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상가뉴스레이다 현장탐방은?

상가뉴스레이다에서는 개별상가에 대한 과학적이고 객관적인 표준평가분석을 위해 공정율외에도 입지분석, 업종분석, 구성분석, 기능분석등 다양한 분석 모델링을 도입한 독창적인 평가리스트를 개발하였습니다. 평가리스트는 상가뉴스레이다의 현장탐방을 통해 작성되며, 상가뉴스레이다만의 독창적이고 획기적인 평가리스트를 통해 예비투자자들에게는 해당상가 상세 분석결과를 통해 투자상가판단에 도움을 드리고, 상가개발 분양사측에는 차별화된 행당 상가분석 평가 정보를 예비 투자자들에게 제공하여 신뢰성있는 상가 평가 이미지를 제공하실 수 있습니다.

 
현장소재지 서울시 관악구 봉천동 공정상태 10% 미만
탐방일시 2006-04-27 입점예정일 2007년 10월
평가기상도
매우맑음 맑음 보통 흐림 매우흐림
관악상권의 뉴파워! ‘대우디오슈페리움’
현장개요

▶ 상 가 명: 대우디오슈페리움
▶ 주 소 : 서울 관악구 봉천동 856-1외 2필지
▶ 대지면적 :1,283.56평 (1단지 724.67평 / 2단지 558.90평)
▶ 건축면적 : 769.03평 (1단지 434.69평 / 2단지 334.34평)
▶ 연 면 적 : 15,745평 (1단지 9,261평 / 2단지 5,210.1평)
▶ 건물규모 : 1단지 지하6층~19층 / 2단지 지하4층~지상15층
▶ 시행시공 : (주)초이앤컴퍼니 / 주식회사 대우건설
▶ 입점예정 : 2007. 10

(주)초이앤컴퍼니는 서울시 관악구 봉천동 856-1외 2필지에 위치한 주상복합 ‘대우디오슈페리옴’의 회사보유분 상가를 특별 분양중이다.

‘대우디오슈페리움’은 지하6층~19층(1단지), 지하4층~지상15층(2단지)를 포함 연면적 15,745평 규모의 대형 주상복합건물로 상가 입점 시기는 2007년 10월로 예정돼 있다.

‘대우디오슈페리움’은 서울대입구역 출구에서 1분이내에 위치하고 하루 유동인구가 인접 출구중에서도 관악 최고 수준을 자랑하는 입지적 장점을 지니고 있다.

특히 인근 재개발 지역 1만 2천세대가 입주하는 주거밀집지역으로 상주인구가 365일 안정적으로 고객층을 형성하는 점도 대표적인 잇점중 하나다.

또한 대학가 상권의 활발함과 남부순환도로, 관악로가 교차하는 사통팔달의 교통 입지 여건으로 접근성도 뛰어난 ‘대우디오슈페리움’은 대우건설이 책임시공을 맡아 건물의 프리미엄을 한층 더 보강했다.

2007년 미래 관악상권의 대세로 우뚝설 ‘대우디오슈페리움’ 그 현장을 찾아가봤다.
인터뷰
분양사업부 조규중차장
'대우디오슈페리움’은 서울대입구역에서 1분 이내에 위치한 초역세권 상가로 서울대학생과 교직원등 유동인구만 약 3만여명에 달한다.

특히 인근 재개발 지역 약1만2천여세대에 이르는 배후세대수의 폭발적 증가는 ‘대우디오슈페리움’ 상가의 완성도를 입점 초부터 높힐것으로 기대케하고 있다.

분양사업부 조규중 차장은 “서울대입구역 상권은 과거 다소 낮은 소득수준과 타 지역에 비해 뒤쳐지는 주거환경으로 상권의 파워면에서도 인근 지역인 신림동과 사당동등에 밀렸었다”며 “그러나 지하철 개통으로 접근성이 좋아지면서 상권에 조금씩 힘이 실리기 시작했고 지역적인 개발호재로 도심속 중심상권으로 그 명함을 내밀고 있다”고 했다.

또 그는 “특히 대우디오슈페리움이 들어서는 위치는 2호선 지하철의 지하 교통망과 차량 유입이 엄청난 남부 순환로가 만나는 지역으로 유동인구도 연중 풍부한 상황이다”고 덧붙혔다.

아울러 거기에 동서남북을 잇는 버스노선도 상권에 날개를 달아주고 있는 형국이라는 설명이다.

일반적으로 서울대입구역 상권의 소비층중에는 대학생들이 많지만 신림동에 사는 젊은층들도 주 소비층이다.

