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상가뉴스레이다 현장탐방은?

상가뉴스레이다에서는 개별상가에 대한 과학적이고 객관적인 표준평가분석을 위해 공정율외에도 입지분석, 업종분석, 구성분석, 기능분석등 다양한 분석 모델링을 도입한 독창적인 평가리스트를 개발하였습니다. 평가리스트는 상가뉴스레이다의 현장탐방을 통해 작성되며, 상가뉴스레이다만의 독창적이고 획기적인 평가리스트를 통해 예비투자자들에게는 해당상가 상세 분석결과를 통해 투자상가판단에 도움을 드리고, 상가개발 분양사측에는 차별화된 행당 상가분석 평가 정보를 예비 투자자들에게 제공하여 신뢰성있는 상가 평가 이미지를 제공하실 수 있습니다.

 
현장소재지 서울 강서구 화곡1동 343-52외 5필지 공정상태 40%
탐방일시 2008-10-08 입점예정일 2009년7월
평가기상도
매우맑음 맑음 보통 흐림 매우흐림

까치산역 초역세권 랜드마크 상가 '도양 라비앙타워'

현장개요
▶상 가 명 : 도양 라비앙타워
▶주 소 : 서울 강서구 화곡동 343-52외 5필지
▶연 면 적 : 5,625.13㎡
▶건물규모 : 지하 3층 / 지상 10층
▶시 행 사 : 도양건설(주)
▶시 공 사 : 도양건설(주)
▶준공예정 : 2009년 7월
▶문 의 : 02-2607-2111
지하철 2,5호선 까치산역 초역세권에 위치한 까치산 도양 라비앙타워가 분양중이다.
도양 라비앙타워는 2,5호선 더블역세권으로 8차선 대로변에 위치하며 상가 후면이 다세대 주택 밀집지역으로 상주인구 9만여 명의 배후세대를 갖추고 있다.

지하3층~지상10층 총 점포수 36개 연면적 5,625.13㎡ 규모로 지하3~2층은 노래방, 사우나, PC방, 지하1층(M층, 실제1층)은 약국, 편의점, 제과점 등으로 지상1층~지상2층은 금융, 패밀리레스토랑, 지상3~지상6층은 메디컬, 클리닉 등으로 지상7층~지상9층을 오피스, 최상층은 스카이라운지 및 와인바로 구성될 예정이다.

3.3㎡당 분양가는 ▷지하3층 610만원 ▷지하2층 950만원 ▷지하1층(M층,실제1층) 2515만원~5700만원 선 ▷지상1층(실제2층) 2580만원 선 ▷지상2층 1820만원 선 ▷지상3층 1520만원 선 ▷지상4층~지상9층 1330만원 선 ▷최상층 2580만원 선이다.

책임시공으로 시행과 시공 모두 도양건설(주)에서 맡았고 자금은 아시아자산신탁이 관리하며 2009년 7월 입점예정이다.
인터뷰
양용수 본부장
도양 라비앙타워가 위치한 까치산역 상권의 경우 한눈에도 유동인구가 많았는데 시간대와 상관없이 거리를 오가는 사람이 많고 상가를 드나드는 사람도 많아 이미 상권이 활성화 돼 있는 것을 알 수 있었다.

까치산역 3번 출구 바로 앞의 초 역세권에 지어지는 도양 라비앙타워 양용수 본부장에게 자세한 상권설명과 라비앙타워의 장점에 대해 들어봤다.

양용수 본부장은 "까치산역 상권은 인근 신정뉴타운 등 지역개발이 활발하게 진행되고 있는 주거와 유동인구의 중심지라고 볼 수 있습니다. 배후에는 화곡동의 주택가가 있고 초특급 역세권이면서 재래시장이 인접해 있어 현재 매우 활성화돼 있는 상권입니다."라며 라비앙타워의 입지적 장점에 대해 설명했다.

"지하철 2,5호선 환승역인 까치산역 초 역세권으로 유동인구가 풍부하고 또 인근 화곡 중앙시장, 까치시장, 백화점이 인접한 항아리형 상권으로 이미 상권이 형성돼 있어 임차인을 구하기 쉽고 워낙 유동인구가 많은 지역이라 공실률이 낮을 수밖에 없습니다."라며 덧붙였다.

