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부동산 센터 > 상가정보 > 생생상가 > 국내주요 100대상권
전국주요 100대상권코너는?

일반적으로 웹상에서 제공하는 상권분석이나 상권탐방이라는 내용들을 살펴보면 대다수가 다분히 추상적이고 뾰족히 이렇다할 만한 데이터 근거없이 막연한 추세나 흐름으로 지면을 할애하는 경우가 대부분입니다. 상가뉴스레이다는 기존의 추상적인 상권의 소개에서 한발 나아가 "상권현황의 데이터분석과 함께 상권의 흐름과 추이에 대하여 컨텐츠를 제공" 함으로써 상권에 대하여 관심을 가지고 계신 분들께 다양한 판단요소를 제공하고자 합니다. 본 코너는 국내 주요 100대 상권을 선정 하여 주요상권별 현황들을 시리즈로 게재하게됩니다. 지역별 주요상권에 대하여 관심이 있으신 분들께 많은 활용과 도움이 되시길 기대합니다.

 
제목  멀티시너지 로데오 역세상권 범계역
글쓴이  상가뉴스레이다 작성일  2006-04-12

 

   대표상권 시리즈 35

         

                 멀티시너지 로데오상권 범계역상권

                                       - 일일 유동인구 5만3천여만명의 멀티시너지 로데오 역세상권 -

* 본상권 분석내용은 레이다 경제연구소 자료로서 무단사용시 책임을 묻습니다

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

해당지역은 상업 밀집 지역으로 상권 영역바깥지역에내 학교 시설이 있습니다.

 

 

 

 

안양 범계역 상권설명


수도권 역세상권중 위성도시 안양의 평촌신도시에 위치한 범계역주변은 5만여세대의 대규모아파트단지를 배후에 두고 있는 수도권남부의 핵심판매상권이라 할 수 있다.


아파트숲이라는 표현이 정확히 어울리는 평촌일대는 90년대초에 형성된 5대신도시중 하나로 대단위배후세대 외에도 안양시청, 동안구청, 안양경찰서, 농협, 우체국, 교육청, 소방서, 보건소, 동사무소 등 관공서와 킴스아울렛 등의 대형할인점이 인접해 있으며 지하철4호선 범계역이 안산-안양-과천-서울로 연결되어 있어 배후수요나 입지여건이 뛰어난 안양의 대표상권으로 자리매김하고 있다.


평촌신도시는 위치상으로도 안양의 중심부에 있는데 북으로는 안양종합운동장과 관악산, 동으로는 인덕원과 판교, 남으로는 호계동과 군포, 서쪽으로는 만안구청과 수리산을 두고 있으며 서울 금천,관악구를 비롯해 과천, 광명과도 가까운 거리에 있다.


특히 시흥IC에서부터 시흥동, 석수역, 비산사거리를 거쳐 범계역주변을 지나 의왕, 수원으로 이어지는 경수산업도로와 과천에서 안양으로 연결되는 시민로는 안양시민들의 출퇴근과 주변도시에 사는 사람들이 이동할 때 쓰이는 수도권남부의 주요핵심교통망이다. 또한 과천선이라고도 불리는 4호선지하철 역시 서울로의 출퇴근에 있어 절대적인 부분을 차지하고 있으며 일일 5만여명이 범계역을 이용하는 것으로 파악되고 있다. 그에 더해 안양의 각지역과 주변도시를 잇는 다양한 버스노선이 범계역앞을 경유하는데, 주부와 학생들이 버스를 주로 이용하는 계층인 것으로 파악된다.


예전에는 안양 하면 대개 안양1번가를 최고의 상권으로 지목했었지만 구상권인데다 의류일색의 업종으로 구성되어 있고 점포공급량이 수요에 비해 많은 것으로 평가받기에 이른 것과 상반되게 최근에는 범계역상권이 기존의 안양역상권을 위협할 정도로 각광받는 상권으로 성장했다고 보는 견해가 대세이다.



범계역상권이 이토록 눈부신 성장을 하게 된 데에는 여러 가지 이유가 있겠지만 특히 재래시장을 중심으로 한 구도심상권들이 전반적으로 경기의 영향에 민감하게 반응을 보이는 것과는 달리 평촌과 같은 신도시는 기본적으로 고정적인 배후세대가 확보되고 중산층이상의 소비능력을 갖춘 사람들의 비중이 월등히 높다는 데서 답을 찾을 수 있을 것이다.


또한 범계역상권은 멀티로데오상권이라는 점이 중요하다. 압구정, 목동 등 순수하게 의류업종으로만 이루어진 로데오상권과는 달리 멀티로데오상권은 의류, 판매, 서비스, 외식 등 다양한 1군프랜차이즈매장들로 구성되어 있으며 특히 대학상권 못지않게 10대~20대의 움직임이 활발한 것이 특징이다. 현재 서울 및 수도권의 주요상권들이 전반적으로 침체에서 벗어나지 못하고 있는 가운데 그중에서도 지속적으로 성장하고 있거나 이렇다할 어려움없이 높은 매출을 올리는 상권들의 공통점이 바로 여기에 있는데 노원, 분당서현, 천호, 고양화정, 건대 등이 이에 속한다 할 수 있겠다.

   

   

범계역 2번출구에서 시작되는 평촌로데오거리(맵지도상 A지역) 역시 위에 언급된 상권들과 매우 흡사한 느낌을 주는 곳이다. 특히 메인입지는 '신한은행'과 '애체안경콘텍트'에서 '아디다스'매장까지로 의류매장은 '나이키'와 '스프리스' 정도이며 악세사리, 화장품, 이동통신, 커피숍 등 판매상권의 필수업종들이 빠짐없이 입점해 있다. 매물시세는 1층 12평매장을 기준으로 권리금 1억3천~3억, 보증금 7천~1억2천, 임대료 320~470 수준이다. 30~40대 소비층이 대체로 맞은편의 4번출구(킴스아웃렛)인근에 모이는 것과는 달리 신세대들은 로데오거리에서 많은 시간을 보낸다.


