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상가뉴스레이다 현장탐방은?

상가뉴스레이다에서는 개별상가에 대한 과학적이고 객관적인 표준평가분석을 위해 공정율외에도 입지분석, 업종분석, 구성분석, 기능분석등 다양한 분석 모델링을 도입한 독창적인 평가리스트를 개발하였습니다. 평가리스트는 상가뉴스레이다의 현장탐방을 통해 작성되며, 상가뉴스레이다만의 독창적이고 획기적인 평가리스트를 통해 예비투자자들에게는 해당상가 상세 분석결과를 통해 투자상가판단에 도움을 드리고, 상가개발 분양사측에는 차별화된 행당 상가분석 평가 정보를 예비 투자자들에게 제공하여 신뢰성있는 상가 평가 이미지를 제공하실 수 있습니다.

 
현장소재지 서울시 중구 신당동 204-48 공정상태 90% 이상
탐방일시 2006-02-09 입점예정일 2006년 5월
평가기상도
매우맑음 맑음 보통 흐림 매우흐림
동대문 도매 상권의 업그레이드 버전  '한섬204'
현장개요

▶상가유형 : 테마쇼핑몰 (도매전문)
▶ 주 소 : 서울 중구 신당동 204-48
▶ 대지면적 :1,091.27㎡ (309.15평)
▶ 건축면적 :611.99㎡ (185.13평)
▶ 연 면 적 :9,966.27㎡ (3,014.80평)
▶ 건물규모 :지하4층. 지상15층
▶ 시행시공 :(주)위엔
▶ 입주예정 :2006. 6
▶ 문의전화 :02-2233-3662

(주)위엔은 서울시 중구 신당동 204-48번지에 위치한 도매전문 테마쇼핑몰 ‘한섬204’(리모델링 상가)를 분양중이다.

‘한섬204’는 지하4층~지상15층, 연면적 3,014.80평 규모로 총 점포수는 320개이며 2006년 6월 입점예정이다.

‘한섬204’는 국내 최대 유일의 도매상권내 위치해 풍부한 유동인구와 해외관광객의 유입에 따른 많은 고객층이 확보된 상권으로 주목을 끌고 있다.

특히 2호선, 6호선 신당역을 비롯 1호선 동대문역, 2,4호선 동대문운동장역등에 인접한 역세권에다 국내 유명 도매 상가들이 밀집된 입지적 장점이 보태져 리모델링 이후에도 지역상권을 이끄는 주도적 역할을 수행할 상가로도 관심을 모으고 있다.

과거 밀리오레의 전신인 밀리오레 밸리로 불리며 동대문 도매시장의 한축을 담당했던 ‘한섬 204’의 새 단장이 한창인 그 현장을 찾아가 봤다.
인터뷰
분양대행사 EDI 김진희 대표
'한섬204’가 위치한 곳은 명실상부한 국내 최대의 도매 상권으로 디자이너클럽, APM등 유명 도매상가와 어깨를 나란히 하고 있다. 특히 매일밤 지방 상인들의 집합처로 잘 알려진 도매상권으로 300여대의 버스들이 모여 북새통을 이루는 진풍경도 연출하고 있다.

EDI 분양대행사 김진희 대표는 이와관련 “한섬204가 들어선 이곳은 오랜 역사를 자랑하는 만큼이나 이미 검증된 상권으로서 더 말할 나위가 없다”며“ TEAM 204, 밀리오레밸리로 불리었던 예전의 명성이상을 한섬204가 이뤄낼 것이다”고 했다.

또한 “상가주변으로 초저녁부터 밤새도록 인파가 메워지는 이색적인 광경은 한섬204의 재완성으로 더 확대될 전망이다”고 강조한다.

특히 ‘청계천 개발로 인해 도매 상인들의 유입이 늘어나고 동대문 시장을 세계적인 관광명소로 만들기 위한 일환으로 동대문운동장의 공원화등 호재가 잇따라 프리미엄 동반 상승도 기대해 볼 수 있다“고 한다.

