서울시, 미아·면목·응암·오류·독산에 3100억원 들여 맞춤형 도시개발
서울시가 미아·면목·응암·오류와 수궁·독산지역에 3100억을 들여 지역 맞춤형 도시 계획을 세운다.
서울시의 서울 전역 116개 지역생활권 중 5개 지역생활권의 실행계획에 따르면 5개 지역생활권은 ①미아 지역생활권(동북권) ②면목 지역생활권(동북권) ③응암 지역생활권(서북권) ④오류‧수궁 지역생활권(서남권) ⑤독산 지역생활권(서남권)이다.
5개 지역생활권은 발전이 필요하고, 지역 잠재력과 개발 파급 효과가 클 것으로 기대되는 곳이다. 생활권계획에서 제시한 7개 핵심이슈인 도시공간, 산업‧일자리, 주거, 교통, 환경‧안전, 역사‧문화‧관광, 복지‧교육을 토대로 낙후도와 잠재력 등을 종합 평가하고, 권역 간 안배, 추진의지 등을 종합적으로 고려해 선정됐다.
앞으로 5개 지역생활권별로 중심지 육성과 생활기반시설(SOC) 확충이 중점적으로 이뤄진다. 상업지역 신규지정 등을 통해 지역 활력의 거점이 될 6개 중심지를 육성하고, 도서관, 주차장, 공원과 같이 지역 주민들이 요구하는 생활SOC를 확충한다. 자치구의 의견을 받아 지역의 미이용‧저이용 공간을 발굴해 주민편의시설을 건립하는 등 지역 여건을 고려한 지역 맞춤형 사업도 추진한다.
미아 지역생활권은 북한산 등 풍부한 자연경관을 보유하고 우이신설선 개통으로 역세권 연계를 통한 지역 활성화가 기대되는 지역이다. 2개의 중심지와 1개의 역세권을 대상으로 상업‧업무 기능을 강화하고, 지역에 부족했던 공공체육시설과 우리동네키움센터를 새롭게 건립한다. 북한산 자연경관을 해치고 있는 빨래골 입구 자재창고를 이전하고 2022년까지 생태공원으로 조성한다.
면목 지역생활권은 동북권과 경기 동부를 잇는 거점이자 면목선 개통 등으로 주변 여건 변화가 예상되는 지역이다. 배후인구 증가로 주거지 근린상업 기능 강화가 필요한 서울지하철7호선 사가정역 일대를 중심지로 육성하고, 대규모 저이용부지인 면목유수지를 입체적‧복합적으로 활용해 주차장, 체육시설, 청소년시설 등 생활SOC를 집약적으로 건립한다.
응암 지역생활권은 대규모 정비사업 완료로 주거여건이 변화하고 교육‧문화 수요가 증가 중인 지역이다. 증가한 배후인구를 지원하기 위해 지하철6호선 응암역 일대를 상업‧교육‧문화 기능을 특화한 중심지로 육성하고, 청소년‧아동 인구 유입으로 증가하는 교육‧문화 수요를 맞추기 위해 응암2동 주민센터 이전‧확장과 연계해 구립 공공도서관을 복합건립한다.
오류‧수궁 지역생활권은 서울 서남권 대표 관문도시로, 온수역세권을 서울 강남‧북과 인천‧부천을 잇는 서남권 관문도시로 육성해 이 일대를 산업‧문화 복합거점으로 조성하고 주거시설을 확충한다.
독산 지역생활권은 구로 G 밸리를 지원하는 배후 주거지이자 대규모 이전적지 개발이 시급한 지역이다. 2023년 개통 예정인 신안산선 신독산역과 시흥대로 일대(독산지구중심)를 G밸리, 배후주거지 지원 거점으로 육성한다. 금천구‧코레일‧한국토지주택공사(LH)가 공동 시행 중인 금천구청역 복합개발을 통해 업무‧상업시설, 청년주택 등을 확충하고 공공 기여를 활용해 생활 SOC를 공급하여 지역 활성화의 핵심거점으로 조성한다.
서울시는 5개 지역생활권별로 각각의 실행계획을 통해 3개 분야, 총 33개 사업을 추진한다. 총 사업비는 3100억원이 투입되며, 이중 민선 7기에 1680억원을 집중적으로 투입해 2022년까지 21개 사업을 조기 완료한다는 목표다.
