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상가뉴스레이다 현장탐방은?

상가뉴스레이다에서는 개별상가에 대한 과학적이고 객관적인 표준평가분석을 위해 공정율외에도 입지분석, 업종분석, 구성분석, 기능분석등 다양한 분석 모델링을 도입한 독창적인 평가리스트를 개발하였습니다. 평가리스트는 상가뉴스레이다의 현장탐방을 통해 작성되며, 상가뉴스레이다만의 독창적이고 획기적인 평가리스트를 통해 예비투자자들에게는 해당상가 상세 분석결과를 통해 투자상가판단에 도움을 드리고, 상가개발 분양사측에는 차별화된 행당 상가분석 평가 정보를 예비 투자자들에게 제공하여 신뢰성있는 상가 평가 이미지를 제공하실 수 있습니다.

 
현장소재지 경기 성남시 중원구 도촌동 상업시설 B4-2,3 공정상태 50%
탐방일시 2008-09-05 입점예정일 2008년 12월
평가기상도
매우맑음 맑음 보통 흐림 매우흐림

도촌3단지와 바로 연결돼는 근린상가 '도촌 스타프라자'

현장개요
▶주소 : 경기 성남시 도촌사업지구내 상업시설 B4-2, B4-3
▶연면적 : 8,737.55㎡
▶건물규모 : 지하2층 / 지상7층
▶시행사 : (주)시너세스
▶시공사 : (주)우신건설
▶준공예정 : 2008년 12월
▶문의 : 031-723-7114
경기 성남시 중원구 도촌동 도촌지구 내 상업용지 B4-2와 B4-3블럭에 스타프라자가 분양중이다.

도촌지구는 분당신도시 동북쪽의 그린벨트 해제지역으로 약 80만㎡면적에 아파트 및 단독주택 5,242세대, 인구 2만명 정도가 들어서는 택지개발지구로 지난해 12월부터 입주가 시작돼 2010년 경 입주가 완료될 예정이다.

스타프라자는 상업지구에 지어지는 근린상가지만 408세대인 도촌주공 3단지와 1층 필로티구조를 통해 바로 연결된다.

지하2층~지상7층으로 연면적 8,737.55㎡ 규모로 지어지며 업종은 △지상1층 제과점, 편의점, 문구점 등 판매시설 △지상2층 식당가 △3층~4층 병의원과 약국 △지상5층 학원 △지상6~7층 휘트니스클럽, 독서실 등으로 구성될 예정이다.

3.3㎡당 분양가는 △지상1층 2200만원~3000만원선, △지상2층 850만원~900만원선, △지상3층 700만원선, △지상4층 600만원선, △지상5층 550만원선 △지상6층 650만원선 △지상7층 550만원선이다.

시행은 (주)시너세스가 시공은 (주)우신건설이 맡았으며 (주)코람코 자산신탁에서 자금관리를 맡고 있으며 2008년 12월 완공예정이다.
인터뷰
장동인 팀장
스타프라자의 가장큰 장점에 대해 장동인 팀장은 "스타프라자의 경우 1층을 필로티구조로 지어 분양아파트인 3단지와 도보 3분거리로 바로 연결돼 있는데 이것이 상업지구내 다른 상가와 비교해 가장 큰 장점입니다. 예를 들면 요즘 학부모들은 자녀들의 학원이나 독서실 등이 가까운 거리에 있는 걸 선호합니다. 길 하나만 건너도 직접 데려다주고 데려오거든요."라며 "스타프라자에 학원이나 독서실이 있는지 주민의 문의가 종종 있습니다. 그래서 투자자와 상담할 때도 많이 추천하는 편이구요."라고 설명했다.

도촌지구 상권형성에 대해서 장동인 팀장은 "도촌지구는 임대아파트와 분양아파트가 6:4 정도의 비율로 지어지는 것이 사실이에요. 하지만 도촌지구 임대아파트의 경우 저소득층을 위한 것이 아니라 성남 구시가지 재개발에 따른 이주민을 위한 것으로 순차적으로 3년 정도 거주하다 재개발이 완료되면 다음 재개발지역의 이주민이 다시 거주하는 형태입니다."

