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상가뉴스레이다 현장탐방은?

상가뉴스레이다에서는 개별상가에 대한 과학적이고 객관적인 표준평가분석을 위해 공정율외에도 입지분석, 업종분석, 구성분석, 기능분석등 다양한 분석 모델링을 도입한 독창적인 평가리스트를 개발하였습니다. 평가리스트는 상가뉴스레이다의 현장탐방을 통해 작성되며, 상가뉴스레이다만의 독창적이고 획기적인 평가리스트를 통해 예비투자자들에게는 해당상가 상세 분석결과를 통해 투자상가판단에 도움을 드리고, 상가개발 분양사측에는 차별화된 행당 상가분석 평가 정보를 예비 투자자들에게 제공하여 신뢰성있는 상가 평가 이미지를 제공하실 수 있습니다.

 
현장소재지 서울 동대문구 이문동 292-10 공정상태 완공
탐방일시 2008-11-12 입점예정일 즉시 가능
평가기상도
매우맑음 맑음 보통 흐림 매우흐림

이마트가 검증한 뉴타운 프리미엄 상가'이문 KCC웰프타워'상가

현장개요
▶상 가 명 : 이문동 KCC웰츠타워 근린상가
▶주 소 : 서울 동대문구 이문동 292-10번지외 19필지
▶연 면 적 : 32,441.528㎡
▶건물규모 : 지하 4층 / 지상 15층 중 근린판매시설 지하1~지상2층
▶시 행 사 : 이문종합상가 외 1인
▶시 공 사 : (주)KCC건설
▶준공예정 : 완공
▶문 의 : 1588-2181
이문 뉴타운 중심 사거리 코너에 위치한 주상복합 KCC웰츠타워의 근린생활시설 상가부분이 분양 중이다.

이문동 KCC웰츠타워는 지하4층~지상14층의 주상복합으로 지상3층~지상14층은 174세대의 아파트로 구성돼 있으며 아파트는 분양이 100%로 완료되었다.

금번 분양물량인 근린상업시설은 지하1층, 지상 1~2층으로 지하1층은 대형할인마트인 이마트가 단독으로 입점확정 돼 있고 지상1층은 농협이 입정확정 된 상태다. 이밖에 1층은 약국, 편의점, 이동통신 등으로 지상2층은 메디컬. 학원 등의 업종으로 구성될 예정이다.

3.3㎡당 분양가는 ▷지상1층 1,800만원~2,800만원 선 ▷지상2층 1,000만원~1,700만원 선이다.

이문동 KCC웰츠타워는 1호선 외대앞역에서 7분 거리에 위치하는 역세권 상가면서 인근에 외국어대와 경희대가 가까운 대학가 상권에 속하는 우수한 상권이다. 뿐만 아니라 이문 뉴타운개발로 상가 배후지역이 향후 18000세대의 대단위 아파트단지로 변모할 계획으로 개발에 따른 투자가치 상승도 기대해 볼 수 있다.

시행은 이문종합상가(외 1인)가 시공은 주식회사KCC건설이 맡았으며 현재 완공되어 계약 즉시 입점이 가능하다.
인터뷰
부선필 본부장
이문동 KCC웰츠타워는 1호선 외대앞역 1번 출구로 나와 한국외국어대학 정문을 지나 장위동 쪽으로 2~3분정도를 걸어가면 만날 수 있는 역세권+대학상권에 입지하고 있다.

분양을 총괄하고 있는 부선필 본부장을 만나 이문동 KCC웰츠타워의 입지적 장점과 투자가치에 대한 자세한 설명을 들어봤다.

부선필 본부장은 이문동 KCC웰츠타워 상가의 특장점에 대해 "다섯가지로 요약해서 장점을 말씀드릴 수 있습니다."라며 "첫번째 외대앞역 7분거리 역세권 상권, 두 번째 향후 18000세대 대단지 아파트지구의 배후세대 확보, 세 번째 대학가 상권, 네 번째 중심 상업지역의 사거리코너 입지, 다섯 번째 이마트 입점에 따른 시너지효과라고 정리할 수 있습니다."라고 설명했다.

부선필 본부장은 우선 지역적인 개발호재에 대해 "KCC웰츠타워가 들어서는 이문동 뉴타운은 이미 진행 중인 뉴타운사업지역으로 지금은 주변의 배후세대가 거의 단독, 다세대 주택이지만 향후에는 18000여 세대의 대단지 아파트지구로 변모될 예정입니다. 특히 KCC웰츠타워가 위치한 이곳은 개발이 진행됨에 따라 뉴타운의 중심 상업지역이면서 주변도로가 정비되어 사거리 코너가 되는 사통팔달의 입지입니다."라며 입지의 우수성에 대해 설명했다.

