체가 위탁 운영했는데 당시 계약 조건은 '임대료·관리비 개념 없이 수익의 13％를 위탁운영사와 나누는 방식이었다 당시 부대찌개집은 2016년 5월 168만원, 6월 192만원을 냈으며 운영사 측은 그해 10~12월에는 비수기라는 이유로 월평균 80만원만 받아갔다.
2017년 고척돔에 서울시 직영 체제가 도입되면서 운영 주체가 민간업체에서 서울시로 바뀌면서 임대료를 정액(定額)제로 바뀌게 되었는데 실제 사용면적 52평 매장에연간 2766만원으로 월평균으로 230만원에 관리비 별도로 변경되었다.
작년 2771만원이던 임대료를 올해는 서울시가 2930만원으로 올렸다. 상가 임대료 인상률 법정(法定) 상한(연 5%)을 뛰어넘는 5.7％ 인상이었다. 서울시 측은 공유재산법에 따라 주변 공시지가 인상률인 8%만큼 올릴 수도 있지만, 적게 올린 것이라는 입장이었다
서울시는 관리비도 추가로 받았다. 폐업하고 나간 점포 24곳의 관리비 부담까지 남은 7개 업체에 분담해 전가했다. 부대찌개 가게는 매달 70만~120만원을 냈다.
유동인구가 줄어드는데도 월세를 올린 결과, 고척돔 흑자는 해마다 불어나고 있다. 영업이익이 2016년 27억원에서, 2017년 42억원으로, 작년엔 61억원으로 늘었다. 3년 만에 두 배가 됐다.
원주혁신도시 상가 무더기로 경매
한때 황금알을 낳는 거위로 여겨지며 부동산 광풍을 몰고 왔던 원주혁신도시 점포들이 무더기로 경매시장에 나오고 있다.
법원경매정보사이트에 따르면 16일 현재 기준 혁신도시에서는 34건의 상가·근린시설·오피스텔 경매가 진행되고 있다. 일부 점포는 경매시장에 나온 이후 유찰이 계속돼 가격이 반 토막 난 상태다. 일부 물건은 감정가의 20% 수준까지 폭락한 것으로 파악된다.
폐업 후 지난해 8월 경매에 넘겨진 A음식점은 4차례 유찰되면서 12억600만원이던 가격이 2억8,956만원까지 떨어졌다. 인접한 다른 1층 상가도 4차례 유찰로 감정가 8억200만원의 24%인 1억9,256만원까지 가격이 내려갔다. 또 국민건강보험공단 인근에 위치한 7층 건물은 전체가 경매에 나오면서 점포 18개가 한꺼번에 매물로 나오기도 했다.
원주시가 지난달 발표한 `원주혁신도시 상권분석 연구용역'에 따르면 혁신도시 내 상가건물은 총 63개, 점포는 1,770곳이다. 하지만 입점 호수는 절반도 안 되는 764곳에 불과, 공실률이 57%에 달하는 것으로 나타났다. 혁신도시에서 점포 경매 물건이 이어지고 있는 것은 대규모 공실 때문이라는 지적이다. 미분양 등으로 건물·점포주는 대출이자 부담에 시달리는 데다 임차인들은 경영난에 폐업을 결정하거나 빚을 상환하지 못하면서 점포가 경매 물건으로 쏟아지고 있다.
DLS에 2억 투자한 개미, 손에 남은건 1000만원
대규모 원금 손실 위기에 처한 해외금리 연계 DLS(파생결합증권)는 투자자들이 1인당 평균 2억원씩 투자해 현재 예상 손실률이 56%에서 최대 95%에 이르는 것으로 파악됐다. 금융 당국은 이번 주부터 문제의 DLS 판매사(우리은행·KEB하나은행 등)와 발행사, 운용사 등을 대상으로 합동검사에 착수하기로 했다. 현장 조사에서 불완전 판매 소지가 드러나면 분쟁조정에도 나설 방침이다.
가입자 중 법인은 5%뿐이고 95%(3654명)가 개인투자자들이었다. 가입액은 1인당 평균 2억원이었다. 독일 국채 연동 상품은 예상 손실률이 95.1%로 원금을 거의 잃을 위기고, 나머지는 예상 손실률이 56.2%로 계산됐다. 하지만 이는 7일 금리 기준이고 19일 현재 금리가 7일보다 30% 이상 추가 하락한 만큼 손실률도 훨씬 더 높아진 상태로 추정된다.
KEB하나은행이 주로 판 영국 CMS(이자율 스와프) 7년물 또는 미국 CMS 5년물 연계 상품은 만기가 내년에 도래하는 게 88%다. 만약 내년 만기 때까지 지금 수준의 금리가 유지되면 평균 예상손실률이 56.2%다.
