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상가뉴스레이다 현장탐방은?

상가뉴스레이다에서는 개별상가에 대한 과학적이고 객관적인 표준평가분석을 위해 공정율외에도 입지분석, 업종분석, 구성분석, 기능분석등 다양한 분석 모델링을 도입한 독창적인 평가리스트를 개발하였습니다. 평가리스트는 상가뉴스레이다의 현장탐방을 통해 작성되며, 상가뉴스레이다만의 독창적이고 획기적인 평가리스트를 통해 예비투자자들에게는 해당상가 상세 분석결과를 통해 투자상가판단에 도움을 드리고, 상가개발 분양사측에는 차별화된 행당 상가분석 평가 정보를 예비 투자자들에게 제공하여 신뢰성있는 상가 평가 이미지를 제공하실 수 있습니다.

 
현장소재지 서울 강남구 대치동 888번지 공정상태 95%
탐방일시 2007-06-28 입점예정일 2007년 7월
평가기상도
매우맑음 맑음 보통 흐림 매우흐림
적정 규모로 독점성 확보한   '대치아이파크 상가'
현장개요
 


▶상가명 : 대치 아이파크 단지내 상가
▶주소 : 서울 강남구 대치동 888번지
▶연면적 : 1481.39㎡
▶건물규모 : 지하 1층 / 지상 3층
▶시행사 : 재건축조합
▶시공사 : 현대산업개발
▶준공예정 : 2007년 7월
▶문의 : 02-576-2257


서울 강남구 대치동 888번지에서 아이파크 단지내 상가가 분양중이다. 건축개요를 살펴보면 지하1층~지상3층, 연면적 1481.39㎡ 총 점포수 11개 규모이다.

업종은 △지하1층 주차장 △지상1층 근린생활서비스 및 용품 △음료.기호음식 △지상2층 금융 △지상3층 교육.학원, 메디컬.클리닉으로 구성될 예정이다.

3.3058㎡당 분양가는 △지상1층 7000만원 △지상3층 2800만원이며 지상2층은 외환은행이 분양받아 입점이 확정되어 있는 상태다.

대치동 아이파크단지내 상가는 지하철 분당선 한티역과 3호선 도곡역 사이에 위치해 교통이 편리하고 접근성이 좋다.

배후 단지가 776세대 규모로 안정적인 고정고객 수요를 확보하고 있으며 출입구 도로변에 위치해 맞은편 렉슬아파트세대는 물론 유동인구의 소비까지 흡수가 가능하다는 장점이 있다.

지역적 특색으로 배후 소비층의 소득수준이 높아 객단가가 높은 프랜차이즈 업종이 입점해도 문안하게 소비가 이뤄질 것으로 예상된다.

시행은 재건축조합 시공은 현대산업개발이 맡았으며 2007년 7월 중순 준공예정으로 6월말 현재 거의 모든 공사가 마무리되고 주변 정리 등 막바지 작업이 한창이다.



인터뷰
남효종 차장
대치 아이파크 단지내 상가는 고급 주거지가 밀집해있는 대치동 대로변에 위치하고 있다. 주변에는 도곡렉슬, 진달래아파트, 롯데캐슬, 동부센트레빌 등 브랜드 가치가 높은 아파트가 모여 있는 것이 특징이다.

이런 지역적 특성으로 근린생활이 들어오는 단지내 상가라고 해도 일군 프랜차이즈 업체가 들어와도 문안하게 경영이 이뤄질 것으로 기대되고 있다.

773세대의 고정고객이 확보되어 있고 주거비율에 비해 상가의 면적이나 점포수가 상대적으로 적어 점포간 경쟁이 덜 하다는 것도 장점으로 작용된다.

남효종 차장은 "대치 아이파크 단지내 상가는 주변 도곡렉슬과 대치 동부센트레빌에 비해 상가면적이 적다는 것이 큰 장점이라고 할 수 있다."며 "상가의 위치가 좋고 배후수요가 탄탄하다고해도 수요에 배해 상가의 수가 너무 많으면 업종간의 경쟁이 과열될 수 있고 이로 인해 공실이 발생할 수 있다."고 설명했다.

실제로 주변에 단지내 상가의 규모가 큰 몇몇 상가의 경우에는 입지와 접근성이 좋은 자리에서도 공실이 빈번하게 발생하고 있다.

또 공급가격 측면에 있어서도 주변 단지내 상가보다는 현저하게 저렴한 가격수준이라고 할 수 있다.

남효종 차장은 "요즈음 입지가 좋은 단지내 상가들은 대부분 개발회사에서 조합원에게 상가를 통으로 매입한 후 여기에 회사측의 이윤을 붙여 일반분양하는 일괄매각 방식으로 분양되는 경우가 많다."

"이렇게 한번의 손바뀜이 있을 때마다 상가의 분양가는 높아질 수 밖에 없는다 대치 아이파크 단지내상가의 경우는 조합원들이 직분양을 하기 때문에 상가 공급가격이 좀 더 낮아 질 수 있었다."고 설명했다.

이 밖에 대치 아이파트 단지내 상가는 지상3층 규모이지만 엘리베이터를 설치해 이용객들의 편리성을 극대화했으면 상가의 전 전포가 모두 전면부가 대로변으로 노출되어 있어 수요자들의 유입이 편리할 것으로 보인다.



현장전경
상가공사현장 주변 대로 및 백화점
현장여건 및 전망
대치 현대아이파크 단지내 상가는 주변 단지내 상가와 차별화되는 몇가지 장점을 갖췄다.

그 첫째는 주변 단지내상가에 비해 상가 점포 면적이나 수가 현저히 작다는 것이다. 한정된 고객을 상대로 장사를 하는 단지내 상가의 경우 배후수요에 비해 단지내 상가가 많을 경우 점포간의 경쟁만이 심화되기 마련이다.

물론 점포간의 업종으로 상권이 활성화되는 특화거리들이 있지만 단지내상가의 경우 점포간 경쟁은 제살 깎아 먹기식의 상처만 남기게 되고 공멸의 길을 걷게 되는 것이 순서라고 할 수 있다. 이런 점을 고려해 대치 현대아이파크 단지내 상가의 점포는 총 11개이며 지상 1층 상가는 은행 인출기를 제외하면 7개에 불과해 업종의 독점성이 유지될 수 있을 것으로 기대된다.

두 번째는 가격적인 경쟁력이 있다는 점이다. 대부분의 재건축 아파트 단지내 상가들이 통매각을 통해 분양이 이뤄지는데 이 경우 개발회사들의 중간마진으로 인한 분양가가 높아진다는 현실을 감안할 때 조합원이 직분양하는 대치 현대아이파크 단지내상가는 상대적으로 저렴한 가격이라고 할 수 있다.

세 번째는 상가자체의 외형적인 특징이다. 대로로 접해있는 상가 전면부가 길고 모든 점포가 전면부로 배치되어 있어 상가의 노출 가시성이 좋고 간판을 설치한 공간이 확보된다는 장점을 갖췄다. 이렇게 전면부가 넓은 상가는 상가의 큰 장점으로 작용된다.

이 밖에도 롯데백화점 상권에서 대치아이파크로 넘어오는 동선에 횡단보도가 있어 접근이 쉽고 버스정류장도 가깝게 있어 주변 유동입구의 유입도 어느 정도 기대해 볼 수 있는 입지를 갖췄다.

다음달 시작되는 대치아아파크의 입주는 빠르게 이뤄질 것으로 예상되고 있어 단지내 상가의 분양과 입점, 상가의 활성화도 빠르게 이뤄질 것으로 보인다.



<상가 뉴스 레이다 부동산 취재팀>

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