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상가뉴스레이다 현장탐방은?

상가뉴스레이다에서는 개별상가에 대한 과학적이고 객관적인 표준평가분석을 위해 공정율외에도 입지분석, 업종분석, 구성분석, 기능분석등 다양한 분석 모델링을 도입한 독창적인 평가리스트를 개발하였습니다. 평가리스트는 상가뉴스레이다의 현장탐방을 통해 작성되며, 상가뉴스레이다만의 독창적이고 획기적인 평가리스트를 통해 예비투자자들에게는 해당상가 상세 분석결과를 통해 투자상가판단에 도움을 드리고, 상가개발 분양사측에는 차별화된 행당 상가분석 평가 정보를 예비 투자자들에게 제공하여 신뢰성있는 상가 평가 이미지를 제공하실 수 있습니다.

 
현장소재지 서울 강동구 강일동 강일지구 C2-2외 1 공정상태 40%
탐방일시 2010-07-06 입점예정일 2011년 5월
평가기상도
매우맑음 맑음 보통 흐림 매우흐림

미래를 내다보는 상가 투자자의 선택
‘강일타워’
현장개요

▶상가명 : 강일타워
▶주소 : 서울 강동구 강일동
▶연면적 : 10,943.57㎡
▶시행사 : 강일타워
▶시공사 : 삼목종합건설
▶준공 : 2011년 5월
▶문의 : 02-598-3721

서울시 강동구 강일동에 위치한 강일타워가 분양 중이다.

강일지구는 현재 6,410세대가 입주를 완료하고 초등학교 2개와 중고등학교 1개가 개교했으나 단지내 상가 외에 뚜렷한 상업시설이 없어 거주민들이 천호역이나 상일역 부근까지 원정쇼핑을 다니고 있는 상황이다.

강일지구 중심상업지역에 있는 일부 상업용지는 사업자와 조합간의 협의가 늦어지면서 상가건설도 미뤄지고 있어 주민들의 불편함은 더해지고 있다. 강일타워는 이러한 강일지구에 속한 주상복합 상가로, 공사진행이 다른 상가에 비해 빠른 편이라 준공시 고객 선점효과가 기대되는 현장이다.

강일타워는 지역개발에 대한 기대감도 가지고 있는 상황인데 우선 서울에 위치해 향후 9호선 연장 등 교통개선효과를 예상하고 있으며 인근에 위치한 하남시 등과 시너지 효과를 일으켜 가치가 상승할 수 있는 지역으로 평가받기도 한다.

강일타워의 또 다른 장점이라면 분양가가 주변 시세에 비해 저렴하다는 것인데, 강일지구 시세가 1층 기준으로 3.3㎡당 3,800~4,500만원 정도인데 비해 강일타워의 1층 분양가는 3,500~3,800만원 선이다.

강일타워의 시행사는 강일타워, 시공사는 (주)삼목종합건설이며, 2011년 5월 준공 예정이다.

인터뷰

김장영 본부장

강일지구 중심상업지구에 들어서면 한창 공사가 진행중인 강일타워 현장을 만날 수 있다. 강일타워 분양사무실에서 김장영 본부장님을 만나 자세한 이야기를 들을 수 있었다.

- ‘강일타워’ 주변부 개발계획이나 호재에 대해 말씀해주시겠습니까?
“강일지구는 한창 개발이 시작되고 있는 개발중심지라고 보시면 될 것 같습니다. 현재 강일타워가 속한 강일 1지구 근방의 강일 2지구가 개발 중이며, 순차적으로 강일 3, 4지구와 하남미사 지구가 개발될 예정입니다. 또한, 인근에 첨단업무단지가 조성되 삼성테크윈, 세스코 등의 기업체도 입점할 계획입니다. 그밖에, 교통개선효과도 기대되고 있는데 향후에 9호선 연장선 개통 등이 이뤄져 편의성이 늘어날 것으로 내다보고 있습니다.”

- ‘강일타워’의 입지적 장점에 대해 설명해 주시죠.
“강일타워는 여러가지 입지적 장점을 지니고 있는 상가입니다. 우선 강일지구 자체에 상업시설이 굉장히 부족한 상황인데, 이 곳은 현재 단지내 상가 외에 마땅한 상업시설이 없는 상태입니다. 때문에, 강일지구에 거주하고 있는 약 2만여명이 차를 이용해 천호나 상일동까지 원정쇼핑을 다니고 있습니다. 이러한 현실 속에서 이 지역 단지내 상가는 타지역처럼 편의점, 세탁소 등 근린생활업종보다 병원, 금융, 커피숍 등으로 채워지는 기현상을 보이고 있습니다.
그만큼 상업시설 이용에 대한 수요가 높다는 것인데 강일타워는 강일지역 중심상업지구에 자리잡은 주상복합 상가로 이동동선의 중심에 위치하고 있으며 빠른 작업진행 속도를 보이고 있습니다. 강일타워가 들어서게 되면 대형 상업시설로서 이 지역 수요를 선점할 수 있을 것으로 기대됩니다.”