헉! 전용 43㎡가 14억까지 원룸 상한가 행진
과거 소형주택 의무비율을 맞추기 위해 억지로 끼워 넣은 서울 강남권 원룸(방 1개) 아파트 몸값이 14억원에 근접했다
서울부동산정보광장에 따르면 강남구 삼성동 삼성힐스테이트 2단지 전용 43.84㎡가 지난 7월 13억 9,000만원에 실거래됐다. 해당 면적은 거실과 욕실, 그리고 방 하나로 구성된 이른바 ‘원룸형 아파트’다.
인근 중개업소에 따르면 삼성힐스테이트 2단지 해당 면적 현재 호가는 14억원이며 원룸형 구조인 삼성힐스테이트 1단지 전용 31㎡도 지난 6월 말 10억원에 거래되며 10억원을 처음으로 넘어섰다.
송파구 잠실 리센츠 전용 27.68㎡ 역시 지난 7월 9억 3,000만원에 거래되면서 작년 최고가(8억 9,000만원)을 훌쩍 뛰어넘었다. 해당 면적이 6월에 7억 6,000만 ~ 8억 3,000만원에 거래된 것과 비교하면 1억원 가까이 가격이 오른 셈이다. 거래 또한 활발해 지난 7월에만 9건 거래됐다.
서울 강남권 원룸 아파트는 2000년대 중후반에 주로 공급됐다. 재건축 단지의 20% 이상을 전용 60㎡ 이하로 짓는 소형 주택 의무비율을 적용받아서다. 당시 재건축 조합들은 초소형 비중을 늘려 주택 의무비율을 맞췄다. 삼성동 삼성힐스테이트나 잠실 리센츠 등이 대표적 단지이다.
지식산업센터 우후죽순 공급느는데 투자 괜찮을까?
지식산업센터는 제조업이나 지식산업·정보통신(IT)사업 등 6개 이상의 공장, 지원시설 등이 입주할 수 있는 3층 이상의 집합건축물이다. '산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률'에 따라 지식산업센터에는 지식·정보통신(IT)산업의 중소·벤처기업 등으로 입주가 제한된다.
과거 제조업 중심의 기업들이 입주했지만, 최근에는 벤처기업과 정보통신 등 첨단기술 관련 업종들의 입주가 늘어나고 있다. 지식산업센터 거래량도 급등했다. 한국산업단지공단에 따르면 2006년 751건에 불과하던 지식산업센터 거래량은 2016년 4987건으로 급증했다.
지식산업센터에 대한 관심이 증가하면서 하남 미사를 비롯해 남양주 별내, 부천 옥길 등 수도권 중심으로 신축이 늘고 있다. 올해 상반기 전국에 승인된 지식산업센터는 60건에 달한다. 지난해 같은 기간보다 25%나 증가한 수치다. 업계에서는 올해 하반기 승인 건수가 역대 가장 많을 것이라는 전망까지 나오고 있다.
투자자들이 정부의 강력한 부동산 규제로 갈수록 기대 수익이 떨어지는 주택 대신 '비주거 상품'중 하나인 지식산업센터도 관심을 끌고 있는데 별다른 대출 규제가 없고, 올해 임대 목적의 개인 취득이 가능해졌기 때문이다. 특히 취득세와 재산세 등 각종 세금 감면 혜택이 내년부터 없어질 수 있다는 우려도 한 몫하고 있다.
지식산업센터에 대한 관심이 높아지고 있지만, 공급 과잉과 과도하게 부풀린 수익 광고 등은 문제로 지적된다. 게다가 최근까지 지식산업센터 승인이 늘어나면서 공급 과잉으로 따른 수익성 악화에 대한 우려도 커지고 있으며 일부 지식산업센터의 공실 문제가 심각한 곳도 늘고 있다.
세제 혜택 여부도 꼼꼼히 따져봐야 한다. 올해 말까지 지방세특례제한법에 따라 지식산업센터를 분양 받아 사업용으로 1년 이상 직접 사용할 경우 취득세 50%를 감면 받을 수 있다. 또 재산세도 37% 경감해준다. 단, 최초 분양받은 자에 한해 5년 이상 보유해야 한다. 그렇지 않을 경우 감면받은 세액을 다 내야한다.
