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상가뉴스레이다 현장탐방은?

상가뉴스레이다에서는 개별상가에 대한 과학적이고 객관적인 표준평가분석을 위해 공정율외에도 입지분석, 업종분석, 구성분석, 기능분석등 다양한 분석 모델링을 도입한 독창적인 평가리스트를 개발하였습니다. 평가리스트는 상가뉴스레이다의 현장탐방을 통해 작성되며, 상가뉴스레이다만의 독창적이고 획기적인 평가리스트를 통해 예비투자자들에게는 해당상가 상세 분석결과를 통해 투자상가판단에 도움을 드리고, 상가개발 분양사측에는 차별화된 행당 상가분석 평가 정보를 예비 투자자들에게 제공하여 신뢰성있는 상가 평가 이미지를 제공하실 수 있습니다.

 
현장소재지 서울 송파구 잠실동 19번지외11필지 공정상태 90%
탐방일시 2008-08-11 입점예정일 2008년 10월
평가기상도
매우맑음 맑음 보통 흐림 매우흐림

풍부한 배후세대와 유동인구 갖춘 '잠실1단지 파인애플'

현장개요
▶주소 : 서울 송파구 잠실동 19번지외 11필지
▶연면적 : 7,315.60㎡
▶건물규모 : 지하3층 / 지상5층
▶시행사 : 잠실 19번지 재건축 정비 사업조합
▶시공사 : 삼성/현대/대림
▶준공예정 : 2008년 10월
▶문의 : 02-423-9345
서울 송파구 잠실동 19번지 잠실1단지 단지내 상가인 파인애플이 지난 8월8일부터 분양을 시작했다.

파인애플의 배후 단지인 잠실1단지 세대수만 5천678세대에 달하며 인근으로 2단지 5천563세대, 3단지 3천696세대가 인접해 있어 풍부한 배후 수요를 확보하고 있다.

2호선 신천역 5,6번 출구 5m 이내거리며 지하로는 에스컬레이터로 바로 연결돼 있으며 상가 앞 주도로에는 여러 개의 버스노선이 있어 지하철이용자와 버스이용자의 유동인구를 확보하고 있다.

지하3층~지상5층으로 연면적 7315.60㎡ 규모로 업종은 △지하3층~지하2층 주차장 및 대형마트 △지하1층 생활매장, 세탁소, 식당 등 △지상1층 판매 및 편의시설 △지상2층~3층 금융 및 뷰티 △지상4층~지상5층 학원 및 클리닉으로 구성된다.

3.3㎡당 분양가는 △지하1층 2,732만원~2,765만원 △지상1층 6,352만원~10,703만원 △지상2층 3,180만원~5,510만원 △지상3층 2,804만원~2,946만원 △지상4층 1,878만원~1,981만원 △지상5층 1,731만원~1,873만원선이다.

시행은 잠실1단지 재건축 정비조합이 시공은 삼성,현대,대림건설이 공동으로 맡았으며 2008년 10월초부터 입점예정이다.

인터뷰
이정국 본부장
올해 서울에서 분양하는 상가 중 최대 관심 지역 중 하나인 잠실1단지내 파인애플상가는 입주를 시작하는 잠실 1단지 5천678세대의 대규모 배후세대를 가진 단지내 상가임과 동시에 신천역과 바로 연결된 역세권상가로 유동인구와 고정 고객확보 면에서 안정적인 상권입지를 갖췄다.

이정국 본부장은 "잠실1단지 상가인 파인애플은 형식은 단지 내 상가지만 근린상가의 역할을 충분히 할 수 있는 입지를 갖추고 있으며 잠실1,3,4단지의 단지 내 상가 중 유일하게 지하층에 실평수 250평 규모의 대형마트가 입정예정으로 이는 다른 단지의 소비자를 파인애플로 유입시킬 수 있는 장점이다."고 특징과 장점을 설명했다.

세간의 관심 사항중 하나인 분양가에 대한 질문에는 "타 지역보다 높다고 볼 수 있는 분양가지만 지역내 상대적인 내재 가치 때문에 인기리에 분양 중으로 현재 분양 4일째 만에 50%에 가까운 분양률을 보이고 있으며 인근에 분양한 트레지움(잠실3단지 재건축)단지내 상가와 비교시 상대적으로 분양가가 현저히 낮아 분양상담을 해본 결과 분양가에 대한 불만은 거의 없는 편이다."고 설명했다.

또 다른 투자메리트에 대해 이정국 본부장은 "파인애플상가의 메인 도로 건너편의 상업지역(신천역상권)이 용적률 600%에서 800%로 상향조정되면서 토지지분가격이 상승했는데 토지의 지분가가 오르면 결국 상가시세가 상승하게 되고 바로 건너편인 파인애플 상가의 가치도 동반상승할 수밖에 없다."고 설명했다.

업체관계자의 설명에서 무엇보다도 주목할만한 점은 입지상 파인애플 상권을 이용할 수밖에 없는 풍부한 배후세대를 갖췄다는 것이고 또 그 배후세대가 중산층 이상 생활여건으로 강한소비력을 갖추고 있어 안정적 소비세력과 지역내 상대적 저가분양에 무게중심을 두고 있었던 점이 될 것 같다.

현장전경
사업지 전경 사업지 측면
현장여건 및 전망
파인애플상가의 가장 큰 장점은 경제적 수준이 높은 풍부한 배후수요에 따른 고정고객뿐 아니라 지하철과 버스정류장, 대로교차로 등 양호한 교통접근성에 따른 유동인구 확보로 안정적인 수요가 이어질 수 있는 점이다.

기존상권을 보면 위락유흥위주의 신천역상권과 쇼핑,문화위주의 잠실역상권, 재래시장인 새마을시장상권 등이 형성돼 있는데 순차적으로 입주하는 잠실 재건축 단지들은 대대적인 재건축 사업을 거쳐 입주를 시작했기 때문에 재건축 이전에 이용하던 생활 밀착형 상권의 변모를 기대할 수 있으며 먼저 분양한 3단지내 상가의 경우 고분양가로 인해 아직 상권이 성숙되지 못해 상권 성장여력이 남겨져 있는 것으로 보인다.

따라서 파인애플상가의 지하 대형마트나 지상층 생활매장, 상층부 학원시설 등은 상당한 경쟁력을 갖추고 있어 고급프랜차이즈나 유명학원 등이 유치된다면 미래가치가 높은 상가라고 할 수 있다.

무엇보다도 주변 배후세대들이 30평형대 기준 9~10억대의 부촌이 형성되는 만큼 소비성향과 실질구매력 또한 높은 지역으로 상권형성이 수월하게 이뤄질 수 있는 기반을 갖추고 있다.

유의해야 할 사항은 자칫 업종별로 분양가에 따른 수익률이 낮아질 수도 있다는 점이다.  인근 3단지내 상가와 비교시 상대적으로 40%가까이 낮은 가격에 분양한 것은 사실이지만 파인애플 상가의 분양가만 놓고 볼 때 1층의 경우 3.3㎡당 6,352만원~10,703만원으로 무조건 싸다고만 보기 어렵다.  이밖에 내부동선 경쟁력을 위해 마련된 에스컬레이터 등의 시설로 인해 공용면적 비율이 높아 지하1층~지상3층까지의 전용률은 평균 48%로 낮은 편임도 알아두어야 할 사항이다.

따라서 투자하려는 점포의 임차가능 업종의 임대료 수준을 가늠해 예상 수익률을 도출해보고 선별적으로 투자 해야할 것으로 보인다.


<상가 뉴스 레이다 부동산 취재팀>

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