이어서 부 본부장은 "KCC웰츠타워 상가 지하 1층에는 이마트 식품매장 입점이 확정된 상태입니다. 역세권과 대학가 상권의 유동인구에 이마트 집객효과까지 더하면 확실한 유동인구와 상권이 보장된 상가라고 볼 수 있습니다."라며

"특히 이마트의 식품매장만 들어오기 때문에 연계된 다른 일반매장 상가는 이마트 효과를 톡톡히 누릴 수 있습니다. 만약 이마트의 규모가 크다면 식품, 의류, 가전 등 대부분의 업종이 전부 이마트 내에 입점 되기 때문에 주변 중소매장 고객을 모두 흡수해 버리지만 우리 KCC웰츠타워 처럼 식품매장만 들어올 경우 1~2층 일반상가는 집객효과를 누리면서 업종은 보호 될 수 있는 유리한 조건입니다."라며 다른 상가가 장점으로 내세우는 역세권, 대학가상권, 키 테넌트(핵점포)를 모두 확보한 보기 드문 우수한 상권임을 강조했다.

분양가에 대해서도 부선필 본부장은 "이문동 KCC웰츠타워 상가의 또 다른 경쟁력은 주변시세와 비교되는 경쟁력있는 분양가라고 볼 수 있습니다. 저희가 조사한 결과 인근의 비슷한 조건의 분양상가의 1층 시세는 3.3㎡당 3천만~4천5백만원선입니다."라며 "인근 장위뉴타운에 분양하는 상가 대부분이 1층 3.3㎡당 3천만원을 훨씬 웃도는 분양가인데 우리 KCC웰츠타워 상가 분양가는 1층 기준 3.3㎡당 1천800만~2천800만원입니다. 입지가 오히려 더 좋은 점을 감안하면 상대적으로 분양가는 낮고 투자가치가 높다고 할 수 있습니다."라고 설명했다

마지막으로 부선필 본부장은 "이문동 KCC웰츠타워 상가만의 장점이 있는데 현재 분양상가에서는 찾아보기 힘든 임대수익보장제를 실시하고 있습니다. 투자금액의 연 7%의 임대수익을 보장하는 제도로 잔금을 치른 후부터 2년간 임대가 없거나 혹은 임대수익이 연 7%가 안 될 경우 저희가 연 7%에 맞춰서 투자자에게 월세에 해당하는 금액을 지급해 드리는 것입니다."라고 설명하며 "이 내용은 공신력 있게 계약서에 명시해 드립니다. 저희가 그만큼 임대와 수익률에 대하여 자신이 있기 때문에 가능한 것입니다."라며 자신감을 보였다.
현장전경
상가 전경 상가 전경
현장여건 및 전망
이문동 KCC웰츠타워가 속한 이문/휘경 뉴타운은 지난 2006년 3차 뉴타운으로 지정됐으며 전체 면적에서 상업지역이 자치하는 비율이 2.4%, 주거지역이 차지하는 비율 84.4%로 전형적인 주거중심 뉴타운이다. 이문동 KCC웰츠타워는 이중 상업지역의 요지에 입지하고 KCC웰츠타워를 중심으로 사거리로 도로가 정비되어 향후 개발에 따른 가치상승을 충분히 기대해 볼 수 있는 입지다.

이문동 KCC웰츠타워 상가의 경우 지하 1층에 이마트 식품매장 입점이 확정됐고 지상 1층에는 농협이 입점 확정된 상태다. 추천 업종으로는 1층의 경우 이마트의 집객효과를 효과적으로 누릴 수 있는 이동통신, 약국, 아이스크림이나 도너츠 전문점 등이 2층은 선점효과를 볼 수 있는 클리닉과 대학가와 주거중심지역임을 감안하면 대규모 학원 등이 경쟁력 있을 것으로 예상된다.

분양가는 3.3㎡당 1층 1,800만원~2,800만원 선, 2층 1,000만원~1,700만원 선으로 주변 분양 상가의 시세가 1층 기준 3.3㎡당 3천~4천만원 수준으로 볼 때 경쟁력 있다고 볼 수 있다.

이문동 KCC웰츠타워 상가는 역세권이면서 대학가 상권인 기존의 우수한 입지에 지하1층 이마트 식품매장 입점에 따른 집객효과와 더불어 장기적으로 이문/휘경 뉴타운 개발로 풍부한 배후세대 확보와 뉴타운개발에 따른 상가의 가치 상승이 예상되므로 투자자는 안정적 수익은 물론 향후 시세차익도 기대해 볼 수 있다.

또한 잔금을 치룬 후엔 즉시 입점이 가능해 투자자 입장에서는 불황기의 시공사 또는 시행사 문제로 인한 상가 완공이 지연되는 위험을 피할 수 있고 곧바로 투자금을 회수 할 수 있어 자금계획에서도 유리하다.

특히 투자금액의 연7% 임대수익보장제로 최소 2년간 안정된 임대수익을 보장하는 것은 다른 분양상가와 차별화 되는 이문동 KCC웰츠타워 상가의 장점이다.
[이문동 KCC웰츠타워상가에서 제시한 7%임대수익보장제란 상가를 분양받은 후 임대가 나가지 않을 경우나 수익률이 연 7% 이하로 임대가 될 경우 시행사 측에서 2년간 투자금액의 연 7% 수익률에 맞게 매월 금액을 지급한다는 내용이며 계약서에 명시된다.]

<상가 뉴스 레이다 부동산 취재팀>

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