체력키운 외국같은 아파트 단지 상가 어디야 어디?
아파트의 '부속물'로 인식되던 단지 내 상가가 바뀌고 있다. 부동산 중개업소, 미용실, 편의점 등 '뻔한' 상점은 줄이고 젊은이들의 감성을 자극하는 맛집과 문화 예술, 오락 시설로 중무장하면서 지역을 대표하는 '핫플레이스'로 떠오르는 사례가 잇따르고 있다.
앨리웨이 광교는 대기업 프랜차이즈 음식점이나 카페 대신 SNS에서 유명한 '동네 맛집'으로 채워져 있다. 정관 스님(백양사 천진암 주지)이 운영하는 사찰음식점 '두수고방'과 서울 성수동 유명 빵집 '밀도', 숙성 고기 전문점 '감성고기' 등이 대표적이다. 김소영·오상진 전 아나운서 부부가 운영하는 북카페 '책발전소'와 라이브 재즈바 '겟올라잇', 키즈카페 '앨리키즈'는 광교신도시 전역의 사람들이 찾는 곳이다. 중앙 광장에서는 각종 공연과 콘서트가 수시로 열린다. 지난 6월 호주 서커스단 '스트레인지 프루트'의 공연이 열렸을 때에는 하루 만에 1만명 넘는 사람이 몰렸다.
서울 송파구 문정동 '송파 파크하비오 푸르지오' 단지 내 상가도 평일 저녁이나 주말이면 사람들이 몰려든다. 모 TV 프로그램에서 '정직한 식당'으로 선정된 음식점이 모여 있는 푸드코트 '착한 식당촌'이 단연 인기다. 영화관, 워터파크, 찜질방, 호텔까지 갖추고 있어 연인이나 가족 단위 방문객들이 하루종일 시간을 보낼 수 있다. 호텔에서 휴가를 즐기는 '호캉스족' 사이에서도 인기다. 호반건설이 판교, 광교에 만든 '아브뉴프랑'과 요진건설이 일산에 만든 '벨라시타'도 성공적인 아파트 상가로 평가받는다. 모두 특색 있는 식당과 광장, 전시장 등을 갖추고 있다.
인기 있는 단지 내 상가에는 한 가지 공통점이 있다. 상가를 개발한 시행사가 분양하지 않고 직접 운영한다는 점이다. 분양을 통해 단기간에 거둘 수 있는 매출을 포기하는 대신 임차인을 관리하며 제대로 된 상권부터 만드는 전략이다. 상권이 활성화되면 나중에 더 비싼 가격에 분양할 수 있고, 계속 보유하며 임대료 수입을 거둘 수도 있다. 좋은 상가를 낀 아파트의 인기가 높아지면 브랜드 가치에도 도움이 된다.
앨리웨이 광교는 광교 아이파크를 개발한 네오밸류가 점포 100여 곳의 소유권을 모두 갖고 있다.
2045년 노인 비중 37% ‘세계 최고’
한국이 빠른 속도로 늙어가고 있다. 세계 최저 수준의 출산율 때문에 유소년과 생산연령인구가 급감하고 있는데, 기대수명 증가로 고령층은 급증하면서 2045년 한국의 노인 비중이 세계 최고가 된다는 관측이 나왔다.
통계청이 발표한 ‘2019년 장래인구특별추계를 반영한 세계와 한국의 인구현황 및 전망’에 따르면 2067년 한국의 만 65세 이상 고령인구가 전체 인구의 46.5%까지 치솟는다. 고령인구 비율이 전체 인구의 14%를 넘으면 고령사회, 20%를 넘으면 초고령사회로 분류된다. 한국은 이미 2017년 고령사회에 진입했다. 통계청 추산에 따르면 한국의 고령인구 비중은 2045년 37.0%로 일본(36.7%)을 넘어서 세계 최고가 된다.
한국의 인구는 올해 5170만명에서 2067년 3900만명으로 크게 감소할 것으로 예상된다. 같은 기간 전 세계 인구가 77억1000만명에서 103억8000명으로 34.6% 증가하는 것과 대비된다.
