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상가뉴스레이다 현장탐방은?

상가뉴스레이다에서는 개별상가에 대한 과학적이고 객관적인 표준평가분석을 위해 공정율외에도 입지분석, 업종분석, 구성분석, 기능분석등 다양한 분석 모델링을 도입한 독창적인 평가리스트를 개발하였습니다. 평가리스트는 상가뉴스레이다의 현장탐방을 통해 작성되며, 상가뉴스레이다만의 독창적이고 획기적인 평가리스트를 통해 예비투자자들에게는 해당상가 상세 분석결과를 통해 투자상가판단에 도움을 드리고, 상가개발 분양사측에는 차별화된 행당 상가분석 평가 정보를 예비 투자자들에게 제공하여 신뢰성있는 상가 평가 이미지를 제공하실 수 있습니다.

 
현장소재지 서울 강서구 외발산동 122-6번지 공정상태 0%
탐방일시 2007-04-06 입점예정일 2007년 12월
평가기상도
매우맑음 맑음 보통 흐림 매우흐림
발산지구 중심상가 '신원메디컬프라자'
현장개요


▶상가명 : 신원메디컬프라자
▶주소 : 서울 강서구 내발산동 발산지구 상업용지 1-1블록
▶연면적 : 1,050.49㎡
▶건물규모 : 지하3층 / 지상10층
▶시행사 : 신원I&D
▶시공사 : 조원건설(주)
▶준공예정 : 2007년 12월
▶문의 : 02-2662-5300

서울 강서구 발산지택지개발지구의 상업시설 신원메디컬프라자가 분양중이다. 지하3층~지상10층 총 점포수 23개 연면적 1,050.49㎡ 규모로 4월 10일경 건축허가가 이뤄질 예정이다.

추천업종은 △지상1층 패스트푸드, 약국, 편의점, 부동산, 제과점 등 △지상2층 강서농협 입점확정 △지상3층 금융, 미용실, 일반음식점, 레스토랑, 스카이라운지 △지상4층~6층 메디컬, 클리닉 △지상7층~9층 오피스, 교육, 학원 △지상10층 스카이라운지, 레스토랑 등이다.

신원메디컬프라자가 지어질 발산지구는 택지개발과정에 민간건축전문가(M.D)를 도시계획에 참여시켜 입안한 곳으로, 다른 택지지구에 비교했을 때 환경과 주거, 교통 등의 입지가 뛰어난 편이다.

특히, 녹지비율이 높은 쾌적한 주거환경이 눈길을 끈다. 발산지구의 녹지비율은 23%로 일산, 분당(평균13%)등의 신도시 보다 2배가량이 높은 수준이다. 발산지구와 인접한 수명산과 보행로로 연결된 단지입구의 2,000여평 규모의 광장, 이를 다시 어린이 공원까지 연결한 산책로 겸 녹지벨트 등의 조성으로 녹지가 풍부하다.

또 지하철5호선 발산역과 마곡역이 인근에 위치해 있으며, 앞으로 지하철 9호선 공사가 완료 되면 대중교통 접근성도 크게 향상될 전망이다. 도로 접근성도 우수해 공항로와 남부순환도로 등을 통해 서울전역으로의 이동이 편리하다.

신원메디컬프라자의 평당분양가는 △지상1층 4900만~5400만원 △지상2층 2100만원 △지상3층 1600만원 △지상4층 1300만원 △지상5층 1200만원 △지상6층 1100만원 △지상7층~9층 1000만원 △지상10층 1200만원선이다.

시행은 신원I&D 시공은 조원건설(주) 자금관리는 수협은행이 맡았으며 2007년 12월 입점예정이다.
인터뷰
김상섭 본부장
서울 발산지구는 서울시청에서 서남측으로 14킬로미터 지점에 위치하고 있으며 지하철 5호선 발산역과 마곡역이 인접해 대중교통이용이 편리하다. 지구 북측으로는 공항로, 남서측으로 남부순환도로가 관통하고 있어 주변지역으로의 접근성이 양호한 지역이다.

향후 개발예정인 마곡지구와 연계해 개발함으로써 서울 강서지역의 새로운 중심 생활권으로 성장할 것으로 기대된다.

특히 발산지구는 입주가 임박한데다 총 5,592가구 규모로 서울의 여타 택지지구 중 규모가 큰 편에 속하고 주변 상업시설 등이 부족해 중심상업지구내 분양되는 상가의 투자가치가 높다.

