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상가뉴스레이다 현장탐방은?

상가뉴스레이다에서는 개별상가에 대한 과학적이고 객관적인 표준평가분석을 위해 공정율외에도 입지분석, 업종분석, 구성분석, 기능분석등 다양한 분석 모델링을 도입한 독창적인 평가리스트를 개발하였습니다. 평가리스트는 상가뉴스레이다의 현장탐방을 통해 작성되며, 상가뉴스레이다만의 독창적이고 획기적인 평가리스트를 통해 예비투자자들에게는 해당상가 상세 분석결과를 통해 투자상가판단에 도움을 드리고, 상가개발 분양사측에는 차별화된 행당 상가분석 평가 정보를 예비 투자자들에게 제공하여 신뢰성있는 상가 평가 이미지를 제공하실 수 있습니다.

 
현장소재지 서울 은평구 대조동 198-10 공정상태 30%
탐방일시 2009-07-18 입점예정일 2010년 7월
평가기상도
매우맑음 맑음 보통 흐림 매우흐림

연신내 상권의 중심 '연신내 아트캐슬 '

현장개요

▶상가명 : 연신내 아트캐슬
▶주소 : 서울 은평구 대조동 198-10
▶연면적 : 8306.11㎡
▶건물규모 : 지하5층 / 지상15층
▶시행사 : (주)카바투
▶시공사 : (주)아시아건설
▶준공 : 2010년 7월
▶문의 : 02-356-6641

서울 은평구 연신내역 역세권에 연신내 아트캐슬 주상복합 상업시설이 분양중이다.

지하철 3, 6호선 환승역인 연신내역 역세권은 강북의 대표적인 상권 중 하나로서 연신내역 사거리를 중심으로 형성된 은평구의 지역밀착형 상권으로 은평뉴타운과 연계되어 더 주목받는 상권이다.

6번 출구 방향으로 쇼핑과 먹거리, 유흥 업종이 혼재된 먹자상권(로데오)이 이면 골목까지 널찍이 자리 잡고 있으며 4번 출구 방향으로는 의류와 생활밀착형 업종들이 길게 포진되어 있어 'ㅅ'자 형태의 넓은 상권 범위를 자랑하고 있다.

연신내역 이용인구만 하루 7만여 명에 이를 정도로 유동인구가 풍부하고, 평균적으로 지상1층 권리금이 2~3억 원대로 형성되어 있고, 일부 중형 점포들은 권리금이 5억원을 넘을 정도로 임차수요가 풍부하고 활성화 정도가 높은 상권이다.

연신내 아트캐슬은 이러한 'ㅅ'자형 연신내 상권의 중심부에 자리한 주상복합 상업시설로서 지하철역과 가깝고, 버스 승강장 및 8차선 대로변과 바로 접해 있어 풍부한 유동인구와 뛰어난 가시성을 보유한 상가이다.

신축상가로서 권리금이 없다는 이점에 더해 점포 규모가 크다는 장점으로 노후 상가들에 입점이 어려웠던 다양한 업종들의 입점과 상권 형성이 기대되는 상업시설이다.

연신내 아트캐슬 주상복합은 지하5층 지상15층 규모로, 3.3㎡당 분양가는 지하1층이 1,720만원 ~ 2,200만원, 지상1층이 5,667만원 ~ 7,000만원, 지상2층이 2,785만원 ~ 2,978만원 수준이며, 지상3~5층도 근린생활시설로 변경해 공급할 예정에 있다.

시행은 (주)카바투, 시공은 (주)아시아건설이 맡았으며, 2010년 7월 준공예정으로 현재 약 30%의 공정률을 보이고 있다.

인터뷰
김동우 팀장

연신내역 5번 출구로 나와 구산역 방향으로 발길을 돌리면 공사가 한창 진행중인 연신내 아트캐슬 주상복합 건설현장을 만날 수 있다. 연신내 아트캐슬 상업시설의 분양을 담당하고 있는 김동우 팀장을 만나 자세한 이야기를 들어보았다.

- 우선 연신내 상권에 대해 설명해 주시기 바랍니다.
"연신내역 상권은 서울 서북부의 최대 상권으로서 연신내역 지하철 이용객만 하루 7만에 이르는 대형 상권입니다. 주로 10대에서 30대까지의 젊은 층이 유동인구의 대부분을 차지하고 있으며, 먹자 상권과 쇼핑, 유흥 상권이 결합되어 있어 상권의 시너지 효과가 높은 지역입니다. 평균 2~3억대의 높은 권리금이 형성되어 있을 정도로 서울 내에서도 특급 상권에 속하죠.

연신내역 일대가 1종 지구단위 계획으로 묶여 있어 체계적인 개발이 예상되는 지역으로 현재 상권 내 대부분의 상업시설이 노후한 탓에 넓고 쾌적한 점포를 가진 신축 상업시설에 대한 수요가 많은 상황입니다.

또한 은평뉴타운 입주로 대규모 배후세대가 추가되었고, 수도권 광역급행철도 노선이 연신내역을 지나게 되어 있어 향후 일산과 강남을 잇는 상권으로서 장기적으로 발전 가능성이 높은 지역입니다."

- 연신내 아트캐슬 상업시설의 입지적인 특징은 무엇이 있을까요?
"연신내 아트캐슬은 연신내역 6번 출구 쪽의 먹자, 유흥 상권과 4번 출구 쪽의 아울렛, 패션 상권 사이에 위치한 연신내 상권의 중심이라 할 수 있습니다. 8차선 대로변에 접한 주상복합 상업시설로서 전면으로는 연신내 로데오 거리를 뒤편으로는 쇼핑 상권을 아우르는 위치로 건물 자체의 집객력이 높으며 연신내역 5번 출구와 지근거리에 위치해 있고, 버스정류장이 바로 앞에 있어 대중교통을 이용하는 유동인구가 풍부한 입지를 가지고 있습니다.

