코스닥 업체의 영업 이사로 근무 중인 (45세 남) 박이사님은 회사로부터 받은 우리사주 및 직장 생활을 하면서 틈틈이 은행에 다달이 부어왔던 적금을 찾아서 약 5천만원 가량의 주식을 투자 하게 되었다. 여윳돈이었고, 빌린 돈은 하나도 없었다. 강북이지만 45평의 그리 작지 않은 평수의 아파트도 가지고 있으며, 사모님의 고등학교 수학교사이므로 경제적으로는 별 어려움이 없다고도 볼 수 있다.
5천만원의 여윳돈으로 맘 편하게 주식 투자를 함으로 인하여 오를까 내릴까 하는 조바심이나, 그날그날의 등락여부에 안절부절 하지는 않았었다. 5천만원이 오르락내리락 하면서 7천만원도 되고, 혹은 다시 5천만원도 되고 하면서 공부 하는 마음으로 사고팔고 하면서 5천만원의 돈을 덩치 크게 좀 더 만들어 보고자 하였다.
그러나 1년이 지난 무렵쯤, 이제 어느 정도 주식에 눈이 뜰 무렵 작전주에 말려서 5천만원이 약 600만원이 되어버리는 결과을 맞이 하게 되었다고한다. 그럴 때 박이사와 필자와의 인연이 시작 되었다. 여윳돈으로 한것이라 그리 가정 경제에 큰 타격을 받은 것은 아니었지만 상당히 자존심이 상하여 있었다. 세상에 어느 누구도 돈 잃고 좋아 할 사람은 없을 것이다.
박이사에게 상가에 투자 관심을 가져 볼 것을 권하였으며, 약 6개월 뒤쯤에 연락이 와서 필자가 실투자금 4억 5천 정도에서 역세권에 있는 근린상가에 투자 상품으로 추천하여 주었다. 몇 번의 검토와 시장 조사를 통하여 박이사님은 투자성이 있다고 판단하시었다.
수익률 약 8%의 임대가 맞추어진 신규 상가였다. 2005년에 초에 소개 하여 주었었는데 지금은 약 1억 정도의 시세 차익을 쉽게 볼 수 있을 것으로 예상 하고 있다. 월 수익 300여만원 정도의 임대료 수입에다가 시세차익을 볼 수 있음에 상당히 만족 하고 있는 분이다. 2007년도 대선 상황을 보고 더 보유 할지 매도할지를 결정하시겠다고 하신다.
자본주의 사회에서의 투자 활동은 사회인의 한사람으로서 살아가기 위한 기본활동중의 하나일 것이다. 현 사회에서 투기 개념이 아닌 합법적으로 투자 행위를 할 수 있는 것들은 여러 가지가 있을 수 있지만 크게 세 가지로 요약 할 수 있다.
주식, 채권, 부동산의 세 가지 투자 행위를 그 중심에 놓을 수 있다. 다른 여러 가지 투자도 있을 수 있지만 이 세 가지가 대다수의 일반 사회인이 할 수 있는 투자 활동의 모습일 것이다. 자본주의 사회에서는 누구나 돈을 벌고자 한다. 경제 활동을 하기 위해서는 돈이 필요하다.
돈이라고 하는 것은 투자 활동으로 인하여 위에서 언급한 주식, 부동산, 채권으로 이동하면서 움직여 가고 있다. 그러나 그러한 투자 행위를 하면서 소위 돈을 벌었다고 하는 사람들을 만나보기란 어려운 일이다. 한 순간은 돈을 벌었다는 사람이 있지만 계속적으로 돈뭉치를 키워 가는 사람들은 극소수이다. 거의 대부분은 쪽박 차고 손 털고 나오게 된다. 해당 상품에 대한 지식과 시장의 변화, 투자 환경의 움직임을 간과하기 때문에 어려울 수도 있지만 가장 중요한 요인 중의 하나로 투자자의 맘속에 있는 욕심 때문이라고 하여도 무리는 아니다.
또한 시장은 항상 살아 있는 것이다. 정적인 것은 시장이 아니다. 동적인 것이 시장의 모습이다. 살아 움직여 가는 시장에 아무런 준비 없이 과거의 경험만으로 시장을 분석하여서는 안 될 것이다. 그러한 투자 행위는 시장을 너무 과소평가 한 것이다.
투자 행위 중에서 부동산 투자를 살펴보면, 부동산 투자는 크게 두 가지로 나눌 수 있을 것이다. 처분 소득이라고 하는 시세 차익을 목표로 할 것인지, 운영 소득이라고 하는 임대 수익을 목표로 할 것인지는 투자자의 성향에 따라 달라진다.