- ‘강일타워’의 내부적인 장점은 무엇이 있을까요?
“강일타워는 우선 2개 필지가 합쳐져 건설되는 상대적으로 큰 규모의 상업시설입니다. 지역에 존재하는 상업시설이 대부분 단지내 상가로 층고나 면적이 수요자의 기대에 못미치고 있는 점을 감안할때 강일타워와 같이 대규모 상가의 등장은 강일지구 주민들의 활발한 유입을 이끌어낼 것으로 기대합니다.
또한, 사이즈가 큰 만큼 지하로 주차공간도 충분하게 확보해 상층부 오피스텔 거주자와 저층부 상업시설 이용자 모두 자주식으로 여유로운 차량이용이 가능하도록 구성하였습니다.”

- ‘강일타워’의 업종 구성은 어떻게 계획하고 있으신지요?
“강일타워는 지하 4층부터 지하 1층까지 주차장으로 확보하고 있구요. 지상 1~2층은 패스트푸드, 테이크아웃, 금융 등 부족한 생활편의업종으로 활용될 예정입니다. 그리고, 지상 3층부터 5층까지는 학원시설이나 메디컬 등으로 구성하려고 계획 중입니다. 그밖에 6층이상 고층부는 오피스텔로 이용될 것입니다.”

- ‘강일타워’의 가격경쟁력과 투자안정성 부분이 궁금합니다.
“거듭말씀드리지만 강일지구에서는 상업시설을 이용하기가 매우 불편한 상태입니다. 기본적으로 강일지구 내 상업용지 비율 자체가 낮은데다가 중심상업지구 내 상가 건설 진행속도도 빠르지못해 상업시설 공급이 수요에 비해 크게 뒤지는 모습입니다. 이러한 상황에서 작업진행이 순조롭게 진행되고 있는 지역내 대형상가를 선점한다면 투자가치가 높을 것으로 봅니다.
또, 강일타워는 주변시세에 비해 분양가가 낮게 형성되어있다는 장점도 가지고 있습니다. 1층을 기준으로 주변부 시세가 3.3㎡당 3,800~4,500만원인데 비해 강일타워는 3,500~3,800만원 선에 분양되고 있습니다. 규모의 경제효과와 빠른 작업진행속도가 강일타워의 분양가를 다른 곳보다 낮출 수 있었습니다. 현재 강일타워의 기대 예상 연 기대수익율은 6~7% 정도이며, 주변 수요에 비추어보았을 때 임차수요도 활발할 것으로 보기때문에 수익추구에 무리가 없을 것으로 예상됩니다.”

- 마지막으로 더 하실 말씀이 있다면...
“상업시설을 선점한다는 것은 투자자에게 상당한 메리트라고 할 수 있습니다. 기존에 상권이 자리잡고 있으면서 발전이 어느정도 이뤄진 곳의 상가는 가격 대비해서 기대할 수 있는 투자수익율이 제한적이라고 볼 수 있지만, 강일지구와 같이 발전 가능성을 가지고 있으면서 상가수요가 절대적으로 부족한 지역의 상가는 향후 높은 프리미엄을 기대해볼 수 있을 것입니다.또, 주변부 개발에 따른 고객의 지속적 증가 또한 강일타워의 장점이라고 할 수 있습니다.
개인적으로 강일타워는 축구선수로 치면 박지성과 같이 잠재력을 가진 상가라 생각됩니다. 히딩크와 같은 안목을 지닌 투자자들의 많은 관심 부탁드리겠습니다”

현장전경
강일타워 현장 강일타워 현장
현장여건 및 전망

강일지구는 상업시설 비율이 1.2% 정도로 낮은 편이고, 현재 중심상업용지에 자리잡은 상가도 마땅히 없어 상가 수요도가 높은 상황이다. 강일타워는 이러한 강일지구에 들어서는 주상복합 건물로 내년 5월 준공될 예정이다.

현재 강일지구에는 6,400여 세대가 입주를 완료했으며, 앞으로 강일 2~4단지와 하남 미사지구 개발 및 첨단업무단지 조성 등이 이루어지면 주변 인구는 더욱 늘어날 전망이다.

강일지구는 특히 서울시에 속해있어 강남 및 경기 남부지역과의 접근성이 우수하며, 하남미사지구 개발과 첨단업부단지 조성 등이 예정돼 발전가능성도 그만큼 가지고 있다고 볼 수 있다.

강일타워의 경우 규모와 분양가도 지역 내에서 양호한 조건으로 평가받는 편인데, 입지적인 측면과 앞으로 새로 들어설 상업시설과의 역학관계 및 주변부 접근성 등을 잘 따져보는 것이 바람직해보인다.


<상가 뉴스 레이다 부동산 취재팀>

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