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현장소재지
서울 중구 황학동
공정상태
90%
탐방일시
2007-08-22
입점예정일
2008년 4월
평가기상도
매우맑음
맑음
보통
흐림
매우흐림
청계천 대표 수혜 상권 '롯데캐슬베네치아'
현장개요
▶주소 : 서울 중구 황학동 2198번지 ▶연면적 : 129,450.00㎡ ▶건물규모 : 지하4층 / 지상33층 ▶시행사 : 황학동주택재개발조합 ▶시공사 : 롯데건설 ▶준공예정 : 2008년 4월
서울 중구 황학동 2198번지 외 563필지에 건설중인 롯데캐슬베네치아 단지내 상가가 분양이 시작됐다. 황학동 롯데캐슬은 배후 단지가 1,860 세대이며, 상가 분양면적은 1차 분양분 53,983.69㎡ 2차 분양분 43,369.41㎡로 총 97,353.10㎡(29,449.31평)이 이른다.
상가 앞으로 청계천이 흘러 청계천 복원 효과를 누릴 수 있을 것으로 기대된다. 실제 청게천은 복원 2달만에 1000만명의 방문기록을 세워 유동인구 유입에 탁월한 효과를 가진 것으로 나타났다. 또 3만여개의 점포가 밀집한 동대문상권이 인접해 쇼핑의 특구로서 자리잡을 수 있을 것으로 기대된다.
이밖에도 주변 뉴타운 개발에 따른 향후 지속적인 발전 가능성이 기대되고 있으며 교통환경도 양호하다. 지하철 동묘앞역(1,6호선), 신당역(2,6호선), 신설동역(1,2호선)등이 도보로 이용가능한 입지로 동부간선도로 등의 접근도 편리하다.
단지규모는 지하4층~지상33층 6개동으로 상가 부분은 지하2층~지상2층 총 점포수 575개에 이른다. 연면적은 129,450㎡. 업종구성은 △지하2층 사우나, 스포츠센터, 대형마트 △지하1층 생활편의시설, 대형할인점, 생활가전. 전자통신, 푸드코트 △지상1층 브랜드숍, 패션.잠화, 대형할인점 △지상2층은 테마레스토랑, 뷰티케어, 클리닉센터로 구성된다.
황학동 롯데캐슬 베네치아는 상가 자체의 규모와 상가의 주 수요층이 되는 배후단지 수요 양측 모두 최고 수준의 규모를 갖췄으며, 특히 상업시설의 경우 우리나라 주상복합 건물 중 최대 규모라고 할 수 있다.
분양사측은 “롯데캐슬베네치아는 랜드마크가 될 수 있는 규모로서의 상권형성에도 큰 영향을 미칠 것으로 기대된다.”
“아파트에서도 나홀로 아파트 보다는 대단지 아파트의 가치가 높듯이 상업시설도 랜드마크가 될 만한 규모일 때 그 가치가 높아지기 때문이다.”고 설명했다.
실제 신도림 디큐브시티나 동탄 메타폴리스 등은 초대형 규모를 자랑하면서 인기리에 분양을 마쳤을 뿐 아니라 지역 부동산 가격에도 영향을 미쳤다.
분양사측은 “중구일대에서 분양중인 상가의 평균 3.3㎡당 분양가가 지상1층 기준 5,451만원인 것에 비한다면 황학동 롯대캐슬은 1차 분양물량은 지상1층 3.3㎡당 약 2600만원으로 가격적인 경쟁력도 갖췄다고 할 수 있다.”고 가격적인 경쟁력에 대한 자신감도 표시했다.
하지만 중구일대 상가들이 대부분 면적대비 분양가가 높은 테마쇼핑몰이라는 점과 롯데캐슬의 전용률이 30~41%로 낮은 편이라는 점은 고려할 필요가 있다.
이처럼 규모적 독보성이나 가격적 경쟁력을 제외하더라도 투자자들이 관심을 갖을만한 장점은 다양하다. 그 중 하나는 청계천변에 들어선 시설로 청계천 조망이나 수혜를 그대로 받을 수 있다는 점이다.
분양사측에 따르면 “동대문 상권과 연결선상에 있는 황학동은 동대문운동장 공원화 사업과 함께 청계천 수혜등의 개발 호재로 인한 유동인구 성장 등도 장기적으로 봤을 때 유기적으로 작용할 것으로 예상된다.”며 “또 이는 결국 황학 롯데캐슬에도 상권 형성 및 활성화에도 영향을 미칠 것이기 때문이다.”고 설명했다.
현장전경
사업지 전면
사업지 우측 측면
현장여건 및 전망
코엑스몰보다 큰 약 13만㎡규모의 황학동 롯데캐슬 베네치아상가는 지하2, 지상 2층 1개동 338개 점포와 지하층 약 933대의 넉넉한 주차공간을 겸비한 초대형 복합몰로 쇼핑, 생활, 푸드, 뷰티 등을 한 곳에서 누릴 수 있도록 설계됐다.
지하 1~2층은 대형마트, 스포츠센터, 골프연습장, 푸드코트 등 생활편의 시설이, 지상 1층은 브랜드샵, 패션아울렛, 전문점, 생활편의시설 등이, 지상 2층에는 월드테마레스토랑, 패스트푸드＆스넥, 뷰티케어센터, 생활편의시설 등이 들어설 예정이다.
강남지역과 강북지역을 잇는 도심의 관문으로서의 교통 중심에 입지해 있으며 2.6호선 환승 신당역, 1.6호선 환승 동묘앞역, 1.2호선환승신설동역이 만나는 트리플 역세권의 중심으로 교통의 편리성을 갖춘 것으로 평가된다.
또 롯데캐슬 베네치아는 2008년 4월 1870가구가 입주예정이며 인근에 왕십리뉴타운, 창신동, 숭인동 등의 주택재개발지역과 인접해 대규모 인구유입과 높은 미래가치가 예상 된다.
이외에도 청계천 수변공원과 나란히 배치돼 생태공원과 쇼핑을 동시 누릴 수 있으며 상가 앞 약 400m 광장형 거리는 바닥분수와 벤치 등의 휴식공간을 제공한다. 이렇게 규모적인 장점과 청계천 후광효과 등 장점도 다양하지만 고려해야할 부분도 많다.
초대형 상업시설로서의 진정한 가치를 찾기 위해서는 동대문상권과 진출입이 쉬운 위치적 특성을 고려했을 때, 업종 및 브랜드 등 MD구성이 동대문 상권과의 차별화가 갖춰져야 할 것으로 보인다.
현재 동대문의 수많은 쇼핑몰들에도 공실이 난무하고 있는 시점에서 획일적인 의류쇼핑몰로는 성공적인 상권형성이 어려움이 예상되기 때문이다. 동대문 상권 대비 보다 고급스럽고 지역색을 살릴 수 있는 업종구성이 맞춰졌을 때 상권이 활발히 움직일 수 있을 것으로 예상된다.
황학동 롯데캐슬 베네치아 상업시설의 규모상 배후 단지 수요만으로는 정상적인 상권이 유지될 수 없기 때문에 멀리서부터 고객들이 이곳을 찾아올 수 있는 차별화 된 ‘매력’이 있어야 한다.
이밖에도 상습적인 정체가 반복되는 청계천로 주변의 교통상황도 상권이 형성되는데는 악재로 작용할 수 있어 이에대한 대책도 필요할 것으로 보인다.
<상가 뉴스 레이다 부동산 취재팀>
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