라비앙타워 상가의 특장점에 대해서는 "법정주차 대수 보다 많은 47대 주차공간을 확보했고 특히 주차타워를 상가 옆으로 별도로 지어 입점 상인들의 편의를 도모했습니다. 그리고 인근 대부분 기존 상가들이 5층 미만의 저층 근린상가들이 대부분이어서 11층 높이의 라비앙타워는 지역 랜드마크 역할을 충분히 할 것으로 보고 있습니다."라고 설명하며

"설계상 특징으로 우선 커튼월 시공으로 외관이 수려하고 M층(실제1층)과 최상층의 경우 층고가 5.4m에 달해 개방감과 효율성을 높였습니다. 또 평균 전용률이 78%로 전용률이 높은 것도 투자자와 임차인 입장에선 큰 메리트라고 할 수 있습니다."

마지막으로 분양가와 투자가치에 대해서 양용수 본부장은 "주변에 신정뉴타운이 들어서고 배후세대인 기존 소형 다세대지역이 재개발 가능성이 높아 향후 투자가치가 올라갈 가능성이 높습니다. 그래서 지금은 주변의 노후화된 상가에 비해서는 분양가와 임대료가 다소 높아 보일 수도 있지만 입점시점에는 랜드마크로서의 노출성과 가시성등의 효과를 생각하면 절대 높지 않습니다."며 덧붙여

"임차인들의 경우는 라비앙타워는 신규분양상가로 권리금이 없다는 장점이 있는데 실제로 까치산역 상권 일대에 권리금 없는 상가를 찾아볼 수 없기 때문에 큰 메리트라고 볼 수 있습니다."라며 투자자와 임차인 모두에게 장점이 있다고 설명했다.
현장전경
상가 공사 현장 상가 공사 현장
현장여건 및 전망
도양 라비앙타워는 2호선, 5호선 환승역인 까치산역 초역세권에 위치하는데 까치산역을 중심으로 화곡터널과 고가도로 사이에 구상권과 재래시장이 항아리형 상권을 형성하고 있다.

까치산역 상권을 이용하는 배후세대는 다가구, 다세대 주택 밀집지역으로 다른 지역과 비교하면 대중교통 특히 지하철을 이용하는 비중이 매우 높은 편이며 유동인구의 상권이용 비중도 높은 것이 특징이다. 도양 라비앙타워는 까치산역 3번출구 5m 전방에 위치해 이러한 장점을 충분히 누릴 수 있는 입지에 지어진다.

도양 라비앙타워는 11층의 고층빌딩이면서 커튼월시공으로 까치산역 상권의 노후된 상가들과 차별화되는 외관으로 가시성과 노출성이 좋아 일대의 랜드마크 역할을 기대해 볼 수 있다. 또 주차타워를 따로 설계해 법정주차대수 보다 많은 주차공간을 확보하면서 전용률을 높여 평균 전용률이 78%로 최근 분양하는 근린상가 등과 비교하면 상대적으로 매우 높은 편이다.

분양가는 3.3㎡당 M층(공부상 지하1층 이지만 실제 지상1층)이 평균 5500만원 선으로 다소 높은 듯 보이지만 주변의 신규물량의 경우 지상 1층이 평균 3.3㎡당 4000~4200정도로 분양하는데 전용률은 55% 전후인 것과 비교하면 라비앙타워의 전용률은 78%로 전용면적 대비 분양가는 비슷한 수준이다. 하지만 인근의 노후 상가들의 가격과 임대료 수준에 비교해서는 상대적으로 높다고 느껴질 수도 있다.

라비앙타워는 이용할 수 있는 유동인구가 매우 풍부한 편으로 유동인구의 구매력과 주변 상권 업종 등을 볼 때 M층(실제1층)의 추천업종은 편의점, 화장품, 약국 등이, 2~4층은 금융업이나 커피숍 등이 경쟁력이 있으며 최상층의 경우 노출성이 좋아 유명 프랜차이즈 레스토랑의 입점하면 유리할 것으로 보인다.

참고로 부지의 경사로 인해 실제 1층인 M층은 주도로에서는 지상1층이고 이면도로에서는 지하1층으로 공부상으로는 지하1층으로 표시된다.

<상가 뉴스 레이다 부동산 취재팀>

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