특히 경기권 택지지구가 갖추지 못한 서울 택지지구의 장점이 눈에 띈다. 서울택지지구는 경기권 택지지구가 구비하지 못한 장점이 있다. 무엇보다도 빠르게 입주가 이뤄지고 주변 상권 및 생활환경 조성이 원활하다는 것이다.

경기권 택지지구 거주자는 서울에 직장이 있는 입주민들이 대부분이다 보니 대규모 아파트지구가 조성되더라도 입주기간이 길고, 주변 상권이나 생활편익시설이 갖춰지는데도 오랜 시간이 걸리는 경우가 많다.

하지만 서울 택지지구들은 빠른 시간 안에 전입이 가능하고 교통시설, 학군, 편익시설 등의 기반시설을 확보하는 것이 경기,지방권 택지지구에 비해 수월하다는 것이 장점으로 작용한다.

택지지구내 상가의 경우는 배후세대들의 입주와 생활 기반시설 확보가 어느정도 이뤄졌냐에 따라 상권형성과 수익의 유무가 결정되기 때문에 서울 택지지구의 빠른 생활권 형성은 큰 장점이 될 수 있다.

이런 좋은 조건이 갖춰진 발산지구 상가 중에서도 더 좋은 위치의 상가는 분명 있을 것이다. 김상섭 본부장은 “신원메디컬센터가 지어지는 상업용지 1-1블록은 지구내에서도 세대수가 가장 많은 1단지(1421세대)와 2단지(629세대)의 주출입구 바로 앞에 위치하고 있어 유입이 보다 효과적일 것”이라고 설명했다.

또 발산지구 자체의 상업시설 비율이 타 택지지구에 비해 현저히 적다는 것도 장점으로 작용한다. 발산지구 상업용지는 총 2500여평으로 전체 발산지구의 약 1.4% 비율이다. 다른 택지지구의 상업용지 비율이 3%대에 이르는 것에 비하면 절반 수준밖에 되지 않는다.

김상섭 본부장은 “상업용지비율이 적을 뿐 아니라 근린생활시설이 들어올 수 있는 단독필지도 없어 발산지구 내 상가투자는 경쟁력이 있다”고 설명했다.
현장전경
공사현장 배후단지 발산지구 배치도
현장여건 및 전망
신원메디컬센터는 서울 택지지구의 장점을 갖춰 빠른 상권형성이 예상된다. 또 발산지구라는 택지지구의 특성으로 상업시설 비율이 낮다는 점도 장점으로 작용될 것으로 예상된다.

향후 마곡지구와 연계해 개발함으로써 서울 강서지역의 새로운 중심 생활권으로 성장할 것으로 기대되 미래가치도 높을 것으로 전망된다.

이 밖에 생활환경이 쾌적하다는 것도 지구형성을 촉진시키는데 도움이 될 것으로 보인다. 발산지구의 녹지비율은 23%로 입주민의 쾌적한 생활공간을 최대한 배려했다. 발산지구와 인접한 수명산과 보행로로 연결된 단지입구의 2,000여평 규모의 광장, 이를 다시 어린이 공원까지 연결한 산책로 겸 녹지벨트 등의 조성으로 녹지가 풍부하다.

이렇게 미래가치가 높은 발산지구 상업용지내에서 분양중인 신원메디컬센터는 1단지,2단지(2,050세대)의 주출·입 도로와 접해 있으며, 5단지(948세대) 후문정면에 위치해 있어 약 3,000세대의 고정배후세대를 확보하고 있다.

또 4거리 신호등과 횡단보도 신설로 인해 3단지, 4단지, 6단지, 7단지에서 상업용지 이용시 반드시 거처 가야하는 동선내에 위치하고 있어 폭넓고 다양한 유동인구을 유입시킬 수 있다는 장점을 갖췄다. 또 노출 가시성이 좋은 3면 코너 상가라는 점도 주목할만하다.

현재 신원메디컬센터는 GS25, 강서농협, 치과 등의 입점이 확정되어 있으며 분양도 40%가량이 진행된 상태다.

하지만 많은 장점이 있는 발산지구내 상가는 분양가가 다소 높은 경향이 있음으로 예상 수익률 계산 등으로 원하는 수준의 임대수입이 가능한지 잘 판단한 후 선택하는 것이 현명한 투자의 지름길이 될 것이다.

<상가 뉴스 레이다 부동산 취재팀>

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