상가뉴스레이다에서는 개별상가에 대한 과학적이고 객관적인 표준평가분석을 위해 공정율외에도 입지분석, 업종분석, 구성분석, 기능분석등 다양한 분석 모델링을 도입한 독창적인 평가리스트를 개발하였습니다. 평가리스트는 상가뉴스레이다의 현장탐방을 통해 작성되며, 상가뉴스레이다만의 독창적이고 획기적인 평가리스트를 통해 예비투자자들에게는 해당상가 상세 분석결과를 통해 투자상가판단에 도움을 드리고, 상가개발 분양사측에는 차별화된 행당 상가분석 평가 정보를 예비 투자자들에게 제공하여 신뢰성있는 상가 평가 이미지를 제공하실 수 있습니다.
현장소재지
서울 강남구 역삼동 820-1
공정상태
10%미만
탐방일시
2005-12-29
입점예정일
2006년 11월
평가기상도
매우맑음
맑음
보통
흐림
매우흐림
강남상권의 명성을 그대로 계승한다 !'로하스 애비뉴'
현장개요
▶ 상가유형 : 근린상가 ▶ 주 소 : 서울시 강남구 역삼동 820-1 ▶ 대지면적 :330.58㎡ (100평) ▶ 건축면적 :165.29㎡ (50평) ▶ 연 면 적 :1,547.01㎡ (467.97평) ▶ 건물규모 :지하3층 / 지상 6층 ▶ 시행시공 :(주)코젠로하스 / 라마종합건설(주) ▶ 입주예정 :2006. 11 ▶ 문의전화 :02-538-0701
(주)코젠로하스는 서울시 강남구 역삼동 820-1에 위치한 ‘로하스 애비뉴’를 분양하고 있다. 지하3층, 지상6층, 연면적 467.97평 규모의 ‘로하스 애비뉴’는 지하3층을 제외한 나머지 전층을 분양하는 중,소형급 근린상가로 입주는 내년 11월로 예정돼 있다.
1층 기준 평당 분양가가 8300만원으로 국내 분양 상가중 최고의 분양가를 기록하고 있는 ‘로하스 애비뉴’는 강남역 7번 출구에서 약 30M거리라는 최적의 입지조건으로도 계속되는 화제를 낳고 있다.
특히 도심 상권내에서도 경기에 아랑곳 하지 않는 대표적인 상권인 강남의 중심에 위치해 투자자들의 이목을 집중시키고 있는 ‘로하스 애비뉴’는 라마종합건설(주)가 시공을 맡았다.
강남 지하철역 일평균 이용객수만 18만여명에 달하는 튼실한 배후로 ‘강남 불패’의 명예를 이어갈 ‘로하스 애비뉴’ 그 현장을 찾아가봤다.
인터뷰
분양대행사 조관용 관리실장
강남역은 도심과 수도권을 잇는 지하철, 일반버스, 시외버스등의 경유 또는 착발지로서 연중 내내 사람들로 인산인해를 이룬다.
“강남역 주변의 업무시설에서 근무하는 직장인들만으로도 상당한 수요층이 형성돼있지만 볼거리, 즐길거리가 풍부한 입지적 장점으로 10~20대의 수요도 만만치 않다”
‘로하스 애비뉴’ 분양대행사 조관용 관리실장은 강남역은 풍부한 고정고객과 유동인구가 혼재된 소비상권으로 계속해 발전해 가고 있으며 대로변과 먹자골목의 세부 상권 구도가 현저해 서로간의 시너지 효과면에서 극대화되고 있다고 한다.
특히 대로변은 화장품, 은행, 패스트푸드, 커피숍등이 입점해 있어 주로 젊은 수요층중 여성 고객들이 대거 몰리고 있으며 먹자 골목으로는 직장인들의 수요를 감당키 어려울 만큼 공급된 상가마다 점심시간엔 즐거운 비명을 지르고 있는 실정이다.
어둠이 내리는 퇴근길 에도 강남역 주변 먹자골목의 음식점들은 주점으로 새옷을 갈아입고는 또 한번의 특수를 누리게 된다.
‘로하스 애비뉴’ 바로 옆에 자리하고 있는 A음식점 경우는 믿기 어려울 정도지만 하루 매출만 1500만원이 넘는다. 물론 A 음식점에 해당되는 결과값이 아니라면 강남역의 웬만한 상가들도 이와 비슷하다고 볼 수 있다.
