대표상권 시리즈 34

         지역재개발,상권현대화 서울대입구역

                                       - 일일 유동인구 10여만명의 상권현대화 역세 상권 -

* 본상권 분석내용은 레이다 경제연구소 자료로서 무단사용시 책임을 묻습니다

해당지역은 상업 밀집 지역으로 상권 영역바깥 지역에 학교 시설이 있습니다.

서울대입구역 상권 설명

남부순환로와 관악로가 교차하는 봉천사거리에 위치한 지하철2호선 서울대입구역은 1984년에 개통되면서 75년 서울대학교가 관악산인근으로 이전해 온 이후에도 매우 열악했던 봉천동일대 상권의 핵심을 지정해 놓았다.

서울대입구역 상권은 봉천본동과 봉천1~11동으로 이루어져 있는 22만여명의 풍부한 배후세대를 뒤로 하고 있으며 서울대학교로 진입하는 위치적 장점을 갖춘 상권이지만 오랫동안 개발이 미뤄지면서 낮은 소득수준과 열악한 주거환경이 개선되지 않아 남부순환로의 주요상권들인 신림, 사당 등에 밀리는 형국이었으나 지하철을 이용한 강남권으로의 진입에 유리한 면으로 인해 직장인들이 모여들고 주변에 아파트단지가 형성되기 시작하면서 90년대에 접어들어 중심판매상권으로 성장했으며 최근에는 봉천동,신림동 일대가 서울 남부의 핵심재개발지역으로 지정되고 지하철 3,4,5번출구 근처를 중심으로 쇼핑몰과 주상복합건물들이 들어서면서 본격적으로 상권의 내용이 변화되고 있어서 투자자들의 기대는 그 어느때보다 커지고 있는 상황이다.

서울대입구역 상권의 교통여건은 전반적으로 양호한 편이다. 2호선지하철이 남부순환로와 같은 방향으로 운행중에 있으며 지상도로망 역시 8차선대로인 봉천로와 남부순환로가 교차하고 있어서 차량을 통한 유입/유출인구가 많으며 버스노선도 풍부하여, 수유, 시청, 용산 등 강북 주요지역과 강남역, 사당, 노량진, 상도동, 구로, 김포공항 등 강남부 주요지역과의 연계성이 뛰어나고, 신림동/봉천동의 주거밀집지역으로 운행하는 마을버스노선도 다양한 편이다.

서울대입구역상권은 두 개의 주요 상권으로 분리해서 분석하는 것이 일반적이다. 먼저 지하철 3번출구의 현재 공사중인 쇼핑몰 '메쯔'(에그옐로우)에서부터 구 관악구청부지까지의 대로변과 이면의 먹자골목이다. 그리고 지하철 7번출구에서 관악프라자까지 이어지는 의류/판매상권이 있다.

전체 상권의 반경이 그다지 넓은 것은 아니지만 3번출구부근과 7번출구대로변상권이 주소비연령층과 업종분포에 있어서 큰 차이를 보이고 있다는 점이 서울대입구상권을 분석하는 데 있어 가장 기초적으로 숙지해야 할 부분이다.

우선 서울대입구역에서 가장 유동인구가 많은 3번출구에서 관악구청까지의 대로변 (맵지도상 A지역)은 서울대, 관악산방향으로 형성되어 있어서 대학생들의 모습도 많이 보이지만, 오히려 주 소비계층은 신림9동, 신림2동에 거주하는 젊은이들이다.

