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상가뉴스레이다 현장탐방은?

상가뉴스레이다에서는 개별상가에 대한 과학적이고 객관적인 표준평가분석을 위해 공정율외에도 입지분석, 업종분석, 구성분석, 기능분석등 다양한 분석 모델링을 도입한 독창적인 평가리스트를 개발하였습니다. 평가리스트는 상가뉴스레이다의 현장탐방을 통해 작성되며, 상가뉴스레이다만의 독창적이고 획기적인 평가리스트를 통해 예비투자자들에게는 해당상가 상세 분석결과를 통해 투자상가판단에 도움을 드리고, 상가개발 분양사측에는 차별화된 행당 상가분석 평가 정보를 예비 투자자들에게 제공하여 신뢰성있는 상가 평가 이미지를 제공하실 수 있습니다.

 
현장소재지 서울 중구 충무로4가 79번지 일대 공정상태 90%
탐방일시 2009-08-15 입점예정일 2009년 11월
평가기상도
매우맑음 맑음 보통 흐림 매우흐림

충무로 역세권의 미래가치를 선점한다 '충무로 자이 상업시설'

현장개요

▶상가명 : 충무로 자이 상업시설
▶주소 : 서울 중구 충무로 4가 79번지
▶연면적 : 77,218.73㎡
▶건물규모 : 지하7층 / 지상32층 중 지하1층 ~ 지상2층 상업시설
▶시행사 : (주)휴먼넥스
▶시공사 : GS건설
▶준공 : 2009년 11월
▶문의 : 02-2275-0010

서울 중구 충무로4가 지하철 충무로역 8번 출구 중구청 방면에 충무로 자이 주상복합 상업시설이 분양중이다.

지하철 3,4호선 환승역인 충무로역 8번 출구 방향은 세운상가를 중심으로 인쇄 업종과 애견 업종이 밀집되어 있으며, 중구청을 비롯한 업무 시설들이 을지로 방향으로 자리하고 있는 지역으로 유동인구와 상주인구는 많지만, 노후건물이 많고 점포 규모가 대체로 작아 신축 상업시설의 수요가 많은 지역이다.

또한 서울 도심 재창조 프로젝트의 일환으로 세운상가를 철거하고 녹지축과 초고층 빌딩을 건설하는 세운 도심재정비사업 계획이 확정된 지역으로 세운 재정비촉진지구 조성이 완료되면 명동, 동대문, 청계천 지역과 더불어 향후 강북 도심의 새로운 중심 중 하나로 부상이 예상되는 지역이기도 하다.

충무로 자이는 이러한 충무로 환승 역세권 내 퇴계로 대로변에 위치한 주상복합 상업시설로서, 지하철 3, 4호선 충무로역과 지하철 2, 5호선 환승역인 을지로 4가 역이 모두 근거리에 위치해 교통 여건이 우수한 상업시설이다.

배후에 중구청을 비롯한 업무시설과 인쇄업종 등이 밀집되어 있고, 동국대, 대한극장, 세운상가 등이 인근에 자리하고 있어 상주인구와 유동인구 면에서 안정적인 입지를 가지고 있다.

또한 건물 내 3, 4층에 오피스 시설이, 6층 이상에 273세대에 이르는 아파트가 들어서 있는 등 건물 자체의 수요가 상당한 탓에 상업시설의 업종 면에서의 자유도가 높고, 세운 재정비촉진지구 내에 위치해 있어 향후 도심 재정비사업에 따른 가치 상승의 가능성도 높은 상업시설이다.

전체 지하 7층, 지상 32층 2개 동 중 지하1층 ~ 지상2층이 상업시설로 분양중인 충무로 자이의 분양가는 3.3㎡을 기준으로 지하1층이 659만원 ~ 742만원, 지상1층 2,600만원 ~ 3,400만원, 지상2층 1,270만원 ~ 1,524만원 정도이다.

시행은 (주)휴먼넥스, 시공은 GS건설에서 맡았으며 2009년 11월 입주 예정으로 현재 마무리 공사가 한창 진행중이다.