‘인구 절벽’은 유소년인구(0~14세)와 생산연령인구(15~64세) 감소에 뿌리를 두고 있다. 생산연령인구는 현재 전체 인구에서 차지하는 비중이 72.7%이지만, 2067년에 45.4%로 27.3% 포인트나 주저앉는 것으로 예측됐다. 유소년인구는 현재 12.4%에서 2067년 8.1%로 4.3% 포인트 줄어든다. 이에 따라 청장년층의 고령층 부양 부담은 기하급수적으로 늘어난다. 현재 노년부양비(생산연령인구 100명당 부양해야 하는 고령인구 수)는 20.4명 수준이지만 2067년 102.4명으로 치솟을 전망이다. 이는 비슷한 인구구조 변화 흐름을 보이고 있는 대만(77.4)이나 일본(75.5)보다도 월등히 높은 수준이다.
소비자물가 사상 첫 마이너스, 커지는 디플레이션 공포
통계청이 발표한 ‘8월 소비자물가동향’에 따르면 지난달 소비자물가지수는 104.81로 지난해 8월(104.85)과 거의 같았다. 하지만 지수 변동률을 소수점 둘째 자리까지 들여다보면 -0.04%다. 전년 대비 마이너스 상승률을 보인 것은 1965년 통계 작성 이후 처음이다. 이에 따라 올해 소비자물가 상승률은 8개월 연속 0%대 이하를 기록했다. 2015년 2~11월(10개월) 이후 가장 길다.
정부는 지난달 저물가 상황만 놓고 디플레이션 국면이라고 보긴 어렵다며 측정 대상인 전체 품목 물가가 하락했다기보다 농·축·수산물 등 일부 품목 물가가 내려 전체 소비자물가를 끌어내렸다고 주장한다
그러나 전문가들은 사실상 디플레이션에 가깝다고 보고 있다. 한국은행이 이날 발표한 ‘2019년 2분기 국민소득 잠정치’에 따르면 2분기 실질 국내총생산(GDP)은 전기 대비 1.0% 성장했다. 7월 발표 속보치보다 0.1%포인트 하향 조정됐다. 지난 1분기 -0.4%의 ‘역성장 쇼크’에서 반등하며 가까스로 1%대에 턱걸이한 것이다. 국내외 주요 경제전망기관은 한국이 올해 사실상 1%대 성장률을 기록할 것에 무게를 두고 있다. 정부 설명처럼 소비자물가 하락은 일부 품목의 가격 하락에 따른 것이 아니라 경기 부진 국면에서 시장 내 수요 자체가 위축된 구조적인 결과란 것이다.
소비자·수출·수입물가지수 등을 종합적으로 반영한 GDP 디플레이터가 한 예다. 이 지표는 명목 GDP와 실질 GDP의 차이로 국민경제 전반의 물가 수준을 뜻하는데 전년 동기 대비 0.7% 하락했다. 2006년 1분기(-0.7%) 이후 13년3개월 만에 최저다. 특히 GDP 디플레이터는 지난해 4분기 이후 3분기 연속 하락했다. 20년 전 외환위기 당시(1998년 4분기~1999년 2분기) 이후 최장 기록이다.
저물가에도 체감물가와의 괴리는 커지고 있다. 체감물가를 가늠할 수 있는 한국은행의 물가인식 지표(지난 1년간 소비자들이 인식한 물가 상승률 수준)는 8월 2.1%포인트로 2013년 1월 이후 최대로 벌어졌다.
디플레이션이 현실화하면 시장에서 거래하는 상품·서비스 가치 하락으로 기업의 생산과 투자가 위축된다. 소비자도 값어치가 떨어지는 상품을 구매하기보다 현금을 쌓아두길 원해 소비가 침체한다.
선수는 이미 치고 빠졌다는 갭투자 어떤가?
갭투자란 매매가격과 전셋값의 차이가 작을 때 전세를 끼고 소액으로 집을 사는 것을 말한다. 적은 돈으로 집을 사고 그 집을 담보로 대출을 일으킬 수 있어 순식간에 수많은 아파트를 갖게 된다. 4년 전 전국의 아파트 약 100채에 ‘갭투자’를 한 화제의 인물 40대 A씨가 있다.
신혼 시절 보증금 1000만원에 월세 30만원짜리 집에서 어렵게 살던 A씨는 갭투자로 단번에 자산가 반열에 올라섰는데 그의 투자 성공담을 담은 책이 불티나게 팔리기도 했다.
