김범석컨설턴트 019-9146-3958 투자자들에게 사랑받는 상가가 되려면 기본적으로 상가는 고객이 많이 방문하게 만들어야한다. 유동인구 및 방문인구(집객인구)가 바탕이 되어주어야 한다. 많은 사람들이 찾아와서 소비를 할 수 있는 구도를 만들어야 하는 것이다. 좋은 상가는 이러한 기본적인 상황을 반드시 염두에 둔 기획이 필요할 것이다. 적정 이윤을 추구하고 거기에 걸맞은 상가활성화 대책과  그에 따른 MD 구성과 원칙이 존재하고 현실적인 적절한 분양가가 책정되어야할 것이다. 그러나 모든 상가분양시장이 이렇게 될 수는 없다. 상가투자자들이 욕심을 낼만한 상가란 결국 안정된 임대수익이 나와야 하고 따라서 집객 효과의 극대화를 이루는 상가들만이 살아남고 투자자들에게 선택받을 수 있을 것이다. 한때 유동인구와 상가방문 인구의 극대화를 이루기 위해 경쟁적으로 상가 상층부에 영화관을 입점시키고 푸드코트를 넣고 클리닉을 유치하는 것이 붐을 이루었고 상당한 실적도 올렸다. 그러나 너무 많은 상가들에서 같은 전략을 구사하는 바람에 현재는 포화상태를 이루어 제살 깎아먹기 상황으로 몰리게 되었고 이제는 예전처럼 큰 효과를 거두지 못하고 있다. 이런 상황에서 현재 도심의 주상복합 상가들에서 경쟁적으로 대형할인마트를 유치하여 집객효과의 극대화를 이루어 나머지 상가부분의 활성화를 이루는 곳이 서서히 생겨나고 있다. 대형마트 하나를 지으려면 땅값/공사비/기타 부대비용을 포함해서 몇 백억 원의 돈이 필요하다. 절대 적은 금액이 아닌 이런 막대한 비용을 투자하려면 반드시 수익이 나와야하는 것이다. 이러한 대형할인마트와 주상복합 건물을 지으면서 발생하는 저층부 상가 부분의 활성화를 고민하는 시행주체간의 이해가 맞아 떨어지면서 근린상가와 대형마트의 결합이 이루어지고 있다. 현재 대형할인마트가 입점된 상가는 상한가를 달리고 있고 많은 상가 전문컨설턴트 들이 경쟁적으로 투자자들에게 추천하는 상황이다.   보통의 경우 어떤 지역에 대형마트 평균적인 규모의 점포가 출점한다면 하루 평균 방문 고객이 1-2만 명 정도가 쇼핑하러 온다. 이것은 대형마트의 데이터를 토대로 통계적으로 나온 숫자이다. 그래서 해당지역의 인구수를 면밀히 검토하는 이유이기도 하다. 2009년 4월?시장조사 전문기업에서 조사한 바에 의하면 대형할인마트를 이용하는 소비자들은 월평균 4.1회를 방문하고 한번 방문시에 평균 9만1천원을 지출하는 것으로 나타났다. 또한 그 비중은 해마다 커지고 있어 이제 대형할인마트는 현대사회에서 지역민들에게 있어 꼭 필요한 시설로 자리매김하고 있는 것이다. 주지하다시피 현대사회는 원스톱 문화여가 생활을 테마로 발전하고 있으며 대형할인마트 도 날로 진화되어 가고 있다. 대부분의 대형마트 는 소비자들이 모두 자가용을 이용하여 물건을 구입하러 오는 특색이 있고 또한 원스톱 쇼핑을 추구하는 경향이 있다. 그에 따른 소비자들의 욕구를 반영하여?바쁜 현대인들에게 한곳에서 소비자가 원하는 모든 편의를 제공하는 것을 추구하도록 진화되고 있다.   예전에는 아파트 단지내상가에서 물건을 구매했기에 주변상권에서 많은 소비를 하였지만 대형할인마트가 들어서면 대부분 남편과 아내 아이들까지 모두 함께 쇼핑하러 가서 시식도 하고 식료품도 사고 안경도 맞추고 피자나 돈가스 등등의 외식도 근처에서 하는 경우가 많다. 대형마트에 오는 엄청난 쇼핑고객들의 집객효과로 인하여 함께 어우러진 근린상가 점포들은 잘 활용하면 엄청난 내방고객을 상대로 높은 수익을 거두는 점포들이 속출할 수 있다. 그것은 곧 대형마트와 연계되어 상가의 번영에 큰 역할을 할 수 있다는 것을 의미한다. 사람들이 모이는 곳에 돈이 모이고 장사가 활성화되어 상가의 가치가 증대되는 것이다. 즉. 돈과 사람이 모이는 곳에 장사가 잘되니 상인들이 주변에 모이고 또한 그로 인해 소비자들은 그곳에 가면 모든 것을 이용할 수 있으니 그곳에 가려 하게 됨으로서 집중화가 이루어지는 것이다. 예전부터 도시는 항상 시장을 중심으로 주변에 도로가 형성되고 사람들이 모여서 다시 사람이 사람을 부르고 인구가 늘어나며 행정기관이 커지고 다시 교통이 발달되게 되며 이로 인해 사람들이 주변을 중심으로 모이고 다시 편의시설이 증설되는 과정이 반복되며 도시의 확산을 이루었다. 