인터뷰

황의복 전무

충무로역 8번 출구를 나서 진양상가를 지나 조금 걷다보면, 주변 노후 건물들을 압도하는 충무로 자이 주상복합의 건설현장과 만나게 된다. 충무로 자이 상업시설의 시행사인 (주)휴먼넥스의 황의복 전무를 통해 충무로 자이 상업시설에 대한 자세한 이야기를 들어 보았다.

- 충무로 자이가 속한 지역의 상권에 대해 우선 설명해 주시죠.
"우선 충무로 역세권은 지하철 3, 4호선 환승역세권으로서 유동인구가 풍부하고, 인쇄업종과 애견업종, 중구청을 비롯한 업무시설 등이 혼재해 있어 상주인구도 많은 지역입니다. 특히 동대문 방향은 동국대와 삼성제일병원, 대한극장, 중구청 등이 자리해 있어 요식업 등의 수요가 많은 지역입니다. 반면 상권의 노후도가 심하기 때문에 신축 상업시설에 대한 수요가 많은 지역입니다.

장기적으로는 세운상가를 철거하고 청계천까지 녹지축을 구성하는 서울 도심 재창조 프로젝트가 진행중에 있어 도심 내 녹지축을 중심으로 초고층 빌딩이 늘어서게 될 미래에는 퇴계로를 따라 명동, 동대문과 함께 강북 도심의 한 축을 담당하게 될 전망입니다."

- 충무로 자이의 입지적 장점은 무엇을 들 수 있을까요?
"충무로 자이는 퇴계로 대로변 각지에 접해 있고, 충무로역 초역세권이면서 을지로 4가 역도 근거리에 위치해 지하철 2,3,4,5호선을 모두 아우르고 있는 교통 접근성이 아주 우수한 상업시설입니다. 인근에 중구청과 동국대, 삼성제일병원 등이 위치해 있고, 배후에 인쇄업종이 밀집되어 있는 반면 인근 지역 건물들 대부분이 노후하고 협소해 편의성과 넉넉함을 누릴 수 있는 신축 상업 시설에 대한 수요가 많은 지역에 자리하고 있습니다. 특히 전문 식당가 등 식음료 업종의 희소성이 높은 것으로 분석되고 있습니다.

또한 충무로 자이는 세운 재정비촉진지구 내에 위치해 있어 향후 청계천까지 이어지는 대규모 녹지축과 초고층 빌딩숲이 들어서게 되면 장기적인 투자가치가 매우 높은 상업시설입니다."

- 충무로 자이가 가진 건물 내적인 장점은 무엇이 있을까요?
"우선 점포들의 노출력과 가시성을 높이고 이용객들의 편의성을 고려해 A, B 두 동 사이를 개방형 통로로 설계했습니다. 건물 내부로 들어서지 않고 건물 사이 외부 공간을 통해 통행이 자유롭기 때문에 이용객들의 편의성과 상업시설 활성화에 크게 기여할 것으로 기대하고 있습니다. 또한 지하 상업시설의 활성화를 위해 지상과 지하를 연결하는 통로인 성큰을 3곳에 설치했습니다.

전면부를 다채로운 조경과 휴식공간으로 꾸며진 광장 형식으로 넓게 설계해 이용객들의 편의와 집객력을 높였으며, 인근 지역에 노후 건물이 많아 주차난이 심각한데 반해 저희 충무로 자이는 법정 주차대수보다도 넉넉한 주차시설을 구비해 상업시설 이용객들의 편의성을 높였습니다.

무엇보다도 상업시설의 전용률이 평균 57%에 달해 일반적인 주상복합 상업시설에 비해 가격 규모 대비 점포의 활용도가 높다는 것이 가장 큰 장점일 것입니다."

- 업종 구성은 어떻게 계획하고 있으신지요?
"저희 충무로 자이 상업시설은 상층부에 아파트와 오피스가 들어서기 때문에 단지내 상가로서의 역할과 대로변 역세권 근린 상가로서의 역할이 동시에 가능해 기본적으로 다양한 업종의 입주가 가능하다는 장점을 가지고 있습니다.

지하1층은 전문 음식점과 생활밀착형 업종으로 구성할 계획이며, 지상1층은 편의점, 커피전문점, 제과점, 약국 등으로, 지상2층은 병,의원과 패밀리 레스토랑 등으로 구성해 대로변 역세권 상가로서의 장점을 살릴 수 있는 업종들로 계획하고 있습니다. 건물 내부 수요와 인근 업무시설 등의 상주인구가 풍부하고 신축 상가의 희소성이 높기 때문에 임차 수요는 충분한 상황입니다."

