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제목  상가 유형별 투자포인트 - 단지내상가
글쓴이  선종필 상가뉴스레이다 대표 작성일  2010-11-29 10:11

단지내 상가란 주민편의를 위해 조성된 아파트 단지내 지원시설로 통상 상가투자의 ‘입문’으로 이해되고 있다.

아파트 세대수를 배후로 수많은 고정고객 확보가 가능함에 따른 다소 안정된 투자처란 이유에서다. 특히 세대수와 상권이 안정된 한국토지주택공사(이하 LH) 단지내 상가는 최근 투자자들의 주요 관심 투자처로 주목을 받고 있다.

실제로 금년 11월의 경우 24일까지 발표된 8개 블록 52개 근린생활 점포가 최저 157.2%에서 최고 245.0%를 기록하며 모두 주인을 찾는바 있다.

그러나 투자자 입장에서는 단지내 상가 열풍에 맹목적으로 임하기 보다 다음 몇가지 사항을 유념한 후 투자를 고려해 보는 것이 좋다.

우선 투자 선정 대상지에 배후로 포진될 단지내 가구수를 체크해야 한다. 단지내 상가의 본질적인 기능수행 측면에서 본다면 상가의 직접적인 배후 세대는 최소 500가구 이상은 돼야 기본 필수업종들이 업종간 시너지 효과를 볼 수 있는 최소 기준으로 분류할 수 있으며 세대수가 지나치게 부족한 경우 수요빈약으로 필수 업종수가 제한돼 다른 상권으로 수요자 이탈이 일어날 수 있다.

하지만 가구당 상가면적이 0.5평을 초과한다면 평가 기준은 180도 달라질수 있다. 가령 투자 희망 단지의 가구수가 700 이라면 700 X 0.5평의 결과값인 350평의 연면적을 넘어서게 되면 투자가치는 떨어지게 마련이다.

가구수 대비, 상가가 비대해지면 공실의 증가로 이어지며 수익성 또한 낮아지게 때문이다.

단지내 거주자들의 경제수준에 따른 상가 활성화 추이도 필히 체크될 항목이다. 대체로 단지내 상가 이용률이 높은 30평대 이하의 세대수가 많은 입지가 유리하다.

상기의 기본적인 사항이 만족된 입지라면 다음 단계로 단지내 상가주변에 대형 상권개발 예정 여부를 꼭 확인해야 한다.

단지내 상가 인근에 이마트, 롯데마트 등 초대형집객시설이 문을 열면서 단지내 상가가 위협을 받기도 하지만 규모있는 근린상가 또한 경쟁관계로 등장하게 된다면 고객들의 변심도 뒤따를 가능성이 높기 때문이다.

일반적으로 단지내 상가는 상권 규모가 일정한 틀에 박혀 있어 입점이 어려운 업종들이 있다. 이에 따라 입점 가능한 업종을 사전 검토한 후 투자에 임해야 한다. 보통 단지내 상가는 실생활과 밀착된 편의점, 부동산. 제과점. 미용실, 세탁소, 학원등의 업종들로 구성된다.

상권분석에 있어 상가가 주출입구에 위치해 있는지도 따져봐야 한다. 때론 단지 크기에 따라 정문과 별도로 후문을 내는 경우가 있다. 따라서 차량과 유동인구의 동선이 단지내 상가 주변인지 확인해 보고 층별 선택에 있어서도 자본수익을 기대한다면 가급적 1층을 택하는 것이 좋다.

최근 택지개발지구 단지내 상가는 수의 계약이 아닌 공개경쟁 입찰방식을 취하고 있다. 공개경쟁입찰방식이란 상가의 내정가 (최근 분양 상가 또는 유사한 규모 상가의 낙찰가격, 매매가격을 기준으로 함)를 미리 정한 다음 서면으로 최고 입찰가를 작성한 사람에게 낙찰시키는 것을 의미한다.

투자자들의 이목이 집중되고 있는 만큼 요즘 택지개발지구 단지내 상가는 과다경쟁으로 무리한 입찰가격을 써 넣는 사례가 종종 있다. 그러나 수익분석없이 고가에 낙찰될 경우 입점후 수익률은 그리 신통치 않을 수도 있음을 명심해 야한다.

입찰시 내정가의 150%를 넘지 않는 정도에서 낙찰받는 것이 좋으며 금리인상 발표에 따라 상가 투자 수익률에도 변화가 예상되고 있지만 단지내상가 수익률은 약 6~8%정도를 적정한 수준으로 보면 무난하다 하겠다.



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