또한 상업 시설의 노후도가 높은 지역으로 신축 상업시설로서 쾌적하고 편리한 시설과 널찍한 점포 규모로 인해 희소성이 매우 높으며, 주변에 고층 건물이 거의 없기 때문에 탁월한 가시성과 집객력을 보유하고 있습니다."

- 건물 내적인 장점들을 설명해 주시죠.
"우선 지상1층 점포들에 테라스 공간이 제공된다는 점을 들 수 있습니다. 상권 내에 테라스 공간이 나오는 상업시설이 거의 없기 때문에 옥외 공간에서 여유로운 휴식을 즐길 수 있는 테라스의 장점이 크게 부각될 것으로 기대하고 있습니다.

또한 기계자주식으로 설치된 52대의 넉넉한 주차공간과 상업 시설 이용객들의 편의를 고려한 별도의 상가 주출입구 설치 등 이용객들의 편의성 면에서 주변 상업시설과 차별화될 수 있는 요소들을 많이 고려했습니다."

- 업종 구성 계획과 임차 안정성이 궁금합니다.
"연신내 상권은 지상1층의 권리금이 2~3억에 이르고 20평대 점포의 경우 권리금이 5억 원 이상을 호가하는 경우도 있을 정도로 상권의 활성화 정도가 높고, 임차 수요가 풍부한 지역입니다. 아직 준공이 1년여 정도 남은 상황임에도 하루에 20통 이상의 임대문의 전화가 올 정도로 임차인들의 관심이 높기 때문에 공실에 대한 걱정은 할 필요가 없는 상가입니다.

인근에 넓고 쾌적한 신축 상업시설이 부족한 탓에 프랜차이즈 업체를 비롯한 업체들의 관심이 매우 높은 상황입니다. 유명 패밀리 레스토랑이 이미 입점 예정에 있으며, 다양한 업종의 입점 문의가 이어지고 있기 때문에 수익률과 상가 활성화 가능성을 고려해 입점 업종을 선별할 예정입니다."

- 가격경쟁력과 투자안정성 부분을 설명해 주시죠.
"현재 지상1층 3.3㎡당 분양가는 평균 6,550만 원 정도로 연신내 상권에 대해 잘 모르시는 분들은 가격이 비싸다고 생각하시는 분들도 있습니다. 하지만 지난 몇 년간 연신내 상권 내에 공급된 상가들이 3.3㎡당 5,000만원에서 7,000만 원 정도의 가격에 분양이 이루어졌고, 이후 추가적인 가치 상승까지 발생했던 만큼 저희 아트캐슬 상업시설의 분양가는 적정한 수준으로 판단됩니다.

또한 성숙된 상권의 특성상 수익률은 다소 낮지만 임차 수요가 풍부해 안정적인 수익 실현이 보장되고 가치 상승이 기대되는 상가로서 가격 경쟁력은 충분한 상황입니다.

연신내 아트캐슬은 중도금의 20%를 우리은행을 통해 무이자로 융자해주는 금융 혜택을 주고 있지만, 분양자가 원하는 경우에는 중도금 없이 90%를 잔금으로 납부할 수 있도록 하고 있습니다. 시행사의 자금력이 충분하기 때문에 중도금을 통해 공사비를 충당하는 등의 불확실성이 높은 자금 계획이 필요하지 않기 때문이죠. 이러한 점만 보아도 저희 연신내 아트캐슬의 투자 안정성은 충분히 입증된다고 생각됩니다."

- 마지막으로 한 마디만 더 해주신다면...
"연신내 아트캐슬은 연신내 상권의 중심에 자리한 상권으로서 아직 지하 부분의 공사만 진행중인 상황임에도 지역을 잘 알고 있는 분들 위주로 문의가 꾸준한 상가입니다. 공정률이 어느 정도 궤도에 올라 건물의 가시성이 높아지면 분양 실적이 크게 상승할 것으로 기대하고 있습니다."

현장전경
연신내 아트캐슬 건설현장 연신내 아트캐슬 건설현장
현장여건 및 전망

연신내 상권은 서울 서북부의 최대 상권으로서 지역 상권으로서는 그 규모와 배후 범위가 매우 넓은 상권으로 쇼핑과 먹거리, 유흥이 모두 상권 내에서 해결이 가능한 복합적인 상권을 형성하고 있다.

지하철 3, 6호선이 관통하고 있고 다수의 버스 노선이 지나는 등 일산과 서울 도심을 잇는 관문으로서 교통 환경이 뛰어나 유동인구가 풍부하며, 상권 인근에 학교들이 밀집되어 있어 10대 ~ 30대에 이르는 젊은층을 대상으로 하는 업종이 활기를 띠는 지역이다.

은평뉴타운 입주와 일산, 동탄을 잇는 수도권 광역급행철도가 지나게될 예정으로 있어 향후 상권의 발전 가능성도 높은 지역이다.

연신내 아트캐슬은 이러한 연신내 상권의 중심부에 위치한 15층 규모의 주상복합으로서 저층 위주로 구성된 상권의 특성상 가시성이 뛰어나고 신축 상가로서의 희소성이 높아 임차 수요도 풍부한 상업시설이다.

가격과 수익률에 대한 검증이 우선적으로 필요하겠지만, 임차 안정성이 높다는 점에서 안정적인 임대료 수익을 기대하는 투자자라면 연신내 아트캐슬 상업시설에 대한 투자를 고려해 보아야 할 것이다.


<상가 뉴스 레이다 부동산 취재팀>

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