- 충무로 자이 상업시설의 가격경쟁력과 투자안정성 부분이 궁금합니다.
"충무로 자이 상업시설 지상1층의 분양가는 3.3㎡을 기준으로 평균 3,000만원 선입니다. 이는 강북 지역 도심 상권에 분양된 다른 상업 시설들에 비해 30% 이상 저렴한 수준이며, 인근에 매각된 노후 건물들의 가격을 고려해 볼 때도 비슷하거나 오히려 낮은 수준으로, 신축 상가임을 감안할 때 가격 경쟁력은 눈에 띠게 저렴한 수준입니다. 투자 외형도 4억 ~ 7억3천 정도로 크지 않고, 수익률도 6~8% 수준이 예상되고 있어 실속형 투자자들에게는 메리트가 높은 상품이라 할 수 있습니다.

투자 안정성 부분은 우선 GS건설이 선택한 사업 현장이라는 점만 보아도 충분히 입증된 것으로 볼 수 있을 것입니다. 이미 90% 이상의 공정이 이루어진 상태에서 상업시설의 분양을 진행하고 있다는 점과 시행사인 저희 휴먼넥스가 전직 금융인들로 구성된 회사로서 자금 부분에 대해 만전을 기하고 있다는 점에서 투자 안정성이 뛰어나 상품임을 자신 있게 말씀드릴 수 있습니다."

- 마지막으로 더 하실 말씀이 있다면...
"충무로 자이는 입지적 우수성으로 이미 아파트 부분의 분양을 성공리에 마친 상태입니다. 현재 노후한 상권의 희소성 높은 랜드마크적인 신축 상업시설인 만큼 임차 수요가 풍부해 향후 빠른 상업시설의 활성화가 예상됩니다. 저렴한 가격대와 안정적인 수익, 높은 미래가치를 고려해 본다면 충무로 자이 상업시설의 투자 가치는 투자자들의 기대에 충분히 부응할 수 있다고 자부합니다."

현장전경
충무로 자이 전경 충무로 자이 상업시설 전경
현장여건 및 전망

충무로 역세권은 대한극장의 리모델링을 비롯해 기존의 노후한 상권의 변화가 진행중인 지역으로 재정비 촉진지구로 지정되어 소규모 개발이 어렵다는 점에서 편의성과 쾌적성이 높은 신축 상업시설의 희소성이 높은 지역이다.

장기적으로 재정비 촉진지구 내의 개발 계획에 따라 도심 녹지축이 조성되고, 초고층 빌딩이 들어서게 되면 상권의 규모가 월등히 커질 것으로 전망돼, 상권의 미래가치도 매우 높은 지역이다.

충무로 자이 상업시설은 이러한 충무로 역세권에 위치한 주상복합 상업시설로서 신축 상업시설로서의 투자 가치가 높게 평가되며, 신축 상업시설에 대한 임차 수요도 풍부한 것으로 보이며, 장기적인 개발 호재로 인한 가치 상승의 가능성도 큰 것으로 평가된다.

또한 두 동 사이의 개방형 통로와 광장 형식의 전면부 휴식 공간, 지하층 활성화를 위한 다양한 유입 동선의 구성, 높은 전용률 등 건물 내적인 장점들은 준공 후 상업시설의 활성화에 크게 기여할 것으로 전망되며, 인근에 고층 빌딩이 없어 가시성과 노출력도 좋은 상업시설이다.

가격 면에서도 강북 도심 내 상가들의 분양가를 고려해 볼 때 현실성이 높다고 판단되며, 90%에 이르는 공정률을 보이고 있는 상황에서 분양이 이루어지고 있다는 점에서 높은 투자 안정성과 시행사의 분양에 대한 자신감도 엿볼 수 있었다.

10억 미만의 중소 규모의 실속형 투자자라면 수익성과 미래 가치 면에서 투자가치가 높은 충무로 자이 상업시설을 한 번 쯤 고려해 보아야 할 것이다.


<상가 뉴스 레이다 부동산 취재팀>

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