업종변동 현황은 과거 '신포우리만두'가 있었던 자리에 롯데리아가 들어와 있고 개인이 운영하던 화장품매장이 '휴플레이스'로 바뀐 상태이다. 그 외에도 '클루', '예스안경'등이 비교적 최근에 문을 열었는데 전반적으로 이곳에서는 매물이 잘 나오지 않기 때문에 임차인이 교체되는 일은 드문 편에 속한다. 그리고 매장규모가 대개 8~10평대로 협소하기 때문에 일부 업종에 있어서는 두 개의 매장을 합쳐서 사용해야 하는데 그럴 경우 많게는 위의 임차시세의 두 배 수준이 점포구입비용으로 투자되어야 하고 이는 웬만한 창업주들이 엄두조차 내기 어려운 수준이 된다.

   

이곳에서 한가지 염두에 두어야 할 점은 이곳의 상가건물 대부분이 한 사람의 건물주가 운영하는 것이 아니라 개별분양 형태로 되어 있어 각각의 매장마다 개별소유주가 있다는 점이다. 따라서 같은 입지의 같은 평형대의 매장이라 하더라도 임대료수준이 크게 차이가 날 수도 있으며 단지 매물의 권리금이 낮다 하더라도 시세보다 높은 임대료를 내고 있지는 않은지 아니면 현재의 임차인에서 다음 임차인으로 바뀔 때 분양주가 임대료를 큰 폭으로 인상시키지는 않을 것인지 사전에 반드시 확인해 봐야 한다.


아디다스매장 앞의 사거리광장에서 안양우체국전까지의 로데오거리 연장지역(맵지도상 B지역)은 앞서 언급한 A지역과는 전혀 다른 모습을 하고 있다. 지하철 2번출구에서 차츰 멀어지는 방향에 위치해 있으면서 먹자골목을 연상케 하는 다양한 음식점들이 자리잡고 있다. 이곳에는 특히 회전문점과 치킨전문점이 많은 것이 특징이며 A지역에 비해 매물의 양이 다소 많은 편이다. 시세는 1층 15평매장을 기준으로 권리금 4천~1억8천, 보증금 4천~1억, 임대료 190~350 수준이며 매장전면이 넓지 못하고 점포수가 많다는 점은 부담스러운 요인으로 작용할 수 있겠지만, 아직까지 권리금이나 임대료수준이 크게 상승해 있는 상태는 아니므로 업종이나 프랜차이즈업체선정만 잘된다면 실속있는 장사를 할 수 있는 곳으로 분석된다.


C지역은 말그대로 범계역상권의 이면먹자골목이다. 음식점이 주를 이루는 가운데 편의점, 중개업소, 이동통신매장 등이 군데군데 자리잡고 있다. 주변의 직장인들과 출퇴근인구, 관공서에 근무하는 사람들이 주소비계층이며 주부들이나 가족단위의 고객도 많은 편이다. 다만 개별 매장의 컨셉이나 영업전략에 따라서 매출의 차이가 큰 편인데 매물로 나오는 점포의 권리금이 매우 낮은수준임을 보면 그점을 분명히 알 수 있다. 실제로 매물의 시세를 보면 1층 15평매장을 기준으로 권리금 2천~8천, 보증금3천~8천, 임대료200~270 수준으로 상당한 시간동안 매물로 나와 있지만 매도하지 못하여 권리금이 떨어진 매장도 적지 않은 것으로 파악된다.



마지막으로 킴스클럽과 마주보고 있는 D지역은 로데오의 메인거리보다도 오히려 유동인구가 더 많은 곳이다. 안양 각지역과 과천, 서울 등으로 운행하는 10여개의 버스노선이 정차하는 곳이기 때문이다. 특정한 시간대에 관계없이 엄청난 유동인구가 모이는 이곳에 1층매장은 단 여섯 개가 있을 뿐이어서 많은 프랜차이즈업체나 창업예정자들이 눈독을 들이는 곳이지만 매물은 아예 발견할 기 어려운 수준이다.


이처럼 범계역상권의 전망은 매우 긍정적이며 특히 1층판매업종을 중심으로 다수의 1군브랜드에서 매장을 찾고 있는 상태이므로 권리금시세 역시 지속적으로 상승할 것으로 보여진다. 또 한가지 상권이 아파트단지와 붙어 있기 때문에 더 이상 확장될 만한 공간이 없다는 점도 로드상권에는 긍정적인 부분이다.



현재 킴스아울렛 바로 옆에 GS건설에서 짓고 있는 주상복합건물이 작년 가을부터 본격적으로 공사에 들어가고 있는 정도가 상권에 변화를 줄 수 있을 것으로 보이지만 상가공급량이 여전히 부족하기 때문에 오히려 호재로 작용할 것이며 오피스텔상주인구와 GS마트이용객들로 인해 수요계층이 더욱 늘어날 것으로 보인다. 다만 한가지 유의해 볼만한 점은 평촌신도시 동북방향에 위치한 인덕원상권이 개발분위기를 타고 발전할 가능성이 크다는 점인데 기존의 지하철역세권에 대규모 아파트단지가 형성될 예정이어서 개발 향방에 따라 범계역상권에도 적지 않은 영향을 미칠 것으로 보인다.

 

                                                 상가뉴스레이다[www.sangganews.com] 레이다경제연구소



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