최근 A씨는 아파트를 거의 다 정리한 것으로 알려졌다. 집값 상승세가 끝났다고 판단했다는 게 그의 설명
A씨는 아파트에서 빼낸 돈으로 2017년 대전에 3층짜리 빌딩을 세웠고, 현재 유명 커피 프랜차이즈에 세를 주고 있다고 한다.
주택 시장에서 이른바 ‘선수’들은 최근 정리를 서두르고 있는 분위기인데 집값이 고점을 찍었다고 판단하는게 주요 이유다
고수들과 달리 뒤늦게 뛰어든 ‘중수’들이 차익 실현을 하려고 했다가 높아진 거래세 부담 때문에 전전긍긍중이다.
‘라이트하우스(구독자 9만7000명가량)’와 ‘쇼킹부동산(구독자 22만명가량)’은 연일 ‘속지 마라! 집값 반드시 떨어진다’ 식의 동영상을 올리고 있다. 대표적인 ‘부동산 폭락론자’ 선대인경제연구소장도 지난 5월부터 유튜브를 통해 다시 경고음을 내는 중이다.
전문가들은 "지금은 집이 필요한 실수요자를 제외하고 투자 목적으로 집을 살 때가 아니다"라고 강조한다.
대형마트 불황 놓고 일본식 불황오나 우려
지난달 소비자물가 상승률이 사상 처음 마이너스(-0.04%)를 기록할 정도로 소비 수요가 악화되자 유통가에는 빨간불이 들어왔다.
국내 1위 대형마트인 이마트가 지난 2분기에 적자전환한 것이 상징적인 사건이다. "대형마트 몰락은 일본식 장기 불황의 전조로 해석될 수 있다"고 경고하는 전문가들도 있다.
일본에서는 1990년대 이온그룹 대형 할인점이 실적이 꺾이며 잇따라 폐점한 것과 부동산시장 거품이 빠진 현상이 겹치면서 20년 넘는 장기 불황으로 이어졌기 때문이다.
국내 대형마트들도 벌써 2~3년 전부터 영업이 부진한 오프라인 점포를 폐점하거나 새로운 매장으로 리뉴얼하고 있다.
홈플러스는 창사 이래 처음으로 작년 동김해점과 부천중동점을 닫았고, 이마트는 올해 3월 덕이점, 작년에는 부평점·시지점·인천점 등 3년간 6개 점포 영업을 종료했다. 롯데마트는 인근에 신규 점포 오픈으로 통합된 김포점을 포함해 반여점, 동대전점 등 2016년 이후 3개 점포를 닫았다. 출점 확장 경쟁보다 부진 점포를 줄여 영업 효율을 높이는 게 시급해진 것이다.
현장의 목소리는 과거에는 가격이 싸면 구이용 정육을 구매하더라도 '얼려서라도 먹지' 하는 생각으로 대량 구매하는 소비자가 많았지만, 최근엔 딱 필요한 양만큼만 구매하는 성향이 강해지면서 객단가(고객 1인당 평균매입액) 자체가 줄어드는 추세라고 한다.
지하철 개통 앞둔 김포 부동산 '잠잠' 이유는?
9월 말 김포도시철도 개통을 앞둔 경기 김포 한강신도시 부동산 시장이 잠잠하다. 지역 부동산업계는 일부 단지의 호가가 오르긴 하나 전반적인 추세로 보긴 어렵다는 목소리다.
김포도시철도는 김포 양촌역에서 김포공항역까지 23.67㎞ 구간을 잇는 경전철이다. 총 10개 역사가 들어선다. 지난 2014년 11월 착공해 지난해 11월 최초 개통 예정이었으나 자재공급 지연 등으로 그 시기를 지난 7월로 연기했다. 하지만 차량 결함 등이 발견되면서 개통은 9월로 다시 미뤄지다 28일 개통예정일이 되었다.
부동산업계는 김포도시철도가 개통하면 한강신도시의 열악한 교통 인프라가 개선될 것으로 전망했다. 김포시는 하남시와 함께 수도권 주요 지자체 중 지하철이 연결되지 않은 유일한 곳이다.
