너무나도 당연한 이야기이지만 막상 질문하고 나면 씩 하고 웃을 수 밖에 없는 질문이다. 그냥 간단히 잘 먹고 잘 살기위한 것이 필자의 답이다. 다시 잘 먹는 것이 무엇이고 잘 사는 것이 무엇이냐? 라고 철학적으로 물어 보지 않았으면 좋겟다. 철학적으로 살고 싶은 맘은 없다. 그런 말꼬리 잡는 질문은 머리가 아프다.
그런데 잘 먹고 잘 살기위하여 투자하는 행위를 몇몇 투자자들은 마치 도박처럼 하는 경우가 종종있다. 도박을 하면서 잘 먹고 잘 살기위한 것이라고 답을 하는 사람들은 없을 것이다.
도박을 통해서 한 순간에 떼돈을 벌수도 있지만 그것이 잘 살기 위한 삶의 자금을 만드는 것 혹은 내 삶을 윤택하게 하기위한 재테크의 한 방편이라고 궤변을 논한다면 대꾸하고 싶지도 않다.
투자는 상식선에서 행해져야 한다. 투자 행위는 자본주의 사회에서 경제적 활동을 하는 동안은 평생을 두고 하는 것이라고 보면 된다. 부동산 투자는 특히 다른 어떤 투자 행위보다도 장기간이다. 그렇기 때문에 잼나게 하여야 한다. 잼나지 않고 가슴 졸이면서 하고 싶지 않다. 도박도 잼나게 한다. 그러나 얼마나 가슴이 콩알 콩알 쫄게 만드는가? 마지막 패까지 돌고서 원하는 패가 오지 않을 경우 판돈은 날라가는 것이다. 한순간 잼나게 시간을 보내지만 손에 쥐는 것은 하나도 없는 것이 도박이다.
투자행위를 그렇게 하는 투자자들이 의외로 많다는 것이다. 투자 자금이 있으면 투자 행위를 못해서 안달나는 분들이 있다. 평소에는 이런 저런 냉정한 이성으로 투자 대상을 살펴보다가도 투자자금이 마련되는 순간에 조바심이 생기는지 아님 다른 사람이 먼저 찜할까바 걱정이 되는지 급한 결정을 내리는 투자자들이 있다. 그런 분들에게 상가 투자는 2-3년에 한번 투자 결정을 내리는 것이므로 신중하게 결정할 것을 권유하여도 이상하게 잘 안되는것 같다.
투자를 하기위하여 시장 조사 하고 현장조사 하고 이사람 저사람 만나고 다니는 것을 즐거워 하면 그 시간이 즐겁고 잼나다. 나름대로 시장 조사 한 것을 정리하여 자료도 만들어 보고, 상권 분석도 해보고 그러다 보면 자신의 시야가 점점 넓어지는 것을 느낄 수가 있는 것이다. 그리고 그러한 과정속에서 눈에 아주 띄는 물건이 있다면 투자를 하면 되는 것이다.
아무도 알 수 없는 것이 투자의 결과이다. 왜냐하면 미래의 가치를 사고 파는 것이 부동산이기 때문이다. 특히 일반 투자자들이 이를 예측 분석한다는 것은 더욱 더 어렵다. 그렇기 때문에 여기 저기 요기 조기 세밀하게 검토 하고 검토 하여야 한다. 검토도 안하고 덜컥 하고 투자 하게 되면 무리수을 두게 되어 있는 법이다. 못 먹어도 고 하는 사람치고 고스톱에서 돈 따기 힘들다. 마지막 히든에 뜨겟지 뜨겟지 하다가 쪽박 차는 법이다. 미래 가치는 가치가 있을 때에만 투자 수익으로 다가 오는 것이다. 아무런 미래 가치가 없는데 혼자만 미래 가치가 있다고 주장하고 대박을 기다려 보았자 홀로 피박, 광박 쓰는 것이다.
우리가 투자금의 70%을 자기자본으로 하는 것이 좋다고 한다. 물론 이론적인 이야기다. 때에 따라서는 50%도 할 수 있고, 더욱 더 과감하게는 그 이상의 자금을 타 자금으로 이용 할 수도 있다. 그런 경우에는 정확한 자금 운영 계획을 세워야 하며, 최악의 경우 버틸 수가 있는지 확인 하여야 한다. 그리고 정확한 매도 타이밍을 잡아 놓고 투자 시점부터 정확한 계산이 들어 가야 한다. 그런데 그러한 계획도 없이 옆에서 누군가가 좋다 좋다 하니 덜컥하고 최대한 대출 받아서 투자 하는 투자자들이 많다.
놀음에서 옆에서 훈수 두는 사람 말 듣고 계속 플레이 하다가 쪽박 차는 경우다. 광팔고 죽은 사람은 광값이라도 받는다. 구경하면서 고리 뜯는 사람은 시간만큼 푼돈이라도 챙긴다. 내돈 가지고 내가 투자 하는 것인데 남의 의견에 이리 저리 왓다리 갔다리 하면 안된다. 망하면 내가 망하는 것이다.
전문 도박에는 바람잡이라는 것이 있다고 한다. 상가 투자에도 있다. 일명 가수요라고 하는 것이다.
최근에는 이런 경우가 다소 줄어 들었지만 상가 분양율을 높이기 위하여 가수요자를 만들어 놓는 경우가 있다. 이런 가수요가 많을수록 투자 위험은 높은 법이다. 이들은 물거품처럼 언제 빠져 나갈지 모르기때문이다. 정신 차리고 보니 같이 패 돌린 사람들이 다 한패거리인 놀음판가 유사한 것이다. 짜고 치는 놀음판에서 내가 돈벌기란 어려운 것이다.
시세 차익만을 노리고 상권이 활성화 되면 빠져나가는 투자자들도 가수요로 볼수가 있을 것이다. 이러한 경우는 투자라기 보다는 투기에 가까울 것이다. 상권을 죽게 만들수가 있기 때문이다. 그럴싸하게 보인 상권과 가수요 조심하여야 한다.
필자는 투자를 장기간 가지고 가는 것을 좋아 한다. 물론 그렇게 하기위하여는 안정적인 운영 수익이 1차 접근 목표가 된다. 그러한 상가는 시간이 지나면 반드시 시세 차익도 안겨다 준다. 물론 그러한 상가를 찾기 위해서는 열심히 현장을 다녀보고 나름대로 투자 원칙과 노하우를 만들어야 한다.
투자자를 현혹하는 무수한 위험 요소를 하나 둘 제거 하여 나가야 한다. 상가 투자는 도박이 아니다. 돈 놓고 돈 먹는 게임이 아닌 시장 분석을 통한 미래 가치, 내재된 가치를 사고 파는 것이다.
상가 시장 동향