"그러니까 임대아파트여도 입주민은 중상층 소비성향을 보인다고 볼 수 있습니다. 현재 입주가 완료되지 않아 상권형성이 더디지만 입주율이 높아질수록 상권도 안정화 될 것으로 보고 있습니다."라고 설명했다.

스타프라자가 이면도로에 지어지는 것에 대해서는 "스타프라자의 경우 상업지구 안쪽에 자리 잡고 있는 것이 굳이 단점이라고 볼 수 있지만 오히려 3단지와 바로 연결돼서 단지 내 상가의 역할까지 가능합니다."라며 "그리고 전면도로에 접한 상가보다 1층 상가기준으로 20%정도 분양가가 낮기 때문에 가격적으로 경쟁력이 높고 그래서 임대수익률을 맞추기도 유리합니다. 오히려 투자자에게는 안쪽에 있어서 유리한 점이 더 많습니다."라고 자신 있게 말했다.

"도촌지구는 자체가 항아리형 상권으로 지구내 입주민이 다른 상권을 이용하기는 상당히 불편한 구조로 돼 있습니다. 그리고 상업지구에는 먹자골목이 조성될 예정으로 업종별로 굳이 대로변의 상가가 아니어도 소비층이 충분히 찾아들어올 것으로 보고 있습니다."라고 덛 붙여설명했다.
현장전경
상가 현장 상가 현장
현장여건 및 전망
분양당시 미니 판교라고 불리는 도촌지구는 분당신도시 동북쪽의 그린벨트 해제지역으로 약 80만㎡면적에 아파트 및 단독주택 5,242세대, 인구 2만명 정도가 들어서는 택지개발지구로 지난해 12월부터 입주가 시작돼 2010년 경 입주가 완료될 예정이다.

스타프라자가 지어지는 도촌지구의 상업지구는 택지지구내 진입로 입구 쪽에 위치하고 총 22개 필지로 구성된다. 상업용지 비율이 2.1%로 다른 택지개발지구 상업용지가 대부분 4~5%정도인 것과 비교해 상당히 낮은 편으로 그 만큼 상가의 가치는 높다고 볼 수 있다.

도촌지구의 상업지구내 22필지 중 70% 정도는 이미 준공이 끝났거나 얼마 안남은 상태고 남은 필지들도 내년 상반기 정도면 대부분 준공이 끝날 것으로 보인다. 따라서 내년 상반기부터 도촌지구내 모든 세대가 입주되는 2010년 상반기까지 상권이 점차 활성화 될 것으로 예상된다.

도촌지구 상업지구에는 대형마트나 멀티플랙스 등과 같은 대형 집객시설이 없이 음식점이나 제과, 의원 등 생활밀착형 업종으로 주로 구성될 것으로 보여 진다. 실제로 상업지구내에 대형마트는 없고 3~400평정도 규모의 슈퍼마켓이 2곳 있다.

스타프라자는 대로변이 아닌 이면도로에 위치하지만 주공3단지아파트와 바로 연결돼 있는 것이 가장 장점이다. 따라서 편의점이나 베이커리 등 생활밀착형 업종과 학원, 독서실처럼 가능한 주거지와 가까운 거리를 선호하는 업종이 강세를 보일 것으로 예상된다.

이밖에 스타프라자는 건물외관이 전면유리로 지어지고 6층에는 옥상정원이 설치되며 업종별 독점권을 보장한다. 또 (주)코람코 자산신탁에서 자산관리를 하고 (주)우신건설이 책임준공을 하기 때문에 안정성이 확보된 것도 장점 중 하나로 볼 수 있다.

하지만 도촌지구는 2010년 상반기 정도에 택지지구내 전세대가 입주하기 때문에 2~3년 정도 후에야 본격적으로 상권이 활성화 될 것으로 보이므로 투자자의 경우 빠른 자금회수보다는 선점효과에 중점을 두고 투자할 필요가 있다.

<상가 뉴스 레이다 부동산 취재팀>

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