역사적으로 볼 때 모든 도시는 시장으로부터 시작되었던 것이다. 현대사회에서는 이러한 전통적인 시장을 대형마트가 담당하게 되었다. 특히나 요새의 대형마트들은 한국형 대형마트로서 진화해가고 있어 백화점보다 오히려 유용하게 이용되고 고객 집객충성도가 나날이 높아져가고 잇는 추세이다. 장사가 잘되지 않던 서울 미아리 미도파 백화점이 이마트로 변신을 한 것처럼 원스톱 쇼핑과 문화가 가능한 대형마트로 변신을 꾀하는 도심의 백화점 등 쇼핑몰들이 생겨나고 있는 이유이기도 하다. 현대사회에서의 시장 이 바로 대형마트인 것입니다. 예전에 사회가 지금처럼 발달하기 전에도 5일장 등의 시장이 형성되면 거기서 친구들도 만나고 오랜만에 이웃친지들의 얼굴도 보고 물건도 사고 술도 한잔하고 아이들 국밥도 사주고 시계도 고치고 한약방 가서 약도 사고  엿도 사먹고  담소도 하고 즐기던 한국인의 情의 소통구간이 지금은 대형마트가 그 기능을 담당하는 것이다. 반드시 물건을 사러가는 그 이상의 무엇을 갈구하는 현대인 의 삶이 녹아있는 것이지요. 사람들은 힘들거나 따분하거나 일상에 지칠 때 시장에 가서 많은 사람들이 열심히 물건을 사고파는 모습을 보며 삶의 활기를 느낀다. 매우 긍정적인 요소이며, 새로운 삶의 에너지를 충족하는 것이다. 현대사회에서는 아파트 문화로 인해서 이웃 주민들 간에도 예전처럼 자유롭게 소통을 못하고 있지만 내면에서는 사람들과 어울리고 싶어 하는 본능이 있는데 그것을 충족시켜주는 기능을 하는 것이 바로?대형마트의 순기능 중에 하나이다. 가족을 동반한 많은 사람들이 모이는 곳에서 함께 호흡하여 인간으로서의 동질감과 다른 사람들로부터 얻게 되는 신선한 에너지 충족의 기능을 바로 대형마트가 충족시켜주는 것이다. 한국인의  어울림 문화 의 터전 그것이 현대의 대형할인 마트이다. 그러나 대형마트가 입점 되는 모든 상가 가 활성화 된다고 볼 수는 없을 것이다. 상가란 결국 고객의 발걸음이 점포 앞을 지나가게 해야 그 가치를 증대시킬 수 있다. 따라서 건물을 시행하는 업체에서는 건물 설계에서부터 이러한 고객 동선에 대한 연구는 치밀하게 준비하여야 할 것이다. 그리고 상가 투자자들도 쇼핑동선을 면밀히 검토하여 흘러가는 상권이 아니라 집객 효과를 가진 점포를 분양받아야 높은 임대수익과 안정된 투자수익을 얻을 수 있을 것이다. 예를 들어 지하 1층에 대형할인마트가 들어오고 주차장은 지하 2층 3층 4층에 들어서고 나머지 분양상가들은 1층과 2층, 3층에 있다면 대형할인마트가 하루 몇 만 명의 쇼핑인구를 유발시킨다 하더라도 대부분의 고객들이 자가용을 이용하여 쇼핑하러 오는데 상당수의 고객들이 지하주차장에서 지하1층 대형마트에 가서 물건을 사고 다시 엘리베이터 타고 지하주차장으로 내려가 집으로 가버리게 한다면 실제로 지상층의 상가 활성화는 반감될 것이다. 따라서 상가의 기획자는 대형마트 고객들의 동선을 살리는 데 심혈을 기울여야할 것이다. 특히 무빙워크 동선을 살려 지그재그로 배치하고 주차장 등을 지상층 위로 올려 보내 출입구를 일원화시켜 고객들이 무빙워크 등을 이용해야만 대형할인마트로 진입이 가능케 하고 근린상가 점포들을 거쳐 가게 하는 등의 기획이 필요할 것이며 상가 투자자들도 이러한 고객 동선에 관심을 집중할 필요가 있다. 이러한 조건이 맞아 떨어지는 대형할인 마트와 연계된 근린상가는 상가투자의 1순위 상품이 될 것임은 자명한 이치이며 800조의 유동자금이 갈 곳을 잃은 상황에서 상가시장으로 자금 유입을 이끄는 첨병역할을 톡톡히 할 것으로 보인다. 상가 투자자들도 이러한 조건을 가진 상가에 주목해야 할 시점이라 할 수 있다.                                        다음카페 한국부동산분양인들의 모임 회장 (http://cafe.daum.net/pal9pal9)                                                                                                      (현)분양대행사 KRCN D&C 대표 * 본 칼럼 내용은 칼럼리스트의 개인시각으로 상가뉴스레이다의 공식시각과 다를 수 있습니다.