이처럼 젊은층들의 트렌드가 반영된 상권이다 보니 ‘스타벅스’ 'KFC'등의 패스트푸드점이나 제과점, 화장품업종등이 주종을 이루고 있다.

이와관련 조규중 차장은 “대우디오슈페리움 주변 점포 시세가 왠만한 중심 상권의 수준과 비슷하다며 1층 기준의 권리금이 점포 규모에 따라 1억~8억원 수준으로 형성될만큼 만만치 않다”고 했다.

특히 이 곳은 프랜차이즈 업체나 창업희망자들이 많은 관심을 갖는 지역이지만 워낙 상권이 좋다보니 임차인의 변동이 심하지 않다는 점도 지역적 특징이라는 설명이다.

‘대우디오슈페리움’은 공사중인 관악구청신통합청사와 입점 시기가 비슷하고 봉천사거리에서 가장 유동인구가 많은 코너에 들어서게돼 상권의 변화에 주축이 될 것으로 전망된다.

또한 ‘대우디오슈페리움’의 건너편으로는 대형 쇼핑몰 ‘에그옐로우’가 올 안에 개장을 앞두고 있어 두 상가간의 엄청난 시너지 효과도 기대되고 있다.

조규중 차장은 “관악구 거주자들의 수준이 꽤 높아진 만큼 서울대입구역을 중심으로 상가의 활성은 문제가 없다”며 “오히려 주변 신림과 사당 상권의 수요층도 흡수할 것이다”고 예상했다.
현장전경
대우디오슈페리움 공사현장 관악구청신통합청사 공사현장 건축허가서
현장여건 및 전망
서울대입구역 상권의 품격이 높아짐에 따라 브랜드 우수성이 뛰어난 ‘대우디오슈페리움’의 합류는 향후 이 지역 상권의 중심이 될 것으로 기대를 모으고 있다.

특히 인근 재개발 아파트 거주자들의 수요층이 20대부터 포진하고 있어 젊은 상권을 표방하는 서울대입구역 상권의 세는 갈수록 높아질 것이다.

또한 ‘에그옐로우’ ‘대우디오슈페리움’ ‘관악구청신통합청사’등 대형 집객시설의 연이은 오픈으로 빠른 상가별 비약적 발전도 예상케한다.

그중에서도 ‘대우디오슈페리움’은 고급 주거지에 상주하는 수요자의 왕성한 소비력을 유인하고 생활 필수 업종과 지역적 특화 업종들이 입점함으로써 자립도의 용이한 생성도 가능할 것으로 보인다.

조규중 차장은 “상가의 90% 이상은 이미 분양을 마친 상태다”며 “1단지 일부 점포와 2단지 4층 정도 분양물건이 남아있다”며 “상가경기가 어려운 이때 높은 분양률이 나올수 있는 이유는 투자자들이 상권내 상가의 가치를 인정하고 있는 셈이다”고 했다.

또 그는 “인근 상권의 시세를 보더라도 50평 규모의 유명 프랜차이즈 상가 경우 보증금 3억원에 월세 1500만원이며 권리금은 3억 5천만원에 형성이 돼있다”며“1층 7평 규모의 화장품 점포도 보증금 5천만원에 월세 280만원, 권리금도 1억원 수준일 정도로 상권이 안정돼 있어 충분한 투자가치가 있다”고 덧붙혔다.

한편 ‘대우디오슈페리움’의 지하1층은 깨끗한 시설과 편리한 동선등으로 기존 상가와 비교해도 경쟁력에 손색이 없도록 구성되어 푸드코트, 호프, 노래방, 세탁소, 비디오대여점등이 입점할 예정이다. 지상1층은 건물내 고정고객과 인근 유동인구를 유입시킬 패스트푸드, 테이크아웃 커피전문점, 서점, 약국, 안경점, 이동통신점등의 업종이 들어오며 지상2층의 경우는 은행, 증권등의 금융시설과 고급스런 전문 음식점인 로바다야끼, 레스토랑등이 들어선다.

3층은 종합병원을 방불케하는 다양한 전문 클리닉센터로 구성 내과, 치과, 한의원, 이비인후과, 통증클리닉등이 입점하며 미용실, 마사지등의 에스테틱과 교육,예능,보습,입시학원등이 들어선다.

‘대우디오슈페리움’은 떠오르는 서울대상권내 위치하여 견실한 고정고객과 풍부한 유동인구로 상권의 활성이 용이할 것으로 보이나 업종별 인접 지역 분포 현황 및 외부 수요층 유입과 관련한 동선관계등을 면밀히 파악하는 것이 좋겠다.

<상가 뉴스 레이다 부동산 취재팀>

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