투자자들은 매일 금리 그래프를 들여다보며 원금을 조금이라도 건지려면 오늘이라도 당장 환매해야 하는지 발을 동동 구르고 있다. 우리은행과 KEB하나은행은 쏟아지는 고객 문의에 "일단 시장 상황을 지켜보자"는 말 외엔 사실상 할 수 있는 일이 없는 상태다. 첫 만기가 한 달 앞으로 다가온 우리은행의 경우, 이미 대부분의 투자자가 전액 손실 구간에 진입했다. 현재 -0.7% 수준인 독일 국채 금리가 단기간에 -0.2% 위로 급등하지 않는 이상 회생이 불가능하다.
하나은행은 상대적으로 만기까지 기간이 남아 있어 세계 경기 회복과 금리 상승을 기대하는 중이다. 지금 환매를 해버리면 손실이 확정되고, 나중에 금리가 회복될 경우 원금을 더 건질 기회를 잃어버리기 때문에 더 손해라는 것이다.
투자자들은 금감원에 분쟁조정 신청을 하거나, 개별 소송을 준비하고 있다. 현재까지 금감원에 접수된 분쟁조정 신청은 29건으로, 만기 이후 손실이 확정되면 민원이 쇄도할 것으로 예상된다. 금감원은 한두 달 안에 분쟁조정위원회를 열어 불완전 판매 여부를 가릴 계획이다. 2005년 우리은행이 판매한 고위험 파생상품 '파워인컴펀드'로 투자금 전액(1700억원)을 날린 투자자들에게 분조위는 50% 배상을 권고했고, 법원은 최종적으로 20~40%를 배상해주라고 판결했다.
제니스타워
경기 평택시 고덕면 중심상업용지 13-1-4블럭 제니스타워 상가가 분양중에 있다
14만명 평택고덕신도시 주거·업무시설의 밀집지역으로 위락과 숙박시설이 가능한 최초이자 유일한 상가이다. 고용효과 44만명, 상주 근로자 5만여명 의24시간 상권으로서 세계 최대 삼성전자 평택캠퍼스, 대단지 아파트, 업무시설로 삼성전자 직원들로 배후수요가 넘쳐나는 고정적인 수요층들로 이루어져 있다.
수도권 1호선-서정리-도보-10분 서정리역과 인접해 있으며 한국의 척추 역활을 하고 있는 1번 국도와 인접한 교통환경이며 송탄역, 브레인시티, 미군기지, 서정리 상권, 업무단지, 행정단지, 송탄역상권, 서정리역상권, 브레인시티상권 등을 흡수하는 블랙홀 상권이다. 또한 행정·쇼핑·문화특구, 사거리코너에 위치한 초특급 입지로 가시성 및 프리미엄을 갖추었다.
지하 4층~지상 6층 총점포수 28개 연면적은 6,831.41㎡ 규모이며 지하 1층 스포츠관련,근린오락,유흥,주점 등1층은 미용,뷰티,근린생활서비스,의료,건강생활용(식)품,근린생활용품,일식,음료,기호음식,분식,음식기타 등 2층은 카페,이색카페,한식,중식,일식,육류,주류음식,양식,경양식 등 3층은 미용,뷰티,근린오락,카페,이색카페,한식,중식,일식,육류,주류음식,양식,경양식 등 4층은 스포츠관련,목욕,사우나,미용,뷰티,유흥,주점,카페,이색카페등 5~6층은 숙박시설로 구성된다.
3.3㎡당 분양가는 지하 1층 1000 만원 1층 2,500~5,100만원, 2층 1,500~2,000만원, 3층 1,200 ~1,600만원 4층 1,100~1,450만원 5층~6층 1000만원 선이다.
시행은 (주)제니스타워, 시공은 (주)리더스종합건설이 맡았으며 2020년 10월 20일 준공 예정이다.
분양문의 : 010-9605-0551
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가산테라타워
서울 금천구 가산동 디지털로10길 78 가산테라타워 상가가 분양중에 있다
現 두산위브 아파트 1,450세대와 주변 원룸촌, 향후 대우 오피스텔 약1,500세대, 에이스하이엔드 타워클래식과 상주 인구 4,000~4,500명 추가 유입 예정으로 인해 풍부한 배후수요가 예상된다. 남부순환도로, 서부간선도로, 독산역 등 편리한 교통망을 갖추었으며 가산디지털단지역 상권으로 출퇴근 및 점심 저녁 시간대 유동고객 수요지이다.
유동인구와 상주인원 대비 상업시설이 부족한 상태이므로 안정적인 수익 기대가 가능하며 가산 로데오 대형 패션몰인 마리오아울렛, W몰, 현대시티아울렛 등 인근 위치, 가산 LG R&D 센터 마곡으로 이전 계획, 금년 하반기 LG 콜센터 입주 예정 호재로 저녁 및 주말 상권 안정화가 예상된다.
지하 3층~지상 17층 총점포수 54개 연면적은 85,987.03 ㎡ 규모이며 지하 3층 주차장,기계실 등 지하 1~2층 제조형 공장 등 15층 ~17층은 기숙사 등으로 구성된다.
3.3㎡당 분양가는 1층 1,730~3,200만원 선이다.
시행은 아시아신탁, 시공은 현대엔지니어링이 맡았으며 2020년 3월 1일 입점 예정이다.
분양문의 : 010-2797-0008
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상가 시장 동향
