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상가뉴스레이다 현장탐방은?

상가뉴스레이다에서는 개별상가에 대한 과학적이고 객관적인 표준평가분석을 위해 공정율외에도 입지분석, 업종분석, 구성분석, 기능분석등 다양한 분석 모델링을 도입한 독창적인 평가리스트를 개발하였습니다. 평가리스트는 상가뉴스레이다의 현장탐방을 통해 작성되며, 상가뉴스레이다만의 독창적이고 획기적인 평가리스트를 통해 예비투자자들에게는 해당상가 상세 분석결과를 통해 투자상가판단에 도움을 드리고, 상가개발 분양사측에는 차별화된 행당 상가분석 평가 정보를 예비 투자자들에게 제공하여 신뢰성있는 상가 평가 이미지를 제공하실 수 있습니다.

 
현장소재지 서울 마포구 신공덕동 55-1 공정상태 20%
탐방일시 2008-09-24 입점예정일 2011년 3월
평가기상도
매우맑음 맑음 보통 흐림 매우흐림

고급주거와 업무중심상권의 조화 '공덕역 KCC웰츠타워'상가

현장개요
▶상 가 명 : KCC웰츠타워 근린상가
▶주 소 : 서울 마포구 신공덕동 55-1번지 일대
▶연 면 적 : 3,755.56㎡ (근린시설 부분만)
▶건물규모 : 지하 5층 / 지상 31층 중 근린시설은 지상 1,2층
▶시 행 사 : 마포 1-46지구 도심재개발조합
▶시 공 사 : (주)KCC건설
▶준공예정 : 2011년 3월
▶문 의 : 02-365-4001
지하철 5,6호선 공덕역 바로 앞에 위치한 주상복합 KCC웰츠타워의 근린생활시설 상가부분이 분양중이다.

마포 KCC웰츠는 지하5층~지상31층과 30층 두개동의 주상복합으로 지상3층~지상6층은 84실의 오피스, 지상7층~지상31층은 122세대 아파트로 구성되며 이미 오피스와 아파트는 분양이 100%로 완료되었다.

이중 근린상업시설은 지상 1~2층으로 총 28실이며 지상1층은 금융, 의료, 테이크아웃, 편의점 등으로 지상2층은 메디컬. 클리닉, 미용.뷰티등의 업종으로 구성될 예정이다.

3.3㎡당 분양가는 ▷지상1층 3,824만원~4,396만원 선 ▷지상2층 1,640만원~1,865만원 선이다.

마포 KCC웰츠가 입지한 공덕역은 경의선, 인천공항철도까지 맞물리는 4개환승역세권으로 개발중에 있으며 주변으로 1만2천여세대의 대단위 아파트단지와 중대형 주상복합 및 업무시설이 밀집해 있다. 주변으로도 주상복합 펜트라우스, S-Oil본사, 대형할인마트, 철도공원 등이 조성되는 등 상권개발이 진행중이다.

시행은 마포1-46지구도심재개발조합이 시공은 주식회사KCC건설이 맡았으며 2011년 3월 입점예정이다.
인터뷰
서문혁 본부장
마포 KCC웰츠타워는 6호선 공덕역 7번 출구로 나오자마자 만날 수 있는 초역세권에 입지하고 있다. 마포 KCC웰츠타워에서 주변을 둘러보면 높이 솟은 주상복합빌딩과 오피스빌딩이 제일먼저 눈에 띄고 좀 더 멀리로는 개발이 진행중인 아현뉴타운과 공덕동 삼성타운 등 배후세대들을 확인할 수 있다.

분양을 총괄하고 있는 서문혁 본부장을 만나 마포 KCC웰츠타워의 입지 장점과 평면설계 의 특징에 대해 들어봤다.

서문혁 본부장은 우선 지역적인 개발호재에 대해 "KCC웰츠타워가 들어서는 마포구 신공덕동은 용산국제업무지구, 여의도 국제업무단지, 아현뉴타운 등 대형 개발의 직접적인 영향을 받는 입지예요. 이들 개발계획이 원만히 진행중에 있어 실입주자 및 투자자들로부터는 지속적으로 높은 관심을 받고 있는 지역입니다."라며 설명을 시작했다.

"특히 지금 분양중인 마포 KCC웰츠타워 근린상가 바로 앞에 위치한 5,6호선 공덕역이 인천국제공항철도(2009년 완공 예정)와 경의선(2010년 완공 예정)개통으로 총 4개 노선의 만나는 환승역이 됩니다."라며 "뿐만 아니라 단지 앞 용산선 철도를 걷어낸 자리에 7.5㎞의 녹지공원이 조성될 예정이어서 문화와 휴식공간이 어울린 특화된 집객력 높은 상권이 형성될 것으로 보고 있습니다."라고 덧붙였다.

