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상가뉴스레이다 현장탐방은?

상가뉴스레이다에서는 개별상가에 대한 과학적이고 객관적인 표준평가분석을 위해 공정율외에도 입지분석, 업종분석, 구성분석, 기능분석등 다양한 분석 모델링을 도입한 독창적인 평가리스트를 개발하였습니다. 평가리스트는 상가뉴스레이다의 현장탐방을 통해 작성되며, 상가뉴스레이다만의 독창적이고 획기적인 평가리스트를 통해 예비투자자들에게는 해당상가 상세 분석결과를 통해 투자상가판단에 도움을 드리고, 상가개발 분양사측에는 차별화된 행당 상가분석 평가 정보를 예비 투자자들에게 제공하여 신뢰성있는 상가 평가 이미지를 제공하실 수 있습니다.

 
현장소재지 서울 도봉구 쌍문동 공정상태 20%
탐방일시 2007-11-29 입점예정일 2008년 8월
평가기상도
매우맑음 맑음 보통 흐림 매우흐림

저렴한 분양가와 탄탄한 배후세대 '하나스테이트빌딩'
현장개요
 

 

▶ 주소 : 서울 도봉구 쌍문동 311외 3필지

▶ 연면적 : 4151.67㎡

▶ 건물규모 : 지하2층 / 지상6층

▶ 시행사 : 하나디앤씨

▶ 시공사 : (주)예하종합건설

▶ 준공예정 : 2008년 8월

▶ 문의 : 02-553-5999

 

서울 도봉구 쌍문동  311외 3필지 소재 하나스테이트빌딩이 분양중이다. 하나스테이트빌딩은 대우이안아파트 주 출입구 앞 3거리 코너에 위치하고 있어 가시성이 뛰어나다는 장점이 있다.


또 지하철 4호선 쌍문역을 걸어서 3분이내에 이용할 수 있으며 버스정류장과 2개의 횡단보도를 동시에 이용이 가능해 접근성이 뛰어나다.


대우이안아파트, 극동아파트, e-편한세상, 염광아파트 등 반경1km안에 2만여세대의 대규모 아파트단지와 20여개의 초,중,고를 확보하고 있어 풍부한 배후세대와 교육환경을 갖추고 있다.


건물규모는 지하2층~지상6층 총 점포수 24개 연면적 4151.67㎡이며, 업종은 △지하2층~지하1층 주차장 △지상1층 금융, 음료.기호음식, 근린생활용품, 마트 △지상2층 카페, 한.중.일식, 음료.기호음식 △지상3층~지상4층 메디컬.클리닉 △지상5층~지상6층 교육.학원으로 구성될 예정이다.


3.3058㎡당 분양가는 △지상1층 1900만원~2200만원 △지상2층 800만원 △지상3층 700만원 △지상4층~지상6층은 600만원선이다.


△시행은 하나디앤씨 △시공은 (주)예하종합건설 △자금관리는 KB부동산신탁이 맡았으며 2008년 8월 준공예정이다.

 

인터뷰
오헌직 이사

하나스테이트 빌딩은 풍부한 배후세대와 주변 아파트 단지들로 인해 단지내 상가의 역할을 하고 있다.

 

그러면서도 분양가가 무척 저렴하다는 것이 특징으로 현재 분양하는 상가중 가장 저렴한 분양가 수준을 보이고 있다.


시행사 오헌직 이사는 “쌍문동 상권은 아파트와 다세대가 공존하는 상권으로 주변세대수에 비해 상권이 발달되어 있지 않아 거주민들의 대부분이 쌍문역이나 창동역으로 나가야하는 불편함을 겪고 있는 실정이다.”


“하지만 18개의 초중고, 13개의 유치원등 학교, 교육시설에 비해 학원 등의 공급이 부족하고 작은 보습학원이 단지내 상가에 3~4개씩 몰려있는 상황으로 사설 교육시설에 대한 주민들의 욕구가 높은 지역이다.”라고 설명했다.


이처럼 하나스테이트가 들어서는 쌍문동 상권은 사교육시설이 수요에 비해 공급이 부족한 실정이지만 마땅히 들어올 입지의 상가가 눈에 띄지 않는다.


특히 이 지역의 상가들을 살펴보면 건물주가 직접 임대하는 형태로 상대적으로 임차료는 저렴하지만 구건물의 특성상 주차대수 확보 및 면적부족으로 신축상가에 대한 요구가 높다.


오헌직 이사는 “상권의 규모를 파악할 수 있는 고정배후세대를 살펴보면 40,603가구로 이중 아파트 거주자는 삼익세라믹 아파트 1,451세대를 비롯하여 16,300세대로 총 거주자의 40.1% 비율이다.”


“아파트 거주자중 근거리 소비성향이 강한 66~99제곱미터대의 가구수는 10,805이며 66.3%의 비율을 보이고 있고 인구밀도를 살펴보면 1킬로제곱미터당 35,779명으로 도봉구지역의 18,151명보다 2배에 가까운 높은 집적도를 보이고 있다.”고 설명했다.


이처럼 쌍문동 일대 상권은 배후 수요는 탄탄한것에 비해 상권이 협소하고 학원 등 교육시설이 입점할 수 있을만한 신규 상권이 부족해 하나스테이트빌딩의 상업시설 부분은 투자자들의 관심이 높을 것으로 기대된다.

 

현장전경
사업지 전경 주변 상권
현장여건 및 전망

 



 

쌍문동 하나스테이트는 무엇보다도 분양가가 저렴하다는 점이 장점으로 부각된다. 요즈음 수도권 일대에서 분양되는 상가들이 대부분 고분양가로 적정한 수익률을 내기가 어렵다는 점과 비교해 볼 때 가격경쟁력은 상당히 매력적인 조건이라고 할 수 있다.


그렇다고 입지가 열악한 것도 아니다. 쌍문 하나스테이트는 대우이안아파트 출입구에 위치하여 20미터 도로와 25미터 도로가 접해있는 삼거리 코너상가다.


또 1,550명의 학생이 있는 숭미초등학교와 마주하고 있어 학생수요를 기대할수 있으며 2개의 횡단보도와 버스정류장이 근거리에 위치하여 유동인구 유발포인트를 가지고 있다.

하나스테이트는 학교 및 유치원등 교육시설이 밀집해 있어 학생들을 대상으로 한 점포가 입점하거나 병원시설 등이 입점할 경우 유망할 것으로 기대된다.


KB부동산신탁에 신탁이 되어 있고 시공사의 책임준공으로 자금의 안전성도 우수하며 6층 전층이 상가로 구성되고 건물로 전면이 4차로 후면이 4차로로 3거리코너에 위치해 노출가시성도 뛰어나다.


교통여건은 살펴보면 쌍문역까지 500미터거리이며 동부간선도로까지는 차량으로 5분 거리로 양호하며 법정주차대수가 20대인데 비해 주차 가능대수는 33대로 넉넉한 공간을 확보했다.


퇴근길 접근성에서는 대로변에 위치하면서 아파트 정문에 위치하고 있어 유동인구의 접근성이 높으며 교차로와도 접해있기 때문에 인구유입이 쉬울 것으로 기대된다.


상가 접면도 부분에서는도 직사각형 모양으로 전면이 측면보다 길고 모든점포가 도로를 접해있어 가시성 및 인구유입이 유도되는 입지를 갖췄다.


<상가 뉴스 레이다 부동산 취재팀>

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