오늘날의 금융 환경과 정치, 사회, 경제적인 주변 요인을 보았을 때 부동산 투자는 점차적으로 시세 차익에서 임대 수익 쪽으로 넘어 갈 것이고 넘어가는 그런 과도기적 시장이라고 볼 수 있을 것이다.
시세 차익이란 말 그대로 아파트든, 땅이든, 오피스텔이든, 건물이든, 사놓고 가격이 상승 할 때만을 기다리면 된다. 상승하게 되면 시세 차익을 노리고 매도하면 그 차액만큼 투자 이익을 보는 것이다. 그러나 요즈음의 주변 요인으로 보았을 때 단순한 시세 차익만을 목표로 하고 부동산 투자하는 것은 검토할 부분이 많이 있다. 사회적 분위기도 점차 아파트나 땅으로 인한 단기간의 시세 차익을 안 좋게 보는 분위기이므로 정부가 나서서 이와 관계된 정책들을 쉽게 완화하는 방향으로 책정하기는 어려울 것이다.
“사두면 오를 것이다.” 는 기존의 부동산 투자의 기본 마인드를 수정하여 나가야 하며, 그런 변화의 시기가 최근의 부동산 투자 시장으로 이해하여야 할 것이다. 오를 가능성이 높은 부동산을 오르기 전에 미리 사두어야 하는 것이다. 그러기 위해서는 부동산 정책이나 환경변화, 그리고 시중 자금이 어떠한 투자 상품으로 이동하는지 주의 깊게 살펴보아야 한다.
부동산 투자를 어떻게 할 것인가? 라고 자문하면, 당연히 운영수익(임대 수익)을 기본적 목표로 하면서 투자 활동을 해 나가야 할 것이다. 그러나 최근 몇 년 동안 운영수익을 제대로 확보한다는 것도 그리 만만하지가 않다. 시세 차익도 어렵고 운영수익도 어렵고, 투자자로서는 다소 혼란스럽고 당황스러울 뿐이다.
그래서 열심히 발바닥에서 땀나도록 발품 팔아야 하고, 조사하고 분석하고 예측 평가하여야 하는 것이다. 시세 차익을 보면서 운영수익을 보겠다는 두 마리 토끼 잡기는 이제 점점 어려워지고 있다. 어떠한 투자 활동이든 처음부터 투자 활동의 목표를 뚜렷하게 하고 접근을 하여야 한다. 특히 부동산에서는 운영수익을 볼 것이냐? 시세 차익을 볼 것이냐에 따라 초기 투자의 접근 논리가 달라질 수가 있는 것이다.
따라서 가장 이상적인 투자 패턴은 운영수익이 확실한 예상되어지는 상가에 투자 하면서 미래의 특정 시점에 시장의 변화를 보고 시세 차익을 노려야 할 것이다. 즉 1차적인 검토가 운영 수익인 것이다. 시세차익은 차후의 문제일 뿐이다. 시세 차익이 그리 많지 않을 수도 있다는 점을 이제는 부동산 투자에서 항상 염두에 두어야 할 것이다. 이러한 부분은 정책적인 것도 요인이지만 사회적 정서로 인한 영향도 있다.
운영 수익을 대표 할 수 있는 부동산 상품이 바로 상가인 것이다. 시장은 항상 고정되어 있는 것이 아니다, 살아 움직이고 있다는 것이 모든 투자 행위 활동에 있어서 분석 검토를 할 경우에 항상 염두에 두어야 한다. 시장이 역동적이기 때문에 마케팅, 홍보, 광고들이 필요한 것이다. 따라서 부동산 시장은 살아 움직이고 있으며, 그중에서도 상가시장은 더 빠르게 요동치면서 변화 하는 곳이다. 또한 다른 그 어떤 부동산들보다는 세금이나 부동산 정책에 의한 영향에 있어서 보다 자유로우며, 짧은 기간에 시세 차익을 목표로 투자 할 수 있는 것도 그 중심에는 상가가 자리 잡고 있는 것이다.
자본주의 사회에서 살아간다는 것은 경제활동을 한다는 것이고, 경제활동을 한다는 것은 돈을 번다는 이야기이다. 돈을 벌기 위한 것은 바로 투자활동이며, 이 여러 투자 활동 중에서 상가 투자 활동이 시간이 지나면 지날수록 바로 부동산 투자의 중심에 서 있을 수밖에 없는 것이다.
상가 시장 동향