서문혁 본부장은 상가의 평면구조와 설계도 기존 주상복합빌딩과는 차별화를 주고 있다며 "모든 상가가 대로변과 접하도록 배치되어 고객 접근성이 매우 좋습니다. 또 1층의 경우 6m에 달하는 높은 층고로 개방감과 쾌적성을 느낄 수 있게 설계된 것도 투자자와 임차인 입장에선 큰 메리트입니다."라고 설명했다.

마포 KCC웰츠타워 상가의 경쟁력에 대해서 서문혁 본부장은 "공덕역은 향후 4개선 환승역이 됩니다. 뿐만 아니라 공덕역과 마포대교에 이르는 지역에 기존 1만2천여 세대의 아파트 배후단지를 가지고 있는데 공덕역을 이용하기 위해 KCC웰츠타워를 거쳐가는 유동인구만도 하루 몇천~몇만명에 이를 것으로 예상됩니다. 따라서 자칫 주상복합빌딩 근린상가가 해당 빌딩의 입주자들만 이용할 수 있는 단점을 극복할 수 있습니다."라고 했다.

마지막으로 "마포 KCC웰츠타워의 가장 큰 경쟁력은 주변시세와 비교되는 낮은 분양가라고 볼 수 있습니다. 저희가 조사한 결과 주변에 비교할만한 주상복합상가의 1층 시세가 3.3㎡당 4천만~7천만원선으로 평균 5천만원 정도인것과 비교해 우리 KCC웰츠타워 상가 분양가는 1층 기준 3.3㎡당 3천800만~4천300만원입니다. 입지가 오히려 더 좋은 점과 입주가 2011년 임을 감안하면 분양가가 낮아 투자가치가 높다고 할 수 있습니다."라며 자신감을 보였다.
현장전경
상가 전경 상가 전경
현장여건 및 전망
KCC웰츠타워가 위치한 마포 공덕역 인근은 대표적인 오피스 상권이었지만 최근 2~3년간 트라팰리스, 디오빌, 오벨리스크, 롯데캐슬 등 주상복합건물들이 들어서며 고급주거와 상업지구가 조화를 이룬 업무중심 상권으로 탈바꿈되고 있다.

공덕역은 현재 지하철 5,6호선의 2개노선 환승역에서 공항철도(2010년)과 경의선(2012년)공사가 마무리되는 2012년 이후에는 일일 유동인구가 10만명을 넘어설 것으로 전망되며 서울 강북권을 대표하는 현대식 상권으로 자리매김할 것으로 예상된다.

특히 마포 KCC웰츠타워 건물 바로 남측의 지상철로가 경의선 복선 전철 지하화 사업에 따라 철거되고 주민들을 위한 각종 휴게시설과 테마공원 등이 조성됨에 따라 특화된 집객력의 영향을 직접 받을 수 있을 것으로 전망된다.

직접적인 배후단지는 상가가 속한 KCC웰츠타워의 지상 3층~31층까지 들어선 오피스텔 81실과 아파트 122가구지만 바로 옆으로 들어서는 S-oil본사(2011년)와 공덕역을 이용하는 인근아파트 단지주민을 고려하면 유동인구와 상가이용 잠재고객이 풍부하다고 볼 수 있다.

상가의 층고(1층의 경우 6m정도)가 높고 모든 상가가 도로대면형 로드샵 형태로 구성돼 개방감과 접근성이 좋은 것도 KCC웰츠타워 상가의 장점이라고 할 수 있다.

추천 업종으로는 1층의 경우 만남의 광장(공개공지)과 테마녹지공원(철도자리)을 접하고 있어 편의점, 커피,아이스크림 테이크아웃점등이 2층은 커피숍, 클리닉, 뷰티샵 등이 경쟁력 있을 것으로 판단된다.

분양가가 3.3㎡당 1층 3,824만원~4,396만원 선, 2층 1,640만원~1,865만원 선으로 주변 주상복합 상가의 시세가 1층 기준 3.3㎡당 4천~5천만원 호가 6천만원 수준으로 볼 때 경쟁력 있다고 볼 수 있다.

마포 KCC웰츠타워 상가의 경우 입지적인 면에서 상권이 활성화될 가능성이 높고 지역적인 개발재료도 풍부한 편이며 분양가격에서 경쟁력도 있어 업종선택에 따라 안정적 수익은 물론 향후 시세차익도 기대 할 수 있을 것으로 예상된다.

반면 입점이 2011년으로 투자자 입장에서는 투자금 회수기간이 길고 자금이 묶이게 되므로 자금계획을 무리 없이 세워야 하는 점을 유념해야 한다.

<상가 뉴스 레이다 부동산 취재팀>

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