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제목  상가의 취득,보유,양도시 부가가치세와의 상관관계
글쓴이  장경철 컨설턴트 작성일  2006-01-13 12:01
장경철 컨설턴트
016-732-9283
사람이 경제 생활을 하다보면 의식하든 의식하지 않든 내는 세금이 있다. 이 세금은 무려 세수의 대략 25%를 차지하며 부의 축적 정도,연령,성별등에 관계없이 부가되는 세금으로 때로는 역진세로서의 성격을 가지고 있어 지적을 받고 있다.

우리나라는 비교적 빠른 시일내 도입하여 지금은 많이 정착이 되어 있는 세금이지만 가까운 일본의 경우 부가가치세를 도입하려 했다가 정권이 바뀌는 조세저항에 부딪친 사례가 있다.

부가가치세(Value added tax:VAT)는 생산 및 유통의 각 단계에서 생성되는 부가가치에 대해 부과되는 조세다. 부가가치세는 원칙적으로 모든 재화나 용역의 소비행위에 대하여 과세하는 일반소비세임과 동시에 그 세부담의 전가를 예상하는 간접세의 일종이다. 그리고 각 거래단계에서 창출한 부가가치에 과세하는 다단계 과세방식을 취한다.부가가치세상 사업자는 크게 과세사업자와 면세사업자로 나누고 세율은 10%~0%로 나눌수 있다.

세금계산서의 수수에 의한 탈세를 원천적으로 예방하여 근거과세(根據課稅)를 구현하려는 데에 있다. 부가가치세는 6개월을 과세기간으로 하여 신고납부하게 되며, 각 과세기간을 다시 3개월로 나누어 중간에 예정신고제도를 두고 있다.

상가와 주택은 토지에 정착된 건물이라는 점에서는 동일하지만, 부가가치세법은 이 둘을 달리 취급하고 있다. 따라서 이하에서는 취득과 보유, 처분시까지 두 재화에 대한 부가가치세법의 취급이 어떻게 다른지 살펴보겠다.

취득시 부가가치세

상가와 주택의 취득시 부가가치세는 매도자가 누구냐에 따라 부가가치세를 부담할 수도 있고, 그렇지 않을 수도 있다.

첫째, 부동산매도자가 면세사업자(금융업자 등)인 경우에 면세사업자가 면세사업에 사용하던 부동산을 일시적으로 공급한 경우에 부가가치세를 면세한다. 이 원칙에 따라서 주택은 일반적으로 임대사업이나 분양사업 등 과세사업에는 사업적으로 이용되는 경우가 많지만 면세사업에 이용되는 경우는 매우 드물다.

하지만 상가는 그 자체가 사업적으로 이용되는 부동산이므로, 상가 중에 금융기관 등 면세사업자가 사무실로 이용하던 건물을 취득한다면 취득자는 상가건물에 대한 부가가치세를 부담하지 않는다.

둘째, 주택임대업자 또는 신축주택분양업자(부동산매매업자)가 사업적으로 주택을 처분할 때 국민주택 이하(전용면적 25.7평) 규모는 부가가치세를 면제한다. 단, 주거용으로 사용된 오피스텔은 국민주택규모 이하라도 부가가치세가 면제되지 않는다. 상가에 대해서는 이러한 규정이 없다. 여기서 '사업적으로'라 함은 사업자등록 여부를 불문하고, 빈번하게(1과세기간에 1회이상 취득, 2회 이상 처분) 매매를 하는 경우 사업자로 간주한다.

결론적으로 국민주택 규모 이하의 주택을 취득할 때는 부가가치세를 부담하지 않고, 일반과세사업에 사용되던 국민주택을 초과하는 주택이나 상가를 취득할 때 부가가치세를 부담한다.

보유시 부가가치세

주택을 임대하는 용역은 부가가치세가 면제된다. 상가는 이러한 규정이 없다. 다시 말해 상가를 임대하는 경우에는 임대공급가액 중 건물 분 가액의 10%를 임차인에게 부가가치세로 징수하여 임대인이 납부하여야 하지만, 주택의 임대는 규모에 불구하고 부가가치세가 면제되므로 부가가치세 부담이 없다. 결론적으로 주택임대는 부가가치세를 면제하고, 상가의 임대는 부가가치세 납부의무가 있다.

양도시 부가가치세

첫째, 일반과세사업에 제공되던 주택이나 상가를 처분할 때 부가가치세를 부담한다. 단, 국민주택 규모이하의 주택이나 그에 관련된 건설용역은 부가가치세를 면제한다.

둘째, 면세사업에 제공되던 주택이나 상가를 처분할 때는 부가가치세를 면제한다. 세째, 국민주택규모 이하의 주택을 처분할 때는 부가가치세를 면제한다. 위의 내용을 표로 정리하면 다음과 같다.

구분 취득할때 보유할때 처분할때
국민주택 이하 주택 부가가치세 면세 부가가치세
면제
부가가치세 면세
국민주택 초과 주택 과세산업에 제공되던 것을 취득할때는 부가가치세를 부담하지만, 면세사업에 제공되던 것을 취득할때는 부가가치세 부담이 없음 과세사업에 제공되던 것을 처분할때는 부가가치세를 매수자에게 징수하여 납부해야 하나, 면세사업에 제공되던 것을 처분할때는 부가가치세 징수납부 의미가 없음
상가건물
부가가치세
과세


필자 약력 : 네이버 대표 부동산 카페 "부동산투자및홍보클럽" 운영자
(전)한국세정신문기자
다수의 부동산 카페운영
(현)헤럴드 경제 누리기자
(현)상가뉴스레이다 칼럼컨설턴트
(현)3M컨설팅 대표
이메일:2002cta@naver.com

* 본 칼럼의 내용은 칼럼니스트 개인적인 시각으로 상가뉴스레이다의 공식 시각과 다를수 있습니다

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