고시촌으로 유명한 신림9동과 2동에는 수 만 명의 학생, 고시생들과 직장인들이 살고 있지만 기본적으로 신림9동은 지하철을 이용하기 불편한 위치에 있다. 따라서 그들 중 다수가 학원을 다니거나, 출퇴근을 할 때, 누군가를 만나야 할 때 필히 지나쳐야 하는 곳이 바로 서울대입구전철역이다. 지하철에서 내려 고시촌이나 서울대학교로 들어가는 버스를 타려면 반드시 이 곳 3번출구로 나와서 '스타벅스'매장 앞에 서는 5515번이나 다른 노선을 이용할 수 밖에 없는 것이다. 그로 인해 5515번이 서는 '스타벅스'/'맥도날드'매장앞에서부터 그밖의 노선이 정차하는 '안경박사'매장 앞까지는 저녁6시부터 밤12시까지 10대~20대 젊은이들로 늘 북적이는데 자연히 이들을 타겟으로 한 업종들로 1층매장구성이 짜여져 있다.

패스트푸드, 제과점, 편의점, 화장품, 김밥 등이 주를 이루는 이곳의 점포시세는 1층 20평 매장을 기준으로 권리금 2억6천~5억, 보증금 3천5백~1억2천, 임대료250~350 수준으로 비교적 임대료가 낮은 반면 상당한 수준의 권리금이 붙어 있음을 알 수 있다.

실제로 이곳의 점주들이나 중개업자들을 만나보면 3번출구 라인은 매장수가 많지 않고 직장인이나 학생들의 퇴근길 동선과 일치하며 쑥고개길 인근의 봉천4동, 8동 주민들의 왕래가 많기 때문에 먹는 업종을 중심으로 매출이 아주 높게 나오고 있다고 말한다. 또한 관악구청신통합청사가 공사중에 있고 소방서, 경찰서 등 공공기관이 관악산방향에 자리를 잡고 있다는 점도 장점이다.

다만 현재 이곳을 눈여겨 보고 있는 프랜차이즈업체나 창업예정자가 많은 것으로 알려져 있는데 매물이 잘 나오지 않기 때문에 임차인이 바뀌는 일은 드물다. 간혹 접수되는 매물이라 하더라도 10평규모의 매장은 2억이상, 20평안팎은 4억~5억을 호가로 부르고 있어서 매매가 이루어질 확률은 희박하다고 볼 수 있다. 2층만 해도 30~40평짜리 매장의 권리금이 2억~3억선에 형성되어 있어서 당사 연구원들이 놀라움을 감추지 못하기도 했다. 이와 같은 임차시세 속에 그나마 비교적 최근에 영업을 개시한 호프전문점 'NS886'의 경우 건물주가 직접 운영하고 있는 것으로 알려져 있으며,  'GS25'편의점의 경우 근처의 '바이더웨이'매장과의 거리 때문에 담배권 없이 영업을 하다가 얼마전 제과브랜드인 '뚜레주르'로 간판이 바뀐 상태이다. 현재 이 부근에 몇 개의 매물이 나와 있지만 권리금이 높아서 당장 매매가 성사될 수준이라고 보기는 어려우므로 이곳에서 점포를 구하고 있다면 적지 않은 시간을 기다려야 할 가능성이 크다.

이면의 먹자골목은 모텔, 주점 등과 섞여 있어서 유흥가의 역할을 동시에 하고 있다. 관악구청직원들과 혼자 사는 직장인들이 이곳 소비의 많은 비중을 차지하며 20대의 모습도 많이 보인다.  

또한 이곳의 상권지도를 바꿔놓게 될 15층규모의 쇼핑몰이 빠른 공정을 보이고 있어서 주목을 받고 있다. '메쯔'(에그옐로우)는 지하철 3, 4번출구와 직접 연결되는 구조로 위치해 있으며, 이미 CGV영화관과 자마이카헬스클럽의 입점이 확정된 상태인데 06년7월로 준공이 잡혀 있고 현재 10층이상의 공사진행상황으로 관찰되었다. 지하철역과 붙어있는데다 봉천사거리에서 가장 유동인구가 많은 코너면을 끼고 있어서 주변에 들어서게 될 '대우디오슈페리움'(주상복합/지상19층)과 함께 상권의 외형적인 모습에 긍정적인 영향을 미치게 될 것으로 예상된다.