조관용 실장은 “직장인, 10~20대 젊은층에다 수도권 지방대 학생들의 승하차가 대부분 강남역에서 이뤄지고 있더 이들의 수요가 합세한 강남역 상권의 위세는 더욱 드셀 수 밖에 없다”며 “강남 역세권과 압구정역 상권과 비교룰 해보면 압구정상권내 먹자골목처럼 유행을 타는 퓨전 음식점등의 전진 배치가 아닌 경기에 타지 않는 다양한 메뉴들을 다루는 음식점들이 골고루 자리잡고 있어 상권의 세가 오래가는 이유다”고 한다.
또한 ‘로하스 애비뉴’가 들어서는 위치는 바로 건너편에 위치한 뉴욕제과 뒤편의 먹자골목보다도 조금 더 나은 입지 조건을 갖췄다는 설명이다. 즉 뉴욕제과 뒤편 경우는 상가간의 거리가 ‘로하스 애비뉴’ 상권 보다 다소 떨어져 있어 이용자들이 불편해 한다는 것이다.
‘로하스 애비뉴’의 업종구성은 강남역 유명 먹자골목 상권내 위치한 만큼 다양한 음식점등을 입점시킴으로써 업종 경쟁력을 높였다.
지상1층은 빠르고 다양하게 즐길 수 있는 공간으로 패스트푸드나 편의점, 유명 프랜차이즈의 식.음료 매장으로 꾸며지고 지상2층은 고급스러운 공간으로 고급 일식집과 고급 레스토랑이 들어설 예정이다.
지상3층은 직장인들을 위한 고급카페와 고급주점 그리고 지상4층은 헤어샵, 뷰티샵, 스킨케어, 네일아트등을 입점시켜 여성고객의 집객효과를 높인다.
지상5층은 젊은층을 위해 DVD, PC방, 보드게임카페등으로 꾸며지며 여유로움과 고급스러움의 분위기를 갖춘 클래식바, 와인, 칵테일바등은 최고층에 배치될 예정이다.
조관용 실장은 “로하스 애비뉴의 MD구성은 강남역 상권의 특성을 감안한 최대값이라 보고 있다”며 “로하스애비뉴는 풍부한 고정고객과 유동인구를 감안한 안정된 투자처다”고 했다.
현장전경
'로하스 애비뉴' 공사 현장 전경
강남역 대로변 상가에서 본 현장
먹자골목내 들어설 '로하스 애비뉴'
현장여건 및 전망
강남역 상권은 업무시설의 집중과 다양한 연령층의 풍부한 유동인구로 ‘로하스 애비뉴’ 역시 기존 상권의 여건을 무난히 흡수할 전망이다.
특히 ‘로하스 애비뉴’는 강남역에서 30M 정도의 거리에 들어서는 입지적 장점과 먹자골목내 중간에 위치해 유동인구의 경유가 자연스러운 위치로 입주초기부터 상권활성의 빠른 속도가 예상된다.
조관용 실장에 따르면“로하스 애비뉴 주변으로 매물이 나오지 않는 정황으로도 이곳 상권의 활황정도는 예상해 볼 수 있다”며 “로하스애비뉴가 탄생돼도 기존의 상권에 무난히 녹아들것이다”고 했다.
‘로하스 애비뉴’의 지하2층 분양가는 2천345만원으로 분양면적 94.14평(전용51.51평)의 총 분양금액은 22억758만3천원이다. 지하101호와 102호는 경사면에 위치해 지상1층의 효과를 볼 수 있는 장점으로 이미 계약이 끝났다.
최고 분양가를 기록중인 지상 1층은 평당 8300만원에 분양중이며 나머지 층은 2천495만원~3천9백만으로 형성돼있다.
조관용 실장은 “로하스 애비뉴는 전용륭이 거의 60%대 가까이 나오는 관계로 주변과 비교해 보면 분양가가 그리 비싸다고 볼 수 없다”며 “향후 임대를 놓을 경우 층별로 상이하지만 보증금 1억~3억, 월임대료 380만원~1천200만원을 기준으로 산정해 보면 전체 상가의 평균 수익률은 7%대를 조금 상회한다”고 했다.
‘로하스 애비뉴’는 고정고객과 풍부한 유동인구의 흡입으로 초반 상권도 용이할 것으로 예상되나 교보타워나 테헤란로 역삼역 방향으로의 상권 확장이 진행되고 있어 미래상권의 흐름도 점검해 보고 특히 상권내에서도 경쟁력을 갖춘 업종유치의 가능 여부와 좀더 세부적인 유동인구의 동선관계를 점검해 봐야 좋을 듯 싶다.
<상가 뉴스 레이다 부동산 취재팀>
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