개통의 기대감은 높지만 거래는 드물고 가격 역시 제자리걸음이다. 한국감정원에 따르면 지난 7월 김포 아파트 매매는 376건이다. 거래량은 상승세로 전환했으나 여전히 미미한 수준이다. 김포 집값 상승기였던 지난 2017년 하반기 월평균 거래량은 847건에 달했다.
한강신도시 리딩 단지로 꼽히는 운양동 반도유보라 2차(전용 59㎡)는 지난 8월 3억6500만원(10층)에 손바뀜했다. 종전 최고가인 4억700만원(2018년 11월)보다 4200만원 저렴한 수준이다.
김포도시철도 개통 호재는 이미 가격에 모두 반영되어서 추가 상승 호재로 작용하기 어렵다는게 전문가들의 의견이다.
티스퀘어
충북 청원군 오창읍 양청리 821-7 티스퀘어 상가가 분양중에 있다
터미널 상권(8.700명, 일일) + 아파트 배후 상권 + 호수공원.중심상업지 트리플 복합상권 수요, 반경 1KM 이내 아파트 및 오피스텔 13,000세대 밀집 산업단지 등 대단지 주거지역을 모두 품은 3만 5천 여 배후수요 확보하고 있다. 중부권 新 거점지역으로 수도권 및 충북내륙권 개발축을 연결하는 교통의 요충지 위치하고 있으며 아산청주고속, 중부고속, 경부고속도로 등의 전방위적 교통 인프라를 갖춘 청주권의 또 다른 핵심도시이다. 1년 365일 다양한 수요층이 모여드는 높은 집객률을 자랑하는 터미널 상권이며 초기부터 안정적인 수익을 기대할 수 있는 선임대 후분양 상가로 공실 발생에 따른 손실 걱정이 없는 상가이다.
지하 2층~지상 7층 총점포수 194개 연면적은 29,522.28㎡ 규모이며 지하 1층 금융,수의동물,근린생활서비스,의료,패션,액세서리,미용판매,건강생활용(식)품,근린생활용품,유흥,주점,카페,이색카페,한식,중식,일식,음료,기호음식,육류,주류음식,분식 등1층은 금융,미용,뷰티,근린생활용품,한식,푸드코트,음료,기호음식,분식,음식기타 등 2층은 미용,뷰티,패션,액세서리,의류,근린생활용품,카페,이색카페,한식,푸드코트,중식,일식,음료,기호음식,양식,경양식,분식,음식기타 등 3층은 패션,액세서리,의류 등 4층~7층은 메디컬,클리닉 등으로 구성된다.
3.3㎡당 분양가는 지하 1층 3,059~3,795만원 1층 2400만원, 2층 787~861만원, 3층 758~813만원 4층 758~829만원 5층 736~798만원 6층 729~782만원 선이다.
시행은 코람코자산신탁, 시공은 강우건설이 맡았으며 2020년 9월 준공 예정이다.
분양문의 : 043-260-8806
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사하역비스타동원
부산 사하구 괴정동 575-1 사하역비스타동원 상가가 분양중에 있다
현장 맞은편 괴정 5구역 개발 등 약 15,000여세대(개발예정 5000여세대, 괴정5구역 포스코,롯데 3645세대, 현대힐스테이트 1314세대, 당리 2구역, 괴정 2구역) 잠재 배후수요를 자랑하고 있으며 사하역 3번출구 바로 앞에 위치, 마을버스 및 일반버스 정류장과 횡단보도 바로 앞에 위치한 초역세권 핵심상가이다.
주변 정비구역 공사 및 괴정5구역 공사로 인한 시세차익도 누릴 수 있는 곳이며 스트리트형 상가 배치로 인해 가시성 및 유동인구의 흡수가 탁월한 최고의 입지를 갖추었다.
지하 4층~지상 32층 총점포수 64개 연면적은 86,401.52㎡ 규모이며 1층~2층은 근린생활시설 3층~32층은 아파트로 구성된다.
3.3㎡당 분양가는 1층은 1,606~3,023만원 2층 771~899만원 선이다.
시행은 사하구괴정지역주택조합 하에, 시공은 주)동원개발이 맡았으며 2021년 1월 30일 준공 예정이다.
분양문의 : 051-204-6485
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상가 시장 동향