지하철 7번출구에서 '관악프라자'까지의 1층대로변 (맵지도상 B지역)은 3번출구쪽과는 판이하게 다른 분석내용이 나오는 상권이다. 주변배후가 아파트 및 주거지역으로 이루어져 있으며, 로드에 의류매장이 많고 주부들의 움직임이 활발한 이곳은 7번출구에서 봉천로사거리를 지나 숭실대, 상도동방향으로 은천삼거리까지 이어지게 된다.

대우/우성아파트 등 인접한 아파트단지와 LG/현대/동아/관악드림타운 등 서울대입구역을 이용하는 대다수의 거주민들이 이곳을 이용하며 여성이 소비의 절대적인 부분을 차지하고 있다. 의류/판매상권은 봉천로사거리의 '바이더웨이'편의점에서부터 북쪽으로 '인디안'매장까지이며 메인은 버스정류장 앞에 위치한 '더페이스샾'매장부근이다.

이 버스정류장은 타려는 사람보다 내리는 사람이 많아서 로드매장에 좋은 효과를 주고 있으며 그로 인해 1층의 업종은 20대~40대의 여성들이 주로 찾는 브랜드매장들로 이루어져 있지만 유동인구 자체는 전반적으로 모이지 않고 흘러가는 모습을 보인다는 점을 염두에 두어야 한다.

시세는 1층 10평 매장을 기준으로 권리금 1억4천~2억2천, 보증금 3천~8천, 임대료 150~240수준인데, 최근 의류경기가 침체를 벗어나지 못하면서 매물이 비교적 많이 나와 있는 편이지만 이곳을 찾는 임차인들이 꾸준히 발생되고 있어서 매물의 소화는 원만하게 이루어지고 있다.

서울대입구역 상권에서 향후 발전가능성이 큰 곳으로 2번출구 방향(맵지도상 C지역)과 5번출구 방향을 논하는 경우가 많다. 2번출구방향의 경우 음식업종이 활성화되어 있고 무엇보다 07년 2월 준공예정인 주상복합'디오슈페리움'(아파트58가구, 오피스텔229실)의 규모와 입지조건이 좋아서 긍정적인 평가를 받는다. 이면의 먹자골목도 인근 직장인들로 저녁시간대에 높은 매출이 나오고 있다.

5번출구앞 남부순환로 대로변 역시 최근 오피스빌딩과 주상복합건물이 연이어 들어서면서 상권의 확장에 일조하고 있는데, 유동인구와 소비계층이 폭넓게 확보되지 못한다는 점이 보완요소로 지적되고 있다.

마지막으로, 1,8번출구에서 낙성대역방향의 대로변에도 다양한 업종이 자리를 잡고 있다. 아웃백스테이크, 놀부부대찌개 등 최근 유행하는 외식브랜드가 대로변에 위치해 있고, 나이키, 케이스위스, 베이직하우스 등 의류매장 몇 개가 눈에 띈다. 화려한 상권은 아니지만 인근 주민들과 학생들을 상대로 실속있는 장사를 할 수 있는 곳이라 할 수 있다.

봉천동일대의 재개발과 주상복합/쇼핑몰/오피스텔의 공사가 완료되는 시점이 다가옴에 따라 서울대입구역상권의 가치는 꾸준히 상승하고 있다. 역세권의 교통요충지에다 풍부한 배후수요를 갖추고 있고 아직까지 노후된 상태로 재건축이나 리모델링이 필요한 상가건물이 많아서 투자자들에게는 더없이 훌륭한 유망지역으로 꼽히고 있는 서울대입구역상권은 이러한 향후 성장가능성이 높다는 점에서 추천할 만한 투자처라 할 수 있으며 창업을 희망하는 사람들 역시 눈여겨봐둘 만한 내실있는 상권이라 할 수 있다.

조감도 주소 상가명 구분 연면적 층규모 입점예정일 연락처 관악구 봉천4동 862-1 에그옐로우 테마 쇼핑몰 8,001.69평 B8~15F 2005/9/1 02-882-1541