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상가뉴스레이다 현장탐방은?

상가뉴스레이다에서는 개별상가에 대한 과학적이고 객관적인 표준평가분석을 위해 공정율외에도 입지분석, 업종분석, 구성분석, 기능분석등 다양한 분석 모델링을 도입한 독창적인 평가리스트를 개발하였습니다. 평가리스트는 상가뉴스레이다의 현장탐방을 통해 작성되며, 상가뉴스레이다만의 독창적이고 획기적인 평가리스트를 통해 예비투자자들에게는 해당상가 상세 분석결과를 통해 투자상가판단에 도움을 드리고, 상가개발 분양사측에는 차별화된 행당 상가분석 평가 정보를 예비 투자자들에게 제공하여 신뢰성있는 상가 평가 이미지를 제공하실 수 있습니다.

 
현장소재지 서울 강남구 도곡동 공정상태 70%
탐방일시 2007-06-14 입점예정일 2007년 8월
평가기상도
매우맑음 맑음 보통 흐림 매우흐림
지구단위 계획 개발 수혜  '양재A&D프라자'
현장개요


▶상가명 : 양재A&D21프라자
▶주소 : 서울 강남구 도곡동 956, 956-1
▶연면적 : 3,130.37 ㎡
▶건물규모 : 지하 1층 / 지상 4층
▶시행사 : 양재A&D21
▶시공사 : 엔씨종합건설
▶준공예정 : 2007년 8월
▶문의 : 02-576-1588


서울 강남구 도곡동 956, 956-1번지에 위치한 근린상가 양재A&D21프라자가 분양중이다. 지하1층~지상4층 총점포수 19개, 연면적 3,130.37㎡ 규모로 현재 70%가량 공정이 진행되었다. 양재A&D21프라자가들어서는 양재역 일대 상권은 하루 10만명에 이르는 서울의 대표적인 상권이다. 경부고속도로와 이어지는 양재 인터체인지가 들어오는 지점이고 남쪽으로는 성남과 통하는 강남대로와 남부순환도로가 만나는 등 교통이 편리하고 접근성이 좋다.

양재역은 강남지역의 새로운 업무지구로 부상이 되고 음식점, 술집 등의 유흥업소 등이 생겨나면서 강남지역의 핵심상권으로 발돋움하고 있다.

특히 양재A&D21프라자가 위치한 양재역세권은 지구단위계획구역으로 지정된 곳으로 향후 미래가치도 높은 곳이다. 이 밖에도 신분당선이 2010년 개통예정에 있어 수혜가 예상된다.

층별 업종구성은 △지하1층 주차장 △지상1층 음료.기호음식, 분식, 의료, 수의동물 △지상2층~지상4층은 메디컬, 클리닉으로 구성될 예정이다.

3.3058㎡당 분양가는 △지상1층 5800만원~8300만원 △지상2층 3000만원~3800만원 △지상3층 2600만원~2800만원 △지상4층 2500만원선이다.

시행은 양재A&D21 시공은 엔씨종합건설이 맡았으며 2007년 8월 입점예정이다.

인터뷰
김대석 이사
양재A&D21프라자는 양재지구 지구단위 계획이나 신분당산 건설 등 댜양한 호재로 인한 수혜가 기대되는 만큼 미래 가치가 높을 것으로 예상된다.

현재 리모델링공정이 약 70%가량 진행되고 있는 상태이며 지상3층과 4층의 분양은 모두 완료 되었다.

김대석 이사는 “양재A&D21프라자가 위치한 양재지구는 지구단위 계획을 바탕으로 일대 재건축 사업이 이뤄지고 있다.” “SK허브, 극동스타클래스, 한솔로이젠트, 한신휴플러스 등의 주상복합건물의 건립으로 양재상권이 더욱 업그레이드되고 있는 상황이다.”고 설명했다.

이들 주상복합들은 양재상권에서는 드문 20층규모의 빌딩이다. 이는 지구단위계획으로 인해 재건축으로 인해 600%이상의 용적률을 받았기 때문에 지상20층에 이르는 규모를 갖추고 있는 것이다.

김대석 이사는 “주목할 점은 양재A&D21프라자 역시 향후 3~4년 뒤 이웃한 건물과 함께 재건축을 하게 되면 용적률 600%이상 건설이 가능해 진다는 점이다.”라고 말했다.

현재 양재A&D21프라자 지상4층 규모로 대지지분이 42%에 달하는 양재A&D21프라자는 추후 재건축 사업이 진행될 경우 큰 개발이익을 얻을 수 있을 것으로 예상된다.

4층건물을 재건축해 12층 이상 건물로 재건축 하게 되면 약 2,701.21평의 재개발면적이 발생하게 되는데 이를 조합원이 분배할 수 있기 때문이다.

또 2010년 말로 예정된 신분당선(강남역~양재역~정자역)이 개통되면 양재역을 지나는 유동인구는 더욱 증가할 것으로 예상된다. 이밖에도 신분당선 건설과 맞춰 서초구가 발표한 강남교보타워와 뱅뱅사거리를 잇는 지하도시 건설계획도 교통의 편리함을 가중시킬 것으로 보인다.

이렇게 양재A&D21프라자는 미래 상권가치도 높지만 현재도 많은 유동인구와 탄탄한 배후 수요를 갖췄다. 버스정류장이 상가 바로앞에 위치해 고객유입이 쉽고 대로변과 접해있어 노출 가시성도 좋다.

현장전경
상가공사현장 주변상가
현장여건 및 전망
양재A&D21프라자의 가장 큰 장점은 무엇보다도 재건축 사업시 개발가치가 높다는 점이다.실제로 이런점을 높이 평가해 리모델링 사업전 점포에 입주해 있던 세입자들이 3~4층 상가를 모두 분양받은 상태다. 재건축사업시 현재 4층 건물이 12층이상 건물로 건설 될 수 있기 때문이다.

이렇게 미래가치가 높다보니 상가 분양가는 다소 높은 편이다. 하지만 순조롭게 몇 년후 재건축이 가능해졌을 때에는 그 이상의 투자 효과를 얻을 수 있을 것으로 예상된다.

양재역 상권은 경부고속도로와 이어지는 양재 인터체인지가 들어오는 지점이고 남쪽으로는 성남과 통하는 강남대로와 남부순환도로가 만나는 등 교통이 편리하고 접근성이 좋다는 것도 장점으로 작용한다.

또 대로변에 위치해 노출 가시성이 좋고 2010년 말 신분당선이 완공되면 접근성은 더욱 좋아질 것으로 보인다.

양재역 상권 중에서도 양재A&D21이 위치한 도곡동 지역은 인근에 언주초등학교와 은광여고 등이 위치해 학생 수요도 상당해 학생 대상의 업종이 입점해도 꾸준한 수익을 누릴 수 있을 것으로 예상된다. 또 상업지역으로 업종선택에 규제가 많지 않다는 것도 장점으로 작용한다.

양재A&D21프라자 리모델링 공사가 진행중인 양재역 일대는 대로변 위주의 주상복합이나 오피스텔 신축이 활발하게 이뤄졌다. 저층의 소규모 건물에서 초고층 건물로 탈바꿈하면서 좀 더 소비성향이 높은 상주인구를 배경으로 할 수 있어 상권은 앞으로도 할성화 될 것으로 보인다.

이처럼 다양한 호재와 대규모 개발 가능성을 갖추고 있는 양재A&D21프라자는 현재의 상권 우수성과 함께 미래가치가 높은 상가로 투자자의 높은 관심을 받을 것으로 예상된다.


<상가 뉴스 레이다 부동산 취재팀>

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