국내 최초 국산 원단 전문상가인 실크로드로부터 원단 공급이 예정돼있는 ‘한섬204’는 한국섬유산업연합회와도 전략적 제휴를 통해 국산원단 도매상가의 역할을 수행할 것으로 기대된다.

‘한섬204’의 운영계획에 따르면 상가활성을 위해 상인들에게도 전폭적인 지원을 아끼지 않고 운영의 묘를 살리기 위한 자발적인 참여 또한 유도할 방침이다.

이에따라 100% 국산원단을 상인들에게 점포 보증금의 두배까지 상가 오픈후부터 2년간 제공한다. 또한 수분양자 혜택으로는 타른 상가와 비교해서 저렴한 실투자금을 제시하고 총분양가의 40%, 2년간 무이자 융자등을 지원해준다.

김진희 대표는 “한섬204는 분양자들의 이해를 통해 임대료를 동결할 방침으로 평균 1점포당 5,000만원의 보증금에 월세는 100만원 수준이 될 것이다”며 “상가 활성을 위해서는 무엇보다 수분양자들의 의지도 포함돼야 상권활성의 시기를 앞당길수 있고 그래야 상가가치는 갈수록 높아질 것이다”고 했다.

‘한성204’ 층별 구성도를 보면 지하1층은 잡화 도매로 지상1층~지상4층까지는 숙녀복 도매상가들이 입점예정이며 7층~15층까지는 상인들을 위한 업무시설로 구성된다.
현장전경
동대문주차장에서 바라본 전경 도매상권에 모여드는 상인들 모습 '한섬204' 입구에서 본 주변 야경
현장여건 및 전망
‘한섬204’는 1996년 TEAM 204로 출발해 자체적으로 패션디자이너들을 육성, 여성복 도매상가로 최고의 전성기를 구가하며 임대 프리미엄만 2억5천~3억 정도 붙기도 했다.

그러다 수년간 내부적인 마찰로 인해 명성이 하락되긴 했으나 지난해 6월 분쟁이 종결됨으써 오는 6월 재도약의 기치를 올릴 예정이다.

지하철 1,2,4,5,6호선이 관통해 접근성의 잇점과 디자이너 클럽, APM등 주요 도매상가와의 유기적 관계를 통한 시너지효과도 상당히 기대되고 있다.

이와관련 김진희 대표는 “현재 한섬204는 영업중단이 아닌 거래선이 확보된 실상인 세입자들이 지금도 활발히 영업을 전개하고 있어 재오픈 시점과 맞물려 새 상인들의 유입으로 상권활성은 배가 될 것이다”는 전망도 내놓았다.

한편, ‘한섬204’의 투자금액은 1억6천5백만원~2억5천만원으로 형성돼있으며 임대보증금 수입과 대출금액(40%)를 감안하면 실투자금액은 7900만원~1억2천만원 수준이 된다.

김진희 대표는 “1층 기준으로 실 투자금액 1억에 보증금 5000만원, 년 임대료 1300만원을 셈하면 년 수익률은 13%정도 될 것이다”고 예상했다.

또 그녀는 ‘한섬 204가 예전의 명성을 찾는 것은 시간 문제다“며 ”실크로드로부터 원단을 오픈후 2년동안 지원받는 혜택은 분양자들에게 의미있는 선물이 될 것이다“고 했다.

한편 ‘한섬204’ 주변 시세를 보면 디자이너 클럽과 APM 1층의 경우 1점포당 3억 5천만원이상으로 매매가가 형성돼있다. 소매위주 지역에 있는 밀리오레 1층 경우도 매매가는 3억~3억5천만(보증금3천만원/월세300만원)으로 두산타워 1층 디자이너 샵은 매매가 2억4천5백만원(보증금 6천만원/월세230만원) 수준으로 형성돼있다.

‘한섬204’는 ‘국내 최대 도매상권의 잇점으로 재 오픈후 자생력 확보가 빠르게 전개될 것으로 보이나 대외적인 이미지 회복과 상가 운영주체의 상권 활성 및 관리 계획안을 치밀하게 이해해야 할 필요성이 있다 하겠다.

<상가 뉴스